Le nouveau contrat type de syndic: le décret enfin publié
Le décret tant attendu du nouveau contrat type de syndic de copropriétés est enfin paru le 28 mars 2015(Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 – JO du 28 mars 2015
http://legifrance.gouv.fr/eli/decret/2015/3/26/JUSC1502013D/jo/texte)
Toutefois celui ci, à peine sorti , fait déjà l’objet de fortes réserves tant par les organisations professionnelles que par les associations de consommateurs.
En effet la FNAIM lors de son communiqué de presse en date du 31.03.2015, intitulé “Le nouveau contrat de syndic est paru”, dénonce un contrat qui manque de lisibilité et dont l’équilibre contractuel est fragilisé:
“La FNAIM déplore le manque de lisibilité de ce contrat type.
Dans le cadre du Conseil national de la transaction et des gestions immobilières (CNTGI) la FNAIM avait émis un avis défavorable à la proposition de décret ministériel.
« Ce texte ne correspond ni aux attentes ni aux propositions faites par les syndicats professionnels et les associations de consommateurs représentés au sein du CNTGI » souligne Jean-François BUET, Président de la FNAIM.
Si ce contrat type devait permettre aux consommateurs de comparer plus aisément les propositions des syndics, sa complexité et son manque de lisibilité n’atteignent pas l’objectif de simplification que visait le groupe de travail technique du CNTGI.
Le groupe de travail avait obtenu un consensus sur un contrat type de syndic qui se voulait pédagogique, synthétique, et facile d’accès pour les consommateurs. Si le texte retenu par les ministères a repris l’essentiel des dispositions proposées par le CNTGI, le résultat est peu lisible et excessivement complexifié avec des annexes qui fixent la liste des prestations incluses dans le forfait ou pouvant donner lieu à rémunération complémentaire… Résultat, le contrat type représente une quinzaine de pages.
Un équilibre contractuel fragilisé
La FNAIM déplore aussi que ce contrat type ne soit pas l’occasion d’informer les copropriétaires, par une mention particulière, du montant des frais afférents au compte bancaire séparé devenu obligatoire et qu’ils devront supporter.
Enfin, la FNAIM s’indigne que l’équilibre contractuel puisse être rompu en cours de contrat dans l’hypothèse où l’assemblée générale déciderait d’externaliser les archives ou de se passer de l’extranet copropriété, car dans ce cas, la rémunération forfaitaire annuelle subira une imputation”
Pour sa part, Le CLCV, association des consommateurs, émet des réserves encore plus critiques concernant le décret relatif au nouveau contrat type de syndic.
En effet dans un article daté du 2 avril 2015, intitulé: “Syndics : le contrat type n’avantage pas les copropriétaires”, dont le titre est assez évocateur, l’association fait le constat que les copropriétaires vont tirer du décret moins de bénéfice qu’attendu.
Et celle ci d’aller encore plus loin dans ses critiques et d’appeler les professionnels à:
“- appliquer les dispositions du contrat de syndic issues des travaux du CNTGI dès lors que les clauses en question ne sont pas en violation avec le contrat type établi par décret ;
– que les frais de recouvrement soient clairement plafonnés ;
– que le législateur exclut
du champ d’application du contrat de syndic type les syndics bénévoles.”
Le CLCV regrette d’une part que les pouvoirs publics n’aient pas repris les propositions, du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière (CNTGI), constitué de professionnels et de représentants de consommateurs, sur la création d’un modèle fixant une liste limitative des prestations exceptionnelles des syndics, une telle mesure facilitant la comparabilité des contrats et améliorant la mise en concurrence des syndics et d’autre part que la proposition du CNTGI, pourtant fruit de longues négociations, consistant à permettre à ce que l’assemblée générale perdure jusqu’à 20h sans supplément de coût n’ait pas été reprise. De plus, il est absolument incompréhensible, précise le CLCV, qu’aucune réunion du conseil syndical préalable à l’assemblée générale ne soit prévue alors même que les textes imposent au syndic de se rapprocher de cette instance en vue de sa préparation.
De leur côté, par contre, “l’ARC” et “L’UFC Que Choisir” semblent être satisfaits d’avoir été entendus par les pouvoirs publics d’où le titre de leur communiqué de presse:”Décret syndics :L’UFC-Que Choisir et l’ARC entendues… “
En effet, dans le développement du communiqué, pour ‘’L’ARC” et “L’UFC Que Choisir”, ce décret, loin de reprendre le simulacre de projet de décret proposé par le Conseil National de la Transaction et de la Gestion immobilière, cousu mains pour les syndics, est ainsi à saluer même si son entrée en vigueur (1er juillet 2015), postérieure aux dates ordinaires des Assemblées Générales, risque de compromettre la prise d’effet immédiate des avancées obtenues.
