Mise en concurrence des syndics: Aménagement de la loi Macron
L’article 55 de la loi ALUR a modifié l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis afin de rendre obligatoire une Mise en concurrence des syndics à chaque renouvellement du syndic:
« Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical .Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à cette mise en concurrence lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence.”
Ce dispositif avait pour objet d’introduire de la concurrence dans un secteur où semble t’il selon les pouvoirs publics, cette concurrence n’existait pas, faisant fi des dispositifs existants qui permettaient à tout copropriétaire qui le souhaitait de mettre en concurrence le syndic en place.
Il est à noter qu’hormis la lourdeur induite par cette concurrence obligatoire, dispositif censé être appliqué depuis près d’un an, que les conseils syndicaux n’ont pas fait preuve d’une grande mobilisation pour mettre en application le texte impliquant une démarche devant être faite annuellement, même quand la copropriété est satisfaite de son syndic, ce qui arrive quelquefois!!!!
Aussi afin de remédier à cette situation inique mais susceptible toutefois de faire l’objet d’une action en nullité du mandat du syndic renouvelé alors que la mise en concurrence préalable n’ait pas été effectuée, un amendement fut proposé en vue de modifier les modalités de cette mise en concurrence.
Mise en concurrence des syndics: le dispositif proposé par l’article 25 bis E
L’article 25 Bis E, résulte d’un amendement du député Gilles SAVARY qui propose de modifier les modalités de la mise en concurrence qui sera désormais obligatoire au renouvellement du syndic mais seulement si ce dernier a déjà été désigné deux fois consécutivement
La commission des affaires économiques du Sénat a adopté sur proposition du gouvernement dans le cadre de la loi Macron le texte suivant:
“1° Le troisième alinéa est ainsi rédigé :
« Tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l’assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l’article 25 d’y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale concernée. » ;
2° Le quatrième alinéa est supprimé.”
Mise en concurrence des syndics: Avis sur l’article 25 Bis E
Pour Madame Carole DELGA, secrétaire d’Etat, cet amendement maintient le caractère obligatoire de la mise en concurrence du syndic sortant.
L’assemblée générale des copropriétaires peut décider d’y déroger s’ils sont satisfaits de la prestation de leur syndic, sous certaines conditions.
Pour le CLCV, le projet de loi ne supprime pas l’obligation de mise en concurrence régulière, mais en modifie la fréquence. Ainsi, celle-ci ne se ferait plus systématiquement à chaque désignation mais uniquement à l’expiration du deuxième mandat consécutif. Un syndic désigné, par exemple, pour 3 ans serait donc mis obligatoirement en concurrence tous les 6 ans (et tous les 2 ans pour un contrat annuel). Toutefois, cela ne retire en rien la possibilité pour les copropriétaires de présenter, à chaque désignation du syndic, d’autres projets de contrats.
Quant à l’ARC, cette dernière estime que cette disposition ne règle pas vraiment les problèmes posés par cette obligation et qu’il y a de fortes probabilités que l’article 21
– même amendé – ne soit pas appliqué sur ce point.
Aussi cette dernière indique t’elle, continuer à proposer aux ministères un aménagement du décret du 17 mars 1967 à ce sujet.
Pour notre part nous ne pouvons que constater que ce soit pour le décret relatif au contrat de syndic ou le projet de loi relatif à la mise en concurrence obligatoire des syndics, que le temps mis à proposer ces textes ne fût pas, le moins que l’on puisse dire, mis à profit pour que ces derniers soient à la hauteur des enjeux que les pouvoirs publics ont voulu faire face sous le prétexte de sauvegarder les intérêts des copropriétaires consommateurs.
“Tout ça pour ça”
Avec le décret sur le contrat de syndic, les pouvoirs publics se sont évertués à faire l’unanimité contre leur texte.
Avec le projet de loi concernant la mise en concurrence obligatoire des syndics, quelle sera l’amélioration apportée par ce texte dans la gestion des copropriétés, dans la mise en concurrence des syndics étant rappelé que les copropriétaires ont toujours eu la faculté de se séparer de leur syndic quand ils l’ont décidé?
Pensez vous que le dispositif proposé par l’article 25 Bis E, sera mieux appliqué et favorisera la mise en concurrence tant sollicitée par les pouvoirs publics?
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20 Comments on “Mise en concurrence des syndics: Aménagement de la loi Macron”
Encore une loi qui ne sert à rien…la loi permettait déjà à chaque copropriétaire de proposer la candidature d’un syndic concurrent lors des projets de résolutions soumis à ordre du jour.
