Les syndics devront ils sortir de l’ALUR par les baîonnettes
Ce jeudi 2 juillet 2015, DALLOZ Formation en collaboration avec le site mon immeuble.com et le mensuel AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier) a tenu de façon brillante les Etats Généraux du droit de la copropriété, aidés en cela par une sélection d’intervenants, spécialistes de la copropriété de qualité exceptionnelle.
Sous la houlette du Président Pierre Capoulade , Conseiller honoraire à la Cour de Cassation et ancien Président de la regrettée Commission relative à la copropriété, pour les travaux de la matinée et de Maitre Patrice Lebatteux , Associé de la SCP ZURFLUH LEBATTEUX SIZAIRE et associés,pour ceux de l’après-midi, furent abordés les thèmes suivants:
– la naissance du syndicat: nouveaux impacts pour les copropriétaires avec comme intervenants Jean-Marc LE MASSON, Président de la CNEC, Avocat à la Cour, Directeur de l’ICH Ouest et Daniel TOMASIN, Professeur émérite de l’Université de Toulouse I Capitole.
– la trésorerie du syndicat: une transparence renforcée avec comme intervenants Jacques LAPORTE, Conseiller du Président du Groupe Foncia et Bernard TERRASSE, Directeur du Département des professions règlementées immobilières(Banque BRED)
– le contrat type de syndic: Obligations et liberté contractuelle avec comme intervenants Jean-François BUET, Président de la FNAIM, Maurice FEFERMAN, Directeur juridique SWISSLIFE Immobilier et David RODRIGUES, Juriste logement de l’association CLCV
– les travaux au sein de la copropriété avec comme intervenants Olivier DELALANDE, Président de la compagnie des architectes de la copropriété, Olivier SAFAR, Administrateur de Biens, syndic de copropriétés, membre du Conseil d’administration de l’UNIS, membre de la CNEC et Philippe PELLETIER, Avocat associé Lefevre Pelletier & associés
– les mutations en copropriété avec comme intervenants Pascaline DECHELETTE TOLOT, Avocat associé Lefevre Pelletier & associés et Olivier DOUEK, Avocat cabinet Corten
– Contrôle et sanction du syndic post ALUR avec comme intervenant Yehudi PELOSI, Avocat cabinet SCP Spinosi & Sureau, avocats au Conseil d’Etat et la Cour de Cassation
Parmi les différents thèmes abordés, nous nous attarderons plus principalement sur ceux ayant trait d’une part au contrat type de syndic et d’autre part sur le contrôle et sanctions du syndic post ALUR.
Aussi, à l’instar de Mirabeau – qui lors des Etats généraux de 1789, au cours duquel à la séance royale du 23 juin 1789, le roi ordonna la dispersion de l’Assemblée qu’il déclara anticonstitutionnelle et fît porter par ¨le grand Maître de cérémonies, le marquis de Dreux-Brézé, l’ordre à Bailly, doyen du Tiers (les deux autres ordres ayant obéi au roi), lequel répondit « la Nation assemblée ne peut pas recevoir d’ordre » – aurait alors, selon la légende, prononcé cette phrase célèbre : « Nous sommes ici par la volonté du peuple et nous n’en sortirons que par la force des baïonnettes », les syndics ne devraient ils pas se poser la question de la pertinence, eu égard les impacts que ne manqueront d’avoir le nouveau contrat type de syndic et la nouvelle commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière sur le modèle économique de la profession, de sortir eux, par la force des baïonnettes , de la loi ALUR?
Le nouveau contrat type de syndic
Lors de leurs différentes interventions Maurice FEFERMAN, David RODRIGUES et Jean-François BUET après avoir rappelé la chronologie de la réflexion sur le contrat de syndic, ont mis en évidence la volonté unanime des acteurs du CNTGI de proposer aux pouvoirs publics un projet privilégiant l’équilibre d’une gestion courante prévisible et récurrente avec l’acceptation du principe du contrat “tout sauf”.
Autant les représentants des professionnels au CNTGI que ceux des consommateurs y siégeant furent unanimes pour adopter la ligne éditoriale du projet proposé au pouvoirs publics, autant furent ils unanimes pour opposer un avis défavorable au décret publié tout en précisant comme l’indique David RODRIGUES, Juriste logement de l’association CLCV que l’objectif consistant à faciliter la comparaison des offres ne sera pas atteint.
Par ailleurs, à l’unanimité est constatée la très grande complexification du décret du 26 mars 2015 tant par sa présentation matérielle que par l’articulation de ses annexes comme le précise le Président Pierre Capoulade dans une étude intitulée “le contrat type de syndic de copropriété : A propos du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015”, publiée dans le mensuel AJDI de Juin 2015.
Et le Président P. Capoulade de poursuivre que:” la sanction du non respect du contrat type n’apparait pas à l’évidence. A la relation de pur droit privé de la loi de 1965 se trouve substitué un “contrat” rédigé par le pouvoir règlementaire, même s’il contient plusieurs clauses laissées à l’option des parties, ce qui pourrait atténuer, à cet égard, le caractère impératif de la loi de 1965 ( modèle 2014). La clause ou le contrat “irrespectueux” des énonciations imposées par le contrat type est il nul (d’une nullité d’ordre public) ou réputé non écrit, au moins pour ce qui est contesté?”.
