Le contentieux de la copropriété  est en nette évolution depuis dix ans, selon une étude publiée par le Ministère de la justice le 13 janvier 2016,

En effet, en 2014, les tribunaux de première instance ont été saisis de 42 500 contentieux relevant de la copropriété, contre 32 600 en 2004, soit une augmentation de 30 % en l’espace de dix ans.

Le contentieux de la copropriété depuis 10 ans

Nonobstant l’augmentation de 30% en l’espace de 10 ans mise en exergue par l’étude précitée, Madame Caroline Moreau, l’une des auteurs de l’étude publiée par la Direction des affaires civiles et du sceau (DACS) du ministère de la Justice, chargée d’études au pôle d’évaluation de la justice civile de la DACS, précise ce chiffre en indiquant: “ Malgré cette augmentation, les litiges générés par la copropriété reste peu fréquents comparés au nombre de logements en copropriété estimé à plus de huit millions (0,5%).

L’évolution de ce contentieux est largement déterminée par les demandes relatives aux droits et obligations des copropriétaires, et plus particulièrement par les demandes en paiement de charges, notamment devant le tribunal d’instance. Ces demandes ont connu une forte croissance entre 2004 et 2014, leur nombre est en effet passé de 21 400 à près de 29 400 (+38%).

Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération d’une assemblée générale arrivent en seconde position des contentieux les plus fréquents, mais leur nombre est sans commune mesure avec celui des demandes en paiement. En effet, au cours de la période, on observe que leur nombre est resté relativement stable passant de 2 700 à près de 3 000 (+9%).

Les autres contentieux sont restés marginaux.”

Par ailleurs il est à noter la forte concentration géographique des contentieux en 2014, mise en évidence par l’étude.

En effet, selon Madame Caroline Moreau qui retient le cas spécifique des actions en paiement qui représentent plus des deux tiers du contentieux:

“C’est en Région Ile-de-France que les actions en paiement sont les plus nombreuses : 44% des demandes dont 12% dans le seul département de Paris, 9,4% devant celui de la Seine-Saint-Denis et 6% devant celui des Hauts-de-Seine. La Région Provence-Alpes-Côte d’Azur arrive en deuxième position avec 19% des demandes en paiement enregistrées en 2014, dont 9,1% devant les juridictions des départements des Alpes-Maritimes et 6,1% des Bouches-du-Rhône.”

Le contentieux de la copropriété avec les lois ALUR et MACRON

Les textes émanant des lois ALUR et MACRON ayant trait à la gestion des copropriétés dès leur parution ont fait l’objet de contestation notamment par la FNAIM.

En effet on peut citer pêle-mêle:

– Le nouveau contrat de syndic de type « tout sauf » (décret du 26 mars 2015), applicable depuis le 1er juillet à propos duquel une action est en cours devant le Conseil d’Etat dont le principal fondement motivant ce recours semble être, l’illégalité des dispositions prévues par  la section 9 du contrat type intitulée « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » qui visent les frais de recouvrement, frais et honoraires liés aux mutations, et frais de délivrance des documents sur support papier et prévoient que ces frais sont imputables « au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre »,

Cette  section 9 fait fi de  l’absence de lien direct entre le syndic et les copropriétaires, et conduit à inclure dans un contrat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, une disposition impliquant une tierce partie n’y étant pas nommément désignée, et bien évidemment sans son consentement personnel exprès .

Une telle disposition  selon la Fnaim, ne pourra être applicable, ni en facturation directe aux copropriétaires concernés, ni en facturation au syndicat puisque celui-ci « ne peut être tenu » au paiement de ces frais.

– La mise en concurrence des syndics. La loi ALUR obligeait le conseil syndical à présenter la candidature d’au moins deux syndics à l’assemblée générale, à chaque fois qu’elle devait voter un nouveau contrat.

La loi Macron du 6 août 2015 a porté le délai de un an à trois ans, sans toutefois préciser le point de départ de ce délai. Devant les problèmes pratiques posés par ce manque de précision, la FNAIM a interrogé le ministre par lettre du 26 août 2015 et attend toujours une réponse.

–  la mise en concurrence pour le choix du premier syndic par l’assemblée générale des copropriétaires. Auparavant, le promoteur était libre de désigner lui-même le premier syndic sans mise en concurrence et de soumettre simplement cette désignation à la ratification de la première assemblée générale des copropriétaires. Dés lors, des doutes pouvaient naitre quant à l’indépendance du syndic provisoire par rapport au promoteur.

Désormais, lorsque le promoteur a choisi un syndic provisoire, la loi ALUR  impose que le maintien de ce syndic provisoire (ou la désignation d’un nouveau syndic s’il n’est pas maintenu) résulte d’une mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical ou les copropriétaires (s’il n’y a pas de conseil syndical).

C’est ainsi que l’article 17 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 (résultant de la loi ALUR) prévoit que :

« Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires. »

Si la loi ne prévoit explicitement aucune sanction en cas de désignation d’un syndic sans mise en concurrence, il est très probable qu’une telle résolution pourrait être annulée par le juge judiciaire (en cas de recours d’un copropriétaire).

– la transparence des honoraires des syndics: L’ARC dans un article intitulé “Manque de transparence des honoraires de syndic” indique avoir saisi la DGCCRF (Direction Générale de la Consommation et de la Répressions des Fraudes) et la DDPP (Direction Départementale de la Protection des Populations) des Hauts-de-Seine pour connaitre leur position et les éventuelles mesures qu’elles comptent prendre sur ce qu’elle estime être des revalorisation d’honoraires dans deux contrat types de syndics en cours de mandat à partir d’indices difficilement compréhensibles, de ce fait contraire à la volonté des pouvoirs publics d’assurer une parfaite transparence des informations à l’égard du syndicat des copropriétaires.

– La notification dématérialisée. Depuis le 24 octobre 2015, les courriers qui doivent être adressés aux copropriétaires en recommandé (convocation aux AG, mises en demeure) peuvent être envoyés en lettre recommandée électronique (LRE). Cette mesure semble aller dans le sens du progrès et de l’économie des charges de copropriété. Néanmoins, quid du décret sur les modalités de consultation des pièces justificatives des charges devant  être publié dans la mesure où cette disposition est censé entrer en vigueur  depuis le 1er janvier 2016.

Cette liste déjà longue mais malheureusement non exhaustive des dispositions prévues dans les lois ALUR et MACRON, dont la rédaction  approximative des textes selon les spécialistes  semble présager l’avènement  d’un certain nombre de contentieux qui viendront vraisemblablement nourrir la prochaine étude  de la Direction des affaires civiles et du sceau (DACS) du ministère de la Justice,

Lors du prochain colloque du 25 Mars 2016 ayant pour intitulé “La copropriété à l’épreuve des lois ALUR et MACRON” ayant pour objet  les incidences des lois ALUR et MACRON sur la gestion des copropriétés d’une part et sur l’exercice des activités des professionnels de la copropriété, sera débattue notamment lors d’une table ronde prévue à cet effet,  les impacts de ces lois sur le contentieux de la copropriété.

Pour prendre connaissance du programme dudit colloque, cliquez ici.

Et vous pensez vous que les dispositions prévues dans les lois ALUR et MACRON feront augmenter le contentieux de la copropriété?

Votre avis m’intéresse, merci de me le faire connaitre en laissant un commentaire au bas du présent article sur le blog Syndic Pro