De ce qui précède, on a l’impression de retomber dans les travers des pouvoirs publics à l’époque de la Ministre Cécile DUFLOT qui dans la forme semblait écouter ses interlocuteurs et qui dans le fond n’a en fait , pas pris en compte l’avis de ces derniers.
A se demander à quoi a servi, à quoi sert et à quoi servira le CNTGI, vu le peu de cas que font les pouvoirs publics de son avis?
A se demander par ailleurs si ne pas faire partie du CNTGI, ne rend pas les exclus de ce Conseil, plus efficaces dans leurs opérations de lobbying à l’endroit des pouvoirs publics?
Concernant le nouveau contrat type de syndic de copropriétés, il est à déplorer après la très, très longue attente de ce décret, la teneur des dispositions retenues par les pouvoirs publics qui sont loin de répondre aux espoirs mis dans ce texte.
Et vous, que pensez vous de ce nouveau contrat type de syndic?
Pensez vous qu’en l’état, que ce nouveau contrat type, permettra aux copropriétaires d’ avoir la transparence escomptée, sur les prestations facturées par les syndics, de pouvoir effectuer une analyse comparative simple des différents contrats soumis à leur approbation?
Votre avis m’intéresse, merci de me le faire connaitre en laissant votre commentaire au bas du présent article sur le blog Syndic Pro
26 Comments on “Le nouveau contrat type de syndic: le décret enfin publié”
Bonjour à tous,
Enfin sorti…
Le contrat au « forfait » a le mérite d’exister en attendant une prochaine mouture … en septembre peut être !
Mais en quoi ce contrat va améliorer la gestion des copropriétés …
Les obligations sont fixées dans les textes ….
Il n a pas d autre objet que de tenter de diminuer les rémunérations percues … ah oui et de redonner du pouvoir d’achat !
Bref on s’en remet au miracle …
Bonnes journées à tous
je prends le temps de le relire ainsi que les commentaires de la FNAIM , CNTGI, ARC, Que Choisir etc…. Déjà il ne contient pas 15 pages.
LES QUESTIONS A SE POSER SUR CE CONTRAT – PAR L’ARC ET QUE CHOISIR
Décret sur contrat de syndic de copropriété
10 Questions-réponses
Décret contrat de syndic
1) Le syndic dit qu’il est contraint d’augmenter d’ores et déjà le forfait annuel du fait que la loi ALUR a introduit de nouvelles obligations lui incombant.
FAUX. Aucune obligation nouvelle ne justifie une augmentation de forfait. Le contrat type imposé par la loi ALUR et publié le 26 mars dernier, ne sera obligatoire que pour les copropriétés ayant à se prononcer en AG sur le renouvellement du contrat de syndic ou sur un nouveau syndic, après le 1er juillet 2015. Pour ces AG, comme il s’agit d’un nouveau contrat, ce n’est donc pas une augmentation de forfait mais une modification totale des engagements du syndic. En ce qui concerne les autres obligations, aucune ne justifie une augmentation du forfait annuel car elles ne sont toujours pas entrées en vigueur (immatriculation de la copropriété, fiche synthétique) ou que l’augmentation du forfait est interdite.
2) Le contrat type prévu par la loi ALUR laisse subsister la possibilité pour le syndic de facturer, en plus du forfait annuel, des prestations particulières.
VRAI. Le contrat type permettra encore au syndic de facturer, en plus du forfait, certaines tâches à l’acte comme la gestion de contentieux hors impayés, la gestion de sinistres, ou l’immatriculation de la copropriété… Cependant une liste exhaustive (mais limitative) des tâches est imposée dans tous les contrats souscrits à compter du 1er juillet 2015 avec un syndic professionnel (voir annexe du décret de l’article 7.2.2 à l’article 7.2.7 et l’article 9). Il s’agira des tâches nécessitant des diligences exceptionnelles. Désormais le syndic ne pourra plus facturer au copropriétaire défaillant des frais de « suivi de dossier » ou de « constitution et transmission de dossier » qu’en cas de diligences exceptionnelles. Il faudra tout de même rester vigilant sur l’interprétation qu’aura le syndic du mot « exceptionnel ».
3) Notre copropriété a plus de 15 lots. Le syndic indique qu’il va devoir augmenter son forfait en raison de son obligation nouvelle issue de la loi ALUR d’ouvrir un compte séparé au nom de la copropriété.
FAUX. L’obligation de mise en place d’un compte bancaire séparé, qui concerne les copropriétés de plus de 15 lots, et entrée en vigueur depuis le 24 mars 2015 au fur et à mesure du renouvellement des contrats de syndic, ne peut en aucun cas donner lieu à une augmentation du forfait. Une telle facturation serait illicite et condamnée par la justice.
