Le colloque du 25.03.2016 organisé par l’association Procolloquium en partenariat avec Dalloz Formation et la chambre départementale Fnaim Côte d’Azur a proposé aux professionnels de l’immobilier que sont les notaires, avocats, administrateurs de biens et syndics de copropriétés un bilan d’étapes sur les lois Alur et Macron
Un programme dense avec des intervenants de qualité fût proposé aux participants qui d’après les avis recueillis, furent satisfaits de la journée.
Les participants recevront ultérieurement un code d’accès aux actes du colloque reprenant tous les thèmes abordés en salle plénière sous formats vidéos et écrits.
Le 24 mars 2016, la nouvelle Ministre du Logement et de l’Habitat durable, Emmanuelle COSSE, rappelait que sur les 75 décrets d’applications sur lesquels s’appuyait la loi ALUR, 48 étaient publiés.
Aussi affirmait elle sa volonté de parachever la mise en œuvre de la loi par la publication d’une vingtaine de décrets supplémentaires d’ici la fin de l’été 2016.
Concernant le colloque du 25.03.2016, intitulé “La copropriété à l’épreuve des Lois Alur et Macron” les points abordés, après un état des connaissances des lois Alur et Macron sous la forme d’un quizz conçu par Me Cyril Sabatié, à l’attention des différents métiers précités, présents au colloque, furent les suivants:
– L’audit énergétique obligatoire
Ce thème fût traité sous la forme d’un atelier animé par 5 intervenants:
– Me Olivier BRANE avocat honoraire représentant Ecocopro,
– David CHOURAQUI président de Plurience,
– Mélanie DUTRIEUX responsable Info Energie 06
– Guillaume Girard Directeur de AàZ expertises immobilières
– Charlotte Maynard Ingénieur chez Oxygn
Les intervenants ayant mis en exergue autant la complexité que la nécessité de la mise en place dans les copropriétés des outils permettant la transition énergétique passant par la réalisation d’un diagnostic technique global de la copropriété, étant précisé que ce diagnostic doit comprendre une analyse technique de l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la réglementation, de la performance énergétique du bâtiment et de la gestion patrimoniale de l’immeuble. Cette mesure est censée en vigueur le 1er janvier 2017.
– Loi ALUR et ASL
Toujours sur la forme d’un atelier, ce thème fût traité:
– d’une part par Me Philippe DAN, avocat à la SCP Delage et Aréna qui a exposé l’impact de la loi Alur sur l’article L442-9 du code de l’urbanisme qui met en exergue notamment la dualité de juridiction entre le juge administratif et le juge judiciaire qui devra nécessairement aboutir à des aménagements car il sera difficile de rester dans cette insécurité juridique qui permettra la possibilité d’un permis de construire mais avec le risque d’action en démolition de la part des colotis.
– d’autre part par Me Antoine Ponchardier, qui a développé le thème de la mise en conformité de l’ASL et du droit d’ester en justice, en précisant que la loi ALUR est venue clarifier l’incertitude résultant de la jurisprudence relative à la possibilité de régulariser les mises en conformité des ASL après le délai du 5 Mai 2008, en déclarant que cette régularisation est toujours possible.
– Vente des lots en copropriété
Ce dernier thème traité sur le format d’atelier fût animé par:
– Me Berdah notaire à Nice,
– Jean Laurent Lepeu, agent immobilier à Nice, président du MLS Côte d’Azur
– Daniel Falcone, directeur de la Fnaim Côte d’Azur
Me Berdah chargée de rapporter à la séance plénière, les conclusions des travaux de l’atelier, résume ceux ci en une formule simple mais efficace qui est la “mutualisation des efforts des professionnels pour offrir le meilleur service à leurs clients”, avant de mettre en évidence une des dispositions positives de la loi qui oblige au notaire à remettre le montant de l’opposition au syndic même si le vendeur n’est pas d’accord au bout de 3 mois si il n’y a pas de litige en cours.
