L’ARC crée l’association des syndics de redressemment: QualiSR
Les pouvoirs publics l’ont rêvé, l’ARC l’a fait…..
A se demander comment une association aussi efficace dans la défense des copropriétaires ait pu être écarté de la constitution du Conseil National de la Transaction et de la Gestion immobilière ( CNTGI).
Aussi quelle ne fût pas la “bonne nouvelle” de ces derniers mois, tout au long desquels, nous avons attendu en vain les décrets d’applications promis pour préciser les applications de la loi ALUR,d’apprendre dans un article intitulé: « Association pour la reconnaissance des syndics de redressement. Une belle aventure de l’ARC et de ses partenaires « que l’ARC- association ayant comme objectif de défendre » par tous les moyens » les copropriétaires, qui n’a de cesse de jeter l’opprobre sur les syndics de copropriétés- annonce:” la création d’une association consacrée à la reconnaissance, à la valorisation et à la promotion des « syndics de redressement » .
Réjouissez vous, chers syndics, grâce à l’ARC, certains d’entre vous, seront reconnus par les pouvoirs publics comme des professionnels compétents et vous serez affublé du titre de « Syndic de Redressement ».
Qu’est ce qu’un Syndic de Redressement?
Selon l’analyse du créateur de cette nouvelle catégorie de professionnels, en
raison de la lente dégradation des copropriétés qui tient en grande partie à une gestion insuffisamment rigoureuse (charges, impayés, petits travaux), il s’est avéré évident qu’il était possible de redresser ces copropriétés fragiles en y instaurant une gestion très rigoureuse et adaptée, comme cela a pu et peut se constater dans de très nombreuses situations, d’où l’idée de la mise en place du Syndic de Redressement.
Euréka: CQFD
Toutefois si je puis me permettre un conseil à l’initiateur de cette brillante idée, je ne pense pas que ce soit raisonnable de confier cette lourde et complexe tâche à des syndics professionnels même triés sur le volet par L’ARC.
Pourquoi ne pas confier cette tâche aux syndics bénévoles formés par la dite association?
A priori l’ARC semble ne pas faire totalement confiance à ses protégés, pourtant formés par ses soins, et précise :
“ il faut un cadre de travail strict et rigoureux. Ce cadre concerne aussi bien le repérage des charges trop élevées puis la mise en place d’actions correctives que l’étude rigoureuse des comptes de bilan, la mise en place des redressements financiers et comptables qui s’imposent, l’engagement de la responsabilité des professionnels concernés, l’analyse des causes d’impayés et la mise en place de procédures adaptées et rapides mais aussi l’instauration d’un travail régulier avec le conseil syndical, etc.
C’est ce que l’on peut appeler un « référentiel ».
La fameuse association des Syndics de Redressement : QualiSR
Franchement pour un moment de l’histoire de la copropriété aussi important que celui que nous sommes en train de vivre, voyant l’ARC adoubé les “ Preux Chevaliers Syndics de Redressement”, cette dernière aurait pu faire preuve de plus d’imagination quant à l’appellation de cette nouvelle confrérie…..
Mais ne nous attardons pas sur la forme, attaquons nous au fond de cette belle affaire.
Pourquoi cette noble association?
Pour l’ARC l’objet de cette association qui vit le jour le 11 Mars 2015, est de préparer la mise en place d’une certification.
En effet les syndics qui souhaiteront être reconnus comme Syndics de Redressement devront faire la preuve qu’ils peuvent respecter le « référentiel » qui selon toute vraisemblance devrait être établi par l’ARC, puis faire la preuve qu’ils le mettront effectivement en œuvre.
Selon l’ARC, une certification de service a été reconnue comme le moyen le plus crédible d’atteindre cet objectif, aussi il fallait créer une structure collaborative permettant de financer et de mener à bien cette mise en place, accueillant des représentants de tous les partenaires concernés : syndics, association de copropriétaires, opérateurs, collectivités d’où la naissance de l’association QualiSR dont les objectifs sont d’ores et déjà prévus:
- Promouvoir l’idée que le redressement des copropriétés passe par la mise en place de syndics spécialisés respectant un référentiel ;
- Finaliser ce référentiel et le faire évoluer ;
- Sélectionner un organisme certificateur et l’accompagner dans la mise en place de la certification qui permettra de recruter et de contrôler les syndics de redressement ;
- Etre aussi un lieu permanent d’échange entre tous les partenaires concernés, de façon à faire évoluer le référentiel, la certification ainsi que plus généralement les textes et dispositifs relatifs au traitement des copropriétés en difficulté.