4) Le syndic propose à la copropriété un contrat de 3 ans. Le syndic indique que cela ne remet pas en cause les nouvelles dispositions de la loi ALUR.
FAUX. Les copropriétaires qui signeront un contrat de 3 ans lors d’une assemblée générale se tenant avant le 1er juillet 2015, ne pourront pas bénéficier avant 2018, du nouveau contrat fixé par le décret du 26 mars 2015 et plus protecteur que ceux usuellement proposés par les syndics. Il est donc recommandé aux syndicats de copropriétaires de demander d’ores et déjà au syndic d’adhérer au contrat fixé par le décret. Si le syndic refuse, c’est qu’il n’est pas prêt à assainir ces pratiques, et qu’il s’agira de voir ailleurs.
5) Le syndic peut imposer le choix de sa banque pour la gestion du compte séparé.
FAUX. L’assemblée générale peut décider de l’établissement bancaire du compte séparé. ATTENTION, pour que cette faculté soit mise en œuvre, il faut que la question soit inscrite à l’ordre du jour et qu’elle soit votée à la majorité absolue de l’article 25, soit plus de 50% des copropriétaires composant le syndicat des copropriétaires.
6) Il existerait des faux « comptes-séparés ».
VRAI. La jurisprudence a précisé que certaines conditions doivent être remplies pour que l’on puisse être en présence effective d’un compte séparé, plus particulièrement quant à l’identité du titulaire du compte. Afin de s’en assurer, il faut que le syndicat des copropriétaires, ou son représentant le conseil syndical, demande à la banque (2) ou au syndic la convention de compte, afin de vérifier si le titulaire du compte est bien le syndicat des copropriétaires et non le syndic de la copropriété (la seule mention SDC ne suffit pas car elle créé la confusion, le nom de ses deux entités s’épellent de la même manière) ; le mieux étant de choisir un compte bancaire différent de celui où le syndic centralise les autres comptes des copropriétés qu’ils gèrent.
7) Le contrat de syndic soumis prochainement à l’assemblée générale indique des honoraires pour la gestion des travaux exceptionnels. La copropriété est liée par ces montants.
FAUX. C’est une des rares dispositions de la loi ALUR qui est entrée en vigueur dès la promulgation de la loi. Désormais, les honoraires que le syndic est susceptible de percevoir au titre des diligences qu’il pourrait avoir à accomplir, ne peuvent plus figurer dans le contrat de syndic, même à titre indicatif. Ainsi, le montant qui y figure n’est en aucun cas opposable à la copropriété qui reste libre de décider ou non, lors du vote sur ces travaux hors budget prévisionnel, d’une rémunération spécifique au syndic, aux vus des éventuelles tâches qu’il aura à accomplir dans le cadre de ces travaux. Cela l’obligera à justifier les honoraires réclamés, et permettra à l’assemblée générale de retrouver tout son pouvoir de négociation sur leur montant. D’ailleurs le décret fixant le contrat type exige que cette règle s’applique également pour les audits énergétiques ou les audits globaux de la copropriété.
8) La loi ALUR a introduit l’obligation pour les syndics professionnels de mettre à disposition du syndicat des copropriétaires un espace sécurisé, permettant la consultation à distance des documents de gestion de la copropriété. Cela fait l’objet d’un supplément de prix.
FAUX. Si en effet depuis le 1er janvier 2015, tous les syndics professionnels doivent mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés – sauf si une décision contraire de l’assemblée générale le refuse – aucune augmentation du forfait n’est possible. En effet, seule la diminution du montant du forfait annuel – à hauteur du montant impérativement indiqué dans le contrat – n’est possible, si le syndicat de copropriétaires décidait d’y renoncer. Attention, la liste précise des documents consultables n’est pas définie et les modalités de consultation non plus. L’UFC-Que Choisir et l’ARC militent pour obtenir un arrêté afin de définir précisément la liste obligatoire de documents (incluant notamment les factures de la copropriété) à retrouver dans cet espace afin d’éviter la mise en place d’extranets vides de contenu, et donc inutiles pour les copropriétés.
9) Le montant de l’état daté a augmenté et le syndic indique que c’est dû aux nouvelles obligations de la loi ALUR du syndic à l’égard du copropriétaire vendeur.
