Le nouveau contrat type de syndic: les illégalités du décret
Le présent article sur les illégalités du Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 – JO du 28 mars 2015, relatif au nouveau contrat type de syndic est inspiré essentiellement d’un commentaire d’un de nos fidèles lecteurs Jean Pierre Mantelet auteur du blog “jpm-copro.com”, dont je vous recommande la lecture, qui suite à notre récent article, intitulé “le nouveau contrat type de syndic: le décret enfin publié” indiquait:
“Il y a un gros flop et une illégalité dans le 9 “ Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires “ (il s’agit de l’article 10-1) qui énonce : “ Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre “
La vérité est que dans tous les cas la prestation effectuée par le syndic doit être facturée par celui-ci au syndicat. Ce dernier doit payer cette facture au syndic. Ensuite le coût de la prestation peut être passé en charge individuelle en vertu de l’article 10-1. Il n’existe aucune autre procédure comptable légale.
Le contrat comporte en tête les termes de l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 « Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers.
Cette citation est infidèle.Le texte exact est le suivant : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »
Or les copropriétaires ne sont pas parties au contrat de syndic. Le mandant est le syndicat. Le syndic ne peut donc recevoir d’honoraires que du seul syndicat.
Il est donc mal venu de mentionner dans le contrat de syndic que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. Il doit payer au syndic les prestations effectuées pour son compte et à son profit.
Mal venue à raison de sa contradiction avec les dispositions du décret Hoguet, la disposition est de plus illégale. C’est en effet la loi du 10 juillet 1965 qui établit que le syndic est mandataire du syndicat et non des copropriétaires. Le contrat de syndic demeure inopposable aux copropriétaires, ce qui ne permet pas au syndic de leur réclamer une rémunération. Les arrêts de la Cour de cassation sont constants à cet égard.”
Par ailleurs je vous recommande également les commentaires de Jean-Pierre Mantelet sur le décret du 26 mars 2015 en général.
Il est surprenant que cette incohérence manifeste, entre les dispositions du point 9 du décret du 26 mars 2015 et le principe de la loi du 10 juillet 1965 qui établit que le syndic étant mandataire que du syndicat des copropriétaires, que son contrat est donc inopposable aux copropriétaires, n’ait pas fait l’objet d’une contestation plus démonstrative de la part du CNTGI ……
De façon pragmatique, que faire de cette incohérence, qui risque encore une fois de fragiliser la possibilité pour les syndics de percevoir les frais et honoraires qu’ils auraient en application du point 9 du décret du 26 mars 2015, facturés au copropriétaire objet de cette facturation et non au syndicat des copropriétaires?????
La solution juridique consisterait elle comme le prévoit certains, à ne faire aucune mention dans le contrat type de l’imputation de ces frais et honoraires au seul copropriétaire concerné, que l’intégralité des frais et honoraires soit facturée au syndicat, et que les imputations privatives aient lieu comme il se doit dans la comptabilité des syndicats dans les seuls cas permis par les clauses d’aggravation des charges des règlements de copropriété, lorsqu’elles existent, ou par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965?
Là encore de façon pragmatique, Qui pourrait être en charge de pourvoir à la régularisation de cette bévue juridique?
On pourrait se risquer à penser que cette mission pourrait être dévolue au CNTGI mais vu le peu de considération que les pouvoirs publics semble accorder aux avis de cette dernière, il y a lieu de craindre que cette incohérence fasse tâche encore longtemps dans les dispositions du décret du 26 mars 2015.
Et vous, que pensez vous d’un acte de désobéissance civile à l’encontre de cette disposition inique que constitue le point 9 du décret du 26 mars 2015 dans l’espoir que les rédacteurs de la loi et des décrets censés régir le bon fonctionnement des copropriétés, prennent conscience qu’avant d’édicter des textes, que préalablement ils doivent maitriser la matière sur laquelle ils ont l’ambition d’apporter des améliorations…….?
Votre avis m’intéresse, merci de me le faire connaitre en laissant votre commentaire au bas de l’article sur le blog Syndic Pro et n’omettez pas si vous l’avez trouvé utile de partager cet article auprès de vos amis.
17 Comments on “Le nouveau contrat type de syndic: Les illégalités du décret”
» pensez vous d’un acte de désobéissance civile à l’encontre de cette disposition inique que constitue le point 9 du décret du 26 mars 2015″
« DURA LEX SED LEX »
Non pas vous !! Vous ne pouvez pas proposer d’être hors la loi.
