Honoraires syndic: Les raisons objectives de leur augmentation
L’application du nouveau contrat type de syndic à compter du 1er juillet 2015, entrainera t’il de façon automatique une augmentation des honoraires de base des syndics?
Le principe animant le décret du 26 mars 2015, instituant le nouveau contrat type de syndic est de rendre forfaitaire les honoraires de base du syndic avec la possibilité limitative de facturer des prestations particulières prévues dans ledit décret.
Ce principe de forfaitisation a t’il pris en compte la réalité économique de la plupart des cabinets de syndics de copropriété ayant des marges relativement faibles qu’elles soient dans l’obligation de se rattraper sur la gestion locative ou la transaction?
Aussi comme l’indique Henry Buzy-Cazaux dans son article intitulé “Nouveau contrat de syndic et risque de dumping” ou le Groupe XERFI dans son étude paru le 21.04.2015 intitulé “Les Administrateurs de biens à l’horizon 2020”, deux voies s’ouvrent aux syndics de copropriétés, soit ces derniers parviennent à s’imposer le réalisme économique qui consiste à constater que le prix du forfait devrait être l’équivalent des honoraires de base ajoutés aux honoraires annexes facturés et à l’imposer aux copropriétés, soit ces derniers se laisseront dériver vers des pratiques commerciales indéfendables et une baisse de leur valeur ajoutée.
Causes objectives d’une augmentation des honoraires du syndic
1) La loi ALUR prévoit à compter du 1er janvier 2017, l’instauration de fonds de travaux obligatoires ainsi que la nécessité pour chaque copropriété de pourvoir chaque année ce fonds de 5% du budget prévisionnel.
Les fonds ainsi constitués devront être placés au profit du syndicat des copropriétaires sur un compte bancaire supplémentaire spécifique que le syndic devra gérer. Ces fonds devront par ailleurs être couverts par la garantie financière du syndic.
Quid du coût de la gestion de ce compte et de son incidence sur la garantie financière du syndic?
2) La loi ALUR prévoit que les dirigeants de cabinet, les directeurs de succursales, les collaborateurs, les gestionnaires et les comptables devront se soumettre à une obligation de formation continue ce qui inexorablement devrait avoir une incidence financière sur le compte d’exploitation des cabinets de syndics sans compter l’effet induit sur la rémunération de personnel mieux formé et plus qualifié
De la nécessité d’une diversification des honoraires par lot
Selon une analyse effectuée par Universimmo, intitulée: “Loi ALUR: les honoraires doivent ils augmenter?”, il est indiqué à juste titre me semble t’il qu’une remise à plat tarifaire reste à faire, établissant le forfait de gestion courant en fonction de l’ampleur des prestations à fournir basées sur les caractéristiques réelles de chaque copropriété: services collectifs,équipements, présence ou pas de salariés, nombre de contrats à gérer.
Ce sera en effet de cette façon comme le poursuit l’article, avec une réelle argumentation basée sur cette nouvelle présentation des tarifs et une approche commerciale renouvelée, que les syndics pourront faire rémunérer la véritable valeur de leur prestation.
Comme enfin l’indique Universimmo, la profession de syndic est à la croisée des chemins et celle ci ne réussira à assurer son modèle économique qu’en établissant sa légitimité tarifaire.
La qualité de service du syndic sous tous ses aspects -respect du droit, fiabilité juridique et comptable, accessibilité et réactivité, compétence et capacité de conseil- doit être désormais privilégiée à la recherche de la marge à tout prix.
Et vous, pensez vous que la profession de syndic optera vers un dumping de ses honoraires ou vers une augmentation objective de ces honoraires?
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15 Comments on “Honoraires syndic: les raisons objectives de leur augmentation”
Très bonne question.
Malheureusement, qui augmentera ses honoraires en 1er ? Car il y en a toujours qui tirent les prix vers le bas, afin d’attirer plus de copropriétés.
De ce qu’on voit sur le terrain, cela fonctionne tout de même. Quand on est à un prix « normal » sur le marché local, strictement dans la moyenne, et que l’on voit des confrères à 20 ou 30 € de moins par lot, mais qui ont une structure beaucoup plus légère (pas de vrais locaux, peu de personnel…), on passe beaucoup de temps à expliquer aux prospects que ce n’est pas le « vrai » prix. Mais est-on entendu ? Pas vraiment. On parle toujours de la recherche des prix bas, des économies sur les charges… sauf que le plus facile est d’obtenir une baisse chez le syndic. Alors qu’on peut avoir en parallèle des contrats et prestations à des prix largement au-dessus du marché, sans qu’on n’y prête attention.
C’est la disparité de traitement, qui pose question.