Dans les conditions actuelles cela desservira la qualité de travail apportée aux copropriétaires car pas tellement motivant de s investir sûr des dossiers juridico administratifs lourds sur 10 mois d’activité par exemple. Lors des convois à ago en rar…multiplication des frais de tirages et d’envoi …sachant que vous risquez de ne pas être élu. ..qui tiendra l e rôle du secrétaire de séance en ag ???
Etc….
Le nouveau texte est aussi mauvais parce qu’il fait des copropriétaires des incapables majeurs. Tout le monde sait bien qu’il n’y a pas eu de provisions sur travaux futurs parce qu’il fallait évoquer cette question tous les trois ans. Très rapidement le projet de résolution a été » L’assemblée décide de ne pas constituer une provision sur travaux « . Le top a été que parfois un syndicat décidait ensuite de provisionner des fonds sur un livret A pour un chantier prévu dans deux ans !!!!
On revient à une injonction impérative (un pas en avant) avec aussitôt la possibilité de ne pas la mettre en œuvre (un pas en arrière). Bien connue avec le compte séparé (obligatoire avec possibilité de dispense) Prière de laisser les copropriétaires vivre leur vie et de faire taire ceux qui veulent leur démontrer qu’ils sont malheureux.
Tout cela n’interdit pas de relever les abus criants des uns (les syndics) et des autres (les copropriétaires). Une bonne mission pour les associations est de mettre en place des moyens techniques et financiers pour permettre à des copropriétaires d’engager des procédures raisonnables (c’est à dire justifiées) après l’échec des tentatives amiables désormais obligatoires. Les associations auraient en revanche à dissuader les copropriétaires d’engager des procédures stupides, infondées ou hargneuses.
Que l’obligation soit à chaque désignation du syndic ou toutes les 2 désignations, c’est du pareil au même à mon avis.
Les conseils syndicaux qui sont satisfaits de leur syndic continueront à lever le ciel quand on les informera de cette nécessité, et le texte continuera à ne pas être respecté.
Si l’on doit notifier la décision du CS à tous les copropriétaires de leur souhait de ne pas mettre en concurrence le syndic, ça va coûter 5 € par copropriétaire.
On pond un texte qui en gros impose de gâcher 5 € par copropriétaire et par an… alors qu’on pinaille sur les honoraires du syndic pour des fois autant !! Mais quelle idiotie…
On se casse la tête à gratter par ci par à pour maitriser les dépenses voire les faire baisser, et on va nous faire gâcher 5 € pour rien…
Normalement des évolutions sont censées répondre à un « besoin », à une attente. A ce sujet, PERSONNE n’était demandeur, ou presque.
Alors que sur d’autres sujets on attend depuis des lustres des évolutions pour éclaircir des points vraiment litigieux, à l’unanimité des avis des professionnels voire même des copropriétaires, et on ne voit rien venir… et là, ça sort du chapeau d’on ne sait où…
Au fait d’ailleurs : d’où ça sort au juste ?
http://arc-copro.fr/documentation/coproprietes-existantes-la-mise-en-concurrence-obligatoire-des-syndics-chaque-nouvelle.
Des infos et mises au point ( site ci-joint) que vous auriez pu, M. DESIR, afficher dans votre blog. Mise au point sur l’historique, origine de cette mise en concurrence et sur « les frais relatifs au compte séparé » il s’agit de frais facturés par la banque; beaucoup de commentaires, et vous même me semble-t-il, entretiennent une ambiguïté qui laisse croire que les syndics factureront des frais sup. si compte séparé, ce que la loi empêche.
Pour ma part je partage les commentaires de l’ARC.
Mon avis ;
1 – Renouvellement du syndic pour une année. L’AG devant avoir lieu dans les 6 mois suivant la clôture des comptes (au 31/12 en principe)
2 – Pourquoi mettre en concurrence si le syndic fait correctement son travail. Si un CS ou des copropriétaires n’étaient pas satisfaits, il revient au CS de rechercher des contrats,(je ne suis pas pour passer par un courtier) comparer et en retenir un qui sera présenté à l’AG.
Avant recherche d’un autre contrat, il serait me semble-t-il impératif de rechercher une négociation sur les points de désaccords avec le syndic en place, c’est le travail du CS, question de loyauté, à moins d’un problème grave, d’une fait malhonnête avéré. La négocia
3 – Copropriété neuve. S’agissant d’un premier syndic, proposer 2 contrats.
@ Kinou
Notre ami JP DESIR à certainement oublié l’article de l’ARC ou ne l’avait pas encore lu.
