La Formation des gestionnaires est elle indispensable?
Qui doit assurer cette formation?
Comment doit être dispensé cette formation?
Dans le dernier article publié sur le site Syndic Pro intitulé “Quelles formations pour les gestionnaires de copropriété” nous indiquions: “accéder au métier de gestionnaires de copropriété nécessite des formations spécifiques “.
Par ailleurs nous proposions dans ce même article un sondage afin de mieux appréhender le contenu des formations à dispenser aux gestionnaires de copropriétés avec les questions suivantes:
1) Quelles formations seraient les plus adaptées, quelles compétences devraient être développées afin de devenir gestionnaires de copropriétés?
2) Quels sont les obstacles qui empêchent la mise en place de ces formations?
3) Si vous pouviez poser une question à un expert de la copropriété, quelle serait cette question?
Parmi les réponses obtenues de ce sondage, nous aimerions mettre en exergue les réflexions de deux éminents spécialistes de la copropriété que nous avons déjà à maintes reprises cités dans nos billets, que sont Jean Pierre Mantelet (JPM)auteur du blog JPM-COPRO et Me Olivier BRANE, Avocat honoraire,certifié spécialiste en droit immobilier et de la copropriété, notamment cofondateur de l’OBCEF PARIS,MONTREAL,BRUXELLES (Observatoire des Copropriétés Exemplaires Francophones).
I) La Formation des gestionnaires selon Jean Pierre Mantelet
Concernant le constat de déficit de formation propre au métier de gestionnaire fait par Me Agnès Lebatteux, enseignante à l’ICH, confirmé par l’association nationale des gestionnaires de copropriété ( ANGC), Jean Pierre Mantelet estime que:
“La cause de cette situation se trouve dans l’article 11 du décret Hoguet , relatif à l’aptitude professionnelle. Celle ci est attestée par
– un diplôme d’un niveau = ou > trois années d’études supérieures juridiques, économiques ou commerciales
– un diplôme inscrit au répertoire des certifications professionnelles sanctionnant des études de même nature
– le BTS professions immobilières
– le diplôme de l’ICH (CNAM Paris et antennes provinciales)
Les deux premières références ouvrent la délivrance de la carte à des gens de très grande qualité (HEC, ESSEC, SUP DE CO, etc…) qui ne connaissent rien à la gestion des copropriétés.
La troisième l’ouvre à des jeunes titulaires d’un diplôme de bonne qualité dans un certain nombre de cas, mais insuffisant pour exercer convenablement l’activité de syndic ou gestionnaire.
La quatrième est la seule référence valable. L’ICH demeure un modèle de formation aux professions immobilières, notamment celle de syndic.
Il est évident que la formation à l’activité de syndic n’a rien à voir avec celle d’agent immobilier.
Il faut donc repenser la formation des syndics et gestionnaires dans un cadre universitaire approprié, avec des étudiants ayant une base juridique relativement solide, mais ouverts à la technique du bâtiment, la comptabilité et autres matières indispensables.
Les institutions de formation doivent être indépendantes des groupes importants. Tout cela a été dit. Rien n’a été fait”
II) La formation des gestionnaires selon Me Olivier BRANE
Pour Me BRANE:
“ L’ICH est de très grande qualité tout le monde le sait mais il existe d’autres écoles ou organismes qui forment au métier de gestionnaire de copropriété (dans lesquelles d’ailleurs j’enseigne et forme jeunes et vieux (!), entre nous soit dit …):
– ESI/FNAIM avec ses formations présentielles et en webinaires.
– SUPTERTIAIRE
– IMSI
– ESPI
– Le GROUPE MONITEUR dispense aussi des formations spécifiques en copropriété et pas des moindres: Rénovation énergétique, surélévation, DTG notamment ( la perle des copropriétés, un trésor caché !)
Il y a le choix.
Que doit-on y trouver pour faire un bon gestionnaire ?
Le marketing bien sur: Prendre et garder un mandat !
