Quel est le niveau des charges de copropriétés en France?

La loi ALUR est elle respectée dans le cadre de la publications des annonces censées renseigner les acquéreurs notamment dans le montant des charges de copropriétés?

MeilleureCopro, la startup que nous avions présenté dans les colonnes de Syndic Pro via les articles “La baisse des charges dans les copropriétés s’analyse au cas par cas” ou “MeilleureCopro réduit vos charges de copropriété de moitié” a présenté  via un communiqué de presse daté du 31 janvier 2018 son baromètre national de charges de copropriétés en se basant sur l’analyse de données issues d’annonces de 180 000 copropriétés.

Ce baromètre vient s’ajouter aux  deux autres baromètres présents sur le marché, que sont d’une part, l’Observatoire de la FNAIM du Grand Paris  qui couvre Paris, les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne à partir de données comptables de quelques 7 500 copropriétés(résultats en € de charges/an/m2 développés ou par lot) et d’autre part l’Observatoire de l’ARC qui couvre le territoire français à partir de données comptables de 2 500 copropriétés (résultats en € de charges/an/m2 carrez).

Le baromètre de MeilleureCopro a la particularité de se baser sur une étude des charges de copropriété sur tout le territoire français, faisant l’analyse statistique de quelque 7,5 millions d’annonces immobilières.
Cette étude, unique par la masse de données interprétées (20 % des copropriétés françaises représentées) donne une vision fine et réaliste de l’état des charges dans les grandes agglomérations de l’hexagone.

Le baromètre met notamment en exergue deux informations:

–  Les charges de copropriétés sont, en valeur absolue, presque deux fois plus chères à Paris qu’en province, et que Bordeaux est la ville où les charges (ramenées au prix du loyer) sont les moins élevées.

–  Seules 4 % des annonces de vente de biens neufs et 48 % des annonces de biens anciens informent le futur acheteur sur le montant des charges de copropriétés

 

I- Le niveau  des charges de copropriétés en France

Comparativement aux observatoires précités, l’étude sur les charges de copropriétés menée par MeilleureCopro  englobe  un nombre beaucoup plus important de copropriétés, par ailleurs en plus de présenter ses résultats en « € de charges/m² Carrez » et en « € de charges/appartement », MeilleureCopro présente les résultats en « € de charges/loyer mensuel », afin de relativiser le coût des charges de copropriété par rapport à la valeur intrinsèque de l’actif immobilier.

De cette étude, il ressort que les charges de copropriété sont presque deux fois plus chères à Paris qu’en province…
En valeur absolue, les Parisiens paient des charges de copropriété 42 % plus élevées que les Provinciaux.

Dans le détail des grandes agglomérations, la palme de la ville où les charges, en valeur absolue, sont les plus chères (hors Paris) revient à Nice (1.800 € /an).

A l’opposé,  à Nantes, il est constaté  1.048 € de charges par an en moyenne.

Les auteurs de l’étude précisent que pour se faire une réelle idée du poids des charges dans un budget immobilier, il est plus juste de regarder la proportion des charges par rapport au loyer.

Dans ce cas, Bordeaux et Paris sont les villes où les charges sont les plus basses, représentant environ un loyer et demi.

Par contre, à Strasbourg et  à Nice, le rapport est plus fort : les charges annuelles représentent plus de deux loyers.

De cette étude, un certain nombre d’enseignements sont mis en évidence listés comme suit:

ENSEIGNEMENT N°1
“ il est démontré la présence d’une France à deux vitesses:
Les charges de copropriété à PARIS sont 42% plus chères qu’en PROVINCE ”

ENSEIGNEMENT N°2
“ BORDEAUX  est la ville la moins chère de France en terme de charges par M2 ramenés au prix des loyers, les charges sont les moins chères à Paris et Bordeaux.”

ENSEIGNEMENT N°3

“ Au M2 carrez, PARIS est la ville la plus chère avec 40€/M2/an de charges.
NICE est de loin la grande ville la plus chère de province avec 32€/M2/an . ”

ENSEIGNEMENT 4

“NICE et STRASBOURG ont les charges les plus élevées ramenées aux loyers.
BORDEAUX offre des charges 33% moins chères que NICE et STRASBOURG ”

ENSEIGNEMENT N°5
“ La BRETAGNE et la CORSE sont les régions les moins chères de France avec 16€/m2/an ”

ENSEIGNEMENT N°6
“ Les charges en €/an/appartement sont très proches entre PARIS ET L’ ILE DE FRANCE (1 980€ vs1 992€) mais ramené en €/m2, l’écart se creuse de 10% (36€ vs 40€) entre PARIS et L’ ILE DE FRANCE : ceci s’explique par des surfaces en moyenne plus grandes en IDF par rapport à PARIS.”