Je n’attribuerais cette omission certainement involontaire à un manque d’objectivité car l’ARC soulève en effet des problèmes plus que perspicaces qui rejoignent certainement les craintes de nos amis MANTELET et FBO.
http://arc-copro.fr/documentation/coproprietes-existantes-la-mise-en-concurrence-obligatoire-des-syndics-chaque-nouvelle.
Des infos et mises au point ( site ci-joint) que vous auriez pu, M. DESIR, afficher dans votre blog. Mise au point sur l’historique, origine de cette mise en concurrence et sur « les frais relatifs au compte séparé » il s’agit de frais facturés par la banque; beaucoup de commentaires, et vous même me semble-t-il, entretiennent une ambiguïté qui laisse croire que les syndics factureront des frais sup. si compte séparé, ce que la loi empêche.
Pour ma part je partage les commentaires de l’ARC.
Mon avis ;
1 – Renouvellement du syndic pour une année. Question de sécurité et de liberté pour le syndic et la copropriété. L’AG devant avoir lieu dans les 6 mois suivant la clôture des comptes (au 31/12 en principe)
2 – Pourquoi mettre en concurrence si le syndic fait correctement son travail. Si un CS ou des copropriétaires n’étaient pas satisfaits, il revient au CS de rechercher des contrats,(je n’aime pas les courtiers-une profession de grippe-sous) comparer et en retenir un qui sera présenté à l’AG.
Avant recherche d’un autre contrat, il serait me semble-t-il impératif de rechercher une négociation sur les points de désaccords avec le syndic en place, c’est le travail d’un CS, question de loyauté, à moins d’un problème grave, d’une fait malhonnête avéré. La négociation est un point central pour une gestion transparente et positive pour le syndic et les copropriétaires. Un syndic connaissant bien la copropriété est précieux pour sa bonne gestion, suivi de l’entretien, travaux à faire et prévoir.
3 – Copropriété neuve. S’agissant d’un premier syndic, proposer 2 contrats.
Concernant les aménagements de la loi macron, je rejoins Kinou sur ses propositions concernant la mise en concurrence qui n’est pas nécessaire si le syndic bosse comme il le faut!
En gros je partage les avis des Kinou, FBO et MANTELET sur cette question.
Mantelet, Vous parlez de provision sur travaux, vous savez comme moi combien de voyous sont partis avec la caisse voire ceux (un grand groupe en particulier et c’est notre cas) où le fonds travaux ont disparus car utilisés à d’autres fins.
Vous avez beau créer toutes les lois tous les décrets que vous voulez, il y aura toujours des salopards qui ne respecteront rien ni personne.
Pour ce qui est de la mise en concurrence tous les ans ou tous les deux ans c’est encore une loi ou un article de loi stupide car si le Syndic est sérieux, honnête et donne satisfaction et qu’il y a un Conseil Syndical efficace qui œuvre (avec le Syndic) dans l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires ces derniers sauront très bien apprécier et ne voteront pas l’éviction du Syndic en place.
Là où il y a risque comme vous le dîtes si bien il suffit qu’un copropriétaire « pisse vinaigre » et c’est notre cas avec un lot géré par Citya risque juste pour « emmerd** » tout le monde faire annuler l’ A.G. si il n’y a pas eu mise en concurrence.
Voilà au lieu de simplifier….on complique les choses, une spécialité bien Franco-Française lol!!!!
Vous syndics, vous passerez votre temps à faire de propositions que vous savez d’avance qu’elles ne seront pas retenues si la ou les copropriétés sont satisfaites de leur Syndic.
Finalement bon ou mauvais cet article incitera les syndics à plus de transparence et de respect pour sauvegarder leur siège.
Cher FBO : »Si l’on doit notifier la décision du CS à tous les copropriétaires de leur souhait de ne pas mettre en concurrence le syndic, ça va coûter 5 € par copropriétaire. »
1° Le Conseil Syndical n’a pas pouvoir de décider
2° Vous allez un peu vite en besogne 5,==€ l’envoi peut être fait avec l’appel de charges trimestriel
3° Le Conseil syndical n’a qu’à faire sont travail d’information, aujourd’hui nous avons tous internet et en ce qui nous concerne nous adressons l’information « on the spot » à tous les copropriétaires listés informatiquement.
Bonne journée
Jean :
Article 21 de la loi de 1965 :
« Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale. »
Le syndic notifie = le syndic envoie un courrier RAR.
Pas d’envoi en simple avec les appels de fonds.
1 envoi RAR avec 1 page = 4,5 €… j’avais arrondi à 5 €.