La nouvelle relation avec le client copropriétaire (nouveau langage, ingénierie financière des travaux)
Les audits énergétiques et globaux (DTG)
La rénovation énergétique et ses nouveaux outils: Plans pluriannuels, fonds de travaux, CPE …
Les assurances dans l’immobilier: Multirisque et DO, TRC et autres
La pathologie du bâtiment
La déontologie
Les dernières jurisprudences en copropriété et les nouveaux textes légaux parus, une sorte de mise à niveau annuelle finalement
La copropriété à l’international ( cerise sur le gâteau qui ouvre les idées !!!!)
Il faut réorganiser ces formations en procédant à des cours magistraux, des projections de vidéos, des visites d’immeubles (ce que je fais entre nous soit dit! Qui peut encore supporter 7 heures de cours d’affilée !!!) “
Quoiqu’il en soit les enjeux de la formation des gestionnaires de copropriétés semblent attirer la convoitise de certaines organisations bien intentionnées, désireuses de ne pas laisser passer l’opportunité que constitue la carence avérée de formations de gestionnaires spécifiques, aussi la politique de la main tendue à l’égard de l’ANGC ne semblant pas porter de fruits aussi quoi de mieux que d’employer à l’encontre de ladite association la politique de dénigrement.
III) La Formation des gestionnaires: « la politique de l’autruche « du Président de l’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété (ANGC) selon l’ARC
L’ARC ayant adressé un courrier de félicitations au président de l’association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) pour l’initiative de la création de la dite association compte tenu du manque cruel de formation des gestionnaires, que ce soit en matière juridique, technique ou comptable s’est offusquée que le président de l’ANGC ne lui ait pas fait allégeance et ai daigné ne pas répondre favorablement à la fameuse main tendue
Aussi l’ARC vient de publier un article intitulé:”Le Président de l’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété (ANGC) préfère la politique de l’autruche;” dans lequel l’ARC se base sur le constat simple à démontrer de la “carence “ des gestionnaires, compte tenu de l’insatisfaction des copropriétaires vis-à-vis de leur syndic, confirmée par différentes enquêtes indépendantes.
Pour l’ARC, au lieu d’admettre cette difficulté, dont les premières victimes sont les gestionnaires, il semble que le président de cette association préfère faire la politique de l’autruche.
Et l’ARC de poursuivre: “ Alors tout va bien. Des gestionnaires motivés, des cabinets qui mettent des moyens pour que leur personnel travaille dans de bonnes conditions, des formations continues assurées par des experts indépendants, un maximum d’une trentaine d’immeubles gérés par gestionnaire, aucune politique du chiffre imposée par le directeur d’agence, aucun abus tarifaire, aucune facture illégale imputée aux copropriétés mandantes.
Le rêve dans une belle nuit d’été.
Revenons un peu sur terre et parlons de la vraie situation.”
Aussi comme L’ARC au niveau de la copropriété est l’association par qui tout doit passer, il est normal selon elle qu’elle assure la formation des gestionnaires de copropriétés et celle ci de proposer:
“Quant aux formations continues des gestionnaires, n’allons pas loin.
Regardons tout simplement les questions et résolutions portées à l’ordre du jour. Elles présentent bien souvent des abus, ou du moins des erreurs grossières qui démontrent soit, au mieux, un manque de connaissances des dispositions légales ou règlementaires soit au pire une volonté délibérée d’abuser les copropriétaires.
A l’ARC nous en avons des piles entières !
Par ailleurs de plus en plus de syndics essayent de faire voter des délégations de pouvoirs au conseil syndical afin que le gestionnaire se décharge de son obligation de mise en concurrence des prestataires et du suivi des chantiers.
A présent, deux voies sont envisageables : continuer la tête dans le sable à publier que « tout va très bien Madame la marquise » et considérer que l’ARC fabule, ou bien être conscient du problème et essayer d’agir au mieux pour faire évoluer la situation de façon positive.”
A toutes fins utiles, dans la mesure où le message ne serait pas assez clair, l’ARC de préciser:
“D’ailleurs, si certains gestionnaires souhaitent apporter leurs témoignages, nous nous engageons à les faire suivre au président de cette association”
La Formation des gestionnaires de copropriété étant fondamentale pour conforter le professionnalisme de ces derniers et la maitrise d’ un métier de plus en plus complexe et exigeant, il semble indispensable que ces professionnels soient les plus à même de réfléchir sur le contenu de leurs formations ainsi que sur les conditions d’accès à la profession.
