Le dispositif de la mise en concurrence des syndics

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 55 (V) prévoit que dans tout syndicat de copropriétaire, le conseil syndical assiste le syndic et qu’au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci doit être précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectuée par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.
Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence.

Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.

La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés.

Aussi la règle instituée par la Loi ALUR se doit d’être appliquée  à la fin de chaque mandat du syndic, qu’il s’agisse d’une révocation ou d’un défaut de renouvèlement.

Par ailleurs la loi ALUR prévoit que lors de la création d’une copropriété, le syndic provisoire mis en place par le promoteur devra lors de la première assemblée générale faire jouer la concurrence en vue de la désignation du syndic.

Les exceptions à l’obligation de mise en concurrence des contrats de syndics

Les textes prévoient:

– Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

– Lorsque le mandat du syndic est renouvelé, un nouveau contrat, mentionnant

obligatoirement ses dates de prise d’effet et d’échéance, doit être soumis à

l’autorisation des copropriétaires. Dans ce cas, la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats n’est pas nécessaire

– Le conseil syndical peut proposer de ne pas effectuer cette mise en concurrence lorsque le marché local ne le permet pas. Le texte est avare en précisions et n’indique pas ce qu’il faut entendre par marché local. On peut toutefois penser qu’il s’agit de zones où il n’existe que peu de syndics et dans lesquelles il est difficile de trouver des concurrents pour effectuer une mise en concurrence digne de ce nom.

– Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

 

Problématiques du dispositif

Une liste malheureusement non exhaustive peut être faite des difficultés d’application du dispositif de mise en concurrence proposé par la loi ALUR:

– Compte tenu des délais d’acheminement du courrier et de la convocation de l’assemblée générale, il faudra que le conseil syndical fasse part au syndic de sa décision au moins deux mois avant la date de l’assemblée générale. Celui-ci devra ensuite, par LRAR, informer les copropriétaires de la situation afin qu’ils puissent lui communiquer d’éventuels contrats qui seront joints à la convocation…(il semble difficile de faire plus compliqué)

– La question  peut se poser de savoir si l’absence de mise en concurrence aura une incidence sur la validité de la résolution désignant le syndic car en effet le texte ne prévoit expressément aucune sanction

–  Certaines associations ont mis en exergue la rédaction imprécise de certains textes source potentielle de contentieux, tels d’