ALUR, le nouveau contrat de syndic de copropriétés
La loi ALUR dans son article 18-1A de la loi du 10 juillet 1965, consacrera désormais le contrat du syndic de copropriété basé sur une rémunération forfaitaire.
Ce contrat de base contenant les honoraires de base devra intégrer l’ensemble des tâches de gestion sauf certaines prestations qui devront faire l’objet d’une liste limitative avec des rémunérations spécifiques complémentaires qui pourront être perçues selon des conditions déterminées par décret en Conseil d’Etat.
Ce décret pourra faire l’objet d’une concertation tous les 2 ans pour un révision éventuelle.
La loi ALUR entrainera de fait une abrogation de l’arrêté NOVELLI actuellement en vigueur.
La loi ALUR prévoit par ailleurs que le décret à venir assurera un plafonnement des honoraires privatifs qui seront perçus par le syndic.
De même seront interdites les dispositions tarifaires qui étaient contenues dans les contrats de syndics concernant les travaux votées en assemblée générale.
Une résolution spécifique devra être inscrite à l’ordre du jour pour le vote des honoraires relatifs à ces travaux, honoraires qui devront être dégressifs selon le coût des travaux.
Cette rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux. Cette mesure s’applique pour tous les contrats de syndic conclus ou renouvelés à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
Concernant la mise en concurrence des syndics, il est prévu d’une part pour les immeubles neufs, une obligation de mise en concurrence du premier syndic et d’autre part à chaque fin de mandat d’un syndic, devra être assuré une mise en concurrence du syndic en place par l’intermédiaire du conseil syndical sauf renonciation explicite et motivée de celui ci à faire bénéficier la copropriété de cette disposition.
Dans l’hypothèse où l’assemblée générale est appelée à désigner un syndic, une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndics faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé doit être effectuée par le conseil syndical.
Cette procédure n’enlève pas la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen d’autres projets de contrats de syndics qu’ils communiquent à cet effet.
Cette disposition ne s’applique pas :
– lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence ; – lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical.
Quelles sont les nouvelles dispositions de l’ALUR concernant la fin du mandat de syndic de copropriétés?
– Un préavis obligatoire de trois mois doit être respecté par le syndic de copropriétés qui envisage de renoncer à son mandat.
– En cas de changement de syndic, la révocation du mandat du syndic en place sera automatique.
Lorsque l’assemblée générale désigne un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic qui gère l’immeuble, le syndic tenant est révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.
– Empêchement et carence du syndic
En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical pourra convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.
En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.
La loi ALUR avait notamment pour objectifs la prévention de difficultés dans certaines copropriétés et la mise en place de provisions travaux afin de permettre la pérennisation de l’entretien des parties communes, aussi dans un prochain article nous développerons les dispositions prévues par la loi afin d’atteindre ces objectifs
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Source:
Fnaim Hebdo n°43 Spéciale ALUR
Snpi Information Mars 2014
Unarc Les 62 principaux apports de la loi ALUR par thèmes
8 Comments on “ALUR le nouveau contrat de syndic de copropriétés”
Question: dans quel autre métier y a t il une concurrence à chaque contrat?
La mise en concurrence à chaque renouvellement des contrats de syndic me fait doucement rire. Moi qui ne propose que des contrats d’un an, je vois mal mes conseillers syndicaux me mettre en concurrence chaque année…Certainement une fausse bonne idée d’archaïque qui ont eu une idée libérale.
La mise en concurrence est réalisée dans tous les métiers et pour tous types contrats, mais est plutôt orientée entreprise que particulier. Elle permet d’obtenir un prix cohérent avec la prestation à réaliser.
Je note que le conseil syndical peut bypasser cette mise en concurrence afin de poursuivre un partenariat. Le conseil syndical va devoir se « professionnaliser », ce qui va complexifier les choses.
cette obligation de mise en concurrence est une usine à gaz
une question cette mise en concurrence par le cs est elle obligatoire ?
Bjr
Qu’appelle t on mise en concurrence? Tous les contrats devront ils propose en ag ou seul le cs doit obtenir plusieurs devis pour en justifier? Cela engendrera inévitablement des ententes… fausse bonne idée!
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avec la nouvelle loi peut-on changer de syndic dès la prochaine AG alors que le dernier contrat va de décembre 2013 à Dec 2015 sans passer par la révocation pour faute grave comme dans les dispositions antérieures? (uniquement parce qu’il ne donne pas satisfaction) ceci sans encourir un versement de dommages-intérêts
L’article 21 indique : « Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectué par le conseil syndical… ».
Cet article suscite quelques commentaires :
– le contrat de syndic sortant est-il inclus dans le terme « plusieurs » ? Si tel est le cas, le Conseil Syndical doit mettre en concurrence le contrat du syndic sortant avec celui d’un autre syndic?
– la désignation du syndic doit se faire à chaque fin de mandat. Si le mandat du syndic est fixé pour une durée d’un an, le Conseil Syndical devrait alors procéder à cette mise en concurrence tous les ans, même si la copropriété est satisfaite du syndic ?
– le contrat doit faire état des frais afférents au compte bancaire séparé. Je pensais à la lecture de l’article 18 de la loi de 1965 que le syndic ne pouvait plus appliquer d’honoraires supplémentaires en cas de compte bancaire séparé.
Ces nouvelles dispositions me semblent imprécises et risquent donc d’être totalement inapplicables voire génératrices de conflits.
Bonjour
Oui je suis entièrement d’accord avec ceux qui disent que c’est pure folie de vouloir mettre en concurrence le syndic à chaque fin de mandat .Quand on sait l’énergie qu’il faut déployer pour selectionner un « bon syndic » ( et les syndics jouent là-dessus) on va pas « s’amuser à çà » chaque année . Heureusement vous pouvez remarquez que à ma connaissance le décret d’application n’est pas paru . j’en ai discuté vec l’ARC et ils reconnaissent qu’il faut corriger çà
marouf