Madame la Ministre du logement Cécile DUFLOT avait promis aux professionnels de l’immobilier, notamment les syndics un dialogue constructif afin de faire avancer l’exercice de la profession, elle avait même précisé lors du congrès de la FNAIM de décembre 2012:
” Mais rassurez-vous,.la loi ne sera pas élaborée à huis clos ; bien au contraire, votre parole sera écoutée.”
De toute évidence, la voix des syndics ne fût pas assez audible et de surcroit, elle semble avoir été complètement couverte par d’autres voix plus fortes.
En effet dans le cadre de l’amélioration de l’exercice de leur profession les syndics devront s’attendre aux dispositions suivantes:
– La forfaitisation des honoraires du syndic professionnel, avec une liste limitative et restrictive des honoraires complémentaires,
– l’obligation d’une mise en concurrence de plusieurs syndics à chaque échéance de désignation,
– l’obligation d’une mise à disposition des documents justificatifs des appels de charges largement avant l’assemblée générale,
– l’obligation d’un préavis à tout syndic renonçant délibérément à son mandat.
– le retour à la possibilité pour les copropriétaires de faire un ordre du jour complémentaire à la convocation d’assemblée générale déjà envoyée.
Toujours sur l’influence bienveillante de certaines associations de consommateurs, Madame la Ministre semble vouloir faire droit à leur demande de voir les professionnels mieux contrôlés d’où la création d’un Conseil national de l’entremise et de la gestion, présidé par un haut-fonctionnaire et dont la majorité des sièges de l’instance de gouvernance sera occupée par des représentants de l’Etat, ainsi que de commissions régionales de contrôle tenues par des magistrats, pouvant prononcer l’interdiction d’exercer et sanctionner pénalement les professionnels qui n’observent pas cette interdiction, instances,dans lesquelles les consommateurs seront représentés tant au niveau national que dans les commissions régionales.
Comme dialogue, il y a mieux, à moins qu’à force de crier pour se faire entendre,que les pouvoirs publiques et les syndics de copropriétés n’ont pu faire autrement que se livrer à un dialogue de sourds.
Si j’osais, à se demander au vu de la suspicion ambiante à l’encontre de la profession de syndic, qui comme toute profession comporte en son sein, il est vrai, des professionnels nuisibles- mais de là à en faire une généralité-, si le but de la stratégie ne serait pas purement et simplement de supprimer la profession de syndic et systématiser sous la férule de certaines associations ” défenseurs invétérés” des copropriétaires, la fonction de syndic bénévole.
Pensez vous que les dispositions que semblent vouloir prendre les pouvoirs publiques seront de nature à rendre efficiente la gestion des copropriétés?
Pensez vous que le fonctionnement proposé consistant à mettre les syndics sous tutelle soit la voie royale pour une gestion pérenne des copropriétés?
Votre avis nous intéresse, laissez nous votre commentaire au bas du présent article.
Photo de Alittlepieceof
11 Comments on “Syndics, les surprises à venir”
Selon des bruits de couloir, il sera également prévu d’attribuer un montant d’honoraire par lot (comme avant 1986), fixé par décret, par commune et qui sera réévalué tous les quatre ans…
BRAVO L’association dont je tairai le nom … Vous allez en mettre des syndics sur la paille … Et vous allez en vendre des bouquins pour aider les syndics bénévoles … Ce qui est le plus marrant que je n’ai absolument aucun exemple de copropriété géré par un bénévole et qui fonctionne correctement … On vient toujours faire les pompiers après le carnage ….
– La forfaitisation des honoraires du syndic professionnel, avec une liste limitative et restrictive des honoraires complémentaires,
Étant copropriétaire, « non statique », désirant m’investir au niveau de la copropriété, par répercussion aider les copropriétaires
et non pas pour mes intérêts – émail de mon syndic !!! Je pense que le contrat de mandat des syndics doit être transparent, explicite -point par point- dans un langage non professionnels des syndics mais audible, éclairant pour les copropriétaires. Je reconnais le manque d’investissement de la part « des copros » c’est une part de leur confiance envers leur syndic
– l’obligation d’une mise en concurrence de plusieurs syndics à chaque échéance de désignation, Il ne semble pas que cette mise en concurrence à chaque échéance facilite la chose, AG va se compliquer en horaire de présentation et semble impossible à déterminer le bon choix
– l’obligation d’une mise à disposition des documents justificatifs des appels de charges largement avant l’assemblée générale,
INDISPENSABLE ainsi qu’un contact permanent entre les copropriétaires – l’obligation d’un préavis à tout syndic renonçant délibérément à son mandat. Cette obligation est déjà appliqué à mon avis les votes AG votés sous le syndic sortant doivent mis en application par ce professionnel – le retour à la possibilité pour les copropriétaires de faire un ordre du jour complémentaire à la convocation d’assemblée générale déjà envoyée.
