Lors du 69e Congrès de l’Immobilier FNAIM qui s’est tenu les 14 et 15 décembre 2015, au Palais des Congrès de la Porte Maillot, devant plus de 3 000 professionnels (agents immobiliers, gestionnaires locatifs, syndics, experts, diagnostiqueurs, etc.), le président de la FNAIM Jean-François BUET a dressé un bilan des textes Alur et Macron parus au cours de l’année 2015
Pour le Président, Jean-François Buet, ce bilan des textes Alur et Macron parus au cours de l’année écoulée touchant aux différents métiers de la profession permet par ailleurs de dresser également le bilan des actions menées par la FNAIM ainsi que des actions qu’il reste à mener pour les textes contestés ou en attente.
Le bilan des textes Alur et Macron sur 2015
Concernant la vente de lots de copropriété, après un début des plus chaotique des dispositions de la loi ALUR entrainant un enlisement de l’activité de la transaction immobilière, l’ordonnance de simplification du 28 août 2015 viendra alléger le poids des avant-contrats de vente de lots de copropriété tout en maintenant intacte l’information de l’acquéreur.
L’information financière à communiquer à l’acquéreur au moment de l’avant-contrat sera limitée à celle déjà en possession du vendeur, telle qu’elle figure dans sa convocation à la dernière assemblée générale de copropriété
Des informations financières sur la copropriété à fournir à l’acquéreur d’un lot de copropriété doivent encore faire l’objet d’un arrêté et la FNAIM a d’ores et déjà fait connaitre son opposition au projet d’arrêté qui lui a été présenté.
Concernant la vente d’un lot annexe (cave, parking, etc.), il n’est plus nécessaire de remettre à l’acquéreur les copies des procès-verbaux d’assemblée générale, du carnet d’entretien, du diagnostic technique global de l’immeuble (DTG, applicable au 1er janvier 2017).
En effet, lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’un lot dans la copropriété, seules les informations financières doivent lui être transmises.
Pour ce qui est du délai de rétraction, Jean François BUET précise qu’après la signature d’un avant-contrat, l’acquéreur d’un bien immobilier (appartement ou maison) dispose d’un délai de réflexion. Ce délai a été porté à 10 jours par la loi Hamon pour les transactions conclues à partir du 8 aout 2015.
En contrepartie, lorsque le logement est vendu « hors établissement ou à distance », le délai de rétractation de 14 jours de la loi Hamon (code de la consommation) ne s’applique plus.
Concernant le nouveau contrat de syndic de type « tout sauf » (décret du 26 mars 2015) applicable depuis le 1er juillet, la FNAIM a exprimé son opposition à ce contrat de 15 pages peu lisible pour le consommateur. Une action est en cours devant le Conseil d’Etat concernant les frais privatifs appliqués aux copropriétaires concernés
Concernant la mise en concurrence des syndics, la Loi Alur obligeait le conseil syndical à présenter la candidature d’au moins deux syndics à l’assemblée générale, à chaque fois qu’elle devait voter un nouveau contrat. La loi Macron du 6 août 2015 a porté le délai de un an à trois ans, sans toutefois préciser le point de départ de ce délai.
Devant les problèmes pratiques posés par ce manque de précision, le président BUET précise que la FNAIM a interrogé le ministre par lettre du 26 août 2015 et attend toujours une réponse.
Concernant les copropriétés en difficultés, la réforme des procédures judiciaires applicables aux copropriétés réserve les fonctions de mandataire ad hoc et d’administrateur provisoire à des diplômés de niveau master 2.
La FNAIM, qui demandait à ce que les compétences avérées des syndics professionnels soient retenues, conformément à l’esprit de la loi, a donc engagé une action contre ce texte.
Concernant la notification dématérialisée, le Président BUET rappelle que depuis le 24 octobre 2015, les courriers qui doivent être adressés aux copropriétaires en recommandé (convocation aux AG, mises en demeure) peuvent être envoyés en lettre recommandée électronique (LRE).
La FNAIM souligne t’il, se réjouit d’une mesure qui va dans le sens du progrès et de l’économie des charges de copropriété.
Concernant les dispositifs en attente, Jean François BUET précise :
– que le décret sur les modalités de consultation des pièces justificatives des charges devrait être publié très vite puisqu’il doit entrer en vigueur au 1er janvier 2016.
– que le projet de décret sur l’immatriculation des copropriétés est en concertation (entrée en vigueur au 31 décembre 2016).
Il indique par ailleurs que trois autres textes prévus par la loi ALUR et relatifs à la copropriété ne sont pas encore à l’ordre du jour tels:
– le plafond des honoraires de l’état daté exigé lors de la vente d’un lot
– le contenu de la fiche synthétique d’immeuble
– les compétences requises pour réaliser un diagnostic technique global (DTG).
