Le syndic dans l’ALUR

Le syndic dans l’ALUR, tel était le titre de l’intervention de Me Jean-Marc Le MASSON, avocat au barreau de Nantes, Président de la Chambre nationale des experts en copropriété, lors du colloque organisé  le 17 Octobre 2014 par la société EDILAIX à l’automobile Club de France, qui a réuni plus de 250 personnes venus d’horizons divers (syndics, avocats, notaires, universitaires, associations, particuliers), dont les actes dudit colloque furent collectés et publiés dans le numéro de décembre du mensuel: “ Informations Rapides de la Copropriété.”

Pour Me Le MASSON:” s’il fut un temps où il pouvait se dire que le métier de syndic figurait parmi les plus beaux métiers du secteur immobilier,force est désormais de s’interroger sur l’avenir de cette profession, pour laquelle les pouvoirs publics, se faisant les relais de quelque obédience constamment soupçonneuse, manifestent une suspicion avérée.”

Dans le même ordre d’idée, que penser des commentaires de Jean-Pierre Lannoy, secrétaire général de l’Association Belge des syndics et Administrateurs de biens, cofondateur de l’OBCEF (Observatoire de la copropriété exemplaire francophone) intervenant également sur  le droit comparé et les modèles de gestion des copropriétés en Belgique, France et Québec qui lors du salon de la copropriété de Nice de Novembre 2104, organisé par Catherine Vaillant de Solutions Copropriété, commissaire du salon, débutait son exposé sur sa vision de la “Copropriété Exemplaire”, par un message plein d’empathie et de compassion,  de ses collègues syndics belges à l’égard de leurs homologues français, les enjoignant à être  courageux en espérant que d’ici quelques années, la profession de syndic en France, continue à exister.

Selon Jean-Pierre LANNOY, si le législateur belge s’est largement inspiré de la loi française , néanmoins le bon sens belge semble avoir prévalu et celui de citer un extrait du compte rendu de la séance parlementaire belge du 10 Septembre 1991:

« La preuve de ce que l’on pourrait appeler la sagesse belge en la matière peut être aisément fournie par le moyen d’une seule comparaison . Treize ans après l’adoption de la loi de 8 Juillet 1924 , le législateur français s’est avisé de règlementer cette matière ( à savoir la Copropriété) . Il le fit en 1938 , par le biais d’un loi de caractère monumentale , dirigiste et pointilleuse , remplacée dès 1965 par des textes plus contraignants encore .. Le résultat est patent .. la législation française , les recueils de jurisprudence en attestent est source de centaines de procès par an » .

Et celui de développer son argumentaire en précisant que le 7 Avril 1993 le ministre de la Justice de l’époque lors de l’examen de loi qui allait conférer la personnalité juridique aux associations de copropriétaires, disait :

« Le gouvernement n’a pas voulu sombrer dans le règlementarisme. Il faut se garder en la circonstance de vouloir un texte à ce point complet que tous les cas particuliers auxquels on peut penser y trouveraient solution. Un tel texte, l’exemple français est suffisamment malheureux à ce sujet, conduirait à poser plus de problèmes qu’il n’en règlerait tout en submergeant nos cours et tribunaux ».

Vous comprendrez bien la crainte de mes confrères, poursuit Jean-Pierre LANNOY, quand ils apprennent que la loi ALUR impose à présent la mise en concurrence avant  la désignation du syndic de copropriété français.

A croire, termine t’il enfin que les copropriétaires français sont dénués de tout raisonnement quant à apprécier la qualité globale des services que peut générer un syndic.

Après ces quelques remarques, empreintes de réalisme de nos confrères belges, prenons acte avec Me LE MASSON, du sort réservé à la profession de syndic, par les pouvoirs publics, qui convaincus de la nécessité de contrôler cette profession responsable du problème du logement en France et de la baisse du pouvoir d’achat des copropriétaires, préconisent des nouvelles obligations de mises en concurrence des syndics avec des missions accrues dans le cadre d’un contrat de syndic qui sera imposé tant dans sa forme que dans sa rémunération, ainsi qu’une fin de mandat qui la aussi connaitra une nouvelle organisation notamment en y réorganisant des situations d’empêchement et de carence de syndic qui jusqu’à présent prévoyait dans le cadre de l’article 18, qu’en cas d’empêchement ou de carence, à défaut de prévision du règlement de copropriété, un administrateur provisoire pouvait être désigné en justice.

Désormais le nouveau texte opère une distinction entre les deux hypothèses.

Ainsi, en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndic, peut convoquer directement une assemblée générale, appelée à désigner un  syndic.

Quid de l’interprétation du terme:” pour quelque cause que ce soit” ainsi que de la pertinence de l’article 8 alinéa 2 du décret du 17.03.1967, qui comme l’indique Me LE MASSON devra être modifié en ce qu’il prévoit que le président mette en demeure préalablement le syndic de convoquer l’assemblée générale, et que cette mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours, il convoque valablement, l’assemblée, ce qui n’aura plus de sens, le syndic étant empêché..

En cas de carence du syndic, cette hypothèse n’appelle pas de novation des règles préexistantes, à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire pourra être désigné par décision de justice.

En conclusion de son étude, Me LE MASSON, constate que la loi du 24 mars 2014, impose un cadre extraordinairement rigide à l’activité de syndic, dont les missions s’accroissent considérablement sans que sa rémunération bénéficie de la même tendance.

Imaginez que vous soyez un des membres de la CNTGI devant plancher en vue de faire des propositions aux services du Ministère du logement pour mettre en place décrets d’application permettant de rendre la loi ALUR applicable, quelles seraient vos suggestions concernant la mise en concurrence du syndic, le rôle du syndic ainsi que la fin du mandat du syndic?

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