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Le 4 Avril dernier, fût présenté en Conseil des Ministres, le projet de loi sur l’Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), par le  ministre de la Cohésion des territoires Jacques MEZARD, et le secrétaire d’Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires, Julien DENORMANDIE.

La discussion en séance publique du projet de loi ELAN a débuté le mercredi 30 mai 2018.

Pour les ministres en charge de ce projet , ce texte répond au constat partagé selon lequel il reste difficile de construire du logement, les plus défavorisés ont de plus en plus de mal à se loger et dans un contexte de fracture territoriale persistant.

Par ailleurs, ils estiment que le projet de loi ELAN se veut également plus protecteur contre les différents abus. La lutte contre l’habitat indigne est considérablement renforcée avec des sanctions plus faciles contre les marchands de sommeil, notamment sur les revenus dissimulés issus de la mise à disposition de logement indigne et l’élargissement et la systématisation des astreintes encourues. Les pouvoirs de la puissance publique seront accrus pour prévenir et résorber plus rapidement les copropriétés dégradées, afin d’éviter l’enchainement des problèmes liés à l’insalubrité et à l’insécurité.

Le projet de loi prévoit également de réformer la gouvernance des copropriétés, unanimement reconnue comme trop rigide et complexe, afin de faciliter la gestion et d’accélérer les travaux.

Concernant la copropriété, dans le projet de  loi ELAN, il est prévu les dispositions suivantes:

Chapitre IV – Amélioration du droit des copropriétés 
Article 59 – Traitement des copropriétés dégradées facilité et accéléré
Article 60 – Révision par ordonnance du cadre juridique des copropriétés

Par ailleurs,  une des principales innovations contenue dans le projet de loi ELAN,  concerne le conseil d’administration pour les copropriétés de plus de 100 lots à usage de d’habitation, de bureau ou de commerce dont le GRECCO fût l’inspirateur.

Selon  Hugues PÉRINET-MARQUET,le président du GRECCO, professeur de droit à l’université Panthéon-Assas,dans un entretien accordé au journal “Les informations rapides de la copropriété”, l’une des grandes questions que pose, aujourd’hui, le droit de la copropriété est celui de la rapidité et de l’efficacité de la prise de décision dans un certain nombre de domaines. Le choix, qui n’est pas nouveau, est toujours celui qui consiste à mettre en balance, d’une part, les droits des copropriétaires de participer à chacune des décisions, et de les prendre à une majorité plus ou moins forte, et, d’autre part, celui de se passer d’une décision collective lorsque celle-ci, au regard de ses avantages, peut apparaitre comme une procédure trop lourde.

Jusqu’alors, le législateur est resté très en retrait en ne permettant au conseil syndical de ne recevoir délégation que pour prendre une décision bien précise, ce qui est évidemment très limité. Parallèlement, les unions de syndicats, AFUL ou ASL peuvent être gérés de manière beaucoup plus souple, sans l’accord systématique de tous les copropriétaires. Ce mode de gestion ne semble pas avoir posé de difficultés majeures. Il est donc apparu possible au GRECCO d’avancer prudemment en la matière. Il a donc fait le choix, pour les plus grandes copropriétés, c’est-à-dire celles comportant plus de 100 lots à usage d’habitation principaux, ou pour celles ne comportant aucun lot à usage d’habitation, de permettre à un conseil d’administration, de prendre les seules décisions relevant actuellement de l’article 24.

Toutefois, comme le précise le Président Hugues PÉRINET-MARQUET, la portée de cette innovation s’avère relativement modeste car d’après les statistiques fournies par le registre d’immatriculation des copropriétés, celles de plus de 200 lots ne représentent que 3 % de l’ensemble. On peut donc penser que le nombre de copropriétés n’ayant aucun lot d’habitation ou en ayant plus de 100 ne doit pas excéder 10 % de l’ensemble. Dès lors, pour 90 % des copropriétés, rien ne changera. Si révolution il y a, elle est donc plutôt de l’ordre du symbole.

Néanmoins selon le Président du GRECCO,  cette innovation procède de la volonté du groupe de travail d’offrir une alternative au système actuel avec d’évidentes garanties telles que la présence d’un expert-comptable obligatoire et d’une possibilité de révoquer, à tout moment, les membres du conseil d’administration, ce qui ne peut que les pousser à une certaine prudence.

 

I) ELAN:  Les règles d’administration applicables aux copropriétés ne comportant aucun lot à usage d’habitation, ou comportant au moins 100 lots à usage d’habitation, bureau ou commerce, proposées par le GRECCO

 

Concernant l’administration de la copropriété, le GRECCO propose  dans une section III  des nouvelles règles de gouvernance déclinées, présentées aux services des Ministres en charge du projet, d’après  les articles suivants:

Article 47 Les copropriétés comportant au moins 100 lots à usage d’habitation, bureau ou commerce doivent comporter un conseil d’administration de 3 à 11 membres. Il en va de même des copropriétés ne comportant aucun lot à usage d’habitation. Toutefois, lorsque ces dernières comportent moins de 20 lots, l’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 30, de ne pas constituer de conseil d’administration et de se placer sous le régime de la section II. Les copropriétés comportant plus de 50 lots à usage d’habitation, bureau ou commerce peuvent se soumettre, par une décision prise en assemblée générale à la majorité de l’article 32 de la loi, au régime de la présente section.

