Contrat de syndic: Premiers recours de la FNAIM au Conseil d’Etat
Le Président de la FNAIM Jean-François Buet a fait état le 9 juillet dernier, à l’occasion de la présentation des chiffres de l’immobilier du 1er semestre 2015, du recours déposé par la Fédération qu’il préside auprès du Conseil d’Etat, contre le décret du 26 mars 2015 fixant le contrat type de syndic de copropriété et la liste limitative des prestations hors forfait.
1) le fondement du recours
Le principal fondement motivant ce recours semble être, l’illégalité des dispositions prévues par la section 9 du contrat type intitulée « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » qui visent les frais de recouvrement, frais et honoraires liés aux mutations, et frais de délivrance des documents sur support papier et prévoient que ces frais sont imputables « au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre »,
Cette section 9 fait fi de l’absence de lien direct entre le syndic et les copropriétaires, et conduit à inclure dans un contrat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, une disposition impliquant une tierce partie n’y étant pas nommément désignée, et bien évidemment sans son consentement personnel exprès .
Une telle disposition ne pourra être applicable, ni en facturation directe aux copropriétaires concernés, ni en facturation au syndicat puisque celui-ci « ne peut être tenu » au paiement de ces frais.
2) l’utilité du recours
Le recours initié par le Président Jean-François BUET aura le mérite de tendre vers une clarification d’une situation juridique ubuesque au cours de laquelle le syndic professionnel serait amené à fournir des prestations dans le cadre de sa mission mais dont le règlement des honoraires ne serait exigible ni au copropriétaire bénéficiant directement de cette prestation, ni au syndicat des copropriétaires non tenu par ladite prestation.
En effet, autant le constat de cette illégalité avait été faite tant dans nos colonnes: “Les illégalités du décret” reprenant l’analyse faite en son temps sur la question par Jean Pierre MANTELET, juriste, créateur du blog JPM-COPRO, que sur le site Universsimo.com dans l’article “Une faille dans la nouvelle règlementation des contrats des syndics pourrait profiter aux copropriétaires” , autant les mesures à mettre en place pour remédier à cette insécurité juridique ne semblait pas évidente, aussi fût il indispensable pour les syndics que la FNAIM ait pris l’initiative de ce recours, dont le but consiste notamment à sauvegarder les honoraires précités, ce qui n’est pas anodin.
3) Les demandes subsidiaires du recours
A titre subsidiaire, fait également partie du recours la disposition qui oblige le syndic à prévoir dans son contrat une réduction pré-calculée d’honoraires si la copropriété décide d’externaliser les archives à ses frais ou à renoncer au bénéfice d’un « extranet »…
Des spécialistes estiment que cette partie du recours a peu de chances d’aboutir mais ce point, il y a lieu de prendre en compte l’analyse de l’auteur du blog JPM-COPRO qui lors d’une étude commentée du contrat de syndic avance l’argument que le Syndicat des copropriétaires doit bénéficier d’un accès en ligne. Une éventuelle dispense ne s’accompagne d’aucun profit pour le syndic et donc d’aucune réduction.
Que pensez vous du recours initié par la FNAIM auprès du Conseil d’Etat concernant l’illégalité constaté du décret du 26 mars 2015?
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12 Comments on “Contrat de syndic: Premiers recours de la FNAIM au Conseil d’Etat”
Sans doute je n’ai pas compris la subtilité du recours… Mais les syndics ne se tirent pas une balle dans le pied avec ce recours ?!
excellente initiative que ce recours
il y a effectivement une incohérence qu’il faut rectifier
ceci montre que ce décret a encore était fait dans l’urgence, sans le recul nécessaire et sans écouter les recommandations , une fois de plus, des vrais professionnels ( le CNTGI n’a pas été écouté sur le projet de contrat de syndic) mais un peu trop toutes ces pseudos associations
on commence à voit petit à petit les conséquences néfastes de cette loi Alur qui ne sont que des contraintes pour les professionnels que nous sommes et des potentialités de perte de Chiffre d’Affaires
Si je m’en rapporte à vos indications, il y a loin de mes observations à la motivation du recours. Il est vrai qu’invoquer l’article 66 du décret Hoguet équivaut à reconnaître l’illicéité manifeste des pratiques anciennes permettant aux syndics de recevoir des rémunérations d’autres personnes que le syndicat mandant !!!
Il ne faut pas rater la marche car cela serait donner raison à Cyril
Bonjour,
Bon alors on fait comment ?
Le syndic a t-il le droit d’appeler les avances de charges directement au copropriétaire ? Dès lors qu’il n’a comme vous le dîtes aucun lien direct avec les copropriétaires , il faut donc qu’il présente ses appels au Syndicat mandant qui lui devra les réclamer aux copropriétaires …..