Mais pourquoi donc votre prestigieux CNTGI n’a t’il pas oeuvré pour ouvrir les yeux que les politiques ? qui vous le savez son capables de signer n’importe quel torchon….dès lors qu’un conseiller ou pseudo conseiller leur dit » allez-y signez chef »
Avec toutes les lois, tous les décrets, qui se superposent, se contredisent ce à quoi faut encore ajouter certains articles du Code Civil etc etc…..celà est devenu un inextricable mille feuille auquel ni le Syndics, ni les avocats, ni les copropriétaires ni mêmes le jugent n’y comprennent plus rien ,….on le voit bien avec tous les jugements qui sont ensuite cassés en appel ou en cassation …..
Les seuls qui seront heureux se sera les avocats qui ne risquent pas de manquer de travail….lol
Bonjour, Merci pour le relais. Il faut faire connaître cette situation aberrante. La solution est de demander judiciairement l’annulation de cette disposition, en espérant que la Chancellerie et le Ministère du logement prendront en considération la demande préalable ouvr
Bonjour, Merci pour le relais. Il faut faire connaître cette situation aberrante. La solution est de demander judiciairement l’annulation de cette disposition, en espérant que la Chancellerie et le Ministère du logement prendront en considération la demande préalable ouvrant le délai de deux mois.
Je rappelle en passant que pour les professionnels n’exerçant que l’activité de syndic avec des comptes bancaires ouverts au nom des copropriétés administrées se pose maintenant le problème de la garantie financière.
Elle était fondée sur l’article 3 de la loi Hoguet pour permettre le remboursement des fonds déposés sur un compte ouvert au nom du syndic. Avec un compte séparé, le syndic ne détient plus les fonds. Il n’a donc rien à rembourser. Elle est désormais privée d’objet
Quelques experts comptables s’expliquent déjà mal pourquoi on continue à leur demander de remplir des attestations qui ne correspondent plus à la réalité sur le terrain.
Il faut seulement prévoir un mécanisme assurant les copropriétaires contre un détournement commis par le syndic ou son personnel. C’est une autre affaire. Mais le silence persistant n’est pas une solution.
Il faudra voir ensuite le cas des professionnels conservant partiellement la détention des trésoreries syndicales.
@ MANTELET,
Bonjour,
Oui sur la forme mais bien que le Syndic ne détenant plus les fonds du syndicat dans le fond il est le seul, l’unique à disposer de la signature et donc de l’utilisation des fonds et sa responsabilité légale est pleine et entière quant à cette utilisation des fonds.
Soit c’est sa garantie financière qui continue à exister soit sa RCP mais il faut bien que les syndicats soient, comme vous le dites couverts pour d’éventuels détournements commis par le syndic ou son personnel et là ce n’est pas une autre affaire….
Que dit le CNTGI , Que fait le CNTGI ? que propose le CNTGI sur cette question cruciale ?
En l’état, les choses doivent rester pour l’immédiat inchangées.
Je reviens sur le titre du sujet
L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
Il n’est justifié d’aucuns frais nécessaires dès lors que si le syndic de copropriété a établi trimestriellement des factures de « débours et suivi de procédure », toutes au même coût forfaitaire, il ne démontre pas qu’elles sont afférentes à des diligences précises sortant de sa gestion courante (CA Paris, 3 mai 2007 : JurisData n° 2007-335164. – CA Paris, 20 sept. 2007 : JurisData n° 2007-343711. – cf. G. Vigneron, L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; à la recherche d’Ariane : Loyers et copr. 2005, Étude 13. – J. Lafond, Loi du 13 juillet 2006 et copropriété : JCP N 2006, 1282).
Les frais nécessaires de recouvrement remboursables au syndicat sont ceux exposés à compter de la mise en demeure, qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile(CA Paris, 23e ch., 3 juill. 2003 : Administrer janv. 2004, p. 37).
En résumé, Frais exposés en dehors d’une instance judiciaire, donc la simple lettre de relance ne sont pas récupérables auprès des copropriétaires et rentrent de facto dans vos honoraires de gestion courante.