Au contrat type de syndic tant attendu, amenant plus d’interrogations que de certitudes, ce qui promet une période propice non pas pour les copropriétaires mais pour leurs avocats, il y a lieu de prendre en compte le contrôle et les sanctions prévues pour le syndic POST ALUR
Contrôle et sanctions du syndic post ALUR
Maître Yehudi PELOSI avec humour et une très grande technicité a mis en exergue une certaine particularité du métier de syndic post ALUR qui avec l’avènement prochain de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, prévue pour cet été, verra notamment la profession être contrôlée et éventuellement sanctionnée par une commission constituée non seulement par ses pairs mais également par des personnes représentant les cocontractants des dits professionnels à savoir les associations des consommateurs.
Aussi fît il un parallèle avec les autres professions, en effet les experts comptables sont ils contrôlés et sanctionnés par une commission dans laquelle siègent des associations de consommateurs, idem pour les médecins, les notaires, les géomètres experts, etc….?
Comme nous l’avons déjà exprimé dans nos colonnes, quelles raisons prévalent à ce sentiment de suspicion à l’égard du métier de syndic, à ce traitement particulier des pouvoirs publics à l’encontre de la profession?
Par ailleurs, qu’ a t’il manqué aux instances professionnelles ayant obtenu la création du CNTGI pour franchir le Rubicon et obtenir la création d’un Ordre des syndics des copropriétés?
Résultat des courses:
– Aujourd’hui nous avons un CNTGI avec un pouvoir consultatif, qui même en soumettant un avis unanime de ses membres aux pouvoirs publics, n’est pas suivi par ces derniers au vu de la récente actualité.
– Des agents de la DGCCRF dont les prérogatives sont renforcées comme le démontre Me PELOSI dans son intervention.
– Une commission de contrôle composée d’associations dont le fond de commerce est de se “faire les syndics”, profession réputée pour faire les choux gras de la presse, lui servant par ailleurs de marronniers très rentables.
– Un éventail de sanctions disciplinaire allant de l’avertissement à l’interdiction définitive d’exercice de son activité par le syndic.
– Un article 13-9 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014- art 24, qui prévoit que les décisions de la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilière et de son président sont susceptibles de recours de pleine juridiction devant la juridiction administrative
A la lecture des points précités, mettant à la charge des syndics de copropriétés des obligations sans cesse grandissantes, avec des possibilités d’appel en responsabilités en pleine expansion, sans pour autant avoir la garantie d’un modèle économique viable, n’aurait il pas lieu pour ces syndics d’organiser leurs Etats Généraux avec comme seule alternative de n’en sortir en référence à Mirabeau que par la force des baïonnettes?
Votre avis m’intéresse, merci de me le faire connaitre en laissant votre commentaire au bas de l’article sur le blog Syndic Pro.
Par ailleurs, si vous avez trouvé cet article utile, merci de le partager avec vos amis par le biais de vos réseaux sociaux.
25 Comments on “Les syndics devront ils sortir de la loi ALUR par les baïonnettes”
Si la profession des syndics de copropriétés n’a pas bonne réputation ce n’est quand même pas de la faute aux copropriétaires.
Si la loi de 1965 avec ses multiples replatrages a généré un code de la copropriété de 1.250 pages, ce n’est pas non plus de la faute aux copropriétaires : une loi simple et compréhensible par tous génère peu de jurisprudence.
La loi ALUR est une complexification de plus; qui aura le courage et la volonté d’abolir la loi de 1965 et de mettre en chantier une nouvelle loi, claire et adaptée au temps actuels ?
En 1965 le professeur Capoulade avait raison, la loi primitive était une nécessité pour codifier la copropriété.
Aujourd’hui elle a pris des vilaines rides.
Vous avez bien raison Soupledur, ce n’est pas la faute des propriétaires si depuis 50 ans la loi du 10 juillet 1965 est allègrement bafouée par des syndics …
Par contre, pourquoi est-elle bafouée dans l’indifférence générale ?
La propriété est constitutionnellement protégée et pourtant il a toute sortes d’abus et aucune sanction possible, sans passer par la case TGI, avocat, gros sous , maux de têtes …
Avec la loi ALUR le législateur a voulut palier à ces abus et mettre des limites…
Petit soucis elle n’est pas parfaite … mais surtout il manque l’essentiel, les moyens de contrôle de la comptabilité du syndicat tenue par le syndic.
– quels moyens de contrôle de la gestion tenue par les syndics (professionnels ou pas) ?
– qu’elle entité de contrôle a été crée dans ce but ?
– On nous parle d’amendes, mais qui va les appliquer ?
– qui contrôle la comptabilité du syndicat ? – je connais la réponse habituelle : Le président du conseil syndical, qui malheureusement a 99 ans ? ou un membre du conseil syndical qui a 92 ans et qui a été élu alors qu’il n’était même pas à l’assemblée (et pour cause, cela fait des années qu’il ne sort pas de chez lui), ou encore les propriétaires à qui l’on tend quelques factures en guise de justificatifs…
Bien sûr les copropriétaires se plaignent, et ils ont raison, mais il faut aller plus loin. Il ne faut plus chouiner, il faut hurler; et même il faut dénoncer ces faits aux autorités compétentes.
Franchement, dans des cas comme cela, j’invite les copropriétaires a déposer une plainte auprès du Procureur de la République, pour abus de faiblesse, abus de confiance, tromperie … Dénoncer des abus envers les plus faibles est aussi un devoir civique, et au moins il y aura une trace, et l’on n’entendra plus les bien pensants s’étonner que les copropriétaires se plaignent.
Vous connaissez le dicton, « on a rien sans rien ».
Le citoyen a des droits et des devoirs, le droit de vote est un droit et un devoir. Et le copropriétaire, c’est pareil, il a des droits et des devoirs : il a le devoir de se battre pour ses droits.