Quand une mise en concurrence est réalisée et que le confrère en place baisse ses honoraires de 20 ou 30% pour la contrer, que dire également ? Beaucoup rempilent avec ce dernier en ayant gagné une baisse sur les honoraires du syndic…
Le vrai problème réside dans la démonstration par les syndics de ce que sont / seraient les VRAIS prix, pour que les gestionnaires ne soient pas surchargés, pour qu’ils aient non pas 2000 lots sur le dos mais plutôt 1500. Malheureusement, il y aura toujours des confrères pour qui les prix ne profiteront pas à leurs gestionnaires, mais à leurs dividendes. Suivez mon regard…
Donc au final : c’est compliqué. A nous d’expliquer, de justifier, de montrer que la compétence se paie. Qu’il vaut mieux payer son syndic 20 ou 30 € de plus par tête, n’avoir rien à redire ou presque sur sa gestion, plutôt que les économiser mais avoir du mal à travailler avec ou à constater que des choses ne vont pas.
Au final, je me demande si tout ne risque pas de continuer comme aujourd’hui. Car quand on se renseigne un peu sur ses confrères en regardant un peu leurs comptes publiés au greffe, on voit que certains arrivent à tirer des marges tout à fait honnêtes. Donc si certains y arrivent, pourquoi pas d’autres ? Il faut être également honnête et savoir dire qu’en étant « ferme » sur ses honoraires mais compétent, le bouche à oreille peut faire les choses et permettre de tout de même développer son activité.
En conclusion, il y a de tout… par contre, il faut que ceux qui se plaignent de la faible marge de la profession prennent du recul lorsqu’eux-mêmes cassent leurs honoraires pour contrer la concurrence et éviter la perte d’une copropriété. Car ils ne se rendent pas compte qu’ils contribuent eux-mêmes à amplifier un phénomène qu’ils dénoncent. Mais est-il préférable de baisser son chiffre et garder une rentrée d’honoraire, plutôt que perdre un client ? Choix difficile lorsqu’il y a de la concurrence en face.
Pas évident, et pas sûr qu’il existe une réponse. A moins que les syndics s’entendent entre eux… ce qui n’est pas le cas. Donc finalement, le sujet risque de faire couler de l’encre (enfin plutôt d’user des claviers) pour pas grand chose…
Bingo : candidats sur une copropriété de 110 lots en bord de mer (la Grande Motte, à moins de 128 € TTC/lot tout compris (même une partie des frais postaux, outre les envois en masse appels de fonds et AG), on m’annonce aujourd’hui que nous ne sommes pas retenus.
1 des 2 motifs invoqués : le coût au lot ! Mais comment est-ce possible.
2ème motif invoqué : l’éloignement. Et après renseignement, le syndic retenu pour la mise en concurrence est encore plus loin que mes bureaux.
A en devenir fou ! 😉
Bonjour FBO
128,== € TTC c’est plus qu’honnête, tout dépends maintenant de ce qui est inclus dans le « tout compris »
L’éloignement est aujourd’hui un faux problème invoqué par cette copropriété car avec les moyens qu’internet offre aujourd’hui celà est irrecevable.
Je suis quant à moi à plus de 750km de la copro dont je m’occupe et je suis sans fanfaronnade presque plus présent sur place que bien d’autres copropriétaires.
Pour votre info sur Paris/Levallois, nous sommes à 165 € tout compris.
Je comprends votre désarroi
Je crois que cette bataille est déjà perdue car seules les copropriétés qui ont eu de gros soucis de gestion mesurent et acceptent de payer pour un vrai prix pour nos prestations.
Les autres, non et le service ne pas payé à sa juste valeur. Donc notre profession va dans un premier s’enfoncer dans les prix bas et dans 5 ans les prix vont remonter. Bon courage à tous mais le nivellement par le bas va continuer
Il n’y a pas lieu de tenir compte de l’obligation de formation continue pour une éventuelle augmentation d’honoraires !!! Qu’il s’agisse de l’employeur ou du personnel la formation continue est une obligation sans nécessité d’une loi. On doit donc considérer que sur ce point la réforme est neutre.
Il y a quarante ans des experts comptables spécialisés ont effectué des études de coût des différentes prestations fournies par le syndic. Ils ont été à l’origine de certains honoraires exceptionnels, notamment les honoraires de mutation. J’ai de bonne raison de penser que ces études ont été conservées et actualisées. Il est donc théoriquement facile de calculer les coûts pour telle ou telle copropriété et d’en inférer les honoraires forfaitaires de gestion courante.
Dans la pratique le problème est que le syndic appelé à établir une candidature nouvelle ne dispose pas d’une information suffisante car tout se fait dans la presse. Cela n’ira pas mieux avec la mise en concurrence triennale.
A noter que le syndic peut fournir un détail de son calcul des honoraires forfaitaires mais n’est pas tenu de le faire.
