Le Diagnostic Technique Global instauré par l’article 58 de la loi ALUR prévoit qu’à compter du 1er janvier 2017 que les assemblées générales des copropriétés devront se prononcer à la majorité simple de l’art 24, sur la possibilité de faire réaliser par un tiers qualifié un Diagnostic Technique Global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.
Le Diagnostic Technique Global prévu par l’article 58 de la loi ALUR et rappelé dans un article de Syndic Pro prévoyait:
– une analyse de l’état apparent des parties communes et équipements communs,
– un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation
– une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
– le diagnostic de performance énergétique ou l’audit énergétique de l’immeuble tels que prévue aux articles L134-3 ou L134-4-1 du CCH
Par ailleurs est il précisé que le Diagnostic Technique Global (DTG) devra faire apparaitre une évaluation des coûts ainsi qu’une liste des travaux à réaliser dans les dix ans afin de favoriser la conservation des immeubles, conformément aux dispositions de l’article 58,II,1° de la Loi ALUR;
Le syndic est censé présenter à la première assemblée qui suit l’établissement du Diagnostic Technique Global, la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel des travaux ainsi que les modalités de sa mise en œuvre.
Le diagnostic technique global (DTG) est devenu obligatoire pour certaines copropriétés.
E n effet le DTG est obligatoire pour les immeubles :
- de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété (création de la copropriété),
- ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire
Toutefois, toutes les copropriétés ont l’obligation de mettre au vote de l’assemblée générale la réalisation du DTG, sans obligation de le voter.
Le 28 décembre 2016, la publication du décret n° 2016-1965 est venu préciser les modalités de réalisation de ce Diagnostic Technique Global
Le décret précise les compétences dont doit justifier la personne qui réalise le Diagnostic Technique Global afin de déterminer l’adéquation entre les compétences de cette personne et la mission à réaliser, conformément aux dispositions de l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation qui prévoit:
« Art. D. 731-1.-Le tiers mentionné au premier alinéa de l’article L. 731-1 peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique.
Pour réaliser le Diagnostic Technique Global mentionné au même article, ce tiers doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique possèdent les compétences requises sur :
-les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
-les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
-les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
-la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
-la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
-les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ;
-la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ;
-les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.
Il y a de constater à la lecture des points précités que le DTG semble relativement complexe et compliqué à mettre en place qui nécessitent la constitution d’équipes composées d’architectes, de bureaux d’études thermiques et d’ingénieurs financiers ayant une expérience en copropriété.
Par ailleurs le décret précise également les modalités selon lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire sont intégrés au carnet d’entretien prévu à l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
En effet, l’ Art. D. 731-2 vient préciser notamment que:
“Le tiers mentionné au premier alinéa de l’article L. 731-1 doit également, pour des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique, présenter la copie d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement postsecondaire d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d’un Etat de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, ou la copie d’un titre professionnel, ou l’attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier, ou d’une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent.
S’il a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle lui permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions, il en justifie au syndicat des copropriétaires, et au conseil syndical s’il existe.
Le tiers doit attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic sauf si ce dernier a obtenu l’autorisation mentionnée à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Il doit, en outre, attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global.
Le tiers proposant ses services en vue de la réalisation d’un diagnostic technique global ou sollicité à cette fin ne peut accorder, directement ou indirectement, à la copropriété pour laquelle le diagnostic technique global mentionné doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit. Il ne peut recevoir, directement ou indirectement, pour lui-même, ses membres ou ses employés, de la part d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements sur lesquels porte sa prestation, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.”
Les précisions apportées par le décret du 28.12.2016 sont elles de nature à simplifier la mise en place du Diagnostic Technique Global dans les copropriétés éligibles à ce dispositif?
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Crédit Photo: coproconseils.fr
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8 Comments on “Le Diagnostic Technique Global: les précisions du décret”
Que l’on demande son avis à un Expert pour un point précis, certes, mais qu’il lui soit demandé de donner son sentiment sur l’ensemble de l’immeuble, c’est un peu trop. Les copropriétaires vendeurs ou en instance de mise en vente, rejettent ce diagnostic qui ne peut que faire baisser le prix de leurs appartements car les acquéreurs vont se jeter sur les préconisations de l’Expert qui indiquera forcément des travaux à réaliser afin au moins afin de justifier de ses honoraires. Les autres copropriétaires qui s’intéressent à la vie de leur copropriété rejettent également ce diagnostic car son coût est très élevé et les copropriétaires estiment qu’ils n’ont pas besoin de l’avis d’un tiers pour savoir ce qu’il est nécessaire de faire et quand il sera nécessaire de le faire. En clair, fichez nous la paix, c’est notre copropriété et l’Assemblée générale est là pour prendre des décisions. Que certains immeubles soient mauvais état c’est une certitude mais ces immeubles sont minoritaires et engendrent, comme d’habitude, de la part des pouvoirs publics, des obligations pour la majorité des copropriétés qui sont entretenus régulièrement.
Le délire administratif Français dépasse toutes les bornes de l’entendement.
« Arretez d’emerder les Français » n’a cessé de dire le président POMPIDOU il ya 30 ans et à ce moment la il y avait 50% de moins que maintenant de paperasses et réglementations tordues et inutiles.
Les hauts fonctionnaires, les cadres de la fonction publique, les députés et sénateurs inconsèquents , qui sont à la base et à l’origine de tous ces tracas ne sont pas prêts d’arrèter de nous cracher leur venin sauf s’il’on a un gouvernement qui décide enfin de s’attaquer réellement à la simplifcation administrative avec la participation des citoyens et des entreprises écrasés par ce fléau.Autrement on ne s’en sortira jamais.