FAUX. Si la loi ALUR a prévu que les informations relatives à l’état daté soient désormais fournies dès le compromis et non plus au moment de l’acte authentique, elle ne rajoute pas de « nouvelles » obligations au syndic. La liste des documents à fournir par le vendeur à l’acquéreur concerne soit des documents déjà en la possession du copropriétaire vendeur, soit des documents qui étaient déjà obligatoires avant la loi ALUR. En tout état de cause, un décret attendu prochainement viendra limiter le montant facturable au copropriétaire vendeur afin d‘éviter que les syndics pratiquent des prix prohibitifs comme c’est le cas actuellement.
10) Le contrat de syndic arrive à échéance, une mise en concurrence de ce dernier s’impose avec la loi ALUR.
VRAI. Si votre copropriété a un conseil syndical. En effet, le nouveau texte impose au conseil syndical ou aux copropriétaires que « plusieurs contrats » – au minimum un en sus de l’ancien et deux en cas de nouvelles copropriétés – soient présentés à l’assemblée générale amenée à se prononcer sur un nouveau syndic, en cas de nouvelle copropriété, ou le renouvellement de l’ancien pour les autres. A défaut le syndic ne peut être maintenu, et l’absence de syndic peut coûter cher à la copropriété. Cependant, la loi « croissance activité – aujourd’hui en cours de discussion – revient sur cette obligation de mise en concurrence. Affaire à suivre.
merci pour ce billet monsieur desir.
Une petite réponse à kinou… Car on ne peut laisser écrire n’importe quoi aux membres de l’arc qui déguisent leurs « ABUS » en « FAUX »…
je suis syndic pour info.
Donc kekinoudit ?
Que le contrat ne fait pas 15 pages ? en effet, il en fait 13. Mon ancien contrat 6… Qui va payer les 7 pages supplémentaires ? Allez, disons 15 cts la page * 1500 lots (ce que gere en moyenne un assistant) ca fait 1575 €. (dont la moitié en prix de revient) A votre avis, j’enleve 800 € de salaire à mon assistant ou je les répercute au coût normal ?
1)n’importe quoi.
ne jouons pas sur les mots. Actuellement je suis au réel et je facture, en photocopies, enveloppes etc, en moyenne 10€ par lot par an.
Dans certains cas (AG avec beaucoup de devis, appels de fonds travaux tous les deux mois…), il m’arrive de monter à 15 €.
Et dans certains cas, comme je limite les photocopies en faisant le plus souvent du 2 en 1 mais que certains veulent du grand format pour faciliter la lecture, je vais prendre quoi comme forfait ? 10 ou 15 €/lot par an ? (et je ne parle pas de l’extranet).. attendez, je vais y réfléchir cette nuit.
2)pas de souci.
3) EVIDEMMENT !!! je suis en compte séparé et donc pas concerné mais réfléchissons ensemble 2 secondes. Un confrère (cabinet moyen, autour de 3000 lots) gagne autour de 15000 € grace à son compte unique ce qui lui paie sa garantie bancaire et même un peu plus. S’il ne les a plus, il a le choix :
a) virer un employé à mi-temps
b) baisser son salaire de 500 € (je fais grace du calcul des impots et taxe, on arrive à peu pres à ça)
c) l’impacter sur son forfait.
hum… le choix est difficile, non ?
4)pas tout à fait. Certaines dispositions de la loi alur sont applicables immédiatement, indépendamment du contrat de syndic.
D’autres pas.
5)personne n’a ecrit le contraire ! mais si je prends mon cas, la banque ou sont tous mes comptes est à 20m du bureau.
Si une copropriété m’en impose une à 10km soit je les vire, soit j’augmente mon forfait pour tenir compte du temps perdu pour rien à me déplacer pour déposer 3 chèques.
6)rien à redire. Mais ces comptes sont aujourd’hui interdits.
7) force est d’etre d’accord avec vous, mais personne n’a prétendu le contraire ! faut pas s’enerver comme ça c’est mauvais pour le coeur.
8) Evidemment, l’extranet engendre une augmentation de prix.
Prenons mon exemple. Mon fournisseur de logiciel (apres négociation, c’était plus haut avant) me propose 1€HT/lot principal/mois) soit environ 15 € par an.
Reprenons le calcul avec 1500 lots, ca fait (si tout le monde le prend et avec une réduction certaine de 15 %) un peu moins de 20 000 €.
Je me vois tres bien aller dire à mon assistant « mon gros poulet, tous tes copropriétaires ont pris l’extranet, je suis obligé de réduire ton salaire de 20 000 € par an. Quoi c’est plus que ton salaire ? Ben le gouvernement (et l’arc) s’en tapent ! donc moi aussi ^^ ».
Soyons sérieux. Non, l’extranet ne va pas faire augmenter le forfait, il va le faire exploser.