Pour notre part, nous avons l’espoir de croire que les instances professionnelles ne laissent pas d’avantage le terrain de plus en plus problématique des copropriétés en difficultés aux propositions aussi racoleuses que celles décrites dans le présent article.
Lors d’un ancien billet posté en juillet 2013 sur Syndic Pro, intitulé “Projet de loi DUFLOT, L’ARC en ordre de marche”, nous dénoncions déjà la manœuvre insidieuse de l’ARC, qui avait eu, rappelons nous, une écoute bienveillante des pouvoirs publics de l’époque….
Toujours dans le cadre des réflexions à mener concernant la gouvernance de la profession de syndics de copropriétés, Syndic Pro à l’occasion du prochain colloque,organisé en partenariat avec DALLOZ, réservé aux professionnels du droit et de la copropriété, devant se tenir en septembre 2015 dans les Alpes Maritimes, abordera le thème de la gestion des copropriétés en difficultés avec des intervenants spécialistes du sujet.
Et vous, que pensez vous de la création de cette fameuse association des Syndics de Redressement?
Votre avis m’intéresse, merci de me le faire connaitre en laissant votre commentaire au bas de l’article sur le blog Syndic Pro.
Par ailleurs, si vous avez trouvé l’article utile, partagez le avec vos connaissances sur vos réseaux sociaux.
.
11 Comments on “L'ARC crée l'association des Syndics de Redressement: QualiSR”
Encore de la poudre aux yeux de cette « fameuse », « faramineuse » association, qui au lieu de s’occuper de ce que pourquoi elle s’est créée, s’invente encore une nouvelle « fonction » pour se faire du fric sur les copropriétés déjà endettées. Il faut absolument que les pouvoirs publics s’intéressent plus en détail sur la fiabilité et le fonctionnement de cette association. Aujourd’hui des syndics de redressement, demain des syndics de redressement des impayés, ensuite des syndics de redressement des syndics, etc.
STOP! trop c’est trop, la coupe est pleine vidons-la.
Je vous ai vu mieux inspiré, cher Jean-Pierre ! Là vous vous trompez lourdement ! Pour 2 raisons :
– si l’ARC a été l’initiatrice du projet, elle n’a été qu’une part de celui-ci : le groupe de travail, copiloté par votre serviteur et Antoine Patier, un ancien du mouvement des PACT, a réuni autour de la table plusieurs grands (même très grande) et petits syndics, la Fédération des PACT, des opérateurs comme Urbanis et Citémétrie, des villes, le CR d’Ile-de-France, l’ANAH, la Fondation Abbé Pierre et l’USH,
– le projet est vraiment gagnant-gagnant : dans l’intérêt des syndics qui ont devant eux un immense marché, malheureusement en pleine croissance, et dans l’intérêt des opérateurs, des villes et des associations qui sont impliquées dans les copropriétés en difficulté (et l’ARC fait là un travail remarquable qu’il serait stupide de ne pas reconnaître !), qui sont tous très demandeurs d’une certification, afin de trouver des syndics à la hauteur des problèmes à régler !
La critique de l’ARC, aussi légitime puisse-t-elle être, ne doit donc pas conduire à l’aveuglement et à jeter le bébé avec l’eau du bain !
Ne négligeons pas aussi le fait, alors que certains manifestent contre le trop plein de réglementation, que la démarche de certification est une démarche privée, volontaire, de syndics qui veulent se soumettre à des engagements librement consentis au lieu de d’être assujettis à des règles fixées par la puissance publique ! En ce sens, de manière plus générale, la profession ferait preuve d’intelligence en réfléchissant un peu plus rigoureusement à l’intérêt de la démarche qualité des certifications de services, à la fois en tant que moyen de rassurer une clientèle défiante, mais aussi comme outil de management interne, ce dont ceux qui ont eu une expérience dans ce domaine peuvent témoigner…
M. DESIR, Vous détestez l’ARC et vous en avez le droit. . Je me permets d’y joindre le texte de l’ARC sur lequel vous apportez votre désaccord pour que chacun puisse savoir de quoi il s’agit exactement. Les professionnels de l’immobilier vont manifester dans la rue, des lois semblent les déranger lorsque celles-ci leur demandent des comptes à rendre aux copropriétaires qui devraient continuer de s’écraser mollement. Voilà ce que j’observe. Je continue de dire que des Syndics ne désirent qu’une chose travailler correctement , ceux-là vont avoir à se battre très dur face à la FNAIM et l’UNIS.
