Copropriété: Les bases d’une rénovation énergétique réussie

Après avoir fait le constat que le secteur du Bâtiment est le premier consommateur d’énergie en France et est de ce fait à l’origine du quart des émissions de gaz à effet de serre, un objectif ambitieux fût fixé par les pouvoirs publics:

Réduire de 38% les consommations des bâtiments existants entre 2007 et 2020.

Une rénovation efficace en copropriété dépend de prime abord de l’engagement des copropriétaires et des gestionnaires de la copropriété.

Cette rénovation bien menée devrait permettre un triple bénéfice aux copropriétaires:

• des économies d’énergie et donc des factures moins élevées,

• un meilleur confort,

• une augmentation de la valeur patrimoniale du bâtiment.

Nous avons pris connaissance  et vous faisons état du guide pratique (édition Mars 2015) établi par l’ADEME  , qui fait un point relativement complet de la question de la rénovation énergétique.

 

Rénovation énergétique: les dispositifs prévus

 

clip_image001L’audit énergétique pour les copropriétés de plus de 50 lots équipées d’un chauffage collectif

Cet audit doit être réalisé avant le 1er janvier 2017 sur les bâtiments dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 (décret n°2012-111 du 27 janvier 2012).

L’arrêté d’application du 28 février 2013 rend opérationnel cet audit et fixe ses modalités de réalisation :

En premier lieu, les copropriétaires votent en assemblée générale la réalisation d’un audit énergétique, à la majorité simple,

Après mise en concurrence, l’auditeur est sélectionné. Il recueille auprès du syndic les informations (énergie consommée par la copropriété, documents concernant les installations collectives de chauffage, refroidissement, production d’ECS et leur mode de gestion, contrats d’exploitation, d’entretien, de fourniture d’énergie, rapport de contrôle de la chaudière, carnet d’entretien, plans du bâtiment…) lui permettant d’apprécier la qualité thermique de la copropriété. Il procède à la visite du bâtiment , enquête auprès des occupants et estime les consommations énergétiques. Il réalise une simulation énergétique de la copropriété émet alors des recommandations et des propositions de travaux,

L’auditeur présente en assemblée générale un rapport synthétique de l’audit énergétique. Les copropriétaires peuvent alors se prononcer sur la réalisation des travaux d’économies d’énergie.

En cas de vente ou de location d’un appartement, le propriétaire devra faire réaliser un DPE lui permettant de classer le logement sur l’étiquette « consommation énergétique » et l’étiquette « émission de gaz à effet de serre »

 

clip_image001[4]Le Diagnostic de Performance Energétique collectif

Un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) collectif doit être réalisé dans les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement (sauf ceux concernés par l’obligation de mise en œuvre d’un audit énergétique, voir ci-dessus) avant le 1er janvier 2017.

La réalisation du DPE collectif doit être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.

Une fois ce DPE collectif réalisé, il ne sera plus nécessaire pour chacun des copropriétaires de le refaire individuellement s’il souhaite louer ou vendre son lot.

clip_image001[6]Le plan de travaux d’économies d’énergie

À la suite de ces procédures (DPE, audit énergétique), les copropriétaires pourront décider de réaliser des travaux d’économie d’énergie. Le syndic procédera alors à la mise en concurrence d’entreprises. Ces travaux et devis seront présentés en assemblée générale et soumis à un vote pouvant conduire à décider un plan de travaux d’économies d’énergie (les travaux planifiés doivent alors faire l’objet d’un vote distinct), ou à conclure un contrat de performance énergétique.

Les travaux à réaliser peuvent porter sur les parties communes mais aussi privatives.

 

Rénovation énergétique: les clés d’une rénovation réussie

 

Les clés d’une rénovation réussie peuvent être déclinées comme suit:

I) Faire adhérer les parties prenantes

clip_image001[8]Mobiliser le conseil syndical et le syndic

Le syndic est plutôt habitué à gérer des travaux réalisables rapidement (sur la durée de son mandat, qui est fixée par l’assemblée des copropriétaires, pour 3 ans maximum renouvelables) et n’est pas incité à planifier des travaux sur le long terme.

