Un des objectifs de l’ALUR est de lutter contre l’habitat indigne, d’où les dispositions prises par le gouvernement de mettre en place des outils pour combattre la dégradation des copropriétés dans lesquelles près de 450 000 logements son considérés comme indignes.

Quelles sont ces dispositions?

La loi ALUR est intervenue à des niveaux différents, tels la modification des procédures d’alertes, l’intervention de nouveaux acteurs, la possibilité d’actionner des leviers financiers et enfin la création de procédures lourdes pour des copropriétés très dégradées.

– La modification des procédures d’alertes 

*La loi prévoit de réformer, élargir et améliorer la procédure d’alerte en cas d’impayés dépassant un certain seuil.

Aussi la saisine du juge pour la procédure d’alerte, n’est donc plus uniquement ouverte au syndic et aux copropriétaires représentant ensemble 15% des voix du syndicat mais également au Préfet, au procureur de la République, aux collectivités territoriales, aux communes et établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ;

*La loi prévoit par ailleurs de passer  le seuil de déclenchement de la procédure d’alerte de 25 % à 15 % des impayés  dans les copropriétés de plus de 200 lots, le seuil des 25% étant maintenu pour les moins de 200 lots;

* Le syndic qui n’aura pas engagé la procédure pourra se voir imposer les frais de justice par le juge.

*L’assemblée générale devra être tenue dans un délai de 6 mois (délai réduit à trois mois si des mesures urgentes s’avéraient nécessaires) sinon le juge pourrait être saisi pour enjoindre le syndic de convoquer une assemblée générale extraordinaire.

Il est à noter que ces dispositions sont d’application immédiate

– L‘intervention de nouveaux acteurs.

 Le juge  a la possibilité de nommer des administrateurs ad hoc répondant à des critères de compétences qui seront définis par décret.

Le mandataire ad hoc pourra s’il constate d’importantes difficultés financières et de gestion, saisir le juge aux fins de désignation d’un administrateur provisoire (entrée en vigueur immédiate)

Le syndic est tenu de fournir au mandataire ad hoc tous les documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission dans un délai de quinze jours suivant sa nomination(entrée en vigueur immédiate)

Un nouvel article 29-1 C est créé qui dispose que les personnes physiques ou morales qui pourraient être désignées comme mandataire ad hoc seraient soit les administrateurs judiciaires inscrits sur une liste (article L.811-2 du CCH) soit les personnes justifiant d’une expérience et d’une qualification particulières et remplissant des conditions qui seront définies par décret.

Des dispositions déontologiques devront être respectées car les administrateurs provisoires désignés ne devraient pas, au cours des cinq années précédentes :

– avoir perçu à quelque titre que ce soit, directement ou indirectement, une rétribution ou un paiement de la part du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers à l’origine de la procédure, ni d’une personne qui détient le contrôle du syndic ou d’un des créanciers ;

– s’être trouvés en situation de conseil du syndic, du syndicat des copropriétaires ou des créanciers concernés ou de subordination par rapport à eux ;

– avoir un intérêt dans le mandat qui leur est donné.

– être au nombre des anciens administrateurs ou mandataires judiciaires ayant fait l’objet d’une décision de radiation ou de retrait des listes ;

– les mandataires ad hoc ne peuvent être désignés syndic à l’issue de leur mission.

 

La loi prévoit un encadrement par décret des honoraires des mandataires ad hoc ou administrateurs provisoires.

Les frais de rémunération du mandataire ad hoc sont prévus soit dans le cadre d’une imputation des frais entre le syndicat des copropriétaires et les autres parties à la procédure, soit le partage des frais entre eux(entrée en vigueur immédiate).

Il y a lieu de constater que la loi ne vise donc plus directement le syndic mais toutes les autres parties à la procédure.

– la possibilité d’actionner des leviers financiers

Un certain nombre de leviers financiers sont prévus tels:

* La possibilité pour les copropriétés reconnues en difficultés de bénéficier d’un abandon de créances sous contrôle judiciaire.

* L’instauration des règles de liquidation en cas de dissolution du syndicat principal

* La possibilité de vendre des parties communes ou des biens appartenant au syndicat des copropriétaires, avec la modification du règlement de copropriété y afférent.

*L’amélioration du privilège spécial dont bénéficient actuellement les syndicats des copropriétaires

– La création de nouvelles procédures lourdes.

Ces procédures assez expérimentales pour des copropriétés très dégradées sont les suivantes:

* La possibilité de réaliser sous contrôle judiciaire la scission en volumes des syndicats de copropriétés.

* La possibilité d’un démembrement provisoire de la propriété du syndicat des copropriétaires permettant la cession de parties communes à un organisme pour assurer les gros travaux.

* La possibilité pour l’administrateur provisoire de contractualiser avec un opérateur public pour réaliser de gros travaux dans la copropriété.

Pensez vous que l’ensemble de ces mesures prévu dans la loi ALUR permettra d’anticiper et si il y a lieu remédier à la dégradation des copropriétés ?

Votre avis nous intéresse, merci de nous le faire connaitre en laissant votre commentaire à la fin de votre lecture.

Dans un prochain article, nous évoquerons un autre objectif visé par la loi ALUR, consistant à la mise en place de provisions de travaux pour la pérennisation de l’entretien des parties communes.

 

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Source:

Snpi Information Mars 2014

Unarc Les 62 principaux apports de la loi ALUR par thèmes