Résolutions 2016 concernant les textes Alur et Macron
Les textes Alur et Macron ont déjà et continueront à avoir des impacts d’une part sur les gestions des copropriétés en général et d’autre part sur l’activité des professionnels de la copropriété que sont les avocats, les administrateurs judiciaires, les notaires ainsi que les syndics de copropriétés.
Ce sont ces problématiques qui seront débattues lors d’un prochain colloque qui se tiendra le 25 Mars 2016 dans les Alpes Maritimes au cours duquel, ces professionnels feront le constat de l’impact de ces lois sur leurs activités, échangeront leurs expériences afin d’en tirer des savoirs, des savoirs faires leur permettant de mieux répondre aux besoins de leurs clients que sont les copropriétaires.
Dans ce colloque qui accueillera d’éminents spécialistes de la copropriété seront développés des thèmes tels la dématérialisation, la rénovation énergétique, la gestion des copropriétés en difficultés qui constituent des enjeux majeurs pour la copropriété et pour lesquels les professionnels se doivent d’être performants afin de démontrer leur valeur ajoutée.
La dématérialisation
Dans le cadre de la préparation de la loi DITE Macron 2 (projet de loi sur les nouvelles opportunités), Sylvia Pinel et Emmanuel Macron ont confié à Bernard Vorms , le président du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI) la mission de présenter des mesures visant à tirer parti des nouvelles technologies numériques pour simplifier et fluidifier les échanges aussi bien dans le secteur de la transaction que dans celui de la gestion immobilière et de l’activité de syndic de copropriété.
Cette initiative sera relayée dans le cadre du colloque du 25 Mars 2016 “La copropriété à l’épreuve des lois Alur et Macron”organisé par l’association Procolloquium et Dalloz Formation
En effet les intervenants au colloque que sont les sociétés Actradis, Batiref, Comandex, Timci, Proarchives, Athome toutes spécialistes de la dématérialisation qui échangeront avec des professionnels de la copropriété afin de réfléchir sur des solutions permettant notamment de répondre à la feuille de route prescrite par les ministres de l’Economie et du Logement.
Ces réflexions pourront d’une part être soumises au président du CNTGI et d’autre part serviront de bases de travail et seront évoquées lors du colloques du 25 Mars prochain.
La rénovation énergétique
Dans le cadre du colloque précité, est prévu un atelier intitulé “L’audit énergétique obligatoire dans les copropriétés” au cous duquel interviendront des spécialistes tels Me Olivier BRANE, animateur du site Ecocopro, la responsable Info Energie 06 Mélanie DUTRIEUX, des entreprises spécialistes de l’audit énergétique que sont la société AàZ expertises ou alors la société OXYGN.
Il sera vraisemblablement fait état au cours de cet atelier, des 19 propositions de l’association Plurience, association qui regroupe les 13 plus grandes entreprises de services immobiliers en France (gestion locative, syndic, transaction) et représente 40% du marché de l’intermédiation.
Pour l’association Plurience, présidée par Monsieur David CHOURAQUI, La rénovation énergétique concerne une partie significative du parc ancien de logements qui représente 90% du parc existant. Le parc des copropriétés comprend 6,9 millions de logements principaux avec des immeubles confiés pour l’essentiel en gestion déléguée à des administrateurs de biens, syndics.
La démarche de PLURIENCE et le cadre d’intervention proposé s’inscrivent sur le cycle de temporalité, de 2020-2050, de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte
Concernant l’audit énergétique, l’association Plurience rappelle que la loi actuelle institue le principe de l’audit énergétique et technique global d’immeuble mais le limite aux copropriétés de plus de 50 lots ayant un chauffage collectif.
Pour l’assocation, Il s’agirait d’étendre l’audit énergétique à tous les immeubles, quel que soit leur statut, avec une montée en puissance calendaire en fonction de la taille ou des caractéristiques des immeubles
La gestion des copropriétés en difficultés
Des éminents spécialistes de la gestion des copropriétés en difficultés que sont Maitre Xavier HUERTAS, Président du Conseil National des Administrateurs Judiciaires et Mandataires judiciaires et Maître Agnès LEBATTEUX Avocat au Barreau de Paris Spécialiste en Droit Immobilier, Professeur en droit de la copropriété à ICH (Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la Construction et l’Habitation- CNAM) et Chargé d’enseignement en droit de la copropriété à l’université de Paris II (Panthéon Assas)- Master 2 Droit de l’Immobilier et de la Construction interviendront lors du colloque du 25 MARS 2016 pour faire le point sur les nouvelles dispositions du décret n° 2015-999 du 17 août 2015 relatif aux procédures judiciaires applicables aux copropriétés en difficultés.