Si vous êtes copropriétaire et si vous voulez mobiliser votre syndic ou votre conseil syndical, proposez-leur de rencontrer un conseiller des Espaces qui pourra leur apporter gratuitement des conseils techniques, leur présenter les aides financières disponibles et les accompagner lors des différentes étapes du projet de rénovation.

Les Agences départementales d’information sur le logement (ADIL) peuvent aussi fournir des conseils sur les aspects juridiques, financiers et fiscaux.

 

clip_image001[10]Mieux informer les copropriétaires en amont des prises de décisions

Le travail préparatoire d’information des copropriétaires et l’aide à la décision sont des étapes incontournables pour réussir le projet de rénovation. Elles sont pourtant souvent négligées, ce qui pose problème.

En effet, le manque d’information des copropriétaires en amont du projet ne leur permet pas de voter aisément des travaux qui impliquent parfois des investissements lourds et des périodes de travaux assez longues.

Les assemblées générales sont peu fréquentes et un vote négatif lors d’une réunion repousse souvent le débat à l’année d’après. De plus, une partie importante des copropriétaires peut être absente et certaines décisions ne peuvent pas être votées.

clip_image001[12]Obtenir l’adhésion du plus grand nombre

Les propriétaires occupants sont souvent plus motivés que les propriétaires bailleurs car ils voient plus facilement les bénéfices qu’ils peuvent en tirer: amélioration du confort, baisse de charges…

Mais on note aussi des différences en fonction de l’âge et de la situation financière des copropriétaires : les propriétaires occupants « primo-accédants » ou retraités, ou encore ceux ayant une stratégie de revente rapide peuvent être plus réticents à se lancer dans de gros travaux.

 

II) Prévoir un programme de travaux : l’importance d’une approche globale

Les copropriétaires envisagent bien souvent de se limiter à des travaux ponctuels qui peuvent être menés individuellement. Réalisés au cas par cas sur un seul élément du bâti, ces travaux s’avèrent malheureusement peu efficaces sur le plan énergétique. Ils peuvent même parfois conduire à des désordres du bâtiment.

Le remplacement des fenêtres existantes par des fenêtres plus isolantes, réalisé sans installer un système de ventilation efficace dans l’immeuble, peut engendrer des moisissures ou une mauvaise qualité de l’air intérieur des logements, faute d’une aération suffisante.

De même, changer son système de chauffage sans agir par exemple sur l’isolation du bâtiment ne conduit pas systématiquement à une diminution significative des factures de chauffage, les besoins restant inchangés.

La solution la plus efficace reste bien souvent la rénovation globale de l’immeuble, étalée si nécessaire sur plusieurs années afin de rendre l’investissement possible pour l’ensemble des copropriétaires. Cela implique d’avoir un plan cohérent pour rendre les travaux les plus efficaces possible.

 

III) La mise en place d’ un plan de financement

Afin de garantir l’adhésion des copropriétaires et la réalisation des travaux, il est capital de monter un plan de financement associant les subventions, les aides fiscales et les prêts mobilisables

Le financement des travaux peut présenter des difficultés pour les copropriétaires. C’est d’autant plus vrai si les montants sont élevés et si les travaux se succèdent sur plusieurs mois ou plusieurs années.

 

IV)  La création d’un fonds de travaux

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la mise en place d’ un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. En cas de cession du lot, elles resteront acquises au syndicat et ne donneront pas lieu à un remboursement.

L’instauration d’un fonds de travaux ainsi que le versement de sa cotisation ne seront applicables qu’à compter du 1er  janvier 2017.

Ce dispositif pourrait être amené à participer au financement des travaux de rénovation énergétique qui selon les cas seront longs et couteux.