Dans les petites copropriétés lesquelles constituent plus de90% en nombre du parc immobilier ,qui peut mieux être au courant de l’état de celles ci et des travaux prévisibles à moyen et long termes sinon le conseil syndical et le syndic et on va les étouffer un peu plus avec des frais inutiles. On en est rendu à quelques kilos de papiers jamais lus par les acquéreurs lorsque l’on achète un appartement et si cela continue les notaires vont être obligés de dire aux acquéreurs de venir avec une valise le jour de la signature.
ALORS RAZ LE BOL VOUS COMPRENEZ.
Merci je me sens moins seul. Mon parc étant composé à 80% de copropriétés de moins de 10 lots, le travail considérable de ces nouvelles obligations ne permet plus de faire mon vrai métier de Syndic, à savoir me rendre dans les immeubles, rencontrer les occupants, les entreprises, régler les problèmes qui empoisonnent la vie des copropriétaires, etc…
Notre seule obligation est de présenter une résolution proposant aux copropriétaires de depenser une somme comprise entre 3000 et 5000 pour établir le DTG. Après un recul de trois mois, aucune copropriété a décidé de faire cette dépense. La loi, encore une fois, nous oblige à réaliser un travail supplémentaire (entre la demande des devis, l’inscription de la resolution à l’ordre du jour, les explications à fournir lors de l’Assemblée) pour rien. Cela n’apporte rien à notre profession si ce n’est le cout des photocopies supplémentaires à notre charge….
Pour moi une seule copropriété sur 30 a voté le DTG, mais j’ai un peu honte de demander aux prestataires de devis sachant qu’il n’y a qu’une infime chance qu’un devis soit validé. Demain c’est eux qui me répondront peut être qu’ils n’ont pas besoin de moi pour travailler.
Lire cette info sur le site de l’ARC ci-dessous. Mon point de vie ;
Pour ma part si une copropriété a été bien suivie, entretenue, régulièrement, faisant les travaux nécessaires en temps et en heures, je pense qu’il est possible de ne pas voter le DTG pour les raisons évoquées par les différents commentaires.
Mais dans tous les cas le syndic doit mettre une résolution de vote sur ce DTG qui doit être expliqué et mise au vote de l’AG 2017 obligatoirement.
A l’AG de décider.
http://arc-copro.fr/documentation/audit-energetique-dtg-diagnostic-technique-global-le-point-sur-les-obligations-et
Au fou ! Depuis un mois, pour vendre un appartement en RP je fais établir des devis de géomètres (écart de 2.000 € entre les devis !) mais ça encore ça reste gérable ! Obligation m’est faite de passer par ce monstrueux DTG (Analyse de l’état apparent dit la loi et le diagnostiqueur doit simplement observer), mais en quelques heures il doit néanmoins donner un avis sur un immobilier qu’il ne connait pas, que nous, nous gérons depuis des dizaines d’années et pour lequel il va se faire payer des sommes extravagantes!). Je refuse et je ne ferai pas ce DTG. Mon analyse : le bon sens est bafoué une fois de plus par des technocrates prétentieux, on attaque de manière sournoise une fois de plus le droit de propriété ! en rajoutant une couche INUTILE d’inepties outrancières pour soi-disant se mettre au service de la transition énergétique! Foutaise ! C’est comme pour le compteur Linky dit intelligent, alors si les robots deviennent intelligents, ils n’ont qu’à remplacer ceux qui ont pondu ce nouveau DETERGENT polluant ! Gérer un bien familial devient une aventure et ce DTG est une couche INUTILE qui ne sert personne si ce n’est ceux qui peuvent prétendre avoir les compétences pour se faire une opinion plus avancée que la nôtre sur un immobilier que personne ne connaîtra aussi bien que nous ! Et il faudrait payer en plus pour apprendre ce que nous savons déjà !Pronostic : ce DTG aura la même fin que les barrières de l’Ecotaxe ! Gâchis, bêtise, technocratie, mépris, signé : Bailleur en colère !
bonjour le syndic a inscrit en résolution ce diagnostic mais ne l a pas soumis au vote expliquant non obligatoire…les coprop ont accepté ne pas voter est ce une irrégularité aurait il du la faire voter quittes a enregistrer que des refus. .
notre copropriete est de 1960 et montre des abandons. ..joints étanchéité qui se delitent et inondent les 2 ssols des tuyaux quu fuient dans les ssols…un réseau electrique defaillant ds couloirs ss sols des facades qui se dégradent peintures et murs lézardes des dégâts des eaux en dernier étage avec des toits qui n ont pas été contrôlés depuis longtemps des tuyaus chauffages encaissés dans des murs qui éclatent. .. notre syndic fait juste du bricolage sans anticiper. .des conseils syndicaux qui se font réélire d un âge certain et qui abonde à sa cause de ne pas engager travaux afin de ne pas augmenter budget ni charges…nous avons aussi a subir de lourdes difficultés pour recouvrement de charges impayées. . je redoute la dégradation et l etat d insalubrité de la coprop et fort de constater la mise en péril de l immeuble…les coproprietaires âgés n anticipent pas sur l avenir mais nous resterons après eux avec un bien dévalorisé. .je vais me faire assister par mon assistance juridique afin de contrer ces mauvaises décisions et gestion