De même, interviendra également dans le cadre de la gestion des copropriétés en difficultés, Monsieur Alain PAPADOPOULOS, animateur des sites Universimmo.com et Universimmo-pro.com, co-pilote du projet de création de l’association des syndics de redressement
Après un bilan quelque peu mitigé des lois ALUR et MACON en 2015 qui bien que loin des objectifs escomptés par les pouvoirs, font néanmoins désormais partie du cadre juridique dans lequel les professionnels devront exercer, il semble que pour éviter de subir la situation il appartient à ces mêmes professionnels, à partir de 2016, d’intensifier les échanges sur leurs métiers, être force de propositions afin que voient le jour des textes sensés ,d’applications pratiques et pérennes tant pour ces professionnels que pour leurs mandants que sont les copropriétaires, dans le but d’une relation “gagnant –gagnant “
5 Comments on “Bilan des textes Alur et Macron sur la copropriété”
Force est de constater que la complexité s’accroit, que les délais de diverses nature s’empilent, que les projets de régulation font que la profession est bien difficile à appréhender dans toutes ses dimensions.
On cherche la stratégie globale de tous ces textes, mais il y a des stratégies partielles.
La profession souffre d’un manque de reconnaissance, les acheteurs pensent faire des économies en se passant des professionnels (on en voit) et les vendeurs connaissent par miracle l’immobilier et sa législation alors qu’ils n’ont jamais été formés.
Alors on va demander aux professionnels de se former un peu plus. Se former plus pour un professionnel c’est bien, autant que ce soit retenu par les clients vendeurs et bailleurs.
Enfin, on parle de plafonnement pourquoi pas de plancher ?
Bonne réflexion d’Estéban à qui je signale qu’à l’époque de la taxation des honoraires des syndics, soit jusqu’en 1982 en principe, 1985 en réalité, les plafonds dans les différentes catégories ont été immédiatement utilisés comme plancher. Il y a donc eu une période pendant laquelle tous les syndics étaient rémunérés pareillement, réserve faite de leur audace dans les pratiques obscures, parfaitement connues des autorités. Le service du contrôle des prix interprétait les textes à sa guise, jugeant que la rémunération accordée à l’occasion des chantiers importants n’était licite que pour les travaux d’amélioration, et pas pour les travaux d’entretien comme un ravalement. Jusqu’à ce qu’un syndic refuse l’amende transactionnelle infligée pour la perception d’honoraires pour une réfection de toiture. Il a soit disant fait l’objet d’une amnistie après élection présidentielle !!! En fait le service n’a pas jugé opportun de plaider.
Le Président Buet pourrait songer aussi à considérer le master 2 de droit immobilier comme niveau nécessaire pour exercer la profession de syndic. Ce qui éviterait les discussions oiseuses. Il serait intéressant de connaître le nombre de syndics professionnels ayant ce niveau. Il y en a certainement au moins parmi les jeunes gestionnaires. Voir aussi chez les Géomètres experts pratiquant l’activité de syndic.
Se fomer plus, c’est bien, à condition que tout le personnel employé par les syndics, soit mis à niveau chaque année par une formation adéquate ( et dont le niveau sera controlé) d’au moins une semaine hors de l’entreprise; avec la loi ALUR il faudrait d’ailleurs au moins deux semaines, lors de la formation initiale traitant de cette loi et de ses décrets.
La véritable réconciliation entre les syndics et les copropriétaires ne pourra intervenir que le jour ou les syndics appliqueront volontairement le compte en banque séparé à toutes les copropriétés sans exception, ce qui enfin leur permettra de proclamer que les sommes d’argent versées chaque trimestre par les copropriétaires servent uniquement à payer leurs honoraires, les fournisseurs de la copropriété et les impots dus par les copropriétés .
Le métier de syndic doit avoir sa formation propre.
C’est un métier qui n’est abordé que sous des angles partiels selon les diplômes nécessaires à l’obtention de la carte professionnelle.
Nulle part, ne sont abordés concomitamment le droit de la copropriété, des assurances, civil, social ; la comptabilité ; la gestion du personnel ; l’appréhension des techniques de construction ; la maîtrise de réunion de copropriétaires, de contradictoire expertises judiciaire et d’assurance.
Les syndicats professionnels devraient se saisir rapidement de cette problématique afin de créer une formation basée sur les nécessités relevées sur le terrain. C’est une chance unique qu’offre la carte « S ». Sinon le contenu de la formation risque d’être imposé par l’Etat par des fonctionnaires qui n’ont jamais passé un mois dans un cabinet.
A SOUPLEDUR .
Tout à fait OK pour la formation dés le départ et formation tout au long de leur profession . C’est le cas pour beaucoup d’autres . Mais il ne suffit pas d’être bien formé. Si les Syndics veulent se réconcilier avec les copropriétaires, il faut qu’ils sachent gagner cette réconciliation. Or, vous soulevez le problème du cpte séparé qui a été commenté combien de fois dans ce blog ?
Il ne tient qu’à eux d’être à la hauteur de cette réconciliation.