Si vous vous sentez concerné par le contenu de formations spécifiques des gestionnaires de copropriété, la réponse au présent sondage nous serait d’une grande utilité
Pour accéder au sondage cliquer ici
Photo axiome-dmc.com
7 Comments on “Formation des gestionnaires de copropriété: Quelles pistes?”
bonjour
étant syndic de copropriété depuis plusieurs années, je ne suis pas d’accord avec JP Mantelet qui affirme que l’ICH est la seule référence valable pour la gestion de copropriétés
Ce n’est pas vrai et vous avez des gestionnaires qui n’ont pas fait l’ICH et qui gèrent très bien .
Il faut arrêter de créer des cases
Il y a des bons éléments dans toute formation
Il est vrai que ce métier est très complet et requiert des profils complets (commercial, technique, juridique, comptable etc…)
un jeune qui s’oriente vers ce métier n’aura pas forcément toutes ces compétences au départ; il devra les acquérir au fil de l’eau finalement comme beaucoup de métiers
La nouvelle association des gestionnaires est une bonne chose et son président a parfaitement raison de ne pas répondre aux gens de l’ARC qui distillent à longueur d’année leur fiel sur les syndics
L’ARC n’a rien à voir dans cette affaire ! Elle peut occasionnellement constater des pratiques illicites et les signaler. Mais l’association qui veut en remontrer sur l’enseignement du droit fait adhérer des conseils syndicaux .
Or une association ne peut être composée que de personnes physiques ou morales. Un conseil syndical est dépourvu de la personnalité morale. L’association ne peut donc pas le recevoir comme adhérent.
Pour la même raison le conseil syndical ne peut ni contracter ni adhérer à quoi que ce soit. Pas même à l’ARC !
L’association est alors aussi critiquable que le syndic qui débite directement à un copropriétaire une facture d’avocat dans le cadre d’une procédure de recouvrement. Il le fait parce que les copropriétaires le lui demandent, voire même l’exigent formellement. Manque de courage et de clairvoyance.
Pour revenir au sujet : dans ma nouvelle résidence je découvre l’Université de Nîmes et l’éventail de ses formations. Je me suis rapproché des ICH 34, groupe d’anciens qui se retrouvent régulièrement et semblent bien sympathiques. J’ai bien connu le professeur Liet Veaux qui a fondé l’ICH. Me Brane a raison de signaler qu’il n’y a pas que l’ICH. Mais il est vrai que la profession n’a pas réussi à mettre en place un modèle incontestable, indépendant des organisations professionnelles (mais qui doit bien entendu en être proche !)
Se pose la question cruciale de la gratuité (relative) d’une formation à venir.
Pour les matières à traiter ? Vraiment pas de difficulté. Mais Me Brane à raison d’insister sur les visites dans les immeubles. Savoir ce qu’est une vanne trois voies dans une chaufferie est indispensable !
En outre je pense qu’un gestionnaire de copropriété doit être capable d’expliquer ce qu’il y a dans la comptabilité, sans renvoyer le conseil syndical vers le comptable. Il doit aussi avoir pouvoir de négocier un honoraire avec le conseil syndical et/ou l’assemblée.