 

A la lecture des points précités, pensez vous que la rénovation énergétique des copropriétés sera effective et permettra d’atteindre les objectifs fixés par les pouvoirs publics de réduire de 38% les consommations des bâtiments existants entre 2007 et 2020?

Votre avis m’intéresse, merci de me le faire connaitre en laissant votre commentaire au bas de l’article sur le blog Syndic Pro.

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21 Comments on “Copropriété: Les bases d’une rénovation énergétique réussie”

  1. Reply

    M. DESIR

    «  »Les travaux à réaliser peuvent porter sur les parties communes mais aussi privatives. » »
    Quels pourraient être ces travaux, parties communes et parties privées ?

    D’autre part, personnellement je suis tout à fait pour la création du « fonds Travaux ». Je peux vous assurer que cela va être dur de faire adopter en AG cette cotisation annuelle, à cause de l’attachement au lot.
    Il aurait fallu que cette cotisation soit obligatoire, avec rapport d’intérêt,(je pense que c’est prévu d’après l’ARC) avec la possibilité de pouvoir récupérer un % minime à condition d’être à jour de ces charges à la date du jour de la mise en vente de son appartement. Dans la mesure où cette cotisation serait obligatoire, le copropriétaire qui vend, retrouve un capital Fonds travaux dans la
    copropriété où il rachète. Mais je voudrais vous rappeler que la FNAIM ne défend absolument pas la mise en place de ce Fonds Travaux. La FNAIM préfère faire travailler le Crédit foncier, les banques. Sa position a été très nette lors du dernier salon de la copropriété 2014.
    Qu’en pensez-vous ? Le livret « Fonds Travaux » de l’ARC est très intéressant à lire, et peut aider a trouver, mettre en place la meilleure solution pour chaque copropriété.

    1. Reply

      Le fonds travaux est belle théorie, mais dans les faits les copropriétaires (en tout cas ceux que j’ai géré jusqu’à présent) ont quasi systématiquement refusé de voter ces fonds travaux.
      En effet beaucoup préfèrent pouvoir placer librement sur leur propres comptes bancaires les fonds qu’ils sont en mesure de réserver aux travaux d’économie d’énergie. Et le jour où les travaux sont votés ils financent. Il ne faut pas oublier que les fonds versés pour le syndicat des copropriétaires produira des intérêts (aussi maigres puissent ils être) au profit du syndicat des copropriétaires indépendamment du respect des dates de paiement des avances. Difficile à accepter, quand bien même le syndic fasse son travail de recouvrement avec le peu de moyens en sa possession (mais ça c’est un autre débat !).
      A mon avis ce n’est pas en cherchant à forcer les copropriétaires à constituer des avances que la rénovation énergétique des immeubles décollera. Il n’y a pas de plus grand handicap que la mauvaise volonté.
      Il est cependant intéressant d’avoir un audit complet établi par un professionnel pour permettre aux copropriétaires d’estimer les travaux à réaliser, leur coût, et la durée d’amortissement. Ensuite il sera bien plus facile et moins flou pour les copropriétaires de faire ou simplement planifier les travaux nécessaires.

    2. Reply

      bonsoir,
      Oui en effet il me semble indispensable de prévoir un programme travaux .
      Il est pas facile de convaincre des propriétaires à créer un compte de fonds travaux, du fait de l’absence de transparence de certains syndics, qui ne montrent même pas la comptabilité aux propriétaires avant les AG et qui n’ont pas ouvert les comptes séparés, pourtant obligatoires. J’e connais pas mal de cas. Je peux vous donner un exemple à Nancy, ou le syndic ne montre pas la comptabilité aux copropriétaires, même pas aux membres du conseil syndical. certains n’ont même pas ouvert de comptes séparés pour des copropriétés de plus de 70 lots avec plus de 16 lots principaux, au prétexte qu’ils ont obtenu en 2014 un contrat de 3 ans sans compte séparé…
      Certains syndics professionnels se sont battus bec et ongles pour obtenir des contrats de 3 ans , qui ne sont absolument pas en accord avec la loi, (notamment les adhérents FNAIM).