Il faut un vrai contrôle, car manier des fonds sans un véritable contrôle, c’est la porte ouverte à tous types de tentations … et les proies sont bien fragiles …
Après des années de ventes importantes dans l’immobilier, il y a un recul. La profession se rabat sur l’activité de syndic comme sur des petits pains. Tout à coup il faut faire le double du bénéfice de l’activité de syndic pour pallier à la baisse des ventes et une éventuelle baisse du niveau de vie des protagonistes …
En attendant, pour engraisser les uns, les autres sont appelés a ouvrir encore et encore leur portemonnaie, sans recevoir les justificatifs qui vont avec, qu’ils soient propriétaires ou locataires … Puisqu’on nous parle de la diminution du pouvoir d’achat, il serait bon que les pouvoirs publics mettent en place un moyen de contrôler la comptabilité et la gestion des copropriétés, qui pèsent lourd dans le budget des ménages !
Quel est l’individu normalement constitué qui voudra encore exercer le métier de gestionnaire dans les prochaines années : portefeuille d’immeubles surchargé inversement proportionnel au portefeuille garni par le salaire. Salaire plus que médiocre si on le divise par le nombre d’heures consacré. Complexification croissante plus mise en concurrence quasi systématique, où allons-nous? Qui peut m’éclairer ?
Vous demandez notre avis,
Vous le savez, ne soyez pas hypocrite, rien ne change, j’ai porté plainte en 2012 auprès du Procureur de la République de Paris contre un avocat et des banquiers complices (certains se reconnaitront !) de création d’un faux compte séparé ouvert et utilisé de plus sans mandat
A quand la fin des complicités de certaines administrations et de certaines associations de consommateurs vis à vis de la création de faux comptes séparés de copropriété ?
Sur les faux comptes séparés de syndicat la complicité des banques
http://www.viadeo.com/fr/groups/detaildiscussion/?containerId=0021guonnqr6574&forumId=002k34ta36a6ctx&action=messageDetail&messageId=0021oizs6n1iriyp
L’avocat de la copropriété : les bonnes pratiques
http://www.viadeo.com/fr/groups/detaildiscussion/?containerId=0021guonnqr6574&forumId=002k34ta36a6ctx&action=messageDetail&messageId=0022axymaa0jxzp7
Pour un changement réel et non un déni des délits, fraudes et préjudices
Merci
Oui, je sais bien Monsieur Le Hyaric, bien sur que vous avez raison.
Je sais même que les personnes se plaignent souvent que la police refuse de prendre les plaintes (je l’ai aussi constaté) et c’est pourquoi je conseil d’écrire au Procureur. ce n’est pas toujours facile mais il faut toujours insister encore et encore:
à force, même l’eau finit par percer la pierre.
Si j’ai bien compris la plainte a été classée ?
Il y a peut être encore une possibilité ?
Merci pour ce compte rendu d’une journée importante à raison de la qualité de certains intervenants.
Depuis 2009 je plaide pour le contrat » tout sauf « . la réforme est donc pour moi satisfaisante. Le modèle comporte des zones à élaguer sans porter atteinte à l’ordre public. Je me propose de montrer qu’un contrat pour un syndicat courant de 50à 100 lots n’excède pas trois feuillets recto verso.
Je prends l’option d’écarter la mention figurant au point 9 pour l’application de l’art. 10-1 de la loi. Je serai à l’écoute des observations.
Je ne suis pas étonné du sort réservé au CNTGI.
Il faut se préparer plus sérieusement à la réception de la commission de contrôle. Je rappelle que pour ce type de » juridiction » la pratique de la double peine (condamné par une commission puis par une tribunal correctionnel) vient de disparaître à l’initiative de la CEDH validée par la Cour de Cassation.
Je me permets aussi de rappeler que le syndicat de copropriétaires n’est pas un consommateur (mention explicite dans le code de la consommation). Il faudrait que les spécialistes précisent les conséquences pratiques de cette réforme qui devraient être importantes (Quid de la commission des clauses abusives par exemple)
la guerre est-elle déclarée ? Les temps ont changés Messieurs les syndics voyous, les baïonnettes c’est obsolète, sortez les bazookas.
Suis-je dans l’erreur ai-je bien compris que seul Mantelet reste pondéré, objectif tout en ayant une certaine éthique ?
Bonne fin de dimanche
J’ai juste envie de dire ceci : Pourquoi le syndicat n’imposerai tout simplement pas son contrat ?
Pourquoi il ne ferait rédiger un contrat par un avocat et ne chercherai pas un syndic en imposant son contrat ? Après tout, c’est lui le patron ou le roi si voulez !
Le syndic est un mandataire et rien qu’un mandataire :
Jusqu’à maintenant les syndics professionnels ont imposé leur contrat, rédigé par eux mêmes : les copropriétaires était obligés dans une très grande majorité des cas a adhérer à des contrats honteux dont le seul gagnant était le syndic : c’est encore le cas aujourd’hui !
Il y en a même qui continuent a imposer des contrats de 3 ans sans compte bancaire dans des copropriétés de plus de 70 lots …
qu’en pensez-vpus, chers amis ?
Elisabeth ! Vous arrivez bien tard avec des informations insuffisantes.
D’où tirez vous que les syndics ont imposé leur contrat ? De quelques cas particuliers où les copropriétaires n’ont même pas lu le projet annexé à la convocation et le conseil syndical n’a fait que vérifier quelques factures.
