ALUR: Syndics quelle voie choisir?
Ce vendredi 28 Novembre, s’est ouvert le 19ème salon des copropriétaires et des syndics, qui cette année encore, a connu un franc succès.
Comme à son habitude la matinée de l’ouverture, réservée exclusivement aux syndics fût l’occasion pour Maître Cyril SABATIE, Avocat à la cour, ancien Directeur juridique de la FNAIM. Membre de la Chambre Nationale des Experts en Copropriété (CNEC), auteur de nombreux articles sur le sujet, dont l’ouvrage COPROPRIETE paru aux éditions Delmas-Dalloz, de faire un rappel des dispositions d’application immédiate de la loi ALUR ainsi que sur les décrets d’applications à venir.
Avant l’intervention de Maître SABATIE, Monsieur Jean-Pierre Lannoy, secrétaire général de l’Association Belge des syndics et Administrateurs de biens, cofondateur de l’OBCEF (Observatoire de la copropriété exemplaire francophone) fît un exposé sur le droit comparé et les modèles de gestion des copropriétés en Belgique, France et Québec , au cours duquel, ce dernier fit état de ses réserves sur le devenir du métier de syndic en France, précisant par ailleurs qu’en Belgique, contrairement à la France, la profession de syndic est reconnue comme une profession d’experts de la copropriété par les pouvoirs publiques.
Ce constat est à rapprocher de la deuxième édition de l’enquête de la CLCV sur l’avis des français sur leurs syndics mettant en exergue entre 2012 et 2014, la baisse du taux des opinions favorables parmi les copropriétaires passant de 49% à 39%.
En effet, si les syndics sont estimés compétents au plan technique, ils sont très critiqués pour leurs services, présence, écoute, disponibilité, pratiques tarifaires en particulier.
Concernant la mauvaise appréciation des syndics, Henri Buzy Cazaux ,président de l’Institut du Management des Services Immobiliers,remarque dans un article publié sur le site Mon immeuble intitulé: Syndic de copropriété : les grands groupes d’administration, un problème ? que les plaintes et les récriminations s’adressaient prioritairement aux plus grandes enseignes françaises, alors que les petits ou moyens cabinets de syndics trouvaient grâce aux yeux des copropriétaires.
Et celui ci de poser la question de savoir:” s’il est fondé à dire que les gros sont mauvais et les cabinets familiaux et artisanaux meilleurs ? La taille emporte-t-elle des conséquences néfastes sur l’exercice des activités de syndic de copropriété ? Le sentiment de ce qui semble être la majorité des copropriétaires exprime-t-il une réalité ?”
Pour Henri Buzy Cazaux, l’enjeu collectif de la profession et des copropriétaires est simple à identifier à savoir qu’à la faveur du passage au forfait, imposé par la loi ALUR, et de la multiplication des tâches, issue du même texte: faire une opération vérité sur les prix.
Par ailleurs précise ce dernier, les copropriétaires veulent que les syndics soient proches d’eux.
Les groupes sont-ils capables de cette proximité?
Une autre approche de l’enquête de l’association CLCV et du magazine Notre Temps est faite par Sylvain ELKOUBY, administrateur de biens et fondateur de syndicexperts.com, site internet sécurisé permettant aux copropriétaires d’avoir accès à la totalité des documents concernant leur copropriété dans son article intitulée:”La technologie peut aider les syndics à regagner la confiance des copropriétaires “
Pour Sylvain ELKOUBY, l’augmentation des tarifs des syndics, avant même la publication de la totalité des décrets d’application de la loi ALUR apparaît comme la cause principale de la dégradation de leur image auprès du grand public tout en reconnaissant que l’application de la loi ALUR entraîne un surcroît de travail pour les syndics.
Aussi ce dernier indique t’il avoir limité cette augmentation inévitable en développant pour ces clients le site internet sécurisé précité permettant en un clic, à tout moment, 7 jours sur 7, 24 heures sur 24, aux copropriétaires de se connecter sur l’application à partir de leur ordinateur, leur tablette ou leur smartphone, de joindre à tout instant le responsable de la gestion de leur immeuble et obtenir les informations qu’ils recherchent, d’accéder en temps réel au relevé de toutes les dépenses effectuées par le syndic, aux contrats en cours et aux devis sollicités pour des travaux ou des prestations à venir.
Selon Sylvain ELKOUBY, le site permet également de créer des liens entre les copropriétaires, depuis l’avis de passage du technicien EDF jusqu’au compte rendu illustré de la Fête des Voisins, en passant par l’annonce d’une fuite d’eau dans un appartement, les habitants sont tenus informés des faits qui émaillent jour après jour la vie de leur collectivité.
Des différentes approches évoquées, il semblerait que la voie permettant au syndic de valoriser sa profession et gagner par la même la confiance des copropriétaires ,serait celle se basant sur son professionnalisme dispensant des services de qualité avec les honoraires correspondants, leur proximité , leur transparence, leur réactivité et la mise en œuvre des moyens techniques émanant des nouvelles technologies permettant de concilier la production d’informations à fournir au copropriétaire et l’amélioration de la productivité du cabinet de son cabinet.
Et pour vous, quel serait la voie permettant de valoriser le métier de syndic et de gagner la confiance des copropriétaires?
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6 Comments on “ALUR: Syndics quelle voie choisir?”