On constate déjà une augmentation justifiée par le fait que les syndics pouvaient parfaitement adopter le contrat » tout sauf » dès juillet 2014. Ils disposaient de 90 % des éléments nécessaires. Ceux qui l’on fait doivent ciseler un peu le contrat en fonction du décret. Pas grand chose à modifier.
On constate et on constatera une hausse du forfait qui ne devrait pas dépasser 25 % par rapport aux honoraires 2012/2013 si, à cette époque le forfait avait été établi raisonnablement. Par contre le dumping en 2012/2013 impose des augmentations plus fortes.
Comme il y a disparition de certaines facturations licites (photocopies) et illicites (frais administratifs et assimilés) l’augmentation réelle des honoraires devrait être sensiblement inférieure à ce taux de 25 %
Dans les trois années à venir le libre jeu de la concurrence devrait privilégier la prise en compte de la qualité des services. Il est regrettable que le législateur ALUR n’ait pas organisé intelligemment la période transitoire.
“LOI ALUR ; LES HONORAIRES DOIVENT-ILS AUGMENTER »
Analyse d’Universsimmo à lire entièrement.
Ce dumping existe depuis longtemps, bien avant 2012, les syndics se trouvent dans une situation où le risque de dumping ne va pas diminuer, j’en ai bien peur. Les syndics ont trop « tiré sur la corde » à leur avantage bien sur, les copropriétaires toujours attirés par le moins cher d’une part, pas au courant des lois, une vue à court terme en ce qui concerne la gestion, l’entretien de leur patrimoine ont aussi une part de responsabilité dans la situation actuelle. La loi Alur bouscule tout ce monde, et les syndics dans leur gestion qui est loin d’avoir toujours été honnête et demande aux copropriétaires d’être plus responsables et d’ouvrir l’œil.
Personnellement, il faut que les syndics présentent lors des AG, les bases forfaitaires très détaillées de leurs honoraires et les prestations particulières qui prestations particulières prévues dans la loi Alur. La getion d’une coproriétaire c’est d’abord l’affaire des copropriéta
LOI ALUR ; LES HONORAIRES DOIVENT-ILS AUGMENTER »
Analyse d’Universsimmo à lire entièrement.
Ce dumping existe depuis longtemps, bien avant 2012, les syndics se trouvent dans une situation où le risque de dumping ne va pas diminuer, j’en ai bien peur. Les syndics ont trop « tiré sur la corde » à leur avantage bien sur, les copropriétaires toujours attirés par le moins cher d’une part, pas au courant des lois, une vue à court terme en ce qui concerne la gestion, l’entretien de leur patrimoine ont aussi une part de responsabilité dans la situation actuelle. La loi Alur bouscule tout ce monde, et les syndics dans leur gestion qui est loin d’avoir toujours été honnête et demande aux copropriétaires d’être plus responsables et d’ouvrir l’œil.
Personnellement, il faut que les syndics présentent lors des AG, les bases forfaitaires très détaillées de leurs honoraires et les prestations particulières qui prestations particulières prévues dans la loi Alur. La gestion d’une coproriétaire c’est d’abord l’affaire des copropriétaires, c’est eux qui payent, ils doivent travailler de prés en collaboration étroite avec les syndics, mais peu veulent s’investir et les syndics n’y tiennent pas beaucoup. La loi ALUR ne règlera pas tout bien évidemment, les réalités économiques, toutes les nouvelles applications comptables et autres, imposent obligatoirement plus que jamais le rapprochement syndic, CS, et tous les copropriétaires. C’est cela ou bien on en crèvera tous.
Bonjour KINOU,
On a beau faire des dizaines de lois, des dizaines de décrets, on a beau essayer de mettre au pas les syndic voyous, on a beau avoir l’Arcn Que Choisir, la CLCV etc etc etc…… Si les copropriétaires ne se motivent pas, s’ils ne prennent pas conscience qu’il est de leur intérêt de s’occuper de leur patrimoine, c’est comme essayer de faire un trou dans l’eau et les beaux jours des syndics véreux qui par leur agissement jettent l’opprobre sur ceux qui sont sérieux.
Pas plus tard que la semaine dernière, voulant aider ma nièce neo-acquérant sur Marseille, j’ai mis le nez dans les comptes du syndic, j’ai approché un des membres du CS., soulevé de nombreux points……sa réponse : Moi je ne suis pas spécialiste et faut pas que celà me prenne la tête car sinon je laisse tout tomber…….
BINGO comme dit FBO , si déjà les CS ne s’impliquent pas comment motiver les copropriétaires ?
Bref la situation est grave et on crèvera peut être tous……
La formation du personnel des syndics, ca me fait marrer car c’est bien une honte que cette profession ait pu, avant la loi ALUR, engager des personnes sans compétences particulières et controlées régulièrement.