TEXTE DE L ‘ARC –
Association pour la reconnaissance des syndics de redressement.
Une belle aventure de l’ARC et de ses partenaires.
Après de nombreux mois de gestation, une association multi-partenaires consacrée à la reconnaissance, à la valorisation et à la promotion des « syndics de redressement » a vu le jour.
• Qu’est-ce qu’un syndic de redressement ?
• Pourquoi les syndics de redressement sont-ils indispensables pour agir efficacement dans les copropriétés en difficulté ?
• Pourquoi fallait-il mettre en place une association spéciale ?
• Qui en fait partie ?
• Quel sera son rôle ?
Autant de questions auxquelles nous répondons, dans cet article.
I. Le redressement des copropriétés en difficulté
Depuis sa création, l’ARC a toujours été une association pionnière en matière de redressement des copropriétés en difficulté. Chaque fois, nous avons réussi à faire introduire des dispositions spécifiques dans les grandes lois sur le logement :
• 1994 et la loi de Charrette
• 1996 et la loi PACTE de relance pour la ville
• 2000 et la loi SRU
• 2009 et la loi MOLLE
• 2014 et la loi ALUR
Mais surtout nous avons été constamment sur le terrain aux côtés des conseils syndicaux de ces copropriétés en difficulté, pour les redresser avec une approche et des outils spécifiques. On va voir comment.
II. L’analyse particulière que l’ARC fait des copropriétés en difficulté
Pour l’ARC et un nombre grandissant d’acteurs de la Copropriété, « la pauvreté » et plus généralement les problèmes sociaux ne sont pas les causes principales qui expliquent le développement du phénomène des copropriétés en difficulté.
Au départ du processus de dégradation, il y a souvent une simple situation de fragilité : des immeubles qui ont beaucoup d’équipements (donc des charges élevées), une structure juridique complexe (copropriété + ASL – parfois même plusieurs ASL), une situation urbaine défavorable, un bâti qui vieillit mal, etc.
Et puis petit à petit,
• les charges sont de plus en plus élevées et de moins en moins maîtrisées ;
• les impayés de charges augmentent et les procédures de recouvrement sont insuffisantes ou insuffisamment bien menées ;
• vient ensuite le temps des fournisseurs impayés, des petits et moyens travaux de moins en moins bien assurés ;
• les habitants les plus « mobiles » et les mieux informés commencent à partir et sont remplacés par des ménages plus modestes et plus captifs ;
• les gros travaux nécessaires ne sont pas entrepris ;
• La copropriété se dégrade et le cercle vicieux s’accélère : charges de plus en plus élevées, impayés en progression constante, travaux non faits …
L’analyse de l’ARC est claire : la raison principale de la lente dégradation des copropriétés tient en grande partie à une gestion insuffisamment rigoureuse (charges, impayés, petits travaux)
Cette analyse permet aussi de comprendre comment on peut redresser les copropriétés fragiles : en instaurant une gestion très rigoureuse et adaptée, comme cela a pu et peut se constater dans de très nombreuses situations.
C’est ainsi qu’est née l’idée du « syndic de redressement ».
III. Le syndic de redressement
Cette idée est simple : dès qu’un syndic met en place des objectifs de gestion précis ainsi que des méthodes rigoureuses et accepte d’une part que son travail associe étroitement le conseil syndical, d’autre part qu’il se fasse en partenariat avec certains acteurs privés et publics, ce syndic va pouvoir rapidement et efficacement commencer à redresser les copropriétés dites en difficulté.
En somme, il faut un cadre de travail strict et rigoureux. Ce cadre concerne aussi bien le repérage des charges trop élevées puis la mise en place d’actions correctives que l’étude rigoureuse des comptes de bilan, la mise en place des redressements financiers et comptables qui s’imposent, l’engagement de la responsabilité des professionnels concernés, l’analyse des causes d’impayés et la mise en place de procédures adaptées et rapides mais aussi l’instauration d’un travail régulier avec le conseil syndical, etc.