INDISPENSABLE –
Le projet de Loi Duflot met les syndics sous tutelle Claudie AMAND a dit : 12 mars 2013 à 10 h 20 Cela laisse rêveur , le métier de syndic n est déjà pas facile , la tension monte à cause de mauvais éléments (dans ma vie j’en ai côtoyé * mais à contrario il y en a des bons) – VILLA CÉZANNE AGDE HERAULT –
Pensez-vous qu’entre le C.S. dont le président C.S. gère seul sans appel aux conseillers syndicaux qu’ il laisse à leur « tranquillité » Ne croyez-vous pas que le syndic n’est pas le seul fautif Dans une copropriété il y a un syndic mais aussi un conseil syndical supposé être un intermédiaire entre le syndic et le syndicat Ne vaudrait-il pas regarder et faire des lois pour le conseil syndical !!
Comment protéger les copropriétaires des syndics? Pierrette a dit : 11 février 2013 à 11 h 10 Si les Syndics avaient joué le jeu et respecté les décisions d’AG le recours à la loi n’aurait pas été nécessaire. Quant à l’encadrement de la profession de syndic, pour certains ils seront remis dans le droit chemin et seront peut-être plus rigoureux dans leur gestion.
Le sujet de la Gouvernance des Copropriétés illustre les aspects de la Gouvernance à tous les niveaux de notre Société dont les composantes se retrouvent dans les Copropriétés.
Ce débat concerne donc tous les citoyens et ne saurait être dissocié du débat actuel sur le fonctionnement de notre Démocratie, ni escamoté en le repoussant aux calendes de l’été – grec ou autre …
Indépendamment de toutes les Associations – quelle que soit leur représentativité – ce débat devrait donc être ouvert à tous ceux qui depuis la base cherchent à rétablir un fonctionnement démocratique de nos instances de Gouvernance des Copropriétés comme de la Société – sans que ce soit imposé par le haut en rajoutant des organismes trop souvent déconnectés des préoccupations de la base si ce n’est de la réalité.
Merci de leur fournir sur votre site à la fois l’information qui est nécessaire pour tout fonctionnement démocratique et le moyen de s’exprimer.
La profession n’a que ce qu’elle mérite: de multiple syndicats professionnels totalement inaudibles.
Mais félicitations à Monsieur Bruno DHONT, finalement le plus compétent de tous les syndics.
Quelle tristesse!
Messieurs qui vous dites représentants de la profession, vous avez boudé la création d’un conseil de l’ordre mais vous reste-t-il un autre choix que de fusionner vos syndicats?
Sortez de votre cocon, réveillez vous!
Quel plaisir de lire vos mots Michel. Après quelques années, j’espère que la retraite se passe bien 😉
Les ex de Foncia sont donc en force sur ce forum…
N’hésitez pas à me contacter par mp je serai très heureux d’avoir de vos nouvelles…
est donc pour revenir au sujet, il est clair que cette énième révision des règles de fonctionnement des copropriétés va encore dégrader le climat et ne faire qu’apposer des emplatres sur une jambe de bois (ou des rustines sur une chambre a air déjà maintes fois rapiécée…).
C’est une refondation complète de la loi de 65 qu’il faut, de vrais états généraux de la copropriété (et asl, asp, aful,…) avec tous les volontaires pour enfin fixer un cadre légal compatible avec notre société.
Les convocs par email, la révision de la compta pour revenir a du basique et plus des annexes que PERSONNE ne comprend (surtout pas les copros), la mise en application IMMEDIATE de la SRU qui existe depuis 2000 mais toujours non appliquée dans de nombreuses copros oblige les syndics a gérer l’eau, et parfois l’edf, à la place des concessionnaires, … et nombre d’autres sujets qui doivent maintenant être solutionnés.
