L’immatriculation des copropriétés sur un registre unique est le dispositif obligatoire prévu par la loi ALUR du 26 mars 2014 pour faciliter la connaissance par les pouvoirs publics de l’état des immeubles en copropriété et la mise en œuvre des actions pour en prévenir les difficultés,

Aussi l’article L.711-1prévoit: “  Afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements, il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation”.

La simplification de l’immatriculation des copropriétés

En raison du texte précité, les syndics se doivent de faire face à cette nouvelle obligation consistant à enregistrer un certain nombre de données telles que le nom, l’adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots, le nom du syndic, des informations financières à chaque exercice comptable, des données relatives au bâti (carnet d’entretien, diagnostic technique global), etc.

Pour cette immatriculation des copropriétés qui incombe aux syndics, un calendrier fût fixé comme suit :

➡️Au 31 décembre 2016 : toutes les copropriétés de plus de 200 lots
➡️Au 31 décembre 2017 : toutes les copropriétés de plus de 50 lots
➡️Au 31 décembre 2018 : toutes les autres copropriétés.

Toutefois,la loi ALUR ne distingue pas selon la destination des lots : logement, bureau, commerce, cave, parking, cellier, etc.

De ce fait, à considérer l’ensemble des lots, qu’ils soient principaux ou accessoires, induit  que c’est la plus grande majorité des immeubles en copropriété qui devrait être immatriculée au plus tard le 31 décembre 2016, objectif impossible à atteindre d’une part pour des raisons pratiques de logistique et d’autre part, du fait tout simplement de l’absence de publication du décret devant fixer les conditions d’application de cette disposition de la loi ALUR.

Des aménagements pour permettre la mise en place de l’immatriculation des copropriétés, avaient été réclamés par la FNAIM, qui semble avoir été entendue d’où un amendement (n°829 article 33 bis F) au projet de loi Egalité et Citoyenneté débattu devant l’Assemblée Nationale ce 1er juillet qui permet de  rectifier la mire , qui prévoit:

“ Seuls les lots principaux à usage de logement, de bureau ou de commerce seront décomptés, dans les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation au sein des 565 000 copropriétés représentant 6,2 millions de résidences principales”

Par ailleurs, l’amendement prévoit une prochaine étape, celle de l’expérimentation relative à l’immatriculation des copropriétés, qui sera déployée ce mois de juillet sur le territoire pilote du Grand Lyon, qui devrait permettre, à terme, d’adapter cette nouvelle obligation incombant aux syndics de copropriété en leur simplifiant leur contribution à une meilleure connaissance des copropriétés.

Concernant l’immatriculation des copropriétés, il y a lieu de faire état de la réflexion de Jacques LAPORTE, conseiller du Président de FONCIA,  sur mon immeuble.com,qui précise:

“Si feu la commission relative à la copropriété avait posé le problème envisageant une simple immatriculation, les nouvelles dispositions prévoient maintenant d’y mentionner un nombre considérable de renseignements dont beaucoup devront être renouvelés annuellement ou ponctuellement transformant cette création en une véritable usine à gaz méconnaissant une vieille maxime « le mieux est l’ennemi du bien ».

L’immatriculation, d’une part, devrait s’effectuer dès que le notaire a établi un état descriptif de division alors que ce n’est pas ce document qui fait naitre la copropriété et d’autre part, et inversement l’immatriculation est exclue pour les immeubles qui sont à destination exclusivement professionnelle, commerciale, artisanale ou industrielle.

Le registre pêchera en conséquence et par excès et par défaut”.

 

La prospective de l’immatriculation des copropriétés

Bertrand Wehrle-Detroye, Président fondateur du GIE ID-SDC, dans une interview accordée à Mon immeuble.com, fait une analyse prospective sur l’immatriculation des copropriétés.