C’est ce que l’on peut appeler un « référentiel ».
IV. Première étape pour l’association : un « référentiel à définir dans le détail
C’est donc d’abord pour définir précisément et de façon exhaustive tous les moyens et méthodes que doit mettre en place un syndic de redressement qu’un travail collectif a été engagé depuis des mois regroupant tous ceux qui interviennent dans les copropriétés en difficulté (syndics spécialisés, associations, opérateurs, collectivités locales…) et sont persuadés de l’efficacité de cette approche du redressement.
V. Deuxième étape : une association qui prépare la mise en place d’une certification
Les syndics qui souhaiteront être reconnus comme syndics de redressement devront faire la preuve qu’ils peuvent respecter ce « référentiel », puis faire la preuve qu’ils le mettent effectivement en œuvre. Une certification de service a été reconnue comme le moyen le plus crédible d’atteindre cet objectif.
Pour cela il fallait créer une structure collaborative permettant de financer et de mener à bien cette mise en place, accueillant des représentants de tous les partenaires concernés : syndics, association de copropriétaires, opérateurs, collectivités. C’est ce qui a été fait et concrétisé le 11 mars 2015 par la création de l’« association « QualiSR » pour la reconnaissance des syndics de redressement des copropriétés en difficulté. »
Conclusion
Cette association aura quatre objectifs :
• Promouvoir l’idée que le redressement des copropriétés passe par la mise en place de syndics spécialisés respectant un référentiel ;
• Finaliser ce référentiel et le faire évoluer ;
• Sélectionner un organisme certificateur et l’accompagner dans la mise en place de la certification qui permettra de recruter et de contrôler les syndics de redressement ;
• Etre aussi un lieu permanent d’échange entre tous les partenaires concernés, de façon à faire évoluer le référentiel, la certification ainsi que plus généralement les textes et dispositifs relatifs au traitement des copropriétés en difficulté.
pas d’accord!
Les syndics ont tout intérêt à se spécialiser notamment dans cette question des copropriétés en difficultés au lieu de les laisser aux administrateurs judiciaires exclusivement.
ils pourraient se faire désigner par les TRIBUNAUX qui leur reconnaitraient ainsi des compétences certaines ce qui devrait restaurer leur image de marque.
Redresser une copropriété en difficultés , c’est possible en commençant par se faire désigner comme mandataire adhoc dès 15% d’impayés ce qui est le seuil de déclenchement d’une copropriété en prédifficultés d’après la loi ALUR.
Les syndics peuvent se faire ainsi désigner ce qui devrait être soumis au CNTGI pour approbation de cette faculté.
Il est normal que les honoraires de syndic au redressement soient plus importants car c’est un métier que de redresser.
Vive le nouveau « chapter eleven » des copropriétés!
Et pour ceux qui ne savent pas ce qu’est le « chapter eleven », regardez son efficacité aux USA…
Si en plus les syndics se spécialisent en rénovation énergétique, des lauriers leur seront dressés.
ecocopro.com
challenge-experts;com
A eux de jouer les experts!
Bonjour,
Merci pour la qualité de votre article !!!
Cdlt
Je peux vous affirmer une chose : ce projet a commencé à revenir sur la table fin 2013, lorsque j’étais à l’ARC.
M. PAPADOPOULOS (webmaster d’UniversImmo) a servi de centralisateur pour organiser une première réunion de travail, et définir quels partenaires et syndics y participeraient.
Les syndics ont demandé une chose afin d’accepter de se réuni autour de la table avec l’ARC : que cette dernière donne des garanties, qu’elle assure qu’elle ne se prévaudrait pas comme initiatrice du projet, ou « leader », en gros qu’elle ne s’attribue pas les mérites de ce qui déboucherait des réunions, du fameux référentiel…
L’ARC a ainsi dû faire un écrit pour assurer qu’elle ne tirerait pas la couverture vers elle au détriment des syndics professionnels. Mme BARON avait même proposé de signer un papier pour le garantir !
C’était LA condition exigée pour que cela puisse se faire avec l’ARC au bord de la table. Car on sait tous très bien que l’ARC s’attribue sans cesse des choses, sans honte…
Et voilà : BINGO !