Article 48 Les membres du conseil d’administration sont désignés par l’assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés dans le cas prévu par le premier alinéa de l’article 24 de la présente loi, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu’une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil d’administration, elle peut s’y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet. Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s’ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil d’administration. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux syndicats coopératifs. A défaut de désignation par l’assemblée générale, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l’acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil d’administration. S’il constate l’impossibilité d’instituer un conseil d’administration, il désigne un administrateur judiciaire auquel seront attribués les pouvoirs du Conseil d’administration.

Article 49 Les membres du Conseil d’administration sont élus pour 3 ans renouvelables. Ils peuvent être révoqués collectivement par chaque assemblée générale, laquelle doit alors élire un nouveau conseil d’administration, sans que la question ait à être inscrite préalablement à l’ordre du jour.

Article 50 Le conseil d’administration adopte ses décisions à la majorité absolue de l’ensemble de ses membres, chacun disposant d’une voix.

Article 51 A l’exception des décisions relatives à l’approbation des comptes qui sont de la compétence exclusive de l’assemblée générale, le conseil d’administration adopte seul toutes les décisions qui relèvent de la majorité de l’article 29 Il peut, à la majorité de l’article 30, se voir déléguer le pouvoir de prendre les décisions relevant de cette majorité. Il exerce également les prérogatives dévolues au conseil syndical par les trois premiers alinéas de l’article 46.

Article 52 A chaque assemblée générale annuelle, le conseil d’administration rend compte de sa gestion et présente les comptes du Syndicat établis par le syndic et certifiés par un expert-comptable.

Article 53 Le président du conseil d’administration est élu par les membres de ce conseil et parmi eux. Il organise et préside les séances mais n’a pas de pouvoir de représentation du Syndicat des Copropriétaires.

Article 54 Lorsque le syndicat est composé exclusivement de personnes morales, les copropriétaires peuvent décider, à la majorité définie à l’article 30, et nonobstant les dispositions des articles 34 et suivants de la présente loi, de définir librement, avec le syndic, les modalités de son mandat et de sa rémunération.

 

II) ELAN: Le Conseil d’administration dans la copropriété, bonne ou mauvaise inspiration du GRECCO?

Comme l’indiquait lors de leur présentation au conseil des ministres, messieurs le ministre de la Cohésion des territoires Jacques MEZARD, et le secrétaire d’Etat auprès du ministre de la Cohésion des territoires, Julien DENORMANDIE, le projet de loi ELAN prévoit de réformer la gouvernance des copropriétés, unanimement reconnue comme trop rigide et complexe, afin de faciliter la gestion et d’accélérer les travaux.

La suggestion de créer un conseil d’administration permettra t’elle de faciliter les copropriétés concernées par la mesure de décider et d’accélérer les travaux d’entretien indispensables à la pérennité de ce dernières?

Pour  Vanessa Perrot, avocate en droit immobilier, droit de la copropriété et droit de la construction,  avec le système de Conseil d’administration, « On se retrouverait alors avec trois étages décisionnels, et des allers-retours entre chaque organe, selon la période (AG annuelle), et les pouvoirs (majorités qualifiées ou non) » mais  le conseil d’administration pourrait prendre des décisions tout au long de l’année sans avoir besoin d’attendre l’AG annuelle, ce qui faciliterait l’engagement de travaux.

« Le syndic ne verra pas véritablement ses obligations modifiées et la présence d’un conseil d’administration aux pouvoirs élargis tout au long de l’année, risque aussi de lui faciliter les choses, puisqu’il pourra, sans attendre l’AG, faire valider des décisions de gestions courantes, voire même des travaux »,

Néanmoins ce projet soulève quand même quelques interrogations, voire des inquiétudes.

Pour certains, le transfert de compétences de l’AG vers le conseil d’administration dépossède en quelque sorte les copropriétaires de leur droit fondamental de décider conjointement du sort de l’immeuble, ils soupçonneraient même le syndic de profiter de l’occasion pour pousser quelques copropriétaires membres du conseil d’administration à réaliser des travaux pas forcément indispensables étant donné comme tout le monde le sait,  que ce “satané syndic” prendra sa commission sur lesdits travaux

Notre “bien aimée” ARC préconise plutôt une solution hybride entre le conseil d’administration et l’assemblée générale avec comme principe de faire en sorte que le conseil d’administration valide dans un premier temps les travaux qui devront  obligatoirement être ratifiés par les copropriétaires à travers un vote qui pourrait se faire à partir d’une connexion internet sécurisée.

Toutefois certains spécialistes de la copropriété précisent que l’AG pourra toujours limiter le montant des marchés que le conseil d’administration pourra engager au nom de la copropriété, tout en rappelant que les membres du conseil d’administration sont révocables à tous moments.

 

Certains autres intervenants de la copropriété considèrent quant à eux que dans le domaine de la rénovation énergétique dont la mise en place des travaux semblent avoir des difficultés  à voir le jour, le vote des travaux par le Conseil d’administration en non par l’AG pourraient permettre faciliter leur réalisation et tendre vers l’objectif de la préservation du patrimoine des copropriétaires.

 

Comme l’indiquait le Président du GRECCO, Hugues PÉRINET-MARQUET cette innovation procède de la volonté du groupe de travail d’offrir une alternative au système actuel avec néanmoins un certain nombre de garanties.

Pensez vous que la mise place du Conseil d’administration dans certaines copropriétés soit une solution pertinente pour permettre une meilleure gouvernance de ces dernières et tendre à terme à une systématisation de ce nouvel organe de gestion?