“SOLUCOP 2018 a accueilli un peu plus de 3000 visiteurs dont 360 syndics
Autour des 100 exposants, 12 conférences, 3 espaces conseils du salon.
Les 2 formations animées par Jean Marc ROUX ont été fort appréciées par les professionnels.
Toutes les conférences, même les plus ciblées, ont trouvé leur public.
Les premiers commentaires des exposants sont vraiment positifs :
Nous sommes très heureux de cette 2ème édition au Palais Nikaia…”
Telles sont les premières impressions recueillies auprès de Catherine Vaillant la commissaire générale du salon.
Pour notre part, nous avons assisté et nous développerons par la suite à une des formations animées par Jean-Marc ROUX , Maître de conférences à l’Université Aix- Marseille sur l’actualité du droit de la copropriété, notamment l’avènement de la loi ELAN et à la conférence présentée par Bertrand WEHRLE DETROYE, ex notaire, encore pour quelques mois syndic de copropriétés, fondateur de Syndic@net- Facecoop, sur le nouveau socle du métier de syndic, la Coprodata, qui ont répondu favorablement à nos attentes.
Nous avons eu par ailleurs un très bon écho des confrères, du QCM sur l’actualité de la copropriété initié et présenté par Maître Cyril SABATIE, avocat associé au sein du cabinet LBVS-AVOCATS, dont la 23ème édition 2019-2020 de “COPROPRIETE: Statut-Gestion-Contentieux” éditée par les Editions BROCHE sera disponible à partir du 6 Mars 2019
Concernant les exposants,nous avons eu le plaisir de rencontrer l’entreprise Sud Antenne qui après quelques années d’absence sur le salon, bien qu’elle ait fait partie des entreprises incontournables du début du salon, a décidé de participer de nouveau à SOLUCOP 2018.
En face des anciens, de nouvelles sociétés exposantes sont venues présenter leur savoir-faire aux syndics et copropriétaires telle la société DIACOPRO qui propose un relevé des installations consistant à une analyse de l’état des canalisations et conduits.
Ce relevé permet de déterminer l’encrassement des installations ainsi la copropriété pourra connaitre précisément ses besoins en entretien.
Qu’avons appris à SOLUCOP 2018 sur la loi ELAN?
I) SOLUCOP 2018: la loi ELAN
L’exposé sur la loi ELAN du 23 novembre 2018, publiée au journal officiel du 24 novembre, concernant les mesures spécifiques sur la copropriété, fût présenté par Jean-Marc ROUX, Maître de conférences à l’ Université Aix-Marseille assisté de deux grands professionnels de la copropriété que sont Jean-André Martin affilié à l’UNIS et Jean-François PICADO affilié à la FNAIM.
Les conférenciers ont fait état de certaines des mesures qui sont d’une part d’application immédiate et d’autre part d’application différée.
De façon aléatoire nous allons exposer certaines de ces mesure.
a) Des mesures d’application immédiate
*Mesures relatives au statut de la copropriété
– La loi ELAN modifie la définition du lot de copropriété (art 206) et introduit à l’article 1er de la loi de 1965 la notion de lot provisoire.
Les syndicats de copropriétaires disposent d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi (23 novembre 2021) pour mettre en conformité les règlements de copropriété avec les dispositions relatives au lot transitoire.
Cette décision est prise à la majorité de l’article 24
La problématique mise en exergue est de savoir si la majorité de l’article 24 requise ne porte pas atteinte aux droits des copropriétaires?
– La loi ELAN fixe la date de prise d’effet du statut de la copropriété (art 207) en introduisant un nouvel article 1-1 de la loi de 1965.
En cas de mise en copropriété d’un immeuble existant, le statut de la copropriété s’applique à compter du premier transfert de propriété d’un lot.
En cas de construction d’un immeuble neuf, le statut de la copropriété prend effet lors de la livraison du premier lot.