Les copropriétés en difficultés
Ce thème fut animé en format “conférence plénière” par
– Me Agnes Lebatteux, avocate au barreau de Paris
– Me Xavier Huertas, Administrateur judiciaire à Nice, Past président du Conseil National des Administrateurs Judiciaires et Mandataires Judiciaires
– Alain Papadopoulos, co-pilote du projet de mise en place de l’association des syndics de redressement
Pour ce thème technique de la gestion des copropriétés, Me Agnes Lebatteux a développé la partie de la procédure d’alerte pour les copropriétés en difficultés avec la désignation du mandataire ad hoc en rappelant que la loi Alur a pour moteur le traitement des copropriétés en difficultés tout en précisant que la préoccupation première du législateur et du ministère de la ville était de mettre en place des dispositifs en vue d’éviter le phénomène des copropriétés en difficultés
Me Xavier Huertas a pour sa part développé la partie du traitement judiciaire des copropriétés en difficultés en indiquant que ces copropriétés étaient régies par un dispositif spécifique contenu dans l’article 29-1 de la loi de juillet 1965 qui concentrait dans les mains de l’administrateur judiciaire provisoire des pouvoirs étendues. La loi ALUR a apporté un certain nombre de modifications en ouvrant d’une part les modalités de saisine du président du tribunal et d’autre part afin de rendre plus efficace la procédure de traitement judiciaire des copropriétés en difficultés, de renforcer les pouvoirs des administrateurs judiciaires en s’inspirant des procédures qui fonctionnent déjà dans le cadre du traitement des entreprises en difficultés
Pour sa part Mr Alain Papadopoulos a fait état d’un “marché” des copropriétés en difficultés important que les syndics de copropriétés devraient voir non pas comme une calamité mais comme une source de revenus conséquent, à condition de mettre en place des compétences et des moyens spécifiques pour répondre à ce marché, avec la nécessité d’un signe de reconnaissance de ces syndics spécialisés dans la gestion des copropriétés en difficultés
– La dématérialisation dans les copropriétés
Ont participé à cette première table ronde de l’après midi:
– Pascal Coudert: Directeur commercial de TIMCI
– Emmanuel Orsoni: Directeur Régional de ATHOME
– Hugo Krauze: Fondateur de ACTRADIS
– Antoine Ghobril: Fondateur de BATIREF
– Yvan Zaouche: Fondateur de PROARCHIVES
– Carlos Benitez: Fondateur de COMANDEX
– Daniel Molina: Fondateur de MLCONSULTANT
– Yves Prin: Directeur Régional de KONE
– Bertrand Wehrle-Detroye: Fondateur de ID-SDC
Après avoir excusé l’absence de Monsieur Philippe Loiselet, qui en raison d’un empêchement majeur n’a pas être présent à son grand désarroi au colloque, car étant quelque part un des précurseurs de la dématérialisation dans les copropriétés, prenant pour preuve ne serait ce que le courrier du 27 juillet 2010 que le Groupe Loiselet&Daigremont adressait au premier ministre de l’époque, François Fillon, sollicitant une réunion de travail pour une réflexion sur le traitement par voie numérique des notifications des convocations, PV d’assemblées générales, l’envoi des appels de fonds, la parole est donnée aux nombreux intervenants de cette table ronde.
Une fois rappelé l’importance sans cesse grandissante du numérique dans nos activités, un espace d’expression fût donc donné aux spécialistes de la dématérialisation précités, afin qu’ils décrivent en quoi leur solution est pertinente pour assister utilement les syndics dans leur adaptation aux technologies nouvelles impactant l’exercice de leur métier.
– Le nouveau contrat type de syndic
Cette deuxième table ronde de l’après midi fût animée par:
– Me Cyril Sabatié: Avocat Associé, LBVS-Avocats
– Vincent Delaunay: Président du cabinet Borne et Delaunay
– Jean-Pierre Désir: Gérant du cabinet Specialimmo
– Fredéric Mattei: Responsable pédagogique de MEDD Consultants
Après avoir rappelé le contexte et les contours juridiques du nouveau contrat type de syndic, Me Cyril Sabatié se pose la question de la pertinence du nouveau contrat type de syndic et dit rester dans l’attente de la date du 26 mars 2017, date à laquelle comme il fût indiqué dans les décrets, une consultation bi-annuelle est prévue, à l’initiative du Ministre du logement, pour faire le point sur le contenu de la liste dite exhaustive, susceptible d’être modifiée.
Pour sa part, Vincent Delaunay, Président du cabinet Borne et Delaunay, se pose encore la question de la simplification du nouveau contrat de syndic promise aux copropriétaires mais reconnait que la loi ALUR est l’opportunité pour les syndics de pouvoir expliquer la complexification de leur métier et de pouvoir valoriser leurs honoraires tout en ayant conscience d’une part du phénomène de dumping qui existe de par la systématisation de la mise en concurrence et d’autre part de la menace d’ubérisation pouvant toucher notre profession.