Il y a des milliers de syndicats en France qui sont très contents avec un contrat proposé par le syndic certes, il y a plusieurs années, négocié par le conseil syndical, revu périodiquement et plus encore avec les fantaisies de la loi ALUR. Dans un nombre significatif de syndicats c’est peu ou prou le contrat » tout sauf » qui était déjà en place sans qu’ait été attendu le décret.
Vous voulez présenter votre modèle ? OK pourquoi ne le présentez vous pas ? Vous êtes totalement libre . Ne vous contentez pas d’une simple annonce.
@ Mantelet,
Vous et Elisabeth avez raison tous les deux.
Vous me rejoignez donc quand je dis que les copropriétaires dont je suis ont une très grande part de responsabilité si la situation s’est ainsi détériorée et certains voire de très nombreux syndics en ont profité voire largement abusé.
Oui je dirais même que plus de 80 à 90% des copropriétaires ne lisent même pas les convocations et ce sont eux les premiers à hurler …..
Quant au syndic qui impose sont contrat oui il y en a au moins dejà un que j’ai connu et remercié sur le champ quand lorsque nous étions dans la mouise, en état de faillite à cause de Urbania et ADB-CONSULTING ce dernier m’a répondu : » ceci est mon contrat, il n’y a rien a changer….soit vous le prenez soit vous allez voir ailleurs…. »
Nous sommes donc tous responsables et il serait grand temps que syndic et copropriétaires travaillons ensemble dans le respect mutuel.
Regardez Mantelet, tous ces lièvres qui sortent sur les pseudos comptes séparés, les abus de facturations , les comptabilités opaques etc etc….
Où est donc la transparence du syndic qui est payé pour n’être qu’un mandataire qui doit apporter une gestion sérieuse en respectant les deniers des copropriétaires ?
Le chemin est long et l’arrivée non encore visible
Cher Jean,
Oui vous avez raison.
Un syndicat de copropriété, c’est une association de propriétaires, qui n’a pas la personnalité juridique, mais l’esprit associatif, qui est celui d’avoir des intérêts communs et mettre des efforts ensemble, doit véritablement exister pour bien fonctionner. Certains ont oublié ces principes, ce qui convient parfaitement aux syndics, qui ont le chic pour faire copain copain avec certains copropriétaires …
Il ne s’agit pas de dire que le syndic est l’ennemi du copropriétaire. Non, il s’agit de mettre chacun à sa place.
Le syndicat n’a pas de personnalité juridique propre, il doit être représenté par un syndic.
Pourquoi faire appel à un syndic professionnel ?
En principe, c’est que l’on a pas un syndic bénévole qui s’est proposé ou que la copropriété est trop importante, et qu’un professionnel est supposé avoir plus de compétences qu’un syndic bénévole, assuré par copropriétaire.
Mais juridiquement un syndic est un mandataire.
Le syndic fournit un service, contre rémunération, s’il est un professionnel. Il est relié par contrat au syndicat. Il a donc des droits (celui d’être payé) et des obligations (obligation , d’information, d’assistance et conseil, et surtout de rendre compte de son mandat).
Et, si on pousse le raisonnement plus loin, le syndic doit veiller à la PROTECTION intérêts du syndicat, un peut à l’image du Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs. Sauf que ce dernier rend compte de sa mission à un juge, et que le syndic lui, doit rendre compte au syndicat. Mais s’il est véreux, il fait ce qu’il veut et il n’est pas certain que quelqu’un s’en aperçoive … s’il n’a pas un conseil syndical fort, bien formé , avec des personnes ayant suffisamment de connaissances pour repérer d’éventuelles tromperies et en faire part aux autres propriétaires, qui doivent être solidaires, sans cela « l’association » ne peut fonctionner correctement.
Vous avez citer quelques exemples qui ressemblent aux miens et qui sont monnaie courante …
En matière d’ abus de facturation et de comptabilités opaques, certains copropriétaires semblent parfois s’en faire une raison un peu trop facilement … mais lorsqu’on gratte un peu et que vernis le tombe, il a parfois quelques surprises …
Ce qui m’étonne le plus, ce sont les discours des dirigeants de la FNAIM, alors que les contrats d’adhésion que j’ai vu en mai et en octobre 2014, dont certains étaient imposés avec obligatoirement compte joint, pour des copropriétés de plus de 70 lots , étaient FNAIM …
Cher Mantelet, je crois que je ne me suis pas bien exprimée.
D’une part, Le syndicat est non professionnel, à ce titre c’est la partie « faible » qui mérite que dans mesures soient prises dans le cadre dans contrat avec un syndic professionnel, pour arriver à certain équilibre. D’autre part, si la loi oblige le syndicat a voir un syndic pour le représenter contre rémunération s’il s’agit d’un professionnel. Et bien je dis, qu’il faut appliquer le principe « qui paye, décide ». C’est donc au payer d’avoir des exigences sur le service qu’il entend obtenir en échange de la rémunération.
Sachez que lorsque je cite des exemples, c’est que je peux le prouver, sinon je me risquerai pas à le dire.
Elisabeth, vous venez ici nous dire que le syndicat des copropriétaires n’a pas la personnalité juridique !
Il l’a bien sur. Il est une personne morale. Il n’est donc pas consommateur. Point.
Que les copropriétaires aient besoin d’être informés ? Vous en êtes l’exemple manifeste.
Nous parlons ici du contrat de syndic. Mon avis est que sa structure correspond à ce que j’attendais. On peut l’élaguer sans porter atteinte à son contenu. Il y a quelques couacs. Je présente ma version aujourd’hui sans aucune prétention à la connaissance surnaturelle.
Les critiques sont toujours fructueuses objectives.
