Sylvia Pinel, ministre du logement  a présenté le 13 octobre en ouverture des Ateliers de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) son plan  triennal de mobilisation pour les copropriétés fragiles et en difficulté pour la période allant de 2015 à 2018.

Pour le la ministre du logement, Le phénomène des copropriétés dégradées, apparu au début des années 80, ne peut plus être ignoré.

En effet, près de 15% du parc est considéré comme fragile (dans une situation déjà dégradée, ou risquant de l’être), soit environ un million de logements.

Il touche à la fois les petites et les grandes copropriétés, dans tous types de quartiers (anciens ou récents). De nombreux habitants vivant dans ces copropriétés ne sont pas en mesure de payer leurs charges, ni les travaux d’entretien et de réparation, qu’ils soient liés à l’état du bâti ou aux enjeux de maîtrise des dépenses énergétiques.

.D’après les études menées, il y lieu de retenir les chiffres suivants:

En France, 616 564 copropriétés représentent environ 6,9 millions de résidences principales avec 92 % des logements en copropriété relevant du parc privé

En 2011:

– 100 902 copropriétés  furent considérées comme fragiles pour un total de 1,13 million de logements (les niveaux de fragilités étant à géométrie variable) ;

– les 3/4 sont des très petites copropriétés de moins de 11 logements ;

– plus de 2 logements sur 5 sont potentiellement fragiles ou en difficulté dans les grandes copropriétés de plus de 200 lots (source : Filocom 2011)

– 2 400 copropriétés furent redressées par l’Anah entre 2006 et 2015, soit 140 000 logements (source : étude Anah 2015) ;

–  2/3 des propriétaires occupants éligibles aux aides de l’Anah sont très modestes (revenu annuel inférieur à 19 792€ pour une personne seule vivant en Ile-de-France -14 300€ hors Ile-de-France).

 

LOI ALUR et copropriétés fragiles

 

La loi ALUR comporte de nombreuses mesures pour prévenir et traiter le phénomène des copropriétés dégradées, en plus des outils existants avec pour objectifs de:

– compléter les dispositifs de repérage et de prévention des situations d’endettement des copropriétés et de dégradation du bâti ;

– améliorer la gouvernance des copropriétés, dont les insuffisances participent au déclin d’une copropriété ;

– renforcer les procédures judiciaires et les outils opérationnels, pour redresser les copropriétés déjà dégradées.

 

Le plan triennal des copropriétés fragiles

 

Le gouvernement et l’Anah ont élaboré un Plan triennal de mobilisation pour les copropriétés fragiles et en difficulté, qui est à la fois :

– un plan de mobilisation, pour mieux connaître le phénomène de dégradation des copropriétés au niveau national et local, et pour pouvoir ainsi mieux définir et cibler les actions de prévention et de redressement ;

– un plan d’aide à la décision et à l’action, pour permettre à toutes les collectivités, quelle que soit la taille de leur territoire, de repérer le plus tôt possible les copropriétés fragiles et en difficultés et d’aider, chaque fois que cela est possible, à leur redressement, dans un objectif d’amélioration de la performance énergétique ;

– un plan d’impulsion, pour renforcer les partenariats nationaux et locaux, développer un réseau d’expertise de proximité, et engager la mise en œuvre des nouveaux dispositifs.

 

Les 12 actions du plan triennal

Piloté par l’Anah, ce Plan prévoit 12 actions autour de 3 objectifs :

– observer le parc de copropriétés et prévenir sa dégradation ;

– traiter les copropriétés en difficultés ;

– accompagner les territoires.

Les 12 actions précitées peuvent être recensées comme suit:

1) Action n°1 – Développer localement des outils de repérage des copropriétés, à partir notamment de l’outil statistique d’aide au repérage des copropriétés potentiellement fragiles.

2) Action n°2 – Généraliser le dispositif de veille et d’observation des copropriétés (VOC).

3) Action n°3 – Généraliser le dispositif de Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés (POPAC).

Objectifs 2016 : – 30 projets de VOC

– 40 projets de POPAC

 

Par ailleurs, pour améliorer la connaissance du parc de copropriétés et notamment de copropriétés fragiles, le registre d’immatriculation des copropriétés, créé par la loi ALUR, qui doit être mis en place par le ministère du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité dont les premières immatriculations devraient intervenir, fin 2016 et s’étaler jusqu’à fin 2018, devrait fournira à terme aux collectivités territoriales un socle de données statistiques, notamment sur la santé financière des copropriétés, qui pourront être enrichies par l’observation locale.

 

4) Action n°4 – Développer de nouveaux outils pour mieux traiter la copropriété ;Définir des indicateurs partagés (destinés aux collectivités et aux opérateurs) pour mesurer les difficultés d’une copropriété afin d’évaluer son niveau de dégradation ;Développer une certification de l’ouvrage pour atteindre une performance technique et thermique de la copropriété (à partir de la certification Cerqual NF Habitat), pour chaque étape de réhabilitation ; Valoriser les certificats d’économie d’énergie (CEE) dans les copropriétés en difficulté pour lutter contre la précarité énergétique (comme prévu dans la loi Transition énergétique).