En effet, selon celui ci, la démarche visant à transformer le syndicat des copropriétaires en Société semble irréversible, d’où le scénario prospective qu’il propose:

“Le Syndic devient gérant de la SI (société immobilière) : il a tous les pouvoirs et est responsable de ses actions au regard des associés dont il peut faire partie. Il tient son mandat de la SI lors d’un vote en Assemblée Générale Annuelle qui fixe sa rémunération et l’étendue de ses pouvoirs.

Le Copropriétaire devient associé : à ce titre il acquiert des titres qui lui permettent de bénéficier de la jouissance d’un ou plusieurs locaux – il est agréé lors de son entrée par les associés en place sur présentation du gérant, quoi de plus naturel puisqu’au-delà même de l’association, ils vont vivre ensemble, ils vont répondre des dettes de la société ensemble,…

Le Conseil Syndical devient le Conseil de surveillance de la SI avec les mêmes fonctions – assistance et surveillance – pourquoi ne pas rémunérer alors les fonctions contrairement à celles des Conseillers Syndicaux obligatoirement bénévoles.

Les investissements seront amortis, et l’objet de la SI sera commercial, avec une vocation à exploiter une valeur foncière et ses droits réels. Les copropriétés seront assujetties à la TVA, elles créeront de la valeur ajoutée. La notion civiliste du Syndicat bascule dans un « commercialisme » de la copropriété. Elle ne cherchera pas forcément le profit (encore que) mais l’équilibre, que les revenus paient les charges.

Vaste programme, totalement actuel, lorsque l’on pressent les tensions financières qui s’expriment le plus souvent dans les Assemblées. Les optimisations budgétaires et patrimoniales des syndicats : louer une loge, louer un emplacement toiture pour une antenne GSM ou pour un parc solaire, construire dans un Parc, aménager des emplacements de stationnement, prévoir de l’affichage, vendre des droits de surélévation, produire de l’énergie et la partager,…. Nous y sommes presque, l’affaire de quelques années….”

Et ce dernier de poursuivre sa réflexion sur une vision digitale de la gestion des copropriétés basé sur le registre national d’immatriculation des copropriétés.

Selon Bertrand: “ les données, l’efficacité de leur exploitation demeurent le point de basculement de l’ancienne gestion à la nouvelle.

Outre l’enjeu social immédiat pour prévenir les difficultés dans les copropriétés et éviter les situations de délabrement, voire de détresse et de malaise dont les maux reviennent toujours, en bout de course, aux pouvoirs publics, il s’agit de l’avènement d’un « scoring » d’immeubles, capable de tout, et surtout du meilleur.

Il y a une résistance à publier les 5 annexes comptables annuelles de chaque immeuble (sans les données à caractère personnel). Doit-on réellement bloquer l’information à l’heure où les réseaux nous permettent d’accéder à tout, tout de suite et de n’importe où ?

Les données rattachées à la base géolocalisée de l’immeuble permettront de savoir :

• quel est le Syndic de tel immeuble en temps réel pour agir avec une réactivité grandissante ;
• combien de Syndicats sont gérés par ce Syndic ;
• Le montant du poste budgétaire énergie pour comprendre les variations de valeur entre plusieurs ensembles et interagir ;
• Les impayés et son taux à chaque clôture.”

Pour Bertrand Wehrle-Detroye, l’immatriculation des copropriétés constitue un enjeu majeur pour les professionnels de la copropriété et le risque majeur pour ces derniers, serait que l’outil ne soit qu’administratif et que les acteurs non nationaux ne soient définitivement plus associés.

Et celui-ci de préciser que: « Le partage du pouvoir, c’est la fluidité des données et leur connectivité permettant la recherche de solutions collectives. »

 

Et vous que pensez vous des problématiques posées par l’immatriculation des copropriétés que ce soit par rapport au phénomène d’usine à gaz dénoncée par le conseiller Jacques LAPORTE ou de la nécessité de fluidité des données évoquée dans l’analyse de Bertrand Wehrle –Detroye?

 

Votre avis m’intéresse, merci de me le faire connaitre en laissant votre commentaire au bas du présent article

 

Image: wuerzburger.com