Dans ce sens, je dois dire que les honoraires forfaitaires tout compris (s’il est interdit de facturer quelque honoraire annexe que ce soit), peut être un très bon point. Pas sur néanmoins que tous les copropriétaires apprécient…
Bonjour à tous,
La Syndic est-il un mandataire ? un prestataire de services ? un Directeur Général ? un admisnistrateur ? ou tout cela à la fois ? éternelle question …
Doit – on dissocier les fonctions ? les prestations ? Quelle en serait les conséquences financières pour les copropriétés ?
Il me vient les réflexions suivantes:
« La forfaitisation des honoraires du syndic professionnel, avec une liste limitative et restrictive des honoraires complémentaires »
Cette démarche était déjà bien engagée; elle a le mérite de faciliter la comparaisons des propositions.
Néanmoins, il me semble pourtant que la masse d’heures de travail à passer pour la gestion d’une copropriété reste très variable notamment eu égard à son état d’entretien et difficilement déterminable par avance compte tenu de la survenance d’aléas.
Un syndic n’est pas un président directeur général d’une SA, employé à temps plein …. Il travaille à temps partiel pour une multitude de SA.
La mutualisation des moyens de gestion mis en oeuvre par un prestataire nécessite une forme de souplesse et d’adaptabilité du temps passé pour coller au mieux au besoin de la copropriété et par conséquent il doit être possible la facturation de prestations spécifiques.
Une conséquence à terme de la suppression de cette souplesse pourrait être la hausse des forfaits de gestion… les honoraires globaux étant en quelque sorte mutualisés entre les copropriétés …
« l’obligation d’une mise en concurrence de plusieurs syndics à chaque échéance de désignation »
Si c’est le voeux : alors il faut prévoir qui réalise la mise en concurrence (Le Conseil Syndical ?), qui demande qu’elle soit porter à l’ordre du jour (Le Président du Conseil Syndical) et les sanctions du manquement…. s’agit-il de la nullité du mandat du Syndic nommé ?….
« l’obligation d’un préavis à tout syndic renonçant délibérément à son mandat »
Est ce à dire qu’avant l’expiration du mandat approuvé par l’Assemblée Générale, le Syndic doit faire savoir qu’il ne sollicitera pas le renouvellement de son mandat ?
OU s’agit-il d’un préavis pour renonciation en cours de mandat ?
« l’obligation d’une mise à disposition des documents justificatifs des appels de charges largement avant l’assemblée générale »
C’est absolument incompréhensible: le Conseil Syndical contrôle les comptes, les charges et les documents justificatis à tout moment en cours d’année et les copropriétaires ont la faculté d’y procéder entre la convocation et la tenue de l’AG…. que faut-il de plus ?
De surcroît les comptes sont mis « en ligne » et « au fil de l’eau » …
« le retour à la possibilité pour les copropriétaires de faire un ordre du jour complémentaire à la convocation d’assemblée générale déjà envoyée »
Cela aura un coût pour la copropriété… c’est stupide… les copropriétaires ont tout le temps en cours d’année pour demander que soit porté à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale une question …
Il me semble que l’ordre du jour complémentaire serait économiquement coûteux … et le moyen disproportionné …….. pour permettre au copropriétaire qui « se réveille » tardivement de porter une question à l’ordre du jour.
Pour une petite conclusion … il est complètement perdu de vue la possibilité de rendre possible le fonctionnement des copropriétés avec des rouages d’organisation simples et les moins couteux possible… dans leurs interêts
La loi de 1965 est un texte pas suffisament structuré …. comme le code civil qui devrait être de mon point de vue recodifié, elle doit être « codifiée » pour clarifier les choses …. nous sommes, sur cette question, à la frontière du droit des « personnes morales, des groupements, des sociétés et des biens immobiliers.
Regardons comment fonctionne une SA, …., et reprenons les aspects les plus éfficeints de son organisation.
et quid du passage des dossiers, archives, comptabilité , pour les instables qui décideront de changer de syndic une fois par an
et quid et de la gestion correcte de ces immeubles sachant qu’il faut de 3 à 6 mois pour bien comprendre le fonctionnement des uns et des autres dans une copropriété ?