Bonjour Mantelet,
Où votre version peut-elle être consultée ?
Merci
Jean
Dans le bandeau au dessus du message vous cliquez sur Mantelet Le lien vous amène à la page d’accueil.
Ce soir ou demain matin vous y trouverez l’annonce et le lien.
Bien! mais personne ne parle de la manière dont les syndics écrasés par le poids de la nouvelle Loi peuvent s’en sortir et gagner normalement leur vie sans susciter le hurlement des loups.
regardez ce qui se passe en belgique, pays dans lequel les syndics sont effarés de voir la faiblesse des honoraires des syndics français..
C’est qu’ils sont experts et non comptables.La loi ALUR laisse la possibilité aux syndics de prétendre à des honoraires hors forfait pour tous les nouveaux outils de la rénovation énergétique et sur les opérations de surélévations.
Qu’ils les prennent!Et ce seront de véritables experts comme en Belgique et dans les pays anglo saxons.Fini le syndic à la papa? Place aux gestionnaires.
Arrêtez de bramer cher Brane, vous allez nous mettre la larme aux yeux….les pauvres » écrasés » par la nouvelle loi !!!
Mais que dîtes vous des copropriétaires exsangues par les abus de certains de vos protégés ? Comptabilité en vrac, ubuesque, rétention d’informations, refus divers, faux comptes séparés, facturations indues ?
Oui tout travail honnête mérite un salaire ou des honoraires décents mais faut quand même pas abuser……
Je ne connais pas les Syndics Belges ou californiens peut être sont-ils moins c…s que les nôtres ou plus honnêtes ou bien les copropriétaires là-bas sont plus responsables.
« Place au gestionnaires » que vous dites dois-je comprendre qu’ils sont aujourd’hui des « bricoleurs » ?
Qui vous dit qu’ils ne prennent pas de commissions sur les gros travaux en sus de leur honoraires ?
Soit vous être de mauvaise foi soit vous n’avez encore rien compris
Bye Bye
Ce commentaire est typiquement français.On ne regarde que ce qui ne marche pas.On légifère ainsi durement car 5% des syndics sont peu compétents et on envoie ainsi à la casse.Allez faire un tour dans les cabinets de syndics et vous comprendrez la difficulté de la tache.Parlez aux bailleurs sociaux qui sont syndics de copropriété quand ils vendent aux locataires des lots et mettent leurs immeubles en copropriété:Il s vous expliqueront qu’ils ne savaient pas la lourdeur de la tache.Un syndic est en général élu pour un an car rares sont les copropriétés qui l’élisent pour 3 ans alors où est le problème?S’il se comporte comme vous dites,ne le renouvelez pas!S’ils bricolent comme vous dites,et ne sont pas réellement gestionnaires, alors changez mais ne tirez pas systématiquement sur le pianiste svp.
Ciao
Brane, vous vivez peut être dans un pays de bisounours et vous avez de la chance….
J’ai eu à connaître 8 syndics sur Marseille, Vitrolles, Paris 7 se sont révélés être de voyous
Je rectifie donc votre pourcentage 5% de sérieux et 95% de tordus, ne vous en déplaise c’est la réalité …..
Certes la tâche est lourde, charge à eux de demander des honoraires en conséquence et de ne pas ensuite arnaquer le copropriétaire avec des actes illégaux.
Je n’ai jamais dit qu’il ne fallait pas payer un syndic à sa juste valeur .
ciao
INFOS DE L’ARC
ABUS DE LA SEMAINE N° 4003. Ça sonne occupé chez la FNAIM et l’UNIS
Suite au détournement du contrat-type présenté par le cabinet Citya (voir abus 3975 : http://www.arc-copro.com/m7dd), nous avons sollicité le 12 mai dernier – soit il y a plus d’un mois – les chambres syndicales de l’UNIS et de la FNAIM pour connaître leur position et les mesures qu’elles comptaient prendre pour éviter que ce type de pratiques ne se reproduise.
Malgré la gravité de la situation, l’UNIS et la FNAIM ont préféré ne pas nous répondre, espérant peut-être étouffer l’affaire.
Ce comportement confirme ce que nous pensions, à savoir que ces chambres étaient avant tout là pour couvrir leurs membres, même lorsque leurs agissements sont incontestablement illégaux, plutôt que pour réguler la profession de syndic.
Plus grave, cet immobilisme encourage même d’autres professionnels, comme à présent le cabinet GIEP, de déroger en toute illégalité aux dispositions du décret sur le contrat-type de syndic.
En effet, le cabinet GIEP maintient sur son contrat type, la possibilité de facturer des frais de photocopies à 0,24 centimes d’euro la page alors que cela est prohibé par les nouvelles dispositions du décret sur le contrat-type et doit être intégrer dans le forfait global.
Nous regrettons cette partialité. Néanmoins, cette situation confirme l’urgence de mettre en place une commission de contrôle neutre dans laquelle siégeront des associations indépendantes comme l’ARC.
« CA NE MANQUE PAS D’AIR D’ECRIRE QUE LES SYNDICS VONT SORTIR LES BAÏONNETTES PAR RAPPORT A LA LOI ALUR » DE QUOI ONT PEUR LES SYNDICS ? DE NE PLUS POUVOIR DOMINER (BIEN SUR AVEC L’AIDE DE LA FNAIM ET UNIS)UNE SITUATION DANS LAQUELLE ILS NE SONT QUE MANDATAIRES . RIEN NE LEUR APPARTIENT. – POUVOIR ET DOMINATION SUR LES COPROPRIETAIRES – VOILA
INFOS DE L’ARC
ABUS DE LA SEMAINE N° 4003. Ça sonne occupé chez la FNAIM et l’UNIS
Suite au détournement du contrat-type présenté par le cabinet Citya (voir abus 3975 : http://www.arc-copro.com/m7dd), nous avons sollicité le 12 mai dernier – soit il y a plus d’un mois – les chambres syndicales de l’UNIS et de la FNAIM pour connaître leur position et les mesures qu’elles comptaient prendre pour éviter que ce type de pratiques ne se reproduise.