9) on touche au délicieux avec votre réponse. Aujourd’hui, les notaires nous demandent les documents 2 fois et en demandent 2 fois plus. Et à 1 mois et demi d’intervalle. Ben je sais pas vous mais moi, quand je fais 2 fois le travail, je facture 2 fois. D’autant que la plupart des papiers sont déjà en possession des copropriétaires et qu’il préfèrent les demander au syndic que de fouiller leurs archives. je préfèrerai etre sur le terrain que dans les papiers… Donc pour faire face à ces nouvelles demandes, la plupart d’entre nous font signer un ordre de mission concernant la fourniture du pré-état daté… Et de fait les frais de mutation (disons les frais de pré-mutation + les frais de mutation) ont presque doublé.
10) encore une fois, personne n’a dit le contraire. L’avantage (on en voit déjà les effets) c’est qu’on s’appelle beaucoup plus souvent qu’avant entre confrères…
Juste pour donner mon point de vue (jusqu’ici ce n’était que des faits), il faudrait peut etre un jour arreter de prendre les gens pour des imbéciles. Si un syndic prend ses ouailles pour des moutons de panurge qui le reconduiraient d’année en année sans réfléchir, il se fera virer rapidement. Et un syndic plus compétent prendra la suite. Donc ce nouveau contrat ne fait qu’augmenter les honoraires et ne sert strictement à rien.
Désolé Fabrice, vous payez aujourd’hui pour les grands abus des grands syndics institutionnels.
10, 13, 15 ou 6 pages là n’est pas vraiment le problème et cette question avec le point n°1 ne pose pas vraiment soucis si le syndic joue la transparence et parle avec le Conseil Syndical et explique aux copropriétaires. Faites donc comme nous venons de le faire pour notre AG du 2 avril prenez les frais des photocopies facturées des 3 dernières années et une simple règle de 3 et déterminez un forfait honnête qui ne lèse ni le syndic ni les copropriétaires.
N’oubliez aussi pas qu’aujourd’hui vous avez internet qui aide à réduire considérablement les frais de photocopies, enveloppes et timbres. Nous nous travaillons beaucoup avec internet et tout se passe merveilleusement bien.
N°3 COMPTE SÉPARÉ
Bravo si vraiment vous travaillez avec un véritable compte séparé car encore nombreux sont les syndics qui « enfument » les copropriétaires avec un sous compte bancaire individualisé donc un pseudo compte séparé contrairement à la loi.
C’est un peu normal non ? que le pognon du Syndicat rapporte des intérêts au Syndicat surtout pour les appels gros travaux.
N°5 Faux problème Fabrice, Moi j’avais quand j’étais en activité Une banque pour 5 sociétés, elle se trouvait à 8km de mes bureaux. je faisais tout par FAX à l’époque ensuite par internet et les dépôts de chèques je les regroupais pour faire un seul ou deux envois par semaines.
Pas besoin de se déplacer pour chaque chèque. Vous n’allez cher Fabrice pas nous décompter ou nous compter les minutes de perdues par vous et vos employés pour chaque déplacement pour besoins physiologiques , Je plaisante bien sûr.
Point N°9
Les Notaires parlons en , questions conneries et erreurs ils en connaissent un rayon, même avec tous les états, ils font des erreurs impardonnables.
Certains documents comme vous le dîtes et comme l’affirme également l’ARC peuvent être fournis par les copropriétaires sans venir encombrer le Syndic. Donc je suis d’accord avec vous que le copropriétaires se prennent en charge et si non que le syndic leur facture son travail au temps passé.
Bon tout est dans la négociation, le respect entre le syndic et les copropriétaires, c’est que que nous faisons avec notre syndic et croyez-moi tout se passe à merveille, nous arrivons toujours à un » gentleman agreement » nous revivons paisiblement et oublions nos tristes expérience avec URBANIA et ADB-CONSULTING , voilà j’ai lâché leur noms pour mon ami FBO qui croyais que je caricaturais la profession.
@jean
on paye les institutionnels en effet, qui durent, et certains petits qui ne font que passer…
Pour les syndics institutionnels, il faut quand même voir que justement ils sont déjà hors la loi sur un tas de points (le jurisprudence en regorge) et qu’ajouter des lois ne changera pas grand chose puisqu’ils continueront de s’en foutre et de passer outre. Cette loi ne fait qu’ennuyer les petits.