Je crois que vous oubliez le principal la formation des dirigeants d agences et de leurs syndics quand ils sont directeurs du personnel. De nombreux salariés n ont aucune formation ni autorisations quand on vérifie auprès des Préfectures et maintenant auprès des CCI. Certaines dirigeants ( je me permettrais d utiliser le terme de délinquants) en EURL achettent même sans carte et autorisation sur d autres départements avec des prêts bancaires d autres agences dans laquelle les salariés jouent ( si l on peut dire !) les fonctions de syndics et ou gestionnaires, managent architectes, notaires, avocats. ( le plus souvent complaisants vis à vis de ces hommes ou femmes de paille). Bref il est temps d aborder comme vous le souhaitez apparemment un débat complet concernant les obstacles qui font qu une situation soit encore possible. Des millions de copropriétaires sont concernés des milliards d euros transitent par an dans les agences gestionnaires et des milliers de professionnels sont complètement incompétents pour gérer tout cela dans le meilleur cas avec des membres de conseils du syndicat honnêtes tout se passe bien mais s ils sont vérolés et majoritaires cela devient catastrophique. ! Copropriétaire a Paris depuis 2000 et militant associatif j ai personnellement communiqué plusieurs de ces situations de délinquances penales créant de plus d importants préjudices auprès des Préfectures, des Parquets des DDPP et associations de défense des consommateurs et des copropriétaires comme l ARC sans aucun succès. Je vous ai plusieurs fois adressé ma pétition concernant les abus de confiance et de pouvoir qui decoulent de cette absence de formation continue voir initiale ainsi que de mon alerte nationale concernant notamment la contrefaçon des comptes séparés de copropriétés. Je crois que cela explique ici et qu’il faudra que vos syndicats fédérations que j ai commencé a contacter crèvent l abcès et impose qu un grand ménage soit enfin fait ( rapport Vorms de 2004 ou 2008 instructif et déjà inquiétant) notamment dans la qualité les objectifs des contrôles effectués par les services administratifs DDPP et DGCRF en lien avec les Parquets et Chambres de Commerces. Stop a la protection des délinquants notoires et récidivistes protégés également le plus souvent par des avocat ou même juristes d associations ( ARC. UFC Qie Choisir… ) complaisants voir ripoux. Appliquons la réglementation et sanctionnons les dérives actuelles, ce serait déjà un pas fantastique. Je ne peux que vous encourager a suivre cette voie et a vous y aider comme militant associatif antimafia administratives car les obstacles à cette formation initiale et continue sont effectivement nombreux et a mon avis ne viennent pas tous des professionnels. Je ne manquerais de continuer à vous informer sur mes propres démarches de militant associatif du secteur copropriété et vous invite à diffuser largement nos conclusions et souhaits exprimés notamment auprès des ex Ministres de l Intérieur, de la Justice ( Madame. Taubira) et des Finances. Actuellement en congé pour 15 jours en BZH je reprendrais contact avec vous sur ce dossier a mon avis prioritaire qui devrait être accueilli favorablement je l espère par nos nouveaux élus et Ministères. Bon ete a vous et une nouvelle ère indispensable votre profession des la rentrée.
Je me borne à constater que, depuis cinquante ans, le diplôme de l’ICH est le seul sérieusement évoqué par le décret Hoguet pour accéder à l’activité de syndic de copropriété.
Qui peut me contredire ?
Existe-t-il un bilan récent et fiable de l’activité des institutions diverses comportant la formation au BTS des professions immobilières ?
J’en connais de très bons. Même dans ce cas une année complémentaire est nécessaire. Je connais des titulaires de BTS qui finissent doctorants. Pour tout dire je n’ai aucun mépris pour le BTS.
Au delà de la formation de base, et il est vrai que la formation dispensée par l’ICH est de qualité, il est aussi question de la formation continue tout au long de la carrière.
Cet aspect me parait important, dans de nombreuses professions la formation continue est dans les moeurs, ce n’est clairement pas le cas en immobilier ! j’ai quitté 10 ans de syndic pour dispenser des formations et nous avons face à nous des professionnels qui voient l’obligation de formation comme une contrainte inutile, au lieu de voir l’opportunité que cela représente ! Beaucoup sont intimement persuadés de savoir déjà tout et que nous n’avons rien à apporter ! Il est pourtant important de se tenir à jour, de développer de nouvelles compétences, la formation continue permet de réviser des fondamentaux dont la pratique nous éloigne parfois et qu’il est bon de rappeler ! Je n’ai pas exercé le métier de la même façon à 23 ans qu’à 30 ans. L’expérience nous forge et la maturité professionnelle s’acquiert progressivement, la formation continue peut représenter un garde fou et une plus value. Et même si l’ICH propose de la formation continue, il y a une multiplicité d’interlocuteurs tout à fait compétents. La difficulté et de tomber sur les bons, je pense qu’en formation continue ils faut des personnes formées juridiquement ayant également une solide expérience terrain. Il est ici question de comprendre la réalité terrain, la relation client, les impératifs de rentabilité, les objectifs de la direction, aborder les formations continues uniquement avec un oeil de juriste mets trop de distances avec les interlocuteurs !