Aveuglés par les discours consuméristes, certains copropriétaires ne comprennent pas que les forfaitisations peuvent être préjudiciables pour les syndicats. C’est le cas pour les frais de recouvrement. Si on les forfaitise, le syndic selon l’importance de l’immeuble collera de 100 à 300 € voire plus dans son forfait alors que peut être il n’aura que deux recouvrements dans l’année. J’ajoute que la forfaitisation ne permet pas l’individualisation des frais.
A noter que les relances retrouvent leur intérêt puisque désormais il est impossible d’engager une procédure sans justifier d’efforts préalables pour une issue amiable.
Quoiqu’il en soit nous ne sommes pas sur cette question mais sur la disposition insérée en 9 dans le contrat de syndic.
Pour ce qui est de la garantie financière, j’ai précisé qu’il faut couvrir le risque de détournement de fonds. Les cas sont bien évidemment plus rares mais ils peuvent exister, ce qui suffit à prévoir une garantie forcément différente de la garantie financière actuelle.
Pour qualifier la faute les textes du Code pénal existent déjà. Pas de fondement juridique à chercher.
Le problème des frais de contentieux rebondit avec cette disposition malheureuse sans doute illégale.
le syndic va donc facturer les frais de contentieux qu’il veut, que le SDC ne paiera pas car ce serait illégal.
Le copropriétaire débiteur contestera donc le montant dont il est débité et devant le juge,l’art 700 du ncp s’appliquera: c’est le juge qui décide du montant mais celui ci ne saurait être crédité au SDC puisque celui ci ne débourse rien. Le SDC sera donc débouté de sa demande de prise en charge des frais car seul le syndic peut les imputer..Bravo !
Bonjour,
Aujourd’hui, n’est-il pas un peu trop tard pour aboyer et chercher où pisse le poisson ?
Sauf erreur de ma part, modeste copropriétaire et membre responsable d’un Conseil Syndical, en lisant le préambule du décret du je peux lire : « Vu l’avis du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière en date du 7 janvier 2015″
J’en conclus donc que nos dirigeants se sont donc inspirés des avis et conseils du CNTGI prétendument supposé être très majoritairement le représentant des professionnels Syndics pour pondre une ineptie pareille dans le 9 concernant en forfaitisant des frais pour le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire déjà très largement repris par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la foisonnante jurisprudence en l’espèce.
Je note par ailleurs qu’il n’est nullement spécifié le » Vu l’avis de l’ARC ou de l’ UFC-QUE-CHOISIR » C’est donc bien sur l’avis du CNTGI.
Ma question est donc: Comment le CNTGI a t’il pu laisser passer une chose pareille ? N’a t’il pas une part de responsabilité dans cet inextricable imbroglio législatif ?
Voilà où nous mènes des décennies d’abus aux motivations uniquement vénales de certains syndics (les grands trio de tête) qui ont trouver comment se faire du gras sur le dos des copropriétaires défaillants en les enfonçant encore plus dans leur difficultés. Cela tout simplement en
envoyant des 10zaines de lettres de relances, des 10zaines de rappels et des 10zaines de LRAR toutes surfacturées allant parfois jusqu’à 10 à 20 fois plus chères que leur prix normal d’autant qu’elles sont toutes pré-rédigées informatiquement…..bref un moyen peu honorable…..vous en conviendrez.
Le législateur conscient de ces abus a peut être voulu les stopper net mais voilà on va maintenant aider Pierre pour déshabiller Jean le bon copropriétaire qui paie ses charges religieusement ce qui sera encore plus injuste infligeant ainsi une » double peine » car vous le savez il y a solidarité entre copropriétaires.
Je pense et je partage votre avis qu’il est extrêmement urgent de revoir ce n°9 et de rester tout simplement sur l’art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui est largement suffisant voire de le modifier en instaurant un forfait prix sur la relance simple, la LRAR et la mise en demeure soit 3 lettre au total et pas de 10zaines abusivement envoyées pour se faire du « beurre ».
Le mise en demeure restant comme par le passé le point de départ de toute action et de mise à charge du copropriétaire défaillant.(voir mon message précédent plus haut)
@ JP MANTELET
A noter que les relances retrouvent leur intérêt puisque désormais il est impossible d’engager une procédure sans justifier d’efforts préalables pour une issue amiable.
@ JP MANTELET
Vous dites très justement:
« A noter que les relances retrouvent leur intérêt puisque désormais il est impossible d’engager une procédure sans justifier d’efforts préalables pour une issue amiable »
Celà est une évidence même depuis des lustres préalablement à toutes action judiciaire de quelque ordre que ce soit le demandeur doit démontrer qu’il a mis tout en œuvre pour un règlement amiable et ce précédemment à toute action.
Vous rejoignez donc mon avis : 1 relance simple, 1 LRAR et au final 1 mise en demeure en LRAR et pas plus avant toute action.
Espérons que vous serez entendu lorsque vous proposez :
« »La solution est de demander judiciairement l’annulation de cette disposition, en espérant que la Chancellerie et le Ministère du logement prendront en considération la demande préalable ouvrant le délai de deux mois » »
Bien à vous
@ JP DESIR
QUANT VOUS DITES: « On pourrait se risquer à penser que cette mission pourrait être dévolue au CNTGI mais vu le peu de considération que les pouvoirs publics semble accorder aux avis de cette dernière, il y a lieu de craindre que cette incohérence fasse tâche encore longtemps dans les dispositions du décret du 26 mars 2015 »
Vous y croyez vraiment sur l’efficacité de cette mission dévolue au CNTGI ?
Comme je le dis plus haut le législateur a bien stipulé en préambule:
« Vu l’avis du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière en date du 7 janvier 2015 »
Il est surprenant que cette institution qu’est le CNTGI ne se soit pas opposée en temps et en heure avant que soit « pondu » le n°9
@ JP DESIR
En écrivant ceci « n’ait pas fait l’objet d’une contestation plus démonstrative de la part du CNTGI … »
VOUS AVEZ TOUT DIT ….!!!!!
Une petite remarque
Vu l’avis du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière en date du 7 janvier 2015″
Ne veut pas dire
Vu l’avis FAVORABLE du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière en date du 7 janvier 2015″
Je sais très bien comment fonctionne ce type de consultation!!!! En cercle fermé
@ André,
Jouerait-on sur les mots ou sur l’interprétation des textes ….?
Maintenant si le CNTGI à manifesté un sérieuse opposition chose que je doute en lisant le message initial de JP. DESIR, charge au CNTGI de notifier sa position exacte.
Faudrait arrêter de chercher » où pisse le poisson » et de nous consacrer à être plus constructifs en collaborant sérieusement.
Je ne joue pas sur les mots, je suis simplement précis et ne laisse pas « passer » des expressions qui s’apparentent à des manipulations.
Le poisson pisse par nature dans l’eau
Nous vivons dans une société qui crève des interprétations des uns et des autres qui veulent être les seuls détenteurs de LA verité.
Ces pseudos consultations, ces pseudos concertations pour arriver à des décisions en demi-teinte !!! C’est le lot classique quand on ne veut fâcher personne.
Bonjour,
Il n’y a pas de flop jutridique, malgré ce que dit JPM sur plusieurs sites.
Cordialement
http://www.universimmo.com/forum_universimmo/topic.asp?TOPIC_ID=19339&whichpage=3
« Bonjour,
Je souhaite répondre à JPM sur ce point
« Mais il y a un flop sérieux en ce qui concerne l’application de l’article 10-1. Il faut régler rapidement cette affaire , à moins que quelqu’un m’explique qu’il n’y a pas d’affaire ».
Le mandat du syndic est un mandat encadré par la loi HOGUET. Le contrat de mandat relève également des dispositions de l’article 66 du décret 72-678 :
« Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »
En conséquence, l’article 66 du décret 72-678 pris pour application de l’article 6 de la loi HOGUET, permet au syndic de stipuler dans son contrat des prestations dont la facturation sera directement mise à la charge des copropriétaires pris individuellement, les copropriétaires étant informés par ailleurs lors du vote du contrat en AG des obligations mises à leur charge.
Cette facturation n’a donc pas figurer dans les comptes du syndicat.
A noter que cette clause du contrat type n’est pas non plus contraire aux dispositions de l’article 1165 du code civil, celui-ci n’étant pas d’ordre public
Il n’y a pas que les copropriétaires qui sont laisés par les syndics on oubli trop souvent les locataires dans la copropriété volé par les comptes des dépenses de la copro et volé une deuxième fois par leur bailleur donc la double peine pour ceux-ci je me baguarre pour étendre les droits des locataires dans la copropriété au même titre que les propriétaires .