Pour les gros, les class actions possibles depuis peu leur feront à mon avis bien plus de mal que cette loi ridicule.
juste pour vous répondre, pour le point 3, je suis d’accord avec vous, l’argent doit rapporter à ceux qui le possèdent donc aux copropriétaires. Mais regardez le problème de l’autre coté. Qui va payer le manque à gagner pour ceux qui jusqu’à présent font différemment ? C’est un fait, ceux qui sont en compte unique vont perdre beaucoup pour certains et vont inévitablement le répercuter. Et c’est normal. Ils étaient moins cher que moi et vont passer au même prix. J’avais mes comptes séparés en argument de vente, je ne l’aurai plus…
En plus aujourd’hui avec les 5% travaux mis en place, les sommes en banque vont augmenter fortement, et le montant des cautionnement également. Encore une fois, il faut bien se rendre compte que si ça sort de notre poche, il faudra le compenser ! Si ma facture de garantie passe de 10 à 20 000 € (somme à payer juste pour avoir le droit de travailler !), je ne vais pas réduire mon salaire d’autant !
Quand à la banque, promis ce n’est pas un faux problème. Aujourd’hui c’est simple. Tous les jours je vais sur la mienne et je jette un oeil au moins global sur mes comptes (38 immeubles donc 38 comptes + autant de placement).
Imaginez si je devais avoir 4 ou 5 banques différentes, le temps perdu sur internet ? Je ne considère pas que mon job soit de passer ma vie derrière un écran et je le fais de plus en plus, au détriment de mes visites. C’est dommage, mais la loi m’y oblige.
Très belle démonstration !
Aléa jacta est
Mais la pièce n est pas finie…
La suite au prochain numéro
Il y a un gros flop et une illégalité dans le 9 » Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires » (il s’agit de l’article 10-1) qui énonce : » Le coût des prestations suivantes est imputable au seule copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre »
La vérité est que dans tous les cas la prestation effectuée par le syndic doit être facturée par celui-ci au syndicat. Ce dernier doit payer cette facture au syndic. Ensuite le coût de la prestation peut être passé en charge individuelle en vertu de l’article 10-1. Il n’existe aucune autre procédure comptable légale.
Le contrat comporte en tête les termes de l’article 66 du décret du 20 juillet 1972 « Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers.
Cette citation est infidèle.Le texte exact est le suivant : « Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées. »
Or les copropriétaires ne sont pas parties au contrat de syndic. Le mandant est le syndicat. Le syndic ne peut donc recevoir d’honoraires que du seul syndicat.
Il est donc mal venu de mentionner dans le contrat de syndic que le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. Il doit payer au syndic les prestations effectuées pour son compte et à son profit.
Mal venue à raison de sa contradiction avec les dispositions du décret Hoguet, la disposition est de plus illégale. C’est en effet le loi du 10 juillet 1965 qui établit que le syndic est mandataire du syndicat et non des copropriétaires. Le contrat de syndic demeure inopposable aux copropriétaires, ce qui ne permet pas au syndic de leur réclamer une rémunération. Les arrêts de la Cour de cassation sont constants à cet égard.
Pardon, j’ai omis de cocher la notification des réponses. C’est fait
On parle 2 fois dans le décret des « prestations particulières limitativement énumérées à l’annexe 2 du décret du 17 mars 1967 » (article 4).
A l’article 1 on parle de « « La liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu à versement au profit du syndic d’une rémunération spécifique complémentaire conformément à l’alinéa 1 de l’article 18-1 A de la même loi figure en annexe 2 du présent décret. » »
On a à priori voulu parler de l’annexe 2 du « présent » décret, et non celui du 17 mars 1967 ? A-t-il été relu avant publication ?
Il ne me semble pas y avoir d’erreur de relecture.
Le décret critiqué du 26 mars 2015 modifie le décret du 17 mars 1967 en créant deux annexes : la liste et le contrat. Il est donc normal que le texte considère comme déjà réalisée la modification.
Un mot sur les commentaires de l’ARC inutilement reproduits puisque nous les connaissons bien depuis des années. On lit :
1) Le syndic dit qu’il est contraint d’augmenter d’ores et déjà le forfait annuel du fait que la loi ALUR a introduit de nouvelles obligations lui incombant.
Et ensuite :
FAUX. Aucune obligation nouvelle ne justifie une augmentation de forfait.
Le contrat type imposé par la loi ALUR et publié le 26 mars dernier, ne sera obligatoire que pour les copropriétés ayant à se prononcer en AG sur le renouvellement du contrat de syndic ou sur un nouveau syndic, après le 1er juillet 2015.
Argumentation irrecevable ! J’ai évoqué le contrat » tout sauf » dès 2009, époque à laquelle il était déjà pratiqué par certains syndics. A cette époque l’ARC a rejeté la suggestion. Finalement l’ARC s’est ralliée.
La loi ALUR a proclamé le caractère forfaitaire de la rémunération du syndic, hormis le cas de certaines prestations. Des syndics se sont conformés d’emblée à la loi sans attendre le décret d’application. Qui pourrait leur reprocher ce comportement extraordinairement civique, moral et républicain ?
