La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR a été publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014.

Quelles sont les conséquences de la loi ALUR sur le fonctionnement du métier de syndic de copropriété?

Tout d’abord, l’activité de syndic de copropriété sera désormais nommément et spécialement visée dans la liste des activités réglementées.

Ainsi, l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est ainsi complété par un alinéa 9° aux termes duquel les dispositions de cette loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à « l’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

La loi ALUR  par ailleurs,allouera de nouvelles missions au syndic de copropriété, dont les principales peuvent être listées comme suit:

– l’élaboration d’une fiche synthétique (en attente décret)

Le syndic établira une fiche synthétique qu’il mettra à la disposition des copropriétaires.

Cette fiche devra être mise à jour chaque année et regroupera les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

L’établissement d’une fiche synthétique et son annexion à la promesse de vente sont applicables à compter du :

– 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;

– 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;

– 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.

Les contrats de syndic devront prévoir obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande.

Cette pénalité sera déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice

– la souscription de contrats d’assurance responsabilité civile (Entrée en vigueur immédiate)

Le syndic  à l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre.

En cas de refus de l’assemblée générale, le syndic pourra contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires.

il est à noter qu’un nouvel article est créé obligeant les copropriétaires, qu’ils soient ou non occupants, à souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre. Le copropriétaire bailleur aura donc l’obligation de souscrire une assurance non occupant, plus couramment appelée « PNO ».

– L’obligation du syndic de représenter le syndicat des copropriétaires (Entrée en vigueur immédiate)

En application des articles 15 et 16 de la loi, le syndic représentera le syndicat des copropriétaires dans tous les actes civils et en justice ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication.

– La conservation des archives (Entrée en vigueur immédiate)

Le syndic à l’obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une société spécialisée aux frais du syndicat

Cette décision  ne peut donner lieu à une rémunération complémentaire au profit du syndic.

– Le carnet d’entretien (En attente décret)

Obligation sera faite au syndic de mettre à la disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu qui sera  défini par décret.

– L’immatriculation du syndicat (En attente décret)

Pour les immeubles neufs et ceux mis en copropriété, le notaire chargé de publier au fichier immobilier et au livre foncier l’état descriptif de division et le règlement de copropriété sera chargé de réaliser la déclaration d’immatriculation du syndicat de copropriétaires.

Pour les immeubles déjà en copropriété, l’immatriculation et la mise à jour des données incomberont au syndic.

Tout acte authentique de vente devant notaire relatif à un lot de copropriété comportera la mention du numéro d’immatriculation de la copropriété.

En l’absence de syndic désigné ou lorsque la mise en demeure à l’attention du syndic est restée sans effet au terme d’un délai

Lorsque le syndic n’a pas procédé à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires ou lorsqu’il n’a pas transmis à l’établissement public chargé de la tenue du registre les informations, l’établissement public, un copropriétaire ou toute personne qui y a un intérêt peut mettre en demeure, par LRAR, le syndic d’y procéder.

En l’absence d’immatriculation dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure, le teneur du registre pourra appliquer une astreinte au syndic. L’astreinte court alors à compter de la Mise en demeure et jusqu’à transmission complète ou l’actualisation des données.

Le montant de l’astreinte ne pourra excéder 20 €par lot et par semaine. L’astreinte sera recouvrée par le teneur du registre.

Son montant ne peut être facturé par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n’est pas rémunéré pour l’exercice de son mandat.

Les syndicats de copropriétaires non immatriculés ou ceux dont les données ne seront pas actualisées ne pourront pas bénéficier des subventions de l’Etat, de ses établissements publics, des collectivités territoriales, de leurs groupements ou de leurs établissements.

Un  Calendrier d’immatriculation des copropriétés et de déclaration des données est prévu

o Avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots ;

o Avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires de plus de 50 lots ;

o Avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

A compter du 1er janvier 2017 la totalité des immeubles neufs et des immeubles mis en copropriété devront être immatriculés dès la publication du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division au fichier immobilier et ce, quel que soit le nombre de lots.

– L’information des occupants de l’immeuble (En attente du décret)

Le syndic devra informer les occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret.

– La préparation du budget prévisionnel (Entrée en vigueur immédiate)

Le syndic sera  chargé d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, l’oubli de concertation de la part du syndic devient donc une faute grave et susceptible de sanction.

 

– L’ouverture du compte bancaire séparé (Entrée en vigueur 1 an à compter promulgation de la Loi)

Le syndic a l’obligation d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat

Cette obligation s’appliquera aux mandats en cours à compter de leur renouvellement.

L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte soit ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Aucune convention de fusion, aucune compensation avec tout autre compte ne pourra être réalisée avec ce compte.

Dès réception des relevés périodiques du compte, une copie sera mise à la disposition du conseil syndical. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.

La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation.

Par exception, les syndicats de moins de 15 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, pourront en AG, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat.

Le compte unique fera alors apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci.

Dans cette hypothèse, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé.

 

– La mise en place d’un extranet (1er janvier 2015)

A compter du 1er janvier 2015,  le syndic professionnel devra proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi.

Cet accès sera différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical.

Dans un prochain article, nous évoquerons les conséquences de la loi ALUR sur le mandat de gestion du syndic, sa rémunération, sa mise en concurrence, la fin de son mandat voire sa révocation .

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Source:

Fnaim Hebdo n°43 Spéciale ALUR

Snpi Information Mars 2014

Unarc Les 62 principaux apports de la loi ALUR par thèmes