Quand je pense qu’en matière de qualité, depuis plus de 40 ans, les groupements et organismes qui controlent les éleveurs de poulets LABEL ROUGE, sont obligés chaque année de payer 8 jours complets de formation et mise à jour des compétences à leur personnel et que les syndics en sont à pinailler pour que la formation et mise à niveau annuelle ne dépasse pas deux jours par an, je me dis que cette profession n’a rien compris.
Qu’on ne me dise pas que cela coute cher, c’est faux car le personnel compétent avance toujours plus vite dans son travail.
Ce n’est pas faux.
Je connais un très bon syndic, qui gère plus de 6.000 lots, qui a des employés qualifiés, qui vont régulièrement en formation.
Ses honoraires sont au-dessus de la moyenne, mais il n’y a à priori pas de mise en concurrence, et c’est un « modèle » dans la profession. Pas de turn-over non plus.
Comme quoi, on peut y arriver.
Une exception ? Heureusement qu’il y en a pour relever le niveau.
Ce serait bien si nous disions ouvertement qui sont les syndics sérieux , oui vraiment sérieux cela ne pourrait que blacklister les voyous.
Évidement ce n’est pas l’Ex. Urbania et ADB-CONSULTING qui ont en 1 an changé 3 fois de gestionnaire un plus transparent et incompétent que l’autre.
OUI moi quand j’avais mes sociétés je payais une taxe pour la formation et ce quelle soit ou non faite.
Nouvelle contribution formation de 1 % – 11.03.2014
La loi n°2014-288 du 5 mars 2014 sur la formation professionnelle met en place une contribution formation unique de 1 % pour les entreprises à partir de 10 salariés (le seuil de 20 salariés disparaît). Calculée sur les rémunérations versées en 2015, elle s’appliquera aux contributions recouvrées en 2016. Ce pourcentage sera porté à 0,8 % dans le cas où l’employeur finance à hauteur de 0,2 % le compte personnel de formation (à condition de conclure un accord collectif d’une durée de 3 ans).
L’employeur, quel que soit le nombre de salariés, la nature de l’activité ou le statut juridique (entreprise individuelle ou société), doit participer au financement des actions de formation continue de son personnel et des demandeurs d’emploi, en payant une contribution annuelle, dont le montant dépend du nombre de salariés.
Les Syndic donc ont toujours dû payer cette taxe et invoquer cette question de formation pour justifier un surcoût d’honoraires est un faux problème.
bonjour !
juste un petit commentaire en passant sur la formation professionnelle…
De mon point de vue, le problème est que tout le monde est mis dans le même sac (ou pour reprendre une expression communément admise dans le même panier [de crabes ^^]).
Dans mon cas, je suis abonné à trois revues pros, quelques sites, je forme mes employés, on a des réunions de notre syndicat pro (qui n’entrent pas dans le cadre de la formation pro), et tout le monde au bureau est au courant des lois dans la partie qui le concerne et sait les appliquer (accessoirement en plus on les applique).
La formation obligatoire, de mon point de vue, c’est n’importe quoi. Vu que le contenu ne sera pas encadré c’est une certitude, elle pourra s’axer aussi bien sur de la force de vente ou sur de la législation que ce sera pareil. Ainsi, on pourra choisir entre une formation sur la loi alur ou sur la manière de prendre des photos pour que nos biens à la vente soient plus agréables.
De plus l’application ne sera pas plus encadrée qu’actuellement. Donc que les agents soient formés ou pas, les pratiques resteront toujours à la discrétion des agences.
Dans notre cas, nous allons essayer de créer une assos pour avoir l’agrément et valider les formations qu’on fait déjà afin qu’elles entrent dans le cadre.
Mais à part nous donner plus de travail administratif, ça ne changera rien. (et je considère qu’on fait le job)
Si nous n’y parvenons pas, nous serons obligés de nous coltiner des demi journées facturées 100€/heure pour des choses que nous savons déjà.
La formation professionnelle peut etre utile pour certains, mais dans la majorité des cas (car la plupart des syndics font correctement leur taf), c’est une charge et non un bénéfice. Et cette charge sera refacturée aux copropriétés et/ou déduite du temps de présence sur nos immeubles car nos journées ne sont pas à rallonge.
Je suis assez d’accord avec Soupledur!le problème des employés non qualifiés reste entier..
La formation du personnel dans une entreprise, est un plus pour cette entreprise et ne peut qu’être bénéfique pour tous, employeurs, employés plus motivés et clients bien sur qui veulent avoir à faire à des professionnels et pas des nuls, oui je dis bien des nuls. Et c’est à l’entreprise, de payer la formation, il existe d’ailleurs je pense des subventions de l’état.