Bonjour FBO,
Nous somme d’accords le CS propose et ne décide pas c’est toujours l’AG qui est souveraine.
Art.21 dit également : »
Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés »
Ce même Art.21 dit « Le syndic notifie cette proposition….. » il n’est nullement stipulé que cela doit être fait par LRAR
Bonne journée
@ FBO,
L’Art.21 dit également » sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet »
Les copropriétaires ont donc 21 jours pour se manifester
Je pense que tout peut dont être fait conjointement avec la convocation et éviter des frais supplémentaires de LRAR
Non vous vous trompez. Voir l’article 64 du décret de 1967 :
« A l’exception de la mise en demeure mentionnée à l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée qui se fait par acte extrajudiciaire, toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par télécopie avec récépissé. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ou le lendemain du jour de la réception de la télécopie par le destinataire.
Toutefois, la notification des convocations prévues au présent décret ainsi que celle de l’avis mentionné à l’article 59 ci-dessus peuvent valablement résulter d’une remise contre récépissé ou émargement. »
Donc dès qu’on parle de notification = recommandé avec AR ou fax !
Si le CS ne souhaite pas mettre en concurrence le syndic, ce dernier doit donc en conclusion envoyer un courrier RAR à tous les copropriétaires afin de les informer, avant l’envoi de la convocation.
Les copropriétaires n’ont pas 21 jours pour se manifester, puisque s’ils souhaitent présenter un autre syndic ce doit être vu avant l’envoi des convocations, qui doivent contenir le contrat du syndic concurrent présenté.
Si le CS ne souhaite pas mettre en concurrence le syndic, ce dernier doit donc en conclusion envoyer un courrier RAR à tous les copropriétaires afin de les informer, avant l’envoi de la convocation
et si nous avons pas reçu un tel courrier, pouvons nous annuler l’AG lors de laquelle nous n’avons pas renouveler notre syndic sans avoir élire un autre?
juste un petit commentaire en passant.
Dans une tres grande majorité des cas, cet article ou le projet de loi ne sont d’aucune utilité pour le copropriétaire.
D’une part parce que la responsabilité de la consultation est laissée au CS, et donc que si un CS ne la fait pas, le syndic ne risque rien (dans la majorité des cas d’ailleurs il n’informera même pas son cs de cette obligation). Rien n’oblige concretement le syndic d’informer que la mise en concurrence n’a pas eu lieu, puisqu’il n’est pas sensé savoir ce qu’a fait son cs « derrière son dos »…
La pratique sera (est puisque la loi est déjà en place) tres différente de la loi, on le voit.
Pour ceux qui consultent (aucune de mes copros depuis l’an dernier et j’ai eu 3 demandes « loi alur » de copros gérées par des confrères soit environ 1% du parc de la ville), on s’appelle vu que ce n’est que de la fausse concurrence et que ces CS n’avaient aucune intention de changer mais juste d’etre en conformité avec les énormités d’un ministre… C’est bien, ça resserre les liens !
Bravo FBO,
Je n’avais pas en mémoire l’Art. 64 du décret de 1967.
Décidément pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué….
Moi j’aime bien notre syndic et tout le monde dans l’immeuble aussi, alors vouloir nous obliger à avoir plusieurs devis quand nous ne le jugeons pas utile ? Si nous voulons mettre en place une concurrence, nous n’avons pas besoin d’une loi !
Salutations
conclusion : on en revient toujours aux fondamentaux de l’immobilier en France. On produit des lois, on complexifie un système qui pourtant pourrait être basé sur le bon sens, on alourdit les charges (et les taxes), c’est de moins en moins rentable pour les différents acteurs.. et après on s’étonne que l’immobilier se porte mal.
c’est à rien n’y comprendre
dans notre copropriété le syndic est reconduit tous les ans lors de l’AG qui a lieu en mars.
Si on applique la loi Macron qui rentre en vigueur en novembre 2015, quelles sont alors les obligations pour l’AG de 2016 ?
Vous y conformer tout simplement; c’est C** mais c’est comme çà.
Rien ne vous empêche de demander des devis et de renouveler ensuite le mandat de votre syndic si vous en êtes satisfaits ce qui semble être le cas car vous le renouvelez régulièrement. Depuis combien d’années ?
Comme souvent en France, on fait des lois, pour faire des lois. Toute cette paperasse coûte énormément aux habitants, locataires ou propriétaires, cela n’encourage pas les investisseurs, pourtant aujourd’hui, l’immobilier, que ce soit l’immobilier neuf ou l’ancien, est une valeur sûre pour ceux qui veulent placer leurs économies pour leur retraite…