Pourquoi des fonds de travaux obligatoires?

Comment prévenir les dégradations des copropriétés?

Tout d’abord un constat: sur un parc de 7,5 millions de logements, combien sont les copropriétaires qui ont une visibilité du vrai coût de l’entretien à long terme de leur immeuble?

A l’analyse , il est à déplorer que:

-Très peu de copropriétés font contrôler périodiquement l’état des composantes structurelles de l’immeuble, toiture, canalisations, chauffage etc…

-Très peu de copropriétés ont constituées des provisions pour financer sur une longue période les gros travaux d’entretien, permettant aux copropriétaires de gérer dans le temps le financement des travaux.

De plus, il est peu vraisemblable, vu la conjoncture actuelle que les copropriétaires soient enclins à faire l’effort nécessaire pour assurer le maintien de la pérennité d’un état général satisfaisant des parties communes des copropriétés.

A ce présent constat, il y a lieu de prendre en considération par ailleurs, l’incidence de l’article 7 du Grenelle 2 qui prévoit: “pour tout immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou refroidissement, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit, l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique ou d’un audit énergétique, la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.”

Dans les immeubles d’avant 1990, ces contraintes vont entrainer des travaux importants  auxquels les copropriétaires devront faire face.

Aussi il s’avère indispensable d’envisager dans le cadre de la gestion des copropriétés, la systématisation de la constitution de provisions permettant de financer ces travaux ainsi que l’ensemble des travaux nécessaire à l’entretien lourd des immeubles.

Il s’agirait sur la base d’un plan pluriannuel de travaux, de constituer progressivement une réserve financière qui permette le moment venu de financer la plus grande part du coût des travaux restant incomber aux copropriétaires, une fois déduites les aides et financements obtenus.

Afin de pallier à la réticence des copropriétaires, il est envisagé de rendre obligatoire cette réserve qui dans un premier temps pourrait se limiter à des montants équivalents à 5% du budget des charges courantes avant d’ouvrir la voie à des provisions plus importantes.

Toutefois des aménagements tant au niveau de la législation de la copropriété, de la fiscalité, de la garantie de fonds mandants devront être réalisés pour favoriser la constitution de ces réserves financières.

Dans une note du 15 décembre 2009, intitulée “Deux dispositions à introduire absolument dans le Grenelle 2”, le groupe de travail “Eco-plan” et “Eco-fonds” du “chantier Copropriété” du plan bâtiment Grenelle a exprimé une position convergente sur la question des plans pluriannuels et de fonds obligatoires pour leur financement, appliquée aux travaux destinés à améliorer la performance énergétique des immeubles en copropriété.

Le “chantier Copropriété “ propose la mise en place d’un dispositif reposant sur deux séries de mesures:

– Des mesures concernant l’instauration d’un éco-plan et d’un fonds travaux énergétique versé sur un plan d’épargne énergétique copropriétés

– Des mesures d’ordre fiscal telles l’exonération des produits financiers générés par le plan d’épargne énergétique copropriétés, une durée minimum d’abondement du plan de 3 ans qui donnera lieu au versement d’une prime lors de la libération du plan pour aider à financer les travaux prévus dans le plan d’économie d’énergie votés en assemblée générale.

Les sommes provisionnées par certains copropriétaires pourront en fonction de leur situation ouvrir droit à un crédit d’impôt.

Un projet d’article de loi est donc proposé, qui devrait être inséré après l’article 13 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, rédigé comme suit:

“Article 13-1:  Dans les 5 ans suivant la promulgation de la loi, toute copropriété devra établir un plan de travaux d’économies d’énergie établi sur la base d’un cahier des charges défini par décret. Il est constitué dans chaque syndicat de copropriétaires un fonds de prévoyance travaux qui sera affecté aux études et travaux définis dans le plan visé au paragraphe précédent.L’assemblée peut décider d’appeler ce fonds sur la base des tantièmes de propriété ou sur la base d’une ou plusieurs grilles de charges telles que prévues par le règlement de copropriétés .

Celui ci est alimenté par une contribution annuelle égale au minimum à 5% du budget annuel de charges courantes. L’assemblée générale peut cependant à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet1965, décider d’augmenter cette contribution dans une limite maximale de 15%.

Les sommes recueillies à ce titre sont versées sur un compte d’épargne spécialement ouvert à cet effet et rémunéré et ne peuvent pas être utilisées à d’autres fins qu’au financement des études et travaux visés au premier paragraphe faisant l’objet d’un vote spécifique de l’assemblée générale.

Les sommes recueillies ne seront pas concernées par la garantie des  fonds mandants visés à l’article 3 de la loi numéro 70-9 du 2 janvier 1970.

Les sommes rendues exigibles auprès des copropriétaires sont considérées comme des provisions et comme telles sont définitivement attachées aux lots.

Un décret précisera les modalités de déblocage des fonds et de suspension provisoire éventuelle  de l’abondement de ce fonds dès lors que les travaux correspondant auront été votés.”

Pour permettre de mener à bien ce projet, il est indispensable que tous les acteurs convaincus par la nécessité d’une gestion à long terme des copropriétés se mobilisent et défendent le bien fondé de la systématisation de la constitution, sous les conditions précitées, de fonds de réserves alloués à la pérennisation des immeubles.

Source: Livre Blanc intitulé: Copropriétés, plaidoyer pour des fonds travaux obligatoires (Novembre 2010)         Photo: AGORAVOX