Le nouveau contrat type de syndic dont le décret d’application du 26 MARS 2015, précise les contours, qui sera applicable à compter du 1er juillet 2015, ne semble pas, nonobstant le temps mis pour sa publication, faire l’unanimité tant au niveau des instances professionnelles de l’immobilier qu’au niveau des associations de consommateurs.

Syndic Pro a demandé à Me Cyril Sabatié, Avocat à la cour, Ancien Directeur juridique de la FNAIM, Membre de la chambre nationale des experts en copropriété, Expert immobilier CEIF, Auteur de l’ouvrage « Copropriété » aux éditions Delmas dont la prochaine édition devrait paraitre courant du mois de Juin 2015 ,de répondre à cinq questions relatives au nouveau contrat de syndic posées par les lecteurs du blog.

Syndic Pro:

Q1:  Bonjour Me  Cyril Sabatié, merci de bien vouloir répondre aux  cinq questions recensées  parmi celles posées par nos lecteurs.

Pourquoi un nouveau contrat type de syndic?

Me Cyril Sabatié:

R1: Depuis plusieurs années les contrats proposés aux copropriétaires par les syndics, sont dans la ligne de mire des associations de copropriétaires et plus largement des associations de consommateurs. Celles-ci se plaignaient jusque là d’un manque de lisibilité et de comparabilité de ces contrats et dénonçaient une dérive consistant à facturer plus de prestations annexes que de prestations courantes.

Quelques tentatives de régulation puis de règlementation, sont intervenues pour apporter un semblant de lisibilité. L’arrêté Novelli du 19 mars 2010 a ainsi permis dans un premier temps de consacrer la dichotomie entre gestion courante et gestion particulière du syndic, suivi par les organisations professionnelles, FNAIM et UNIS, qui ont alors élaboré un contrat type commun, sans toutefois de caractère règlementaire véritablement contraignant.

L’article 18-1 A, et avec elle ce décret d’application du 29 mai 2015, tentent de répondre une nouvelle foi à ces critiques et viennent ainsi imposer un contrat dont le contenu et le formalisme sont intangibles puisque ayant valeurs légale et règlementaire.

 

Syndic Pro

Q2: Quelles sont les caractéristiques du nouveau contrat de syndic?

Me Cyril Sabatié:

R2: Le décret du 26 mars 2015 est venu expliciter la nouvelle philosophie introduite par la loi Alur dans l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965. A savoir la présentation d’un contrat de syndic qui se veut forfaitaire, dans un format « tout sauf ».

L’article 18-1 A dispose en effet que « la rémunération des syndics est déterminée de manière forfaitaire. Toutefois, une rémunération spécifique complémentaire peut être perçue à l’occasion de prestations particulières ».

Le décret semble toutefois être allé au delà du contrat que nous annonçait la loi Alur un an auparavant. A savoir un contrat tout compris avec une liste de prestations facturables en sus.

En effet, si le contrat prévoit bien une liste de prestations limitatives facturables en complément des honoraires de gestion courante, le décret a pris la liberté de rajouter une liste indicative des prestations comprises dans la gestion courante. Ce rajout parait peu pertinent et surtout conduit finalement à un manque de lisibilité et de simplicité de ce contrat type ; C’est dommage, il était parfaitement possible de s’en passer…

 

Syndic Pro

Q3: En quoi le nouveau contrat type de syndic est différent du contrat Novelli?

Me Cyril Sabatié:

R3: Soyons francs, ce n’est pas une révolution, juste une évolution. Économiquement le contrat type est certes quelque peut différent du contenu retenu par l’arrêté Novelli, mais c’est surtout la philosophie de ce contrat qui se veut différente.

Pour mémoire, l’arrêté Novelli avait été adopté à la suite de l’avis du Conseil National de la consommation (CNC) du 27 septembre 2007 relatif à l’amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété. Il n’avait alors vocation qu’à définir, sérialiser, ordonnancer les prestations pouvant ou ne pouvant pas être facturées par le syndic.

Ce nouveau contrat type s’est assurément inspiré de cet historique de classification,  allant parfois un peu au delà, notamment lorsqu’il prévoit d’intégrer certaines prestations dans la gestion courante et surtout lorsqu’il limite de manière exhaustive les prestations facturables en sus au syndicat des copropriétaires ou aux copropriétaires eux-mêmes.

 

Syndic Pro

Q4: Que pensez vous des dispositions prévues dans le nouveau contrat mettant à la charge de copropriétaires des prestations du syndic?

Me Cyril Sabatié:

R4: Sur le plan juridique, au regard notamment de l’effet relatif des contrats, cette démarche est sans doute peu orthodoxe. La loi du 10 juillet 1965 n’ayant jamais réellement reconnu de lien contractuel entre le syndic et les copropriétaires considérés individuellement, malgré les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour autant en pratique, il faut reconnaître que le syndic est année après année, notamment par l’accroissement de ses nouvelles obligations professionnelles, indéniablement un prestataire du copropriétaire in personam. Il est donc justifié que lorsqu’il fournit un service ou procure une prestation au profit d’un seul copropriétaire, ce soit ce dernier qui en supporte le coût, rejoignant ainsi la maxime populaire « toute peine mérite salaire ».

 

Syndic Pro

Q5: Le nouveau contrat type de syndic entrainera t’il inévitablement une augmentation des honoraires des syndics ?

Me Cyril Sabatié:

R5: Indéniablement et à juste titre me semble-t-il. Pour autant, soyons précis, c’est avant tout les nouvelles obligations imposées au syndic par la loi Alur qui conduisent à l’augmentation de ses honoraires (extranet de la copropriété, immatriculation et alimentation du registre, compte séparé, fiche synthétique, etc…).

Pour ce qui est du contrat type à proprement parlé, il va surtout faire ressortir un honoraire de base supérieur, celui-ci intégrant notamment le coût des prestations de convocation (reprographie) jusque là facturés en sus de l’honoraires de gestion courante. Sur ce point c’est donc plus un souci de présentation (et de pédagogie) que le syndic va devoir expliciter aux copropriétaires, plutôt qu’une réelle augmentation de ses honoraires.

Enfin, notons que le syndic a la possibilité d’aller au delà des exigences du décret du 29 mai 2015, en proposant un véritable contrat tout compris (plusieurs AG, plusieurs CS, plages horaires extensibles, etc.) Dans ce cas naturellement le contrat sera forcément proposé à un tarif supérieur à ce que nous connaissons à ce jour.

 

Syndic Pro remercie Me Cyril Sabatié de vous avoir livré son avis sur certaines problématiques relatives au nouveau contrat type de syndic.

Et vous, quel est votre avis sur les différents points évoqués dans la présente interview?

Votre avis m’intéresse, merci de me le faire connaitre en laissant votre commentaire sur le blog Syndic Pro, au bas du présent article.

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