L’ARC ne liste pas l’ensemble des partenaires et syndics ayant participé aux réunions : elle annonce quelque chose comme si cela venait d’elle, comme à son habitude !
J’ai rigolé tout seul en lisant l’article de l’ARC ! Vu que je savais comment ça s’était passé 1 an et demi plus tôt…
Encore une fois l’ARC montre qu’elle n’est pas digne de confiance, et qu’elle agit toujours au détriment des autres personnes qui osent tenter de lui faire encore confiance.
Je pense que ces syndics doivent s’en mordre les doigts et doivent vraiment l’avoir en travers de la gorge…
Conclusion : effectivement une attitude détestable.
Sinon pour revenir à la question : l’idée est bonne, car les administrateurs judiciaires ne sont hélas dans beaucoup de cas que des « aggravateurs » de difficultés. Il y a de vrais enjeux, une vraie réflexion à faire aboutir.
Décidément chers, FBO et JEZE27 est-ce donc la haine de l’ ARC qui vous animes ?
Pourquoi ? Seriez-vous jaloux de voir que l’ARC se remue le c.. pour faire avancer le chmilblik ? Jaloux d’avoir été devancés par l’ARC. Jaloux que cette initiative n’ait pas été engendrée par les Syndics ou leurs représentants ?
Je ne vois pas où cette « affaire » de syndics de redressement puisse tant vous gêner d’autant que seuls ceux d’entre vous qui souhaitent y adhérer sont libre d’y adhérer.
BRAVO à KINOU qui a reproduit le texte de l’ARC qui est d’ailleurs public et visible par tout le monde sur leur site
http://arc-copro.fr/documentation/association-pour-la-reconnaissance-des-syndics-de-redressement-une-belle-aventure-de
Ce texte commence par » Une belle aventure de l’ARC et de ses partenaires »
Vous voyez bien chers détracteurs de l’ARC que l’arc parle bien des autres partenaires qui ont collaborés avec elle.
Essayons SVP d’être constructifs car ainsi vous vous discréditez encore plus aux yeux des copropriétaires qui désormais ouvrent les yeux…..Merci la crise ? merci l’ARc ?
Bonne soirée
Pensez-vous vraiment que votre idée de syndic de redressement peut apporter la solution aux problèmes des abus en tout genre des syndics professionnels, tel celui que je vais vous exposer; car dans ce cas, je suis prenante !
Il ne faut pas croire que c’est facile de trouver une agence qui respecte la loi, même celle de 1965 …
Ayant attiré l’attention d’un député sur l’impuissance de copropriétaires face aux syndics professionnels, en partie du à l’irrespect des lois encadrant la copropriété depuis une cinquantaine d’années, et la nécessité qu’un organisme indépendant puisse voir le jour afin de vérifier la comptabilité des syndicats de copropriété.
Il répond alors que la loi ALUR répond à ce besoin et qu’une commission de contrôle des activités de transaction et de gestion sera chargée de veiller aux respect des règles et principes déontologiques : Le Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI).
Sans même sans se rendre compte, a a confirmé mes craintes : les copropriétaires sont toujours privés d’un véritable moyen de contrôle.
En effet, à la question qui peut saisir le CNTGI : il répond « les associations de défense des consommateurs ».
Or, les associations de défense des consommateurs, tout comme la Direction Départementale de Protection des Populations, considèrent « ne pas pouvoir intervenir dans les problèmes de la copropriété car les copropriétaires sont liés par un contrat de syndic, qui est un mandat, donc un contrat de droit civil qui échappe à leur compétence. Pourtant, bien des abus sont commis par les syndics portent un préjudice, non seulement aux copropriétaires mais également aux locataires, alors que ces derniers ne peuvent se retourner que contre le propriétaire, pas contre le syndic. Pour ce qui est des abus qui pourraient recevoir une qualification pénale, la police ne prend pas les plaintes « en raison d’un contrat civil ». C’est le serpent qui se mord la queue !
Je constate que dans la composition du CNGI, il a des représentants des professions immobilières et aucun représentant des copropriétaires.
Tous les jours la loi du 10 juillet 1965 est l’objet de violations plus graves les unes que les autres,( en tout cas nous avons un nombre incroyable de spécialistes en la matière à Nancy) , et on nous fait croire que le miracle est arrivé avec la création du CNTGI !