      Les plaintes des copropriétaires pour obtenir plus de transparence ne sont toujours pas entendues. Je connais une copropriété ou les promoteurs avait gardé dans le milieu familial les appartements des étages du haut qu’il n’avait pas vendu, puis quelques années plus tard a vendu « son portefeuille syndic » à un ami. Dernièrement il a été découvert que le règlement de copropriété n’était pas respecté et que la plus part des charges reposaient sur les autres appartements, ceux du bas étant les plus lésés. Par exemple au lieu de facturer l’eau au tantième en conformité avec le reglèment de copro, ils ont mis en place un système de calcul au nombre de personnes, comme ils étaient propriétaires de appartements les plus grands et que curieusement ils les déclaraient souvent « vides », c’est à eux que cela a profité le plus …. Par contre il a été constaté dernièrement qu’il manque 5 compteurs d’eau chaude et que l’eau et l’énergie pour la chauffer est donc payée par tous les autres dans les charges générales (dans les appartements des promoteurs dont certains ont changé de main dernièrement), situation qui perdure …lorsqu’ils ont mis des compteurs d’eau froide en 2011 ils n’ont même pas mis les compteurs d’eau chaude qui manquaient … Et bien le syndic qui est toujours le même, interpellé sur des avances pour travaux payés et à réaliser en 2008, qui n’ont pas été réalisés, sur des montants payés par l’assureur suite à des sinistres dont les réparations n’ont pas été éxecutés alors que les montants ont disparu des écritures, les montants importants des consommations et sur des comptes d’attente qui ont disparu des écritures d’un exercice à l’autre … Et bien le syndic, ne répond même pas , mais vient de « créditer sur le compte travaux, répartis aux tantièmes généraux, près de 7000 « correspondant à un trop perçu d’eau depuis plus de 5 ans », idem 1700 euros pour « restitution engament GDF  » sans donner ni relevé ni information sur la période, aucun justificatif , ne fait pas les rectifications qui s’imposent et ne rembourse pas les consommations payées en trop à ceux qui ont effectivement payé …
      indument suite à des calculs contestables .
      Voilà le genre de situation à la qu’elle doivent faire face au quotidien bon nombre de propriétaires et ceux qui remarquent l’existence de ce genre d’abus, se font même insulter … Il faut bien le dire, ils sont bien moins nombreux que ceux qui subissent les abus sans s’en apercevoir, car ces abus sont difficiles à repérer lorsqu’il n’y a aucune transparence …
      Si les reglements de copro étaient vraiment respectés, si tous les fonds versés par les propriétaires (et locataires) servaient vraiment ce à quoi ils étaient destinés, si tous les syndics respectaient les règles de transparence, de mise en concurrence, ce serait plus facile de faire adhérer les copropriétaires à toutes ces nouvelles dispositions , car s’ils sont frileux, c’est qu’ils ont peut être eu de mauvaises expériences et peut être eu à faire aux genre de manoeuvres citées plus haut. (Et si vous pensez qu’il faut leur conseiller d’adhérer à l’ARC, sachez que si à Paris, l’ARC peut apporter une aide, ce n’est pas le cas partout en France …)
      Pour diminuer les copropriétés en difficulté et le mal logement, Il faudrait que les copropriétés soient mieux gérées et les deniers du syndicat correctement employés, en toute transparence, avec toujours une incitation forte à améliorer l’habitat continuellement, au lieu d’agir dans l’urgence…

      Il faut dire que l’argent est le nerf de la guerre, et dès qu’il y a de l’argent en jeu, la tentation est grande et que les manoeuvres sont facilitées par l’absence de contrôle …
      Alors si vous avez des idées pour faire en sorte que tous travaillent dans la joie, la bonne humeur et surtout la légalité …
      Pour cela Il suffirait, il me semble, de se poser 3 questions : » est-ce légal, est-ce juste et équitable  » …
      mais qui se pose la question ?