*Mesures impactant les missions du syndic
– La loi ELAN crée une obligation pour les syndics de déclarer au procureur de la République (art 193) les infractions telles:
* l’hébergement incompatible avec la dignité humaine,
* le non respect d’interdiction d’habiter
*la dégradation,destruction de locaux dans le but d’en faire partir les occupants
*rendre impropre à l’hébergement un local de quelque façon que ce soit
*refus d’exécuter les travaux prescrits dans un immeuble menaçant ruine
*location de locaux dans des conditions qui conduisent à leur sur occupation
Pour ce faire, la loi ELAN introduit un nouvel article 18-1-1 dans la loi de 1965.
Mesures relatives à l’assemblée générale
– La loi ELAN apporte des assouplissements aux délégations de vote (art 211) en modifiant l’article 22 de la loi de 1965.
*le cumul de plus de 3 délégations de vote sera possible si le total des voix n’excède pas 10% des voix du syndicat au lieu des 5% actuels.
*chaque époux copropriétaire(en communauté ou en indivision) peut recevoir des délégations de vote
*la subdélégation du mandat de vote est autorisée sauf interdiction expresse prévue dans le mandat
La loi interdisait déjà aux syndics et à ses proches de recevoir des délégations de vote et de présider l’assemblée générale.
La loi ELAN, complète la liste des proches du syndic concernés par cette interdiction et on peut constater malheureusement sinon la rédaction approximative mais défiante de la loi à l’encontre des syndics qui prévoit d’interdire au concubin du syndic de recevoir les délégations de vote.
Quelle est la définition juridique du concubin du syndic?
En attendant que les rédacteurs de la loi ELAN, précisent la notion du concubin du syndic, il y a lieu de compléter la liste des proches du syndic prévue par la loi qui comprend:
– les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou de son partenaire pacsé ou de son concubin
– le conjoint, partenaire pacsé, concubin du préposé du syndic, les ascendants et descendants du préposé du syndic ainsi que de son conjoint ou de son partenaire pacsé ou de son concubin.
* Mesures impactant les actions personnelles
– La loi ELAN (art 213) modifie l’article 42 de la loi de 1965 afin de rendre applicable l’article 2224 du code civil aux actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaires et le syndicat.
Désormais les actions personnelles sont prescrites par 5 ans au lieu de 10 ans.
b) Des mesures d’application différée
* les pénalités en cas de non transmission de document au conseil syndical
La loi ELAN (article 203) prévoit des pénalités en cas de non transmission de document au conseil syndical qui a un droit d’accès à tous les documents intéressant le syndicat et qui peut en demander une copie.
La loi ELAN complète l’article 21 de la loi de 1965 en prévoyant des pénalités financières si le syndic ne transmet pas les documents demandés par le conseil syndical dans un délai d’un mois à compter de la demande.
Ces pénalités seront imputés sur les honoraires de base du syndic.
Le montant minimal sera fixé par le décret à paraitre.
*le contenu de l’extranet
La loi ELAN (article 205) par le biais d’un décret à paraitre, précisera le contenu minimum de l’extranet en modifiant l’article 18 de la loi de 1965
*le vote en assemblée générale
La loi ELAN (article 211) prévoit l’introduction d’un nouvel article 17-1A dans la loi de 1965 qui précisera les différentes possibilités de vote en assemblée générale.
La loi envisage d’autoriser les copropriétaires à participer à l’assemblée par:
*leur présence physique
*la visioconférence
*tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification
Le vote par correspondance avant la tenue de l’assemblée se fera au moyen d’un formulaire.
Lorsque le copropriétaire ne donnera aucun sens précis de vote ou exprimera une abstention, ces formulaires seront considérés comme des votes défavorables.
Seront également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions pour lesquelles, à l’issue de débats en assemblée, des évolutions substantielles ont été nécessaires.
Le décret à paraitre devra définir:
* les conditions d’identification des copropriétaires usant des moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale
*les mentions du formulaire de vote par correspondance
*les modalités de remise du formulaire au syndic
Quid du risque de discrimination entre les abstentionnistes votant par correspondance pour lesquels les votes sont considérés comme défavorables et les abstentionnistes présents physiquement dont les votes semblent être traités selon les dispositions habituelles?