Ils n’auront pas grand chose à modifier ! Aucun des plafonnements annoncés. Les auteurs du décret ont sagement fait prévaloir la négociation de certains honoraires et, ce faisant, le libre jeu de la concurrence.
Ces valeureux syndics ont, en contrepartie, librement augmenté le forfait puisqu’ils ont effectivement forfaitisés les prestations de gestion courante et, le plus souvent dans une certaine mesure, les frais liés aux assemblées générales annuelles.
Librement augmenté ? prudemment aussi ! Il faut garder les mandats ! La vérité est que dans la majorité des cas les copropriétaires sont satisfaits de cette simplification hélas embrumée par certaines parties d’un décret qui globalement n’est pas si mauvais qu’on le dit abstraction faite du flop en 9.
Des syndics auront forfaitisé les honoraires sans forfaitiser les prestations ? Honte à eux, il faudra les punir. Cela n’est pas une raison pour jeter l’anathème sur les autres.
Pour le reste des observations reproduites ? Le forfait est libre. Donc il n’y a pas lieu de dire qu’on ne peut pas l’augmenter. C’est pour le syndic une question de bon sens plus que de moralité.
Le contrat » tout sauf » a vocation a ramener en deux ou trois ans une relative sérénité dans le monde de la copropriété. C’es ce que j’écrivais en 2009.
Oups exact ! J’avais été regarder le décret sans y trouver d’annexe mais avais omis de cliquer sur « version à venir au 1er juillet 2015 » ! Et effectivement il y aura des annexes. Voir : http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20150701
Bsoir FBO
Il doit y avoir un « bugg » quant au lien que vous avez communiqué :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do;?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20150701
bonne soirée
Sinon pour répondre à la question, je suis déçu. Car effectivement le contrat est trop long, et il n’est pas assez clair. Tout ça pour ça ! Attendre des mois pour sortir ça, c’est décevant. Surtout que cette sortie démontre que le CNTGI peut être totalement « zappé » au bon vouloir des personnes plus haut…
Vraiment dommage.
Décidément , personne n’est satisfait…. là le Gvrnmnt à fait l’unanimité .
Bon après le décret qui vient de sortir, et le CNTGI énervé de ne pas avoir été entendu comment il l’entend, nous voilà repartis pour une nouvelle bataille concernant lA COMMISSION DE CONTRÔLE :
Voici un extrait l’extrait du récent Article de l’ARC
L’ARC le sait bien, les professionnels de l’immobilier souhaitent accorder à la commission de contrôle un minimum de pouvoir.
Ils essayent ainsi d’inciter la ministre du Logement à affirmer que la commission de contrôle sera limitée uniquement à sanctionner les entraves au code de déontologie qui sera, rappelons-le, rédigé en partie par le CNTGI – composé en majorité par des professionnels de l’immobilier.
Nous avons donc alerté Madame Pinel sur cette tentative et rappelé que la loi ALUR prévoit, dans l’article 13-4, que la commission de contrôle aura une mission beaucoup plus large, puisqu’elle devra sanctionner « tout manquement aux lois, aux règlements, et aux obligations fixées par le code de déontologie ».
Et maintenant on fait quoi ?
Bonjour,
Il y aura toujours quelque chose…
L’Arc a dérivé depuis quelque temps dans une posture proche de celle adoptée par Yasser Arafat.
Il n’ y aura jamais d’accord de « Camp David » ni de pourparlers de Taba débouchant sur une paix.
Mais je n’ai qu’un voeux c’est que Monsieur Mantelet ait raison et qu’une relative sérénité intervienne dans les deux à trois ans.
Ça n’en prend pas le chemin.
Personnellement je pense que la scission des fonctions de syndic en trois professions distincte va devenir inéluctable (Comptable, représentation et multiservices immobiliers)
Bonne journée à tous.
C’est évident. L’ARC (et je le sais pour l’avoir vécu / vu de l’intérieur) n’attend pas de recevoir des alertes d’adhérents pour autres pour prétendre des choses à propos de syndics.
Ils créent et engendrent des craintes pour des choses qui n’existent pas. C’est vendeur, et ça permet de maintenir une crispation et des conflits tout le long de l’année entre copropriétaires / syndics.
La période est super propice pour alimenter les tensions et à bien enfoncer les syndics… donc ça marche du tonnerre.
Il faudrait que les syndics renvoient la balle un peu, et communiquent sur les « errements » de l’ARC, ça leur ferait du bien un peu…
Et çà continue, encore et encore ……C’est que le début d’accord, d’accord…
Merci Francis CABREL ,
Vous avez raison jean ! L’ARC continue toujours, encore et encore, dans la même voie, et c’est lassant. Merci de le souligner.