Il faudrait surtout que des cas de minorités ne soient pas donnés comme des généralités. On parle de « certains syndics ont augmenté de 10 à 20% leurs honoraires », et ça devient « les syndics augmentent leurs honoraires de 20% ». Cette malhonnêteté intellectuelle est insupportable. Mais évidemment, depuis toujours elle fait vendre, donc on sert la même soupe inlassablement. Quelle aubaine que cette loi ALUR. Les gros titres étaient déjà tous trouvés, alors qu’elle n’était pas encore finie d’être écrite.
On a tendance à dire que les syndics doivent « gagner la confiance des copropriétaires » : il faudrait peut-être que certains organismes commencent par arrêter de « faire perdre la confiance des copropriétaires ». Car énormément des syndics, une grosse majorité, ne font rien pour perdre la confiance de leurs clients. Mais pourtant c’est le cas, et ils doivent se justifier pour des choses qu’ils n’ont pas faites, pour les autres…
Pour 1 copropriétaire le syndic sera mauvais parce que la seule fois où il aura eu besoin d’une intervention, il y aura eu un bug. Même s’il est indépendant de la volonté du syndic et lui a causé un souci (cas d’une entreprise qui s’engage et ne vient pas malgré des relances), le « coupable » est tout désigné.
Bien évidemment, les groupes ont une grosse part de responsabilité dans les problèmes d’image de la profession. Mais les petits indépendant ne peuvent pas lutter pour se faire entendre face aux « géants » : trop d’énergie à déployer, trop de temps à prendre, alors que le métier est déjà un double métier.
Que faire pour valoriser le métier ? Il faudrait quasiment des vidéos « une journée avec votre syndic », pour qu’on puisse se rendre compte du travail de l’intérieur. Mais c’est irréalisable.
Tant qu’il y aura des organismes / associations pour taper à longueur de journée sur les syndics pour se valoriser, ils auront beau faire tout ce qu’ils peuvent, l’image ne changera pas pour une bonne raison : les médias relaieront toujours les mêmes données, les mêmes communiqués de presse de ces anti-syndics… Donc pourquoi suer au quotidien quand tous ces efforts seront réduits à néant en quelques minutes, par la reprise d’un communiqué de presse assassin, qui fera le tour des sites / magazines / JT ?
Que les journalistes passent du temps à se renseigner sur ces délateurs des temps modernes, sur leurs méthodes, et scrutent à la loupe s’ils sont exempts de critiques ou si on pourrait autant leur reprocher autant qu’à leurs « victimes » (le mot n’est pas anodin, mais il est choisi)… Puis ensuite on en reparlera. Car il y a quelque chose qui se vérifie : c’est généralement celui qui crie le plus fort qui est écouté et à qui on accorde sa « confiance », en se disant qu’il n’oserait pas être lui-même un mauvais élève quand il dénonce les cancres…
Aux journalistes et aux syndicats professionnels de soulever le problème. Aux syndicats de pousser les journalistes à vérifier la crédibilité de leurs « apporteurs d’articles tout prêts à être relayés ».
Quand ce problème sera traité, les syndics devront / pourront ensuite démontrer qu’ils sont véritablement honnêtes et consciencieux… car si jamais ce métier était exercé par des incompétents, ça se saurait car il y aurait de vrais problèmes et pas juste des soucis d’honoraires soi-disant surévalués… car ils ne le sont pas, loin de là. C’est la concurrence qui est trop forte, et rien d’autre.
On parle toujours des « gros syndics » mais les autres ne sont pas tou blancs; Les copropriétaires n’inventent pas , les doubles factures, les soldes créditeurs en fin d’exercice qui ne sont pas déduites des charges, des comptes séparés votés en AG et qui n’existent pas,des mensonges jusqu »à l’overdose pour les coprop. des TRVX sans décision d’AG, etc… mais aussi et là c’est le comble, avec quelquefois la complicité du CS, qui ne sont pas toujours tout blancs. Les syndics sont en principe compétents M. FBO, le problème c’est qu’ils le sont surtout pour mentir, retourner les lois en leur faveur, manipuler et concernant le cpte séparé, travailler en bons « partenaires » avec les banques, dont deux que j’appelle, « les banques des syndics ». Je pense que tout le monde devinera sans peine lesquelles.
Bonjour. Je pense que pour valoriser le métier des syndics, il faut d’abord connaître la réalité de ce métier, ce qu’il implique pour eux, si sur le plan technique tout va bien pourquoi ils sont critiqués sur leurs services, leur disponibilité et leurs pratiques tarifaires. C’est après avoir obtenu des réponses à tout cela et combler les failles à l’origine des critiques qu’ils peuvent gagner la confiance des copropriétaires.
Comment voulez-vous redorer l’image de marque du métier de syndic quand certains (un grand groupe) est en train de détourner le compte bancaire séparé et viole la Loi en invoquant que Le syndicat des copropriétaires n’a pas besoin d’un numéro ICS (Identifiant Créancier SEPA) qui lui soit propre.
Les virements et prélèvements sont faits avec le numéro ICS du syndic en question qui alimente ensuite le compte séparé du syndicat des copropriétaires.
Les virements que le copropriétaire réalise ne vont ainsi pas alimenter le compte bancaire séparé appartenant au syndicat des copropriétaires mais celui du syndic qui vire ensuite les fonds sur le compte séparé quand bon lui semble.
Pourquoi ne dénoncez-vous pas certaines pratiques ?
Et oui jean tout à fa
Et oui jean tout à fait ok . Les copropriétaires vont se faire avoir avec l’ouverture de ces fameux SEPA c’est déjà bien parti.