Après avoir succinctement fait un tour d’horizon sur certaines mesures prévues par la loi ELAN, rendons nous sur la conférence proposée par SOLUCOP 2018 sur la COPRODATA, présenté par Bertrand WEHRLE DETROYE
II) SOLUCOP 2018: la COPRODATA
Comme introduction à son exposé, Bertrand WEHRLE DETROYE définit la COPRODATA comme le nouveau socle du métier de Syndic, qui doit permettre
une rapidité du flux d’information et l’affichage d’une transparence attendue qui précise qu’avec la rapidité du flux d’information : le tolérable est devenu l’interactivité, l’immédiateté.
Pour ce qui est de la transparence attendue et affichée, celui ci indique que c’est un moyen utile de valoriser la profession de la rendre plus communicante et mieux comprises des utilisateurs – les copropriétaires – Expérience utilisateur (UX) – priorité de développement des nouvelles solutions digitales
Trois thèmes furent abordés au cours de la présentation du conférencier
a) L’immatriculation des copropriétés
Il est rappelé par le conférencier les éléments suivants:
– Le maitre d’ouvrage du registre est le Ministère en charge du logement
– La teneur du registre est sous la responsabilité de l’ Agence Nationale de l’Habitat
– La Conception et développement du registre est confiée par le Ministère à la société Sully group
– Les Mentions légales précisent que les données ne présentant pas un caractère personnel mentionnées à l’article R. 711-17 du Code de la construction et de l’habitation sont mises à disposition du public selon les modalités prévues à l’article 10 de l’arrêté du 10 octobre 2016 relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires pris en application des articles R. 711-1 à R. 711-21 du code de la construction et de l’habitation.
– Au 31/12/2018, toutes les copropriétés doivent être immatriculées
En l’absence d’immatriculation, le syndic peut être mis en demeure, l’Anah pouvant alors appliquer une astreinte de 20 € par lot de copropriété et par semaine de retard.
Sans vouloir faire de la résistance d’arrière garde(voir article l’immatriculation des copropriétés: un train passe…) , il n’empêche que de nombreuses problématiques restent d’actualité, telles la propriété des données, l’utilisation de ces données, leur partage et enfin leur sécurisation.
Est il normal que les notaires aient accès à l’intégralité de toutes ces données et que les syndics de copropriétés n’aient qu’un accès limité à ces données?
Est il normal que certaines institutions commercialisent ces données?
Quid de l’application du RGPD sur les données recensées dans le cadre des immatriculations?
b) Le RGPD
Rappel est fait par Bertrand WEHRLE DETROYE des principes du RGPD qui est le Règlement Général sur la Protection des Données, entré en vigueur depuis le 25 mai 2018.
Ce règlement du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données a été voté dans un contexte faisant suite à l’arrêt du 13 mai 2014 de la Cour de justice de l’Union européenne obligeant essentiellement Google à donner satisfaction aux internautes du Vieux Continent qui demandent le retrait de résultats qui les concernent, consacrant ainsi l’existence d’un droit au déréférencement (sorte de droit à l’oubli light) sur le net.
La CNIL est en charge de l’application de ce droit des données.