 

 

II- Les charges de copropriétés ne sont pas renseignées systématiquement dans les annonces contrairement aux dispositions de la loi ALUR

 

MeilleureCopro dans son étude a élargi son champ d’investigations  et s’est attaché  dans le cadre de l’analyse statistique des quelques 7,5 millions d’annonces immobilières, de vérifier si les informations obligatoires prévues par les dispositions de la loi ALUR du 27  mars 2014 fûrent respectées.

En effet, depuis la loi ALUR, les annonces immobilières de biens en vente doivent indiquer les charges de copropriété affectées à ces biens, ainsi que le nombre de lots de la copropriété.

Les résultats de l’étude  font valoir que seul un tiers des annonces de biens anciens respectent la loi ALUR ; Le neuf  serait quasiment totalement hors-la-loi !

L’étude démontre qu’ un tiers seulement des annonces de ventes immobilières de biens anciens indiquent – comme cela devrait être le cas – le nombre de lots de la copropriété et le montant des charges.
Dans le neuf, seuls 11 % des annonces indiquent le nombre de lots et 4 % seulement donnent les informations sur les charges de copropriété auxquelles les acquéreurs vont devoir faire face !

Selon l’étude, les professionnels  seraient beaucoup plus respectueux que les particuliers car si l’on regarde les différences entre les  annonces déposées par les professionnels et celles déposées par les particuliers, on note que les premiers sont 9 fois plus nombreux à se conformer à la loi que les seconds.

De plus, l’étude précise que dans le cadre des informations relatives au nombre de lots de la copropriété, les particuliers n’indiquent quasiment pas cette information.

De nombreux autres enseignements sont mis en évidence par l’étude menée par MeilleureCopro

ENSEIGNEMENT N°7
“ Seules 33% des annonces de logements anciens sont conformes à la loi ALUR et en particulier, seules 48% des annonces de logements anciens précisent le montant des charges ”

ENSEIGNEMENT N°8
“ Seules 3% des annonces de logements neufs sont conformes à la loi ALUR et en.particulier, seules 4% des annonces de logements neufs précisent le montant des charges ”

ENSEIGNEMENT N°9
“ Les annonces postées par des professionnels sont  9 fois plus souvent conformes à la loi ALUR que les annonces postées par les particuliers ”

ENSEIGNEMENT N°10
“ Le nombre de lots de la copropriété est renseigné dans seulement renseigné dans seulement  5% des annonces par les particuliers ”

ENSEIGNEMENT N°11
“ SeLoger ET Bienici sont les portails les mieux renseignés en termes de charges et de nombre de lots. ”

ENSEIGNEMENT N°12
“ Les performances du portail  LeBonCoin sont très différentes entre les annonces postées par les professionnels et celles postées par les particuliers ”

ENSEIGNEMENT N°13
“ RENNES, NANTES et LILLE surperforment avec au moins 40% des annonces conformes.

MONTPELLIER et NICE sont dernières avec  26%  des annonces conformes à l’ALUR ”

ENSEIGNEMENT N°14
“ PARIS n’a que 31% des annonces conformes à l’ ALUR ”

 

ENSEIGNEMENT N°15
“ La Région Pays de Loire  ressort  en tête du classement, avec plus de 50% des annonces précisant soit les charges, soit le nombre de lots de renseignés ”

ENSEIGNEMENT N°16
“ L’ ÎLE-DE-FRANCE présente une meilleure conformité que  PARIS (35% vs 31%) principalement en raison du renseignement  plus rigoureux du nombre de lots ”

 

Pensez vous que les analyses menées par la Startup  MeilleureCopro se basant sur des données émanant de plusieurs millions d’annonces immobilières ,grâce à un algorithme de lecture intelligente du contenu de ces annonces  qui ont permis d’une part de dresser un baromètre national inédit des charges de copropriété sur tout le territoire et  d’autre part de dresser un bilan sur la conformité à la loi ALUR des annonces immobilières seront utiles pour tendre vers une gestion efficace et maitrisée des charges de copropriétés?

Cette étude permet elle à ces auteurs d’occuper une place incontournable dans la gestion  et la maitrise des charges de copropriétés?

Votre avis m’intéresse, veuillez me le faire connaitre en laissant un commentaire au bas du présent article