Le syndic de copropriété est il la pierre angulaire de la rénovation énergétique?
Le syndic de copropriété est sensé être un acteur clé de la rénovation énergétique, néanmoins celui ci a t’il les moyens d’assurer cette position?
Tout au long du présent article article, nous aborderons les tenants et aboutissants des diverses composantes de ce dilemme afin de pouvoir déterminer les chances de succès du syndic de copropriété de maintenir sa position dans la rénovation énergétique dans les copropriétés.
- Quels sont les défis de la loi Climat résilience?
- Quels sont les avantages annoncés de cette loi pour les copropriétaires?
- Quels sont les obligations des copropriétés avec le PPT?
- Quelles sont les attentes des copropriétaires envers le syndic de copropriété dans le cadre de la rénovation énergétique?
- Quels sont les moyens dont dispose le syndic de la copropriété pour mener à bien la rénovation énergétique ?
- Perspectives de l’action du syndic de copropriété sur la rénovation énergétique?
I) Le syndic de copropriété confronté aux défis de la loi Climat et Résilience
Ce texte marque un tournant pour une société pleinement engagée dans la lutte contre le dérèglement climatique et la surconsommation de ressources, au bénéfice des Français. La loi permettra notamment d’améliorer la qualité de l’air des grandes villes, de massifier les rénovations de logements en accompagnant les ménages, de lutter contre la bétonisation des sols.
4,8 millions de foyers vivent dans des logements mal isolés et le bâtiment est responsable d’un quart des émissions de gaz à effet de serre du pays.
Dès 2023, les propriétaires de passoires thermiques seront obligés de réaliser des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le loyer de leur logement en location. Il s’agit d’un premier signal important avant l’entrée en vigueur des interdictions de mise en location des logements les plus consommateurs d’énergie.
Dès 2025, il sera interdit de louer les passoires thermiques les moins bien isolées (classées étiquette G), et dès 2028 pour le reste des passoires (classées F). Et à partir de 2034, ce sont les logements classés E qui seront interdits à la location. Ces logements seront ainsi progressivement considérés comme indécents au regard de la loi. Le locataire pourra alors exiger de son propriétaire qu’il effectue des travaux et plusieurs mécanismes d’information, d’incitation et de contrôle viendront renforcer ce droit pour le locataire.
Tous les ménages, même ceux dont les revenus sont les plus modestes, auront accès à un mécanisme de financement pour régler le reste à charge de leurs travaux de rénovation. Cela pourra notamment passer par des prêts garantis par l’État.
La transition énergétique des copropriétés est sensée présenter de nombreux avantages pour les copropriétaires. Elle leur permet de réduire leurs émissions de gaz à effet de serre, de réaliser des économies d’énergie et d’améliorer leur confort au quotidien. De plus, ces travaux de rénovation énergétique contribuent à la valorisation du patrimoine immobilier.
Dans cette perspective, les syndics de copropriété apparaissent comme des interlocuteurs naturels pour accompagner les copropriétaires dans la réussite de leur projet d’éco rénovation, grâce à leur connaissance approfondie des immeubles
Cette obligation de rénovation énergétique semble constituer une opportunité majeure pour le syndic de copropriété, mais est il en mesure de saisir cette opportunité?
Est il en mesure de renseigner utilement les copropriétaires, de mobiliser les partenaires techniques, financiers, publiques de cette rénovation?
II) Quels sont les avantages annoncés de cette loi pour les copropriétaires?
En France, près de 3,5 millions de ménages souffrent de la précarité énergétique et ont des difficultés à payer leurs factures de chauffage.
Ces ménages vivent bien souvent dans des logements mal isolés : ce sont les passoires thermiques, un enjeu majeur dans la rénovation énergétique.
La réalisation de travaux énergétiques permet, en effet, de lutter contre le réchauffement climatique, et d’assurer un meilleur confort de vie aux occupantes et occupants.
En France, le bâtiment est le deuxième secteur le plus émetteur de gaz à effet de serre. Il représente à lui seul 27 % des émissions de CO2 et près de 45 % de la consommation d’énergie finale. Le secteur du bâtiment a donc un rôle central à jouer dans l’atteinte de la neutralité carbone à l’horizon 2050.
Tout en agissant concrètement pour le climat, la réalisation de travaux de rénovation énergétique permet d’améliorer le confort des logements et de réduire la facture énergétique des Français.