Les objectifs recherchés par la législation RGPD :
– Clarifier l’utilisation de la données et son accès par la personne concernée ;
– Assurer les mesures de protections pour éviter les utilisations frauduleuses de ces données
Dans son exposé, Bertrand WEHRLE DETROYE indique que la mise en place du RGPD dans un cabinet immobilier doit correspondre aux 4 étapes mentionnées par la CNIL listées comme suit:
1- Recensez vos fichiers : le modèle de registre de la CNIL est à utiliser
2- Faire un tri dans ses données : données utiles / pas de données sensibles / que l’accès est restreint aux seuls personnes habilitées / au-delà d’une durée suppression est faite
3- Faire preuve de transparence en respectant le droit des personnes : mentions d’information obligatoires en cas de recueillement des données (site ou papier,…) il faut indiquer : la finalité des données / le fondement juridique / les accédants à l’information / la durée de conservation / les modalités d’accès (e-mail dédié, courrier,…) / le champ de transmission des données si hors CEE
4- Sécuriser les données : minimiser les risques de perte de données ou de piratage
Mise à jour antivirus et logiciel / changement des mots de passe régulièrement / chiffrement des données si besoin
En cas de violation de données personnelles (vol, perdu, utilisation frauduleuse, ou constatation d’un accès non autorisé) – obligation de déclaration dans les 72h si risque pour la liberté des personnes… si ces risques sont élevés obligation d’information des personnes
Afin de compléter les propos tenus par le conférencier, il y a lieu de faire état du mémoire intitulé “Le Règlement Général de la Protection des Données (RGPD), et son application dans l’immobilier”, que présentera prochainement Valérie MOLINARI PIN pour l’obtention de sa licence professionnelle Immo MCBSI, qui indique:
“Ce processus de mise en conformité du RGPD, perçu comme très contraignant par la plupart des entreprises, est parfois complexe et coûteux à mettre en œuvre, et peut s’avérer particulièrement chronophage, et la puissance des sanctions prévues n’est pas pour les rassurer . C’est particulièrement vrai pour les professionnels de l’immobilier, pour la plupart de petites structures, pour qui ce Règlement semble difficile à respecter, quand il est connu. Leur activité principale n’étant pas centrée sur les échanges de données personnelles, ils peuvent penser que cette mise en conformité ne les concerne pas. Pourtant la CNIL, préférant privilégier la pédagogie en première intention, a eu la prévenance de communiquer sur les cibles des premiers contrôles prévus : les agences immobilières y figurent en seconde position et représenteront le quart des contrôles ! C’est dire s’il est essentiel pour ces entreprises de mettre en œuvre rapidement une politique de gouvernance des données. Dans l’esprit de pouvoir proposer un accompagnement à cette mise en conformité, l’objectif premier de ce mémoire est de présenter et d’analyser le contenu du Règlement, d’en déduire un plan d’action concret, et de mettre en évidence les éventuels bénéfices pour tous les types d’entreprises dans un premier temps. Ce travail de recherche m’a amenée par la suite à l’adaptation et à l’application de cette réflexion au secteur et aux structures propres de l’immobilier, puis à réaliser lors de mon stage en entreprise l’étude d’un projet de création de formation, dans le cadre de la formation professionnelle continue, sur le thème du RGPD spécialisé pour le secteur de l’immobilier. “
c) Prospectives
Bertrand WEHRLE DETROYE en guise de conclusion de son exposé, propose une réflexion prospective à son auditoire sur la base des problématiques suivantes:
– Le droit à la portabilité est institué… quid de la data copropriété ?
– Y a-t-il un avantage pour le Syndic à supporter la base de données copropriété?
– si c’est un enjeu certain est-ce réellement dans le métier de base du Syndic d’assurer l’intégrité des données et l’application législative et règlementaire des textes relatifs au RGPD,… ?
– L’entreprise de demain sera collaborative, les outils de communication prévoient un contexte collaboratif pour les annotations, le partage de documents, les commentaires
– Quid d’un monde professionnel ou le mail sera remplacé par un chatbot en temps réel éventuellement assisté d’une IA ?
Un responsable de la société Ma Copro en ligne, faisant partie de l’auditoire, intervient dans la discussion et illustra certains des thèmes évoqués en présentant sa solution de plateforme digitale collaborative destinée à faciliter les échanges entre tous les acteurs de la copropriété .
Bien que n’ayant pu participé à toutes les conférences et formations proposées par SOLUCOP 2018, les informations néanmoins recueillies furent de très bonne qualité.
Vivement l’avènement de SOLUCOP 2019!!!