Malgré la gravité de la situation, l’UNIS et la FNAIM ont préféré ne pas nous répondre, espérant peut-être étouffer l’affaire.
Ce comportement confirme ce que nous pensions, à savoir que ces chambres étaient avant tout là pour couvrir leurs membres, même lorsque leurs agissements sont incontestablement illégaux, plutôt que pour réguler la profession de syndic.
Plus grave, cet immobilisme encourage même d’autres professionnels, comme à présent le cabinet GIEP, de déroger en toute illégalité aux dispositions du décret sur le contrat-type de syndic.
En effet, le cabinet GIEP maintient sur son contrat type, la possibilité de facturer des frais de photocopies à 0,24 centimes d’euro la page alors que cela est prohibé par les nouvelles dispositions du décret sur le contrat-type et doit être intégrer dans le forfait global.
Nous regrettons cette partialité. Néanmoins, cette situation confirme l’urgence de mettre en place une commission de contrôle neutre dans laquelle siégeront des associations indépendantes comme l’ARC.
« CA NE MANQUE PAS D’AIR D’ECRIRE QUE LES SYNDICS VONT SORTIR LES BAÏONNETTES PAR RAPPORT A LA LOI ALUR » DE QUOI ONT PEUR LES SYNDICS ? DE NE PLUS POUVOIR DOMINER (BIEN SUR AVEC L’AIDE DE LA FNAIM ET UNIS)UNE SITUATION DANS LAQUELLE ILS NE SONT QUE MANDATAIRES . RIEN NE LEUR APPARTIENT. – POUVOIR ET DOMINATION SUR LES COPROPRIETAIRES – VOILA
INFOS DE L’ARC
ABUS DE LA SEMAINE N° 4003. Ça sonne occupé chez la FNAIM et l’UNIS
Suite au détournement du contrat-type présenté par le cabinet Citya (voir abus 3975 : http://www.arc-copro.com/m7dd), nous avons sollicité le 12 mai dernier – soit il y a plus d’un mois – les chambres syndicales de l’UNIS et de la FNAIM pour connaître leur position et les mesures qu’elles comptaient prendre pour éviter que ce type de pratiques ne se reproduise.
Malgré la gravité de la situation, l’UNIS et la FNAIM ont préféré ne pas nous répondre, espérant peut-être étouffer l’affaire.
Ce comportement confirme ce que nous pensions, à savoir que ces chambres étaient avant tout là pour couvrir leurs membres, même lorsque leurs agissements sont incontestablement illégaux, plutôt que pour réguler la profession de syndic.
Plus grave, cet immobilisme encourage même d’autres professionnels, comme à présent le cabinet GIEP, de déroger en toute illégalité aux dispositions du décret sur le contrat-type de syndic.
En effet, le cabinet GIEP maintient sur son contrat type, la possibilité de facturer des frais de photocopies à 0,24 centimes d’euro la page alors que cela est prohibé par les nouvelles dispositions du décret sur le contrat-type et doit être intégrer dans le forfait global.
Nous regrettons cette partialité. Néanmoins, cette situation confirme l’urgence de mettre en place une commission de contrôle neutre dans laquelle siégeront des associations indépendantes comme l’ARC.
« CA NE MANQUE PAS D’AIR D’ECRIRE QUE LES SYNDICS VONT SORTIR LES BAÏONNETTES PAR RAPPORT A LA LOI ALUR » DE QUOI ONT PEUR LES SYNDICS ? DE NE PLUS POUVOIR DOMINER (BIEN SUR AVEC L’AIDE DE LA FNAIM ET UNIS)UNE SITUATION DANS LAQUELLE ILS NE SONT QUE MANDATAIRES . RIEN NE LEUR APPARTIENT. – POUVOIR ET DOMINATION SUR LES COPROPRIETAIRES – VOILA CE QU’ILS VEULENT PRESERVER.
Sur l’histoire de la réduction des honoraires pour un syndicat qui se priverait de l’extranet la solution est claire : le texte en parle mais il n’y a pas matière à réduction. Le syndic doit se doter de l’équipement nécessaire pour servir la masse de sa clientèle (nombre de syndicats et de copropriétaires). Il doit également prévoir le personnel nécessaire. Dans les deux cas il engage les investissements appropriés.
Qu’un syndicat décide de ne pas s’abonner à l’extranet, cela ne procure aucun avantage financier au syndic. Celui ci ne peut pas réduire son investissement alors surtout que le syndicat peut changer d’avis dans dix mois. Il n’y a pas lieu à une quelconque réduction d’honoraires.
Pour les archives ? Cette question doit être réglée à l’occasion de la candidature pour un nouveau mandat. Le syndic peut exiger l’externalisation dès qu’il s’agit d’un immeuble assez important. Il n’y a plus à revenir sur une décision qui est contractuelle dès le départ. Même solution pour les mandats en cours. Il faut en parler avec le conseil syndical et le contrat est établi en fonction des résultats de ces pourparlers. Foin de de régime spécifique qui prend quinze lignes dans le contrat.