Si on recherche l’instabilité, l’impossibilité de prendre des décisions pour faire des travaux : on a trouvé la solution. Ce qui engendrera encore plus de copropriétés en difficultés qu’il n’en existe déjà.
On pourra encore une fois mettre cela sur le dos du gestionnaire ou du syndic
En continuant ainsi il faut approfondir : et si les clients d’une banque faisaient une mise en concurrence de leur banque une fois par an, les employé de même en prévoyant finalement de changer d’entreprise 1 fois par an, que les parents des enfants fassent une mise en concurrence pour juger de la pédagogie de l’école et prévoie un changement d’école pour leur enfant 1 fois par an, que les pompiers, les infirmiers, les médecins, etc etc……
On aurait une véritable révolution culturelle et une instabilité chronique pour toutes les couches de la société….
1)
Je regrette que les syndics prennent un pourcentage sur les travaux (entretien ou amélioration) qui les pousse à retenir quasi systématiquement le devis le plus élevé.
D’un autre côté quelle serait leur motivation à (bien) effectuer ces travaux s’ils étaient rémunérés au forfait ou sans ce pourcentage ?
Peut-être une part fixe de frais pour chaque cas de travaux à effectuer ?
2)
Je regrette également que la loi n’oblige pas les syndics à conserver et présenter à la demande le comptes-rendus manuscrits pris et signés en séance. Trop de disparités apparaissent entre ce dernier et l’exemplaire rédigé à la machine (sur ordinateur maintenant). Les copiés collés d’un an à l’autre se remarquent comme le nez au milieu de la figure!
Les abstentions ou vote négatifs n’y figurent même pas parfois contrairement à la version manuscrite que j’ai eu plusieurs fois l’occasion de vérifier.
Bonjour à tous,
Pour répondre à Michel G.
1) les syndics ne retiennent pas les travaux les plus élévés …. puisque cela est de la compétence de l’Assemblée Générale des copropriétaires.
Il ne fait que proposer… C’est l’Assemblée Générale qui décide et qui sur l’avis du Conseil Syndical, retient le devis parfois le mieux disant et très souvent le moins disant.
Par ailleurs, la variation de prix des travaux retenus induit peu de variation d’honoraires.
Sa rémunération étant très éloigné de celle d’un maître d’oeuvre, très très éloigné de 10 %
Cette rémunération est fixée par l’Assemblée Générale.
2) Il n’y a qu’un Procès Verbal, celui, obligatoirement, signé en Assemblée Général.
Les opposants et les abstentionnistes sont obligatoirement mentionnés pour chacune des questions ayant fait l’objet d’un vote.
Il n’est notifié aux opposants et défaillants que les décisions prises… pas nécessairement le Procès Verbal dans sa totalite et in extenso.
En revanche sur demande le Procès Verbal doit être produit.
Le mieux étant pour le syndic de le metttre en ligne sur un site accessible à tous les copropriétaires.
Merci à Emmanuel JOSSE de me faire ces très bonnes remarques concernant le point 1. Je regarderai l’avenir d’un autre oeil maintenant 🙂
Pour le pount 2 je suis 100% d’accord jusqu’aux mots « doit être produit ».
Malheureusement c’est toujours une version dactylographiée qui est distribuée et présentée le cas échéant parfois un peu différente de la version manuscrite. Je leur ai demandé un jour (au syndic) et ils m’ont répondu qu’il n’étaient pas tenu de garder la version originelle manuscrite.
Bonjour à tous,
Le Procès Verbal doit être établi en Assemblée Générale.
C’est un document définitif.
C’est l’essence même du texte de loi qui l’a rendu obligatoire.
L’ancienne façon d’établir les Procès Verbaux et consistant à prendre des notes sur un « pré Procès Verabl » puis à le traduire de façon dactylographié n’a pas de justification pour continuer à exister.
Par ailleurs les moyens informatiques ont facilité l’établissement des Procès Verbaux: les syndics se déplacent avec un ordinateur portable et une imprimante et éditent directement les procès verbaux pour être signés en séance.
Certes cela a tendance à hacher les débats de l’Assemblée Générale et à demander un peu de patience aux membres du bureaux de l’Assemblée Générale le temps de son établissement, de son édition et de sa relecture, avant signature, mais cela est bien peu de choses au regard des avantages liés à l’établissement en séance du dudit Procès Verbal.