Le nouveau contrat type de syndic défini par le décret N° 2015-342 du 26 Mars 2015 présentait des dispositions jugées illégales par les professionnels d’où la requête formulée par Me Thomas LYON-CAEN représentant les organisations représentatives des professionnels de l’immobilier dont la FNAIM (cf article de Syndic Pro: Contrat de syndic, premiers recours de la FNAIM au Conseil d’Etat)

Me Thomas LYON-CAEN vient d’obtenir un arrêt important dont il fait une analyse dans la Revue Bleue N°412 de Novembre-Décembre 2016, qui annule partiellement sur trois points le décret du 26 Mars 2015 définissant le nouveau contrat type de syndic.

1) Illégalités de l’article 9.1 du nouveau contrat type de syndic

L’article 9.1 du nouveau contrat type de syndic annexé au décret prévoit:

“Le cout des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre”

Le Conseil d’Etat a annulé les mots: “ et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre”

Pour Me LYON –CAEN, avocat au Conseil d’Etat et à la Cour de Cassation, le Conseil d’Etat a suivi l’argumentation des organisations professionnelles et a validé , la pratique des syndics consistant à inscrire au préalable les sommes correspondantes au débit du compte du syndicat puis à les imputer au seul copropriétaire concerné.

En effet pour Me LYON-CAEN, d’une part, le Conseil d’Etat a retenu la violation de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965  qui est un texte d’imputation qui a pour unique vocation de déterminer sur qui pèse définitivement la dette et non de définir les règles de recouvrement.

D’autre part indique ce dernier, le Conseil d’Etat justifie son annulation par la méconnaissance de l’effet relatif des contrats protégé par l’article 1165 du code civil en ce que la formulation retenue par le décret porté en litige revenait à insérer dans le nouveau contrat type de syndic, qui lie pourtant uniquement le syndic au syndicat des copropriétaires, une stipulation pour autrui inopposable aux copropriétaires concernés.

2) Illégalité de l’article 9.2 du nouveau contrat type de syndic

L’article 9.2 du nouveau contrat type de syndic annexé au décret liste les frais et honoraires liés aux mutations pouvant être mis à la charge  du seul copropriétaire concerné et à ce titre “la délivrance du certificat prévu à l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965”

:Cette dernière mention est annulée, car en effet cette rédaction induisait que le cout d’établissement du certificat délivré par le syndic en application de l’article 20 II de la loi du 10 juillet 1965 était supporté par le seul copropriétaire concerné à savoir le vendeur.

Selon Me LYON-CAEN, le Conseil d’Etat  a de nouveau suivi l’argumentation des organisations professionnelles, en considérant que cette clause méconnaissait l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant la répartition des charges de copropriété ainsi que les compétences du législateur qui seul pouvait prévoir, par dérogation à cet article, l’imputation d’une catégorie de charges uniquement au copropriétaire concerné.

Il en résulte de ce qui précède précise Me LYON-CAEN, que le cout de l’établissement de ce certificat est donc une charge commune générale qui ne doit pas être facturée au vendeur mais au syndicat des copropriétaires

3) Illégalité du nouveau contrat type de syndic en ce qu’il ne prévoit pas les frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé

Selon les organisations professionnelles, la mention des frais afférents à la tenue d’un compte bancaire séparé était prévue par l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’elle aurait dû figurer dans le décret du 26 Mars 2015.

Toutefois, le Conseil d’Etat, prend en compte l’article 88 de la loi Macron du 6 Août 2015 qui a entre-temps modifié l’article 21 en supprimant cette obligation,

Aussi compte tenu de cette abrogation en cours d’instance, le pouvoir réglementaire n’a pas l’obligation de modifier le nouveau contrat type de syndic annexé au décret attaqué

Me LYON-CAEN, après avoir fait état des dispositions relatives à l’externalisation des archives et à l’extranet de copropriété contenues dans les clauses 7.1.4 et 7.1.5 à propos desquelles le Conseil d’Etat n’a pas retenu les motivations des organisations professionnelles, car estimant que les dispositions précitées ne font pas obstacle à ce que le syndic soit toujours rémunéré pour les prestations qu’il réalise effectivement,  met fin à son article en précisant que compte tenu du caractère partiel de l’annulation prononcée et des motifs qui la fonde, le Conseil d’Etat n’a pas mis en œuvre sa jurisprudence “Association AC” sur la modulation dans le temps des effets de son annulation et d’indiquer que l’annulation produit donc un effet rétroactif.