Pour les photocopies ? Il faut voir le contrat. Elles sont incluses pour les prestations de gestion courante mais pas pour les autres prestations. Il est donc normal qu’à ce titre soit indiqué un coût. Reste le montant qui, dans certains cas est abusif. La faute en revient au conseil syndical et à l’assemblée qui n’ont pas discuté la question. Vu en juin pour le syndic X la photocopie passer à 0,24 pour un syndicat et 0,17 pour un autre quatre jours après dans le projet annexé ) la convocation, suite à la réunion avec le CS.
A noter que 0,17 ht venait d’une étude fournie par un organisme dédié, vraisemblablement lié au monde des experts comptables. Dans le même style des indications sur le prix de revient exact d’une lettre de courrier banal et d’une mise en demeure LRAR pour les charges impayées. Ces études existent. On ne les voit pas souvent. Une lettre c’est le papier, l’enveloppe et le timbre !!!!!
SALUT KINOU,
J’enfonce le clou…..çà défoule…..
Désolé cher Mantelet vous qui semblez pondéré et objectif
QUOTE………
Attention aux résolutions gigognes concernant la gestion des comptes bancaires séparés
Depuis la promulgation de la loi ALUR, plusieurs dispositions concernant le compte bancaire sont entrées en vigueur :
il s’agit tout s’abord de l’obligation d’ouverture de compte bancaire séparé sans dérogation possible pour les copropriétés de plus de quinze lots ;
il s’agit ensuite de l’obligation pour le syndic de remettre aux conseils syndicaux de manière périodique les relevés bancaires ;
enfin, il s’agit de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 qui a été modifié et donne à présent la possibilité aux copropriétaires, lors de l’assemblée générale, de décider de choisir une autre banque que celle du syndic.
Certains syndics essayent de verrouiller ces avancées législatives en proposant dans une même résolution plusieurs décisions, détournant ainsi la vigilance des copropriétaires, ces derniers ne sachant plus au final sur quoi ils doivent se prononcer.
Voici en effet un modèle de résolution type que l’on retrouve fréquemment dans les convocations d’assemblée générale :
Résolution n°8 :
Ouverture d’un compte bancaire séparé (art.25).
L’assemblée générale des copropriétaires informée par le Syndic des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée décide d’ouvrir un compte bancaire séparé auprès d’un établissement bancaire choisi par le syndic.
Le syndic mettra les relevés de compte à disposition du Conseil Syndical.
Les intérêts produits par le compte sont acquis au Syndicat.
Ce compte bancaire bénéficie de la garantie financière de la COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS dont le cabinet … est adhérent.
La copropriété disposant d’un compte bancaire individualisé, l’assemblée générale autorise le syndic à conserver le numéro de compte précédemment attribué pour le futur compte séparé.
L’assemblée générale autorise le cabinet … à procéder au placement des fonds recueillis sur un livret A ou un CECOP (compte à épargne copropriété). L’assemblée générale décidera, conformément aux dispositions de l’article 35-1 du décret du 17/03/1967, d’affecter les intérêts produits par ce placement.
Voyons en détail, les problèmes que suscite ce type de résolution.
Obligation de passer par la banque du syndic
Le syndic précise dans sa résolution que le compte bancaire séparé sera ouvert auprès de l’établissement bancaire choisi par le syndic. Par ce procédé, il prive donc les copropriétaires de la possibilité de choisir une autre banque que la sienne.
Cela permet ainsi au syndic de pouvoir négocier avec son établissement bancaire plusieurs arrangements, à partir des fonds de ses copropriétés mandantes, voire même l’ouverture de « faux comptes bancaires séparés.»
Il faudra donc refuser de voter cette résolution en précisant que l’obligation de compte bancaire séparé ne doit pas faire l’objet d’un vote, puisque cela est devenu la loi qui est, d’autant plus, d’ordre public.
Un numéro de compte bancaire individualisé récupéré pour le compte bancaire séparé
On retrouve de plus en plus de syndics qui informent les copropriétaires que le numéro de compte bancaire, qui était initialement individualisé, devient à présent celui du compte bancaire séparé.
L’ARC a déjà réagi à cette question et a considéré que cela posait un sérieux problème juridique.
En effet, le titulaire du compte bancaire individualisé est le syndic. Ce dernier informe alors que le numéro d’immatriculation du compte sera utilisé pour le compte bancaire séparé appartenant uniquement au syndicat de copropriétaires.
Cela pose donc problème étant donné qu’un même numéro de compte a appartenu à deux personnes morales différentes, à savoir le syndic puis le syndicat de copropriétaires.
Nous avons donc saisi l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution concernant cette question (voir lien suivant : http://www.arc-copro.com/s6if ).
Ceci étant, et en l’état actuel de la situation, il faut refuser ce type de résolution et imposer au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé avec un nouveau numéro de compte, évitant ainsi toute ambiguïté.
De plus, il faut également lui imposer qu’il réclame auprès de l’établissement bancaire un numéro d’Identifiant Créancier SEPA pour d’une part, s’assurer que le compte bancaire est bien séparé et d’autre part, pour que la copropriété dispose d’un numéro d’Identifiant Créancier SEPA qui lui soit propre.
Cette résolution est donc en tout point inadmissible, et il faudra en l’état la refuser.
UNQUOTE…………
source WIKIPEDIA:Foncia est une entreprise française d’administration de biens et de transaction immobilière. Avec 600 agences et 116 cabinets dans la France entière, la société serait, en 2008, le « plus grand administrateur de biens français »1. À la mi-2007, elle gérait ainsi 836 000 appartements en copropriété et 190 000 en location. Foncia est aussi présente sur le marché allemand, suisse et belge2. Sur son site Internet elle déclare 1 300 000 clients particuliers. Depuis janvier 2012, le groupe est dirigé par François Davy.