Bravo à FBO et à JOSSE pour leur deux réponses….et l’art de retourner la situation….
Comme deux chats vous retombez tjrs sur vos pattes …..
Et cherchez toujours à justifier les abus de certains de vos confrères …
Alors Oui je précise et je confirme Fabrice, vous FBO et JOSSE syndics réputés honnêtes êtes les victimes des abus (le mot est faible) des autres syndics qui par leur actions abusives voire parfois délictueuses ont jeté l’opprobre sur votre profession sans que vous ne manifestiez aucun désaveu pour qu’ils soient écartés et ne portent plus préjudice tant à vous qu’aux copropriétaires.
Si les milliers « d’ABUS » signalés par l’ARC étaient « FAUX » croyez-moi l’ARC croulerait sous les actions en justice et ce n’est pas les deux ou trois procès perdus sur la forme et non le fond qui ……
Bref il est grand temps que vous syndic sérieux fassiez un sérieux ménage de printemps et agissiez .
Arrêtez de ne penser , de ne voir , de ne parler, d’être aveuglés que par l’ARC, parlez donc des abus de vos confrères pour restaurer votre image et œuvrez et négociez en concertation avec les copropriétaires.
Ne perdez plus votre temps en de stériles luttes.
Bonne journée
quel aveu !
« Désolé Fabrice vous payez pour les grands abus des Syndics institutionnels »
en clair vous êtes le dommage collatéral de notre guerre
Respect !!!
j’aime me faire plaindre ^^
mais sans rire, quand on explique aux copropriétaires une vision des choses différentes du marronnier journalistique qui vient plusieurs fois par an nous faire tous passer pour des bandits (et ce contrat de syndic y contribue puisqu’il revient à dire qu’on a besoin d’etre tres encadrés et surveillés sinon on abuse), ils comprennent.
Et même ils nous plaignent. (je n’en ai jamais vu pleurer mais je ne perds pas espoir).
Un bon syndic gardera toujours ses copros. Un mauvais les perdra et fermera ou, comme les gros, compensera ses pertes par de la facturation indue qui lui permettra de racheter des agences, et donc de continuer à faire tourner sa machine.
La loi Alur et ce nouveau contrat ne changeront absolument rien à tout cela. La seule chose qui change, c’est les frais pour le syndic ce qui va engendrer une augmentation de nos honoraires pour compenser. Rien d’autre. Vive le pouvoir d’achat. Et les bénéficiaires de tout cela seront en grande partie les banques, peut-etre les fournisseurs de logiciels (si des copros acceptent l’extranet mais je n’y crois pas), et l’industrie papetière (dans mon cas 25% de papier en plus sur une convocation à cause du contrat).
Ah si, il y a donc un effet bénéfique. On va pouvoir rouvrir l’usine de Docelle…
Le présent sujet concerne les qualités et défauts du modèle de contrat qui vient d’être publié.
Il est malséant d’en profiter pour relancer la sempiternelle ritournelle des syndics pourris.
Je viens ce jour de publier l’arrêt de cassation qui sanctionne un syndic professionnel qui prétendait que le secret bancaire permettait d’interdire à un conseil syndical de vérifier la nature exacte du mode de gestion des fonds syndicaux. Ce n’est donc pas la peine de m’initier aux abus de certains syndics. Je sais aussi bien qu’un grand nombre d’abus de l’ARC étaient imaginaires. D’où la réduction sensible de cette chronique depuis 5 ans. Je sais aussi que les actions devant le TGI de Grenoble et sa Cour d’appel ont souvent tourné à la confusion des associations pour finalement être déclarées irrecevables par le Cour de cassation puisque le syndicat n’est pas un consommateur.
Alors, de grâce, laissons croupir les marigots et occupons de questions pratiques
Bonsoir Mantelet,
Pouvez-vous nous donner un lien où vous avez publié cet arrêt de la cours de cassation ?
Car question pseudo compte séparé je viens justement de coincer un Syndic sur la question
Voyez mon site http://www.jpm-copro.com en page d’accueil dans les actualités. Il faut recopier l’adresse car dans le présent blog il n’y a rien pour faire un vrai lien.
Cordialement
Bonjour
Oui
Il est question de bonnes pratiques
Mais il aussi question de l’équilibre économique d’un contrat
Et cet aspect là à tout autant de l’importance ….
Et il ne faut pas être grand druide pour comprendre qu »un organe de direction d une personne morale doit donner accès à tous les documents qui permettent à l organe de surveillance de réaliser son contrôle.
Cela n’a rien de nouveau ni d’exceptionnel.
C est du bon sens et la normalité
Bonne journée à tous