5) Action n°5 – Expérimenter avec les bailleurs sociaux des outils adaptés pour intervenir dans les copropriétés mixtes (comportant des logements sociaux et privés).

6) Action n°6 – Mettre en œuvre les dispositifs instaurés par la loi ALUR sur les copropriétés dégradées présentant des enjeux urbains et sociaux importants

 

Objectifs  2015: environ 15 000 logement seront financés pour un montant d’aides de l’ordre de 60M€. Comme le précise le contrat d’objectifs et de performance signé entre l’État et l’Agence, un objectif de 15 000 logements est aussi envisagé pour les années 2016 et 2017. Pour mémoire, en 2014, 11 214 logements ont été aidés.

 

7) Action n°7 – Favoriser l’émergence de l’expertise locale, Organiser l’expertise locale en s’appuyant sur les outils d’animation territoriale développés par l’Etat et ses opérateurs (exemples : création d’un réseau d’échanges d’expériences sur l’arc méditerranéen, ou encore des échanges d’expériences à l’échelle régionale autour du programme de revitalisation des centres-bourgs) ;Prendre en compte systématiquement la problématique des copropriétés fragiles ou en difficulté dans la mise en œuvre des programmes nationaux (géographie prioritaire de la politique de la Ville, projet sur les centres anciens dégradés, revitalisation de centres-bourgs, etc.).

8) Action n°8 – Aider les petites et moyennes villes, et les territoires ruraux, à organiser l’ingénierie nécessaire à leur programme d’intervention en faveur des copropriétés fragiles ou en difficulté Sensibiliser les acteurs locaux sur les fragilités des copropriétés ;Faire connaitre les outils d’intervention publique destinée au traitement des copropriétés ;Développer des études de diagnostic approfondies pour hiérarchiser les priorités d’intervention ; le recours aux entreprises publiques locales peut être un moyen d’y parvenir ; Favoriser la mise en œuvre des dispositifs d’observation dans ces territoires pour leur permettre d’enclencher une action et de s’inscrire dans une démarche progressive de traitement.

9)  Action n°9 – mettre en place un plan de formation pour les acteurs locaux ;Poursuivre les formations pour les services de l’État ; Développer les formations pour les Collectivités en lien avec le CNFPT, l’INSET et l’ENPC ; Développer la thématique « copropriétés » dans les formations des écoles d’architecture et d’urbanisme.

10) Action n°10 – Améliorer la qualité de l’ingénierie; Créer un référentiel national, intégrant les objectifs de performance énergétique, qui précise les missions des opérateurs pour traiter les copropriétés (sur le plan technique, social, juridique, etc.) pour garantir la qualité de leur intervention ; Renforcer le financement de l’ingénierie, notamment par : – la pérennisation des aides VOC et POPAC ; – la mise en place d’aides dédiées aux ORCOD.( L’ORCOD est un dispositif ensemblier de redressement lourd mis en place pour les copropriétés les plus en difficulté. Outre l’habitat, il prend en compte les implications urbaines et sociales. Une ORCOD peut être d’Intérêt national (IN) : elle est alors pilotée par l’État)

11) Action n°11 – Partager la connaissance et les bonnes pratiques; Engager des partenariats entre l’État, les opérateurs publics, les collectivités locales et les professionnels de l’immobilier et du bâtiment, pour renforcer les compétences locales ;Diffuser des guides de bonnes pratiques auprès des collectivités et des professionnels.

Par exemple : sur la requalification d’un quartier ancien avec intégration d’un volet copropriété, ou encore sur la mise en œuvre d’un observatoire local sur les copropriétés.

12) Action n°12 – Evaluer en continu les actions prévues dans le plan triennal Evaluer une politique publique, c’est mesurer son efficacité pour l’améliorer et éclairer la prise de décision. L’Anah proposera aux territoires des méthodes et outils d’évaluation adaptés à leur cadre et échelle d’intervention. Elle peut financer l’évaluation de chaque opération programmée à hauteur de 50 % du montant hors taxes engagé, dans la limite de 50 000 €.

 

De ce qui précède, constat est fait que le traitement des copropriétés fragiles avec l’ensemble des nouvelles actions prévues dans le plan triennal établi par l’ANAH et le gouvernement  est une matière pointue nécessitant l’intervention de spécialistes, d’où la nécessité des syndics de se former pour tenir leur place parmi les intervenants, professionnels de la copropriété.

Et vous, que pensez vous de ces douzes actions prévues par le plan triennal, pensez vous qu’elles permettront de traiter la problématique des copropriétés fragiles? 

Votre avis m’intéresse, merci de me le faire connaitre en laissant votre commentaire au bas de l’article.

Source article:

http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/2015.10.13_plan_coproprietes-2.pdf