Bref un véritable sacs de nœuds vous ne croyez pas ?
la section 9 du contrat type intitulée « Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » qui visent les frais de recouvrement, frais et honoraires liés aux mutations, et frais de délivrance des documents sur support papier et prévoient que ces frais sont imputables « au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre »,
Je crois que vous n’avez pas encore avalé la pilule et que ce recours ne ressemble qu’à un pétard mouillé car quand des frais sont du seul fait du copropriétaire seul ce dernier doit les payer. C’est ce qui est fait depuis des lustres et vous vous en étiez bien accommodés.
bonne journée….la guerre n’est pas encore finie…!!!!
Pour quand un recours contre la mise en concurrence automatique des contrats de syndic ?
» CNTGI : Et un, et Deux et bientôt Trois à Zéro ? »
Cette CNTGI, nouvelle Commission Nationale de la Transaction et Gestion Immobilière, qui devait être la solution ultime pour mieux préparer l’ensemble des textes et pratiques de la profession immobilière en France, démontre, depuis sa création, le peu d’intérêt et d’écoute qu’elle suscite auprès des pouvoirs publics !
A peine créée, cette CNTGI, non seulement pas représentative de l’ensemble des professionnels Français de l’immobilier, puisque la Chambre Professionnelle Nationale Syndicale CNASIM, représentant les 38.000 Agents Commerciaux de l’immobilier (plus nombreux que leurs propres Agents Immobiliers) ont été empêchés d’y siéger ; mais dans l’incapacité de défendre ou de représenter un réel consensus sur les textes et la pratique des métiers qu’elle est censée représenter …
Et Un et Deux, voilà donc déjà le second recours devant le Conseil d’Etat, après celui de la CNASIM, pour empêchement d’exercer la liberté de son droit syndical, c’est maintenant au tour de la FNAIM de revendiquer pour les clauses des contrats de syndic…
Cette CNTGI ne devait-elle pas servir à faire gagner du temps et de l’efficacité à la profession ?
Au prix des procédures judiciaires en France, il est dommageable, dans ces temps de crise économique, que la CNTGI ne joue pas pleinement son rôle, ce pour quoi-même cette commission CNTGI a été créée, puisqu’il semble impossible d’y faire entendre la raison et le bon sens?
Au point que deux des plus représentatives organisations professionnelles Françaises (CNASIM et FNAIM) en soient rendues à devoir dépenser anormalement un budget conséquent en frais juridiques pour ces 2 recours actuels devant le Conseil d’Etat.
Quel gâchis, alors même que les budgets de formation des professionnels de l’immobilier sont en souffrance… Et que cet argent dépensé en procédures ne soit pas directement alloué au service de tous.
A quand le prochain recours devant ce même Conseil d’Etat ?
Une idée à suggérer : la révocation du Président actuel du CNTGI, auto-proclamé par le gouvernement, au profit d’un vote démocratique par les honorables membres de cette Commission Nationale de la Transaction et Gestion Immobilière?
A bon entendeur, salut !
J’en pense que ce recours était prévisible, et qu’il est HONTEUX qu’on nous ponde un tel texte qui est censé être passé dans les mains de juristes et professionnels du secteur.
A 3 ou 4 personnes reconnues dans le milieu, incluant des juristes, il était possible de faire MIEUX, et en même pas 2 jours de travail !
On attend durant des mois et des mois un texte qui est critique en moins de 24H après sa sortir, par des dizaines de personnes / organismes à qui 2 lectures auront suffit pour trouver des « failles ».
Et tout cela fait perdre un temps fou ensuite à des milliers de professionnels. C’est une mascarade, à croire que c’est juste fait pour faire couler de l’encre et faire parler ?
Qu’on fasse établir un vrai texte et un vrai contrat-type à des professionnels, que ce soit relu par de vrais juristes, et que ce soit ensuite validé par le CNTGI, et là on aurait quelque chose de fiable à 100%.
Bref…
A la lecture des messages de Jean-Philippe GUILLARD et FBO le moins qu’on puisse dire c’est que vous êtes vraiment très mal représentés et que vos cotisations partent en gabegies.
FBO: « Qu’on fasse établir un vrai texte et un vrai contrat-type à des professionnels, que ce soit relu par de vrais juristes, et que ce soit ensuite validé par le CNTGI, et là on aurait quelque chose de fiable à 100% »
Oui à la conditions expresse que les « professionnels et juristes » soient indépendant de tous lobbies et que les deux parties (syndics et associations de copropriétaires) travaillent objectivement ensemble dans l’intérêt des deux parties.
Vous savez tous comme moi que les politiques ne sont que de passage, que la seule chose qui leur plait est d’avoir leur nom accolé à une loi pour l’histoire, qu’ils sont manipulés pas les lobbies et qu’ils n’avalent pas de couleuvres mais des boas.
Dans ce contexte de mauvaise volonté de part et d’autre il n’est pas facile d’avancer.
Vous écrivez:
« Une telle disposition ne pourra être applicable, ni en facturation directe aux copropriétaires concernés, ni en facturation au syndicat puisque celui-ci « ne peut être tenu » au paiement de ces frais. »
Ne rêvons pas…Le syndic disposant de la signature sur le compte bancaire se servira avant , n’est-ce pas ce qui est fait et ce malgré toutes les lois ou décrets….
On se paye avant , on discute après…….
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