En tant que copropriétaire je ne connais pas le contenu de toutes ces formations et les différentes écoles qui préparent les futurs gestionnaires de copropriétaires ( pas les agents immobiliers), mais je retiens une phrase de J.P. Mantelet ;
« Pour les matières à traiter ? Vraiment pas de difficulté. Mais Me Brane à raison d’insister sur les visites dans les immeubles. Savoir ce qu’est une vanne trois voies dans une chaufferie est indispensable »
Je pense qu’il est indispensable qu’un gestionnaire de syndic, sans lui demander d’être un expert dans tous les domaines d’ordre technique qui se posent dans une copropriété, d’ avoir des connaissances suffisantes pour évaluer la gravité d’un problème et s’adresser au bon professionnel qui pourra le conseiller sur la (les) résolution à prendre
Un exemple ; lorsque c’est la comptable qui vient faire la réception d’une réfection balcon (étanchéité et carrelage), qui n’y connait rien (vite vu) aucune visite pendant les TRVX soit du gestionnaire ou d’une personne compétente, lorsque l’on veut lui faire part de certains problèmes trés techniques on sent bien qu’avec la meilleure volonté, elle ne peut y répondre ou prendre les décisions nécessaires. Cela signifie qu ‘on a à faire un syndic dont le gestionnaire soit n’a pas les compétences pour répondre au problème , soit il s’en fou et délègue au CS en envoyant une entreprise qui ne sera pas toujours la bonne.
Une bonne formation ne faisant pas tout, le gestionnaire devra agir avec loyauté pour le bien de la copropriété.
Bonjour,
je souhaite apporter mon témoignage à vos échanges.
je travaille depuis le 1er janvier 2016 en tant que Gestionnaire de copropriété dans un cabinet familial. je gère 1600 lots répartis sur une 40 copropriétés.
Avant, j’exerçais le métier de conseiller en gestion de patrimoine pendant 18 ans.
je n’ai aucune formation immobilière ni juridique.
j’ai appris le métier sur le tas.
un gestionnaire de copro, c’est avant de l’Humain, de la gestion de projets et du juridique.
Les 2 premiers, je maitrise.
Pour la partie travaux, je suis mes chantiers moi-même. je me suis entouré de sachants « objectifs » qui m’accompagnent dans la compréhension des problèmes.
il est vrai que sur la partie juridique j’ai des lacunes importantes. Quand je ne sais pas, j’ouvre le code de la copropriété et j’essaie de trouver la solution. sinon, j’interroge mes collègues ou un avocat.
je me rends compte que la partie juridique est très importante car les copropriétaires sont des individus très procéduriers parfois pour un rien.
Certains ont des connaissances d’autres des compétences. toute la différence entre la Connaissance et le Savoir.
Le métier se complexifie. des lois sont régulièrement pondues. la vulgarisation s’accélère avec internet, des magazines,etc.
Notre responsabilité peut être engagée. Quels sont nos droits et devoirs. il est primordial de se former en continu pour maintenir une compétence et surtout ne pas être attaquable.
Sur les conseils d’un cabinet de recrutement que j’ai contacté et de mon syndic personnel, j’ai pris la décision de suivre une formation en continue via le CNAM en postulant à 2 U.V. juridique et l’UV Pathologie des immeubles neufs.
Dans mon ancien métier, j’ai passé une certification professionnelle qui nécessitait 20 heures de formation annuel (formation classique, assisté des à des ateliers certifiés lors de salons professionnels, etc).
mon employeur devait remplir un carnet stipulant le nombre d’heures et le contenu des formations.
J’ai pu acquérir une expertise.
Il en est de même dans ce métier. De telles obligations devraient exister surtout que les sociétés cotisent à des formations au travers des charges sociales.