      Pensez-vous que l’ARC peut activement agir dans une ville ou elle n’a aucun représentant ?

      cordialement

        1. Reply

          Erreur.
          A Elisabeth.

          Ne jamais renouveler un mandat pour 3 ans, mais une année. Il es bien évident que si un fonds travaux se met en place, il faut absolument être sure d’avoir un VRAI cpte séparé, et avoir l’œil sur les fds travaux, comment ils seront gérés.
          Il sera difficile dans certaines copropriétés de faire voter cette résolution, ils auront comme excuse qu’ils préfèrent placer leur argent là où ils le désirent, mais ne croyez pas qu’ils accepteront pour autant des devis travaux, ils utiliseront leur argent ailleurs ce qui est leur droit aussi. Mais alors qu’elle solution pour les TRVX en copropriété ?
          Apparemment il y a tout de même des copropriétés où ça fonctionne. Mais lorsqu’on s’est fait avoir par un ou plusieurs syndics, et même un CS, je comprends qu’il sera difficile de convaincre les copropriétaires, avec en plus la période que nous traversons.
          Quant à JEZE27,expliquez-vous sur les partenaires et associés de l’ARC. Pour la FNAIM les partenaires ce sont déjà les banques, Montepaschi, Palatine, Crédit foncier par exemple, très présents au salon de la copropriété ts les ans.

          1. @KINOU

            Le fait d’avoir un compte séparé ou commun ne change en rien la sécurité des fonds détenus, le syndic est tenu de souscrire une assurance qui garantie les fonds détenus. Un compte séparé n’a jamais empêché un syndic mal intentionné de détourner des fonds, mais si cela rassure les copropriétaires donc soit…
            Beaucoup se plaignent de manque de transparence mais il arrive souvent que ces mêmes personnes aient beaucoup de mal venir à contrôler les comptes avant les assemblées générales.
            Pour ce qui est des travaux, l’argent étant toujours le nerfs de la guerre (n’en déplaise aux écologistes) il est à mon avis important que les copropriétaires puissent avoir des simulations sérieuses de leur retour sur investissement pour leur donner envie de se lancer.
            Des travaux proposé sans audit, quand bien même puissent ils être mis sérieusement en concurrence ne sont pas toujours suffisamment concrets.

          2. @ WALTZ

             » le syndic est tenu de souscrire une assurance qui garantie les fonds détenus  »

            Çà c’est encore du « pipo » l’assurance nous a fait comprendre que notre réclamation ne rentrait pas dans le cadre de la couverture …etc…etc….

  4. Reply

    L’ARC n’est pas la panacée loin s’en faut ! Elle fait travailler ses partenaires ou associés qui y ont intérêts.
    Adressez-vous plutôt aux ADIL, ADEME, et autres. Ils sont sûrement plus enclins à vous diriger correctement et sans adhésion dans une opération de DPE et les travaux y afférents.

  5. Reply

    Quand je lis ce que je lis, je me dis que nous avons une chance incommensurable dans notre copropriété.

    – Le C.S. est particulièrement uni et l’information est plus que transparente envers les copropriétaires qui apprécient nos actions.

    – Après avoir été mis quasiment en faillite par URBANIA et ADB-CONSULTING IDF en 2012/2013 , nous avons eu la chance énorme d’avoir aujourd’hui un Syndic merveilleux, transparent, qui nous justifie toutes les opérations comptables, qui nous répond sur le champ et qui coopère sans la moindre difficulté.

    – Nous venons d’engager pour 164.686,00 € de travaux réfection à neuf de la toiture, étanchéité des balcons, et façade et les comptes sont exacts au centime près. Tous les copropriétaires ont fait un effort considérable mais tout rentre dans l’ordre et notre immeuble redevient un immeuble entretenu après plus de 10 ans de laxisme URBANIA et d’errements ADB-CONSULTING.