Afin de massifier la rénovation des logements et des bâtiments tertiaires et d’accélérer les économies d’énergie, de nouvelles formes d’actions et de financements sont mobilisées.
La rénovation énergétique (logements privés et bâtiments publics) est l’un des secteurs prioritaires du plan France Relance qui lui consacre 6,2 milliards sur deux ans.
Le Gouvernement utilise également les outils législatifs et réglementaires afin d’accélérer l’effort.
III) Le syndic de copropriété et la mise en place du Plan Pluriannuel de travaux (PPT)
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans notamment pour sauvegarder le bâtiment et son bon entretien. Il concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Il doit être actualisé tous les 10 ans
Le syndicat de copropriétaires doit mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT) à la fin d’une période de 15 ans à partir de la date de réception de l’immeuble: Acte du maître d’ouvrage (généralement le promoteur) qui traduit son intention d’accepter les travaux réalisés.
L’immeuble doit être à destination totale ou partielle d’habitation.
Depuis le 1er janvier 2023, seul le syndicat de copropriétaires comprenant plus de 200 lots: Partie de bâtiment comportant obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes à usage de logements, de bureaux ou de commerces a l’obligation de mettre en place ce projet de PPT.
Toutefois, le syndicat de copropriétaires est dispensé de cette mise en place si le diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration.
Il y a lieu de préciser que la mise en place d’un projet de PPT deviendra une obligation pour le syndicat de copropriétaires :
- comprenant un nombre de lots compris entre51 et 200 lots à partir du 1er janvier 2024
- comprenant 50 lots maximum à partir du 1er janvier 2025
La réalisation du projet de PPT doit être confiée à un professionnel justifiant de compétences et de garanties.
Il peut s’agit d’un bureau d’études, d’un thermicien ou d’un diagnostiqueur immobilier.
Ce professionnel doit :
- attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic et à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble
- justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle. Elle précise les compétences couvertes.
Le projet de PPT est réalisé à partir d’une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble et du diagnostic de performance énergétique (DPE) et, éventuellement, du DTG s’il a été réalisé.
Le projet de PPT doit comprendre les éléments suivants :
- Liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
- Estimation du niveau de performance énergétique et de performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre que les travaux permettent d’atteindre
- Estimation sommaire du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
- Proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années
Les travaux prescrits dans le PPT et leur échéancier et, éventuellement ceux prescrits par le DTG, doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux.
Ces modalités sont votées à la majorité des voix de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple).
Une fois le projet de PPT réalisé, le syndic doit le présenter à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration (ou sa révision).
Si le projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 ans, le syndic doit alors inscrire la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT à l’ordre du jour de cette assemblée.
Cette adoption doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).
Si l’assemblée générale n’a pas adopté tout ou partie du projet de PPT ou si la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté est incertaine, le syndic devra inscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.
Concernant le contrôle du PPT, le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté pour vérifier que les travaux programmés permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.
Si le PPT n’est pas transmis dans un délai d’1 mois à partir de la notification de la demande, le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peut élaborer ou actualiser d’office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires.
Il en est de même si le plan transmis ne prescrit pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble.
Dès réception du projet de PPT notifié par le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale, le syndic doit convoquer l’assemblée générale pour se prononcer sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce projet de plan.
IV) Quelles sont les attentes des copropriétaires envers le syndic de copropriété dans le cadre de la rénovation énergétique?
La réalisation des travaux de rénovation énergétique soulève de nombreuses interrogations chez les copropriétaires et c’est de façon légitime qu’ils se retournent vers leur syndic de copropriété pour avoir des réponses la nature des travaux, le choix des entreprises devant réaliser ses travaux, le financement des travaux et les éventuelles aides disponibles afin d’alléger la facture.
La réussite d’une rénovation énergétique dans une copropriété repose sur une préparation rigoureuse, minutieuse, des partenaires compétents , une totale transparence et une communication aboutie entre les copropriétaires, le conseil syndical et le syndic de copropriété.
Une récente étude à l’initiative d’Opinion System mise en exergue par Vincent LECAMUS d’IMMO2 par le biais d’une interview accordée à sa directrice adjointe Samantha Domingues, fait état des difficultés rencontrées actuellement par le syndic de copropriété pour démontrer aux copropriétaires qu’il demeure leur interlocuteur privilégié dans le cadre de ses travaux de rénovation énergétique.