En France on a pas de pétrole mais….FONCIA a des idées ……
Faites juste une petite multiplication 1O,==€ par 836.000 ou 1.300.000 copropriétaires.
Copropriétés ou copropriétaires ….: USINES OU POMPES A FRIC
SOURCE « ARC »
ABUS 4004 Le service 24/24 de Foncia de retour :
l’ARC saisit son service qualité
Plusieurs conseillers syndicaux nous ont saisi concernant la proposition de Foncia de voter la souscription d’un service 24/24.
Nous avons déjà rédigé un article numéro 3852 s’intitulant « le 24/24 de Foncia, pourquoi il faut refuser un service à 10 euros par copropriétaire » : http://www.arc-copro.com/hcwy.
Cet abus démontre en quoi ce service est à la fois illégal, mais surtout quasi inutile.
Néanmoins, pour inciter les copropriétaires à voter cette résolution, est jointe à la convocation d’assemblée générale une présentation du service qui indique une mention « satisfait ou remboursé. »
Nous allons donc expliquer pourquoi cette offre commerciale reste difficile à mettre en place, et qu’au minimum, elle suscite des interrogations qui justifient que l’on saisisse le service qualité du groupe Foncia.
I. Un remboursement limité et compliqué à justifier
La résolution proposée par le cabinet Foncia, précise que le service 24/24 est « une option du contrat de syndic et sera consenti pour la durée restant à courir ».
Autrement dit, si la copropriété vote un mandat de trois ans le service sera donc souscrit pour une durée équivalente, sans que le syndicat de copropriétaires ne puisse se rétracter.
Or, la clause permettant d’être satisfait ou remboursé prévoit deux dispositions :
un membre du conseil syndical devra adresser à son gestionnaire les motifs d’insatisfaction pour obtenir le remboursement du service ;
en cas de remboursement, le montant sera limité à un an de service.
Reprenons donc chacune de ces deux dispositions.
Pour que la demande de remboursement soit prise en considération, il faut que le conseil syndical démontre une insatisfaction du service. Or, comme nous l’avons déjà expliqué dans l’abus 3852, la principale tare de ce service est sa quasi-inutilité.
Ainsi, le conseil syndical ne pourra que très difficilement justifier une insatisfaction du service puisque, concrètement, il ne l’utilisera que très occasionnellement voire jamais.
Le groupe Foncia acceptera-t-il de rembourser ce service, en invoquant le motif d’insatisfaction pour non utilisation ?
Quant au deuxième point, il précise que le remboursement sera limité à un an.
Autrement dit, dans le cas où l’assemblée générale déciderait d’accorder un mandat de trois ans au cabinet de syndic, il est probable que le groupe Foncia rembourse uniquement une année de service tout en continuant à prélever les deux autres années.
Nous avons donc préféré ne pas faire de procès d’intention et interroger le groupe Foncia sur ces deux points, à savoir :
le défaut d’utilisation du service est-il un motif suffisant d’insatisfaction, justifiant le remboursement ?
en cas de demande de remboursement au cours de la première année du mandat de syndic, cela met-il fin au contrat, interdisant au groupe Foncia de prélever le montant de cette prestation pour les exercices à venir ?
II. Courrier adressé au service qualité du groupe Foncia
« GROUPE FONCIA
A l’attention de Monsieur François Davy
13, avenue Le Brun
92188 ANTONY CEDEX
Paris, le 23 juin 2015
Monsieur le Président,
En tant que Directeur Général de la principale association représentative des intérêts des syndicats de copropriétaires – comptant plus de 14.000 copropriétés adhérentes – je me permets de vous solliciter concernant le service 24/24 que vous proposez à vos copropriétés mandantes, et plus précisément sur les conditions pour bénéficier de votre engagement « satisfait ou remboursé. »
En effet, est jointe à la convocation d’assemblée générale, une présentation de votre service 24/24 qui mentionne les conditions pour bénéficier du remboursement de cette prestation, facturée 9,90 euros par copropriétaire et par an.
Deux conditions sont mentionnées. Nous aimerions les reprendre et vous interroger sur les modalités de remboursement afin que le conseil syndical puisse en bénéficier.
Vous indiquez qu’un membre du conseil syndical peut demander le remboursement de ce service s’il indique avec précision le motif d’insatisfaction.
Considérez-vous que l’absence d’utilisation de ce service soit un motif d’insatisfaction suffisant pour accorder le remboursement de ce service ?
Par ailleurs, la clause précise que le remboursement est limité à un an d’abonnement. Or, la résolution que vous soumettez en assemblée générale précise que le service 24/24 que vous proposez est souscrit pendant toute la durée du contrat de syndic.
Cela suscite donc une question.
Dans l’hypothèse où le syndicat de copropriétaires vous a accordé un mandant de trois ans et que le conseil syndical décide dès la première année de mettre fin à ce service pour un motif d’insatisfaction, continuerez-vous à prélever l’abonnement de ce service pendant les deux années suivantes ?
Je vous remercie des réponses que vous apporterez à ces deux questions de manière suffisamment claire afin que nous puissions, à notre tour, informer les conseillers syndicaux qui nous ont saisis sur cette question.
Dans l’attente de votre réponse, veuillez recevoir, Monsieur, mes salutations distinguées,
Émile Hagège
Directeur Général de l’ARC ».