    @ JEZE27, il vous suffit de prendre le bon de l’Arc et de négocier durement vos devis, croyez-moi en négociant nous avons fait de substantielles économies….mais faut pas laisser le syndic seul…le Conseil Syndical doit s’investir à fond et coopérer avec le Syndic.

    Je vous souhaite bonne chance

  6. Reply

    Je continue si vous le voulez bien :

    Les travaux cités plus hauts seront terminés vers la fin juin 2015.

    Les travaux cités dans mon autre message étaient devenus impératifs et plus qu’urgent, Les avances de fonds en 8 appels ont demandé à tous un effort énorme dès lors que jamais des fonds gros travaux n’avaient été provisionnés avant mon arrivée en 2013. Les fonds ont été placés sur un livret A et ont rapporté une misère d’intérêt mais c’est toujours çà.

    Pour l’anecdote des fonds travaux env. 3500 € affectés à des travaux des tuyaux fonte égouts ont été utilisés à l’époque à d’autres fins par URBANIA.

    Nous allons maintenant nous attaquer aux colonnes montantes EDF, PEINTURE des cages d’escaliers etc etc…..mais nous allons prendre un peu de répit et allons appeler des fonds travaux raisonnables pour ne pas étrangler les copropriétaires.

    Nous avons encore beaucoup de travail mais tout se passe dans la bonne humeur et pour cause notre dernière AG du 02 avril où il y avait 38 résolutions importantes à été  » torchée  » en moins de 3h00 car le travail en amont avait été bien fait par le Syndic et le Conseil Syndical.

    Encore une fois bonne chance à vous tous.

  7. Reply

    @ Jean

    « Çà c’est encore du « pipo » l’assurance nous a fait comprendre que notre réclamation ne rentrait pas dans le cadre de la couverture …etc…etc…. »

    Tout dépend de la réclamation faite.
    La garantie financière ne peut en effet être actionnée que sur justification d’une créance certaine, liquide et exigible. Il appartient au syndicat de copropriété d’établir que la créance alléguée remplit ces conditions.

    1. Reply

      @ WALTZ,

      Exact mais la tentative amiable ayant échouée tant avec URBANIA qu’avec ADB-consulting et les créances en réclamations étant plus que fondées et légitime , c’est donc pour cela que nous engageons maintenant une action en justice contre ces deux Syndics.
      Notre grande change est que nous n’aurons pas de frais d’honoraires d’avocat car c’est un ami et également un copropriétaire qui s’est offert.

      On a de la chance hein ?

      1. Reply

        @Jean

        Oui effectivement vous avez eu le malheur de tomber sur urbania mais de la chance d’avoir un avocat parmis les copropriétaires. Les provisions d’honoraires d’avocats sont souvent plus élevés que le préjudice ! L’article 700 que peut donner le juge en cas d’issue favorable pour la copropriété est trop souvent bien loin de la réalité.
        Si c’est un bon avocat je suppose qu’il a bien pris soin de joindre à la procédure les caisses de garanties.

    1. Reply

      Vous y croyez vraiment ?

      38% c’est pas Noël tous les jours……encore de la poudre aux yeux….

      10 à 15% serait bien plus raisonnable.

  9. Reply

    Ce qui est avantageux dans le cadre de rénovations energétiques, c’est l’abattement de 30% et le crédit d’impôt proposé pour les travaux durables concernant les bâtiments anciens! non négligeable même si cela ne concerne que le matériel et pas le coût de la main d’oeuvre

  10. Reply

    Nous allons être prochainement confrontés au Projet de loi de transition énergétique.
    Pour ne pas avoir d’œillères ( dixit FBO )et n’écouter que les recommandations de l’Arc est-ce-que en votre qualité de Syndics vous avez déjà abordé cette question ? Quels sont vos conseils ex-professo sur les répartiteurs ?

    Merci pour votre aide

  12. Reply

    Un très bon article sur les rénovations énergétiques qui va aider pas mal de particulier, mais je reste toujours étonné qu’on ne parle jamais de la biomasse.

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