La loi ALUR dans une section 4 intitulée: « Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles » prévoit notamment  de rendre obligatoire la constitution d’un fonds de travaux obligatoire dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, qui sera alimentée par une cotisation annuelle versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget provisionne

Détermination et utilisation du fonds de travaux

Le montant de la cotisation déterminée en pourcentage du budget prévisionnel, est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Il y a lieu de préciser que le fonds de travaux aura pour objet de faire face aux dépenses résultant :

– Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

– Des travaux décidés par l’assemblée générale et dont la liste est fixée par décret ;

– Par exception, lorsque, en application de l’article 18, le syndic a, dans un cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, l’assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. En cas de cession du lot, elles resteront acquises au syndicat et ne donneront pas lieu à un remboursement.

Lorsque le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur au budget prévisionnel, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale :

– la question de l’élaboration du plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article L. 731-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– la suspension des cotisations au fonds de travaux, en fonction des décisions prises par l’assemblée générale sur le plan pluriannuel de travaux ;

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’exigibilité des charges est applicable aux cotisations du fonds de travaux.

 

Quels sont les cas de dispense de l’instauration du fonds de travaux?

Lorsque le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l’obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Lorsque l’immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l’assemblée générale.

Placement du fonds de travaux

L’ article 18 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit l’ouverture d’un compte affecté aux cotisations du fonds de travaux que le syndic sera chargé d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi , un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel seront versées sans délai les cotisations au fonds de travaux.

Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.

Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la

nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois

suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de

bonne foi demeurent valables.

L’instauration du fonds de travaux et le versement de sa cotisation ne seront applicables qu’à compter du 1er janvier 2017.

Au delà de nos frontières, la question de la définition de la copropriété idéale fait débat d’où la création récente, d’un Observatoire de la Copropriété Exemplaire Francophone (OBCEF) réunissant des spécialistes Québécois, Belges et français de la copropriété, pour lesquels, si l’on en croit, le syndic de copropriété belge Jean-Pierre Lannoy,un des initiateurs de cet observatoire,  qui a amorcé à Bruxelles en Octobre 2013, cette réflexion: »  la copropriété modèle passe, notamment, par une « gestion immobilière comprise par les copropriétaires », ainsi que « l’exécution obligatoire » des travaux qui devront être réalisés dans un immeuble. »

Pensez vous, partant de la réflexion de Jean-Pierre Lannoy, le syndic belge précité, que les copropriétaires soient enclins à aller vers cette « copropriété idéale » qui sous tend la mise en place de moyens, comme le fonds de travaux, en vue de l’exécution des travaux indispensables à la pérennisation de leur patrimoine?

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