« La copropriété à l’épreuve de l’ALUR »: Le colloque   

Le colloque « la copropriété à l’épreuve de la loi ALUR » organisé par la société EDILAIX, éditeur des « Annales des loyers » et « Informations rapides de la copropriété »,le 17 octobre 2014 connût un franc succès.

La première partie du colloque qui se déroula dans la matinée, sous la présidence de Catherine MASSON-DAUM, conseiller à la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, vit se succéder:

– Patrice LEBATTEUX, avocat à la Cour, Président d’honneur de la Chambre nationale des experts en copropriété qui développa le thème de la « Mise en perspective et les grandes tendances de la Loi »

– Pierre CAPOULADE, Conseiller honoraire à la Cour de Cassation, Ancien président de la Commission relative à la copropriété qui mettra en exergue « Les instruments de contrôle des copropriétés »

– Jean Marc LE MASSON, Avocat au barreau de Nantes, Président de la Chambre nationale des experts en copropriété qui fera état du » Statut et des missions du syndic »

– Jean-Robert BOUYEURE, Avocat honoraire à la cour, rédacteur en chef de la revue Administrer, concluant la matinée sur le thème de « L’organisation et la tenue de l’assemblée générale ».

La Mise en perspective et les grandes tendances de la loi

Après avoir rappelé les cinq objectifs majeurs de la loi de 1965 qui furent: « donner des définitions claires et précises de la copropriété, faciliter la gestion de l’immeuble, garantir les droits individuels des copropriétaires, faciliter l’adoption des travaux d’amélioration et faciliter la division des grandes copropriétés », mit en exergue le dualisme qui subsiste dans la copropriété entre la défense des intérêts individuels et la défense de l’intérêt collectif, Me LEBATTEUX estime que la loi ALUR est la consécration du rapport BRAYE dont la quasi totalité des recommandations ont été reprises dans la loi ALUR.

Il constate par ailleurs que les grands principes de la Loi de 1965 évoqués dans les cinq objectifs précités ne semblent pas avoir été suivis par la loi ALUR

Pour Me LEBATTEUX, la loi ALUR consacre l’intervention des pouvoirs publics dans la copropriété, l’abandon du dualisme subsistant avec la disparition de la valeur réelle du patrimoine

Les instruments de contrôle des copropriétés

Après avoir dans son introduction, posé la question de la finalité de l’immatriculation des syndicats des copropriétaires dont la réponse  se trouve selon lui, dans l’article L.711-3 CCH de la loi du 24 MARS 2014, Pierre CAPOULADE développa dans son exposé, deux instruments de contrôle des copropriétés qui sont , d’une part Le diagnostic technique général que l’Administration peut se faire communiquer à tout moment et d’autre part l’immatriculation qui permettra à la même Administration de détecter les syndicats de copropriétaires qui ne remplissent pas leurs obligations vis à vis du diagnostic technique général (DTG).

Pour Pierre CAPOULADE, la loi ALUR tend à faciliter la mise sous surveillance des syndicats de copropriétaires des immeubles d’habitation ainsi que l’accroissement des tâches du syndic qui risque d’entrainer une augmentation des honoraires de ce dernier.

Le statut et les missions du syndic

Maître LE MASSON fait état des nouvelles dispositions prévues quant à la désignation du syndic notamment du syndic provisoire, des différences d’interprétation résultant de la mise en concurrence de celui ci.

Concernant les missions dévolues audit syndic, il souligne  entre autre que celui ci n’a plus la possibilité de souscrire à la police d’assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires qui doit être décidée à l’assemblée générale à la majorité de l’article 24;

Par contre concernant la représentation du syndicat des copropriétaires le syndic n’a plus besoin d’avoir l’autorisation préalable de l’assemblée.

Pour ce qui est des archives du syndicat, désormais l’assemblée générale à la majorité de l’article 25 peut confier cette mission à une société tiers.

Concernant la fin de mandat du syndic, la loi ALUR vient préciser d’une part la nécessité d’un préavis de 3 mois en cas de démission du syndic et d’autre part que la révocation du syndic devient effective dès la désignation du nouveau syndic nonobstant la non échéance du terme du contrat.

D’autres notions vont vraisemblablement causer des problèmes d’interprétation notamment la notion d’empêchement du syndic pour quelque cause que ce soit, permettant au président du conseil syndical de convoquer l’assemblée générale afin de désigner un nouveau syndic.

L’organisation et la tenue de l’assemblée générale

Maitre BOUYEURE met en évidence l’élargissement des pouvoirs de l’assemblée générale par l’abaissement des majorités qui aura certes pour avantage de faciliter les prises de décisions mais comme risques patents de porter atteinte au contrat d’origine ainsi qu’à l’équilibre financier entre les copropriétaires.

Concernant la convocation et l’organisation des assemblées il est fait état de la possibilité de convoquer ces dernières par voie électronique à la condition d’avoir l’accord expresse des copropriétaires, ce qui ne sera évident d’autant plus par ailleurs que les modalités d’application doivent être précisées par décrets…..

Pour ce qui est de la tenue de l’assemblée, est mis exergue en particulier, la non prise en compte des voix du copropriétaire concerné en cas de décision autorisant la saisie immobilière de son lot.

Qu’en est il alors du principe de l’universalité des droits des copropriétaires à voter?

Après de riches échanges dans la salle, les intervenants et participants furent conviés à poursuivre et continuer les débats autour d’un cocktail déjeunatoire au salon Marty dans le cadre prestigieux de l’automobile club de France avant d’aborder dans l’après midi les autres thèmes prévus au programme du colloque que nous ne manquerons pas de vous narrer dans un prochain article sur le blog Syndic Pro.