– La mise en concurrence des syndics
Cette table ronde fût animée par:
– Me Didier Arena : Avocat Associé, SCP Delage-Aréna
– Vincent Delaunay: Président du cabinet Borne et Delaunay
– Jean-Pierre Désir: Gérant du cabinet Specialimmo
– Fredéric Mattei: Responsable pédagogique de MEDD Consultants
Me Didier ARENA faisant le lien avec la précédente table ronde fait état de la problématique créée par les lois Alur et Macron qui en rendant obligatoire les mises en concurrence, entraîne ipso facto que le critère du choix des copropriétaires pour retenir un syndic se fera malheureusement le plus souvent sur le prix.
Me ARENA rappelle par ailleurs qu’en 2015 un arrêt de la cour de Cassation avait jugé que le contrat de syndic n’était pas un contrat comme les autres, “mais cela c’était avant….”
La loi ALUR a voulu avec des termes très approximatifs, notamment sur les délais dont la date de départ des 3 ans n’est pas indiquée, comme l’a soulevée Vincent Delaunay, tenté d’organiser la mise en concurrence des syndics d’une part à l’origine de la copropriété et d’autre part en cours de vie de celle ci.
Pour Me ARENA, cette approximation du texte ne pourra qu’engranger du contentieux et il serait opportun que le texte soit reformulé.
D’autres problématiques furent évoquées lors d’échanges avec la salle
– La convocation de l’assemblée générale (Article 88 Loi Macron)
Cette table ronde fût animée par:
– Me Brigitte Charles-Neveu : Cabinet d’avocats Neveu Charles & Associés
– Nicolas Eymeri : Président du cabinet Crouzet-Breil
– Véronique Favelin : Présidente du cabinet Gestion Barbéris
– Fredéric Mattei: Responsable pédagogique de MEDD Consultants
Par le truchement d’une anecdote d’une amie profitant de l’opportunité proposée par l’article 88, pour convoquer une assemblée générale, puis se sentant dépourvue, vint la consulter après coup pour être conseillée sur la conduite à tenir face à une requête diligentée par un copropriétaire auprès du président du TGI, Me Brigitte Charles Neveu dresse une liste longue et toutefois pas exhaustive des risques à tous niveaux inhérents à cette convocation d’assemblée générale sur la base de l’article 88 de la loi Macron
Véronique Favelin et Nicolas Eymeri ont pour leur part évoquer les difficultés pratiques auxquelles peuvent être confrontées, en plus des aspects juridiques mis en évidence par Me Charles Neveu, les copropriétaires enclins à utiliser la possibilité offerte par l’article 88 de la loi Macron, sans une aide professionnelle.
Aussi se pose la question, après les échanges avec la salle, de la pertinence de cette disposition surtout si elle est faite sans le concours de professionnels?
– L’impact des lois ALUR et Macron sur le contentieux de la copropriété.
Cette table ronde fût animée par:
– Me Brigitte Charles-Neveu : Cabinet d’avocats Neveu Charles & Associés
– Me Cyril Sabatie: Avocat Associé, LBVS-Avocats
– Nicolas Eymeri : Président du cabinet Crouzet-Breil
– Véronique Favelin : Présidente du cabinet Gestion Barbéris
Selon Me Sabatié et Me Charles-Neveu, il semble prématuré pour l’instant de faire un bilan sur les contentieux liés aux lois Alur et Macron, bien que se dessinent à l’horizon un certain nombre de contentieux initiés notamment sur la mise en concurrence et sur le contrat de syndic notamment en ce qui concerne le paiement des honoraires du syndic pour un contrat rompu avant son terme.
Pour sa part Me Brigitte Charles Neveu a évoqué la mémoire de Me ATIAS, spécialiste du droit de la copropriété pour lequel deux thèmes étaient relativement importants à savoir d’une part la non adaptation de la loi de 1965 aux petites copropriétés et d’autre part l’habilitation du syndic à ester en justice.
– Synthèse du Colloque
Me Patrice Lebatteux, Avocat au barreau de Paris, Président d’honneur de la chambre nationale des experts en copropriété, sur la présidence duquel s’est tenu le colloque du 25.03.2016 intitulée :”La copropriété à l’épreuve des lois ALUR et Macron” a comme à son habitude réalisé une brillante synthèse des travaux du colloque, très appréciée par les participants de cette journée particulière.
Résumé en images du colloque du 25.03.2016