Très bien, je pourrais vous donner des dizaine de cas graves qui portent préjudice propriétaires comme les locataires et aucune association ne « peut agir et ne reste qu’une action devant le TGI, par le biais d’un avocat, d’un coût minimum de 4.000 euros ».
Voici un exemple concret et toujours actuel , qui se déroule dans un petit immeuble de 17 appartements avec une majorité de propriétaires de plus de 90 ans : le syndic a vendu la loge du gardien sans avoir la majorité requise, (même pas de l’article 25), il a fait mettre des compteurs d’eau en 2011, « mais en a oublié 5 d’eau chaude » dans certains appartements, il porte plus de 50 m3 dans les charges générales. Se sont donc les autres propriétaires et locataires qui paient. Le syndic ne réagit pas et refuse de s’expliquer. Le syndic ne montre pas la comptabilité au conseil syndical, sachant que en général celui-ci est souvent composé de « copains », (impossible de vérifier les écritures, la bonne répartition de charges, le patrimoine du syndicat … donc, impossible d’apporter la preuve des abus ou de « petits arrangements entre amis » , parfois depuis la construction de l’immeuble, du fait que le promoteur reste lui même des appartements, fait le syndic puis « donne ou vend le portefeuille syndic à un copain »…)
et, à la dernière AG le syndic a même refusé la nomination d’un conseil syndical car il ne l’avait pas mis à l’ordre du jour…
C’est le type d’abus auxquels sont confrontés les copropriétaires à Nancy, en particulier dans les immeubles construits dans les années 1960 / 1970.
Il a de quoi faire à Nancy pour reconquérir ces copropriétés ou le droit a du mal pénétrer …
Alors, donnez moi des idées…
(NB : C’est très difficile de trouver un bon syndic et c’est très difficile de faire nommer un autre syndic. Sur 12 devis de contrat de syndic, un seul respectait la loi et ne faisait pas partie de la même fédération, mais a retiré sa candidature en dernière minute, car a « décidé de ne pas s’occuper des copropriétés de plus de 16 appartements et avec ce genre de problèmes » …)
Bonne journée
Si les syndics faisaient correctement leur travail, l’ARC n’aurait aucun adhérent et n’existerait pas, les gens n’étant pas maso et n’aimant pas payer des cotisations inutiles. Les copropriétaires attendent avec impatience l’arrivée d’un Uber syndic, en tout cas l’implantation de sociétés anglaises, allemandes ou américaines dans ce secteur obsolète.
Parfaitement Guy mais il faut aussi que les copropriétaires s’assument et se prennent en charge.
Les abus des syndic viennent aussi du fait que les copropriétaires très, voire trop nombreux n’ont pas assumé leur responsabilité et….là les syndic se sont appropriés de tous les pouvoirs en faisant leur beurre sur le dos des copropriétaires laxistes.
Maintenant avec la crise les syndics acceptent difficilement de voir leur liberté d’action restreinte ou mieux contrôlée.
Je ne comprends pas cette opposition agressive contre l’ARC de la part de M. DESIR (si non qu’il est syndic et donc on peut se poser des questions sur sa crédibilité en tant que « bon syndic »). On a tous intérêt à y gagner, de travailler ensemble, CNTGI, ARC, CS, les points de désaccords il y en aura c’est normal et c’est même bénéfique pour arriver à trouver les meilleures solutions. Mais ce que j’y vois aussi, c’est le seul moyen d’éliminer les Syndic malhonnêtes, car oui M. Désir ils sont nombreux, et si vous faites le choix de fermer les yeux, c’est grave pour votre profession et de plus vous vous rendez complices. Alors il y a un moment où il faut faire des choix. Les lois elles sont indispensables, elles ont aussi leurs imperfections, ne règlent pas tout et surtout peuvent être détournées. Comme l’écrivait l’un des commentaires, « il y a du pain sur la planche » pour tous les acteurs pro ou bénévoles pour le bien des copropriétés et des Syndic. Je ne suis que copropriétaire, mais pour être en Copropriété et avoir été CS, la profession de syndic peut être passionnante, et le rôle de CS aussi, à certaines conditions. Pas besoin de les nommer .