En effet selon cette étude, seuls 56% des français pensent que le syndic de copropriété est le bon interlocuteur pour la rénovation énergétique.
Selon Samantha Domingues: » les syndics ont atteint un niveau partiel de réponses aux atteintes des Français. Le besoin est là, les attentes sont renforcées et le syndic de copropriété, même proactif ne peut répondre pleinement. Le sujet est un véritable casse tête, complexe, chronophage, hypercoûteux.
C’est un sujet très tendancieux dans tous les sens du terme. La réponse nécessite forcément une connaissance fine de la part des syndics de copropriétés.
Or les éléments arrivent au compte gouttes et ce n’est pas simple pour les professionnels. »
Cependant comme l’indique Isabelle DAHAN rédactrice en chef de Monimmeuble dans un article publié sur la rénovation énergétique intitulé « Syndic de copropriété : Maillons faibles de la rénovation » : « Cependant, reconnaissons l’importance du rôle des syndics dans la réussite de ces projets. Leur expertise et leur connaissance des immeubles en font des acteurs clés pour conseiller et accompagner les copropriétaires. Néanmoins, il est essentiel de donner à tous les acteurs de la filière le temps nécessaire pour se former. En effet, ils doivent relever les défis méthodologiques, technologiques et financiers de la rénovation énergétique. »
Par ailleurs selon l’étude d’Opinion System, sur les Français interrogés, 52% souhaiteraient que leur syndic de copropriété se montre plus proactif et offensif sur ces questions de rénovation énergétique
En cela, la hausse des charges liée à la rénovation énergétique doit être anticipée et expliquée de manière transparente.
Ce besoin de conseils et d’accompagnement se fait particulièrement ressentir dans un domaine où les enjeux écologiques et économiques sont étroitement liés.
Parmi les obstacles à la massification de la rénovation énergétique, l’étude révèle que 57% des répondants n’ont reçu aucune information sur les aides financières disponibles.
Ce manque de communication entrave la prise de décision des copropriétaires alors qu’ils pourraient bénéficier d’incitations financières pour entreprendre des travaux de rénovation énergétique.
D’une façon générale les copropriétaires se plaignent d’un déficit de conseils et d’information de la part de leur syndic de copropriété en matière de rénovation énergétique, selon l’étude, 54% des copropriétaires interrogés indiquent n’avoir pas été informé de l’augmentation des charges due aux nouvelles obligations réglementaires entrainant une explosion des budget énergétiques.
V ) Quels sont les moyens dont dispose le syndic de la copropriété pour mener à bien la rénovation énergétique ?
Afin de réussir les défis complexes de la rénovation énergétique, quels sont les moyens dont disposent le syndic de copropriété pour lui permettre de tenir da position de pierre angulaire de ces nouveaux enjeux de la copropriété?
Néanmoins il y a lieu de constater que les syndic de copropriété n’a pas été épargné dans la préparation de ces nouveaux enjeux.
En effet il semble indispensable comme l’indique Mme Samantha DOMINGUES de remettre en perspective les fortes attentes des français avec la temporalité des nouveaux dispositifs du début de cette politique de la Loi Climat et Résilience de juillet 2021 applicable en 2023.
Par ailleurs le calendrier imposé par la loi Climat et Résilience ne tient pas compte du temps nécessaire à la réalisation de ces travaux.
Certes la majorité des syndics de copropriétés semblent en retard au niveau des compétences multiples demandées au syndic de copropriété pour assurer son rôle de conseiller qu’il a toujours été pour ces mandants, capable de fournir des conseils éclairés et un accompagnement de qualité.
Néanmoins il semblerait que ce soit tous les acteurs de la filière , syndic de copropriété compris qui soient en retard au niveau compétences d’où la nécessité de formation de toute cette filière allant des bureaux d’études jusqu’aux différents corps de métiers du bâtiment et ce temps de formation qu’on le veuille ou pas est incompressible.
Aussi est il indispensable de ne pas confondre vitesse et précipitation et laisser aux différents acteurs de la filière le temps nécessaire à la formation afin de pouvoir relever les défis multiples de cette rénovation énergétique dont les coûts associés à ces projets s’avèrent significatifs d’où un contrôle et une justification pertinents des dépenses engagées pour la copropriété.
Dans son étude Madame DOMINGUES évoque un autre levier qui permettra au syndic de copropriété d’être au rendez vous de la rénovation énergétique à savoir, l’accélération de la digitalisation du métier afin d’arriver à dégager de la productivité au bon endroit et notamment sur des sujets de rénovation énergétique.
L’idée serait pour Madame DOMINGUES d’optimiser son temps afin de pouvoir renforcer sa communication, de se former et donner la bonne information aux copropriétaires.
En effet selon l’étude, 59% des copropriétaires constatent que le sujet de la rénovation énergétique n’est abordé par leur syndic qu’à l’occasion des assemblées générales soit une fois par an
De même de façon générale les copropriétaires se plaignent de manque de communication avec leur syndic, 58% déclarent n’avoir des échanges avec leur syndic qu’une fois tous les 2 ou 3 mois.
VI) Perspectives de l’action du syndic de copropriété sur la rénovation énergétique?
Concernant les perspectives de l’action du syndic de copropriété nous vous proposons de rapporter l’interview de Madame DOMINGUES accordée à Vincent LECAMUS de IMMO2 et de faire notre ses propos pertinents quand elle indique: » Aujourd’hui, il y a une telle pression autour du sujet (de la rénovation énergétique) qu’il est impossible de passer à côté. Et c’est pareil pour tous les interlocuteurs : les professionnels, les particuliers, les fédérations, tout le monde. Quand l’importance est telle, il faut commencer par l’accepter. OK, ça va être une charge énorme. Ça va être lourd de formations, de contenus, de législations. Ça va être lourd pour mon quotidien. Maintenant, je dois le faire.
Une fois que l’acceptation est faite, on peut se dire : « Quand un particulier, un copropriétaire vient vers moi avec des attentes énormes, si déjà j’arrive à combler 30 %, il me restera 70 % du chemin à faire, mais au moins, on comble les 30 %. » Il ne faut pas sombrer dans le défaitisme et se dire : « Je suis lésé.e, je suis à côté, je ne suis pas bon. » Non, t’es bon dans ton job, ça, il n’y a pas de souci. Tu n’es juste pas bon sur un sujet que tu ne maîtrises pas encore.
Ensuite, il faut prendre en compte que l’image de chaque syndic impacte la profession dans sa globalité. Il faut donc jouer sur l’entraide. C’est dans le collectif que se joue la bataille. Appuyons nous sur les gens qui ont pris de l’avance. Oui, dans le syndic, il y a de la concurrence, mais ça n’empêche pas d’échanger et de tirer l’ensemble de la profession vers le haut.
La formation est la clef et l’information aussi. Il faut mettre en place les outils pour s’informer en continu. Ce n’est que comme ça que les syndics monteront en compétence. Les fédérations et l’État ont d’ailleurs mis en place des dispositifs pour que les syndics puissent se former gratuitement sur la rénovation énergétique.
Voici quelques liens intéressants pour se former :
Évidemment, on peut aussi s’informer auprès de ses pairs, notamment ceux qui ont pris de l’avance. Et il y a les fédérations, qui mettent beaucoup de choses en place.
Puis, bien sûr, le site du gouvernement, qu’il faut absolument suivre.
Le plus important sur ce point, c’est qu’il faut être proactif.
La troisième étape, c’est de replacer la relation au cœur de votre business. Replacer la relation client au cœur de la création de valeur. Il faut que les syndics deviennent ou redeviennent, pour ceux qui se sentent moins en phase, l’interlocuteur privilégié. Il faut que les copropriétaires pensent au syndic pour tout ce qui concerne leur copro. Ils doivent redevenir le SAV avec les contraintes que ça implique, mais quand on devient le SAV, c’est qu’on a recréé l’automatisme de penser systématiquement à ce professionnel.
Et pour chaque point soulevé par les copropriétaires, il faut améliorer et magnifier l’expérience client »
Que pensez vous des perspectives proposées par Madame DOMINGUES d’ Opinion System pour permettre au syndic de copropriété de maintenir sa position de pierre angulaire de la rénovation énergétique?
Merci de laisser votre commentaire sur le blog Syndic Pro au bas du présent article
Photo/gestion de projet: Les travaux de rénovation énergétique (studinnov.fr)