Le nouveau contrat type de syndic conduira à une augmentation substantielle des honoraires
Le nouveau contrat type de syndic conduira t’il à une augmentation substantielle des honoraires des syndics comme l’indique Henri Buzy-Cazeaux, Président de l’IMSI, dans une récente interview sur Europe 1?
Changement dans les contrats de syndics par Europe1fr
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6 Comments on “Le nouveau contrat type de syndic conduira à une augmentation substantielle des honoraires”
Et bien nous y voilà. L’Arc a pris pas mal de coups pour l’avoir annoncé depuis plusieurs mois, les Syndics (certains l’ont déjà fait) et pas uniquement les plus gros, cette fois-ci c’est de la bouche de M. Henri Buzy-Cazeaux de l’IMSI (Institut de Management des Services Immobiliers) sur Europe 1, OUI les tarifs Honoraires de base vont augmenter, 20, 30, 40 %….. a-t-il répondu à la question du journaliste.
M. Henri Buzy-Cazeaux parle de « négociation honnête », mais avec qui lorsque l’on regarde de prés la composition du CNTGI. Il faudra négocier au moment des votes en AG ? Pourquoi pas. Mais faut-il encore que les copropriétaires connaissent bien la loi ALUR, et d’autres. C’est bien pour cette raison que le CNTGI ne souhaitait pas s’encombrer de l’ARC et Que Choisir très représentatives, connues, connaissant bien la copropriété, préférant des petites associations inconnues et bien sur très minoritaires par rapport à la profession de l’immobilier. Et que ceux qui dans ce blog , j’ai l’air d’agacer lorsque je parle de l’ARC, je ne suis pas toujours OK sur tout mais beaucoup d’estime et de reconnaissance pour cette association.
Pour moi ce contrat est une avancée pour les copropriétaires et les syndics qui souhaitent travailler en bonne harmonie. Parfait ? Existen-t-il des contrats, des lois sans défauts ? Commençons avec ce contrat et puisque M. Henri BUZY- Cazeaux parle de « négociations », qu’il invite autour de la table les « bonnes personnes », associations avec qui négocier, et qui représentent celles et ceux qui alimentent le compte en banque de la copropriété (celle du Syndicat des Copropriétaires en principe et pas du syndic …). Je ‘ai déjà écrit, les bons Syndics il y en a, des copropriétaires qui veulent s’investir correctement (là aussi il y a du ménage à faire)ça existe, il faut tout simplement se retrouver et ne pas avoir peur des autres. Ce sont toujours les minorités qui arrivent à faire bouger les choses dans le bon sens, il ne faut pas avoir peur des coups et je ne dirai pas autres chose pour être poli.
Les honoraires de base vont augmenter, pourquoi ?
1. Il va y avoir un basculement des frais et honoraires annexes qui sont actuellement facturés suivant le travail réellement effectué : frais administratifs, procédures de recouvrement etc…
2. Le travail supplémentaire découlant de la Loi ALUR va devoir être facturé car c’est une charge supplémentaire en temps de travail, donc de l’argent
Les honoraires de base vont augmenter substantiellement, c’est vrai.
Les honoraires annexes vont eux diminuer substantiellement.
Nous devrions arriver à un équilibre si l’on ne tient pas compte du point 2.
Mais cet équilibre ne le sera pas dans les faits, car il va falloir faire une équation pour estimer les frais administratifs qui peuvent varier dans de larges proportions suivant le contenu des ordres du jour des assemblées générales. Une restitution de ces frais sur 10 ans sera seule capable de nous amener à un potentiel prix juste. Il va falloir estimer combien de procédures en recouvrement sont susceptibles d’être introduites par copropriété : Y a-t-il une règle de calcul infaillible ou presque infaillible ? Si oui les syndics seront preneurs.
Il ne faut pas ignorer que l’équilibre des comptes des cabinets de syndic est lui aussi en jeu.
Le point 2 devrait augmenter les honoraires d’environ 8% pour un cabinet qui gère plus de 5.000 lots selon certains calculs qui semblent fondés.
Il est étonnant de constater qu’à l’heure où le consommateur doit payer ce qu’il consomme, on en arrive à des forfaits qui peuvent le pénaliser.
Il est étonnant de constater qu’à l’heure où les 35 heures sont rentrées dans les mœurs, les cabinets de syndic doivent assurer des réunions jusqu’à 20 heures sans honoraires complémentaires.
A-t-il déjà été proposé aux pourfendeurs de syndics et aux « écrivains » des ministères de venir passer 3 mois dans les cabinets de syndic ?
Vivre la vie de l’autre modifie bien souvent le regard et permet une meilleure compréhension.
La Loi ALUR est un tournant pour les copropriétaires et les syndics. Il faut accepter que sa mise en place soit génératrice d’imperfections qui se corrigeront avec l’expérience de sa pratique.
C’est une question de présentation. Dire que les honoraires vont augmenter fait croire que les syndics profitent d’un événement pour se « sucrer un petit peu plus ». Or les honoraires globaux ne sont pas censés augmenter, puisqu’on additionne maintenant les honoraires de base + reprographie + … donc on doit se retrouver avec la même chose.
Après, que des syndics en profitent pour augmenter réellement leurs honoraires globaux car il va y avoir plus de travail du fait des dispositions de la loi Alur, c’est un autre sujet.
De notre côté nous allions dans notre contrat déjà plus loin que ce que prévoit le décret, à 1 ou 2 détail près.
Mais je doute que nos confrères augmentent leurs honoraires tant que ça, vu la concurrence existante. Celui qui augmenterait trop, risquerait de perdre des copropriétés et u final perdre du chiffre d’affaires. Donc mauvais calcul.
Quand on parle d’augmentation des honoraires il faut être très précis et complet, et ne pas s’arrêter là. Il faut dire que la présentation change et est maintenant globale, mais je pense que c’est une erreur de parler « augmentation ». La plupart des syndics ne vont pas augmenter leurs honoraires, car cela reviendrait à dire de toucher 120 là où ils touchaient globalement 100 avant, à travail égal. Et je doute que ça arrive.
Bravo M. Buzy-Cazeaux, votre intervention est très claire et présente, à mon sens, un point de vue responsable, honnête et équilibré.
Il faut en finir avec le flou artistique.
Dans toutes les activités économiques, on trouve des acteurs « haut de gamme » qui pratiquent à juste titre des tarifs (ou honoraires) plus élevés que leurs homologues, plutôt tentés par une offre de produits (ou services) « courants » voire une logique délibérément « low-cost » (cela commence à exister dans l’univers des syndics de copropriété).
Le choix sera fait par le consommateur (les copropriétaires en l’occurrence).
Le fait de ramener tous les syndics à une grille de calcul des honoraires identique pour tous devrait permettre de comparer en connaissance de cause.
Le syndic qui proposera les services les meilleurs sera, de fait, légitime à proposer des honoraires plus élevés que son confrère se contentant du « minimum syndical » (ou moins que cela, parfois…).
Faisons confiance aux coproriétaires et aux choix qu’ils feront!
OUI le haut de gamme existe mais ce sont de petits cabinets qui non pas la force de frappe des grands groupes qui entre autres sont ceux qui inondent internet de messages de PUB pour le low-cost.
Quand on sait comment eux respectent la/les lois et décrets leur lowcost sera un désastre
Oui faisons confiance aux petits cabinets sérieux et honnêtes, c’est le cas pour nous, nous avons comme je l’ai déjà dit trouvé la perle rare après 3 expériences désastreuses deux gros et un moyen qui nous promettaient le nirvana et qui nous ont menés à la casi-faillite.
Espérons que les sérieux sauront se faire entendre.
Bonne fin de week-end
« Espérons que les sérieux sauront se faire entendre »
C’est bien ce que j’ai déjà écrit plusieurs fois. Il va falloir peut-être pour les petits-moyens syndics (ils ne sont pas tous blancs, par expérience) en arriver à « parler très fort » pour ne pas dire « gu….ler » avec le soutient des copropriétaires qui doivent eux aussi s’intéresser davantage à la gestion d’une copropriété, lire leur convocation, PV, chercher à comprendre, s’informer auprés des docs sur la compta. et autres su la coproprièté . Je reconnais qu’en étant à la retraite on a davantage de temps. Il y a un moment où soit on y va fort, soit on se fait « bouffer ». Plus on sera de copropriétaires bien informés, plus il sera difficile aux syndics (sans généraliser) de nous faire avaler des couleuvres, mais aussi, je le réécris, de la part de certains membres de CS malheureusement.
J’ai aussi pu observer lors du Salon de la copropriété,la méfiance de la FNAIM lorsqu’ils ont en face d’eux des copropriétaires informés. Or beaucoup de petits et moyens syndics adhèrent à la FNAIM. Et là je crains que les syndics sérieux ne fassent pas toujours le poids face à certaines positions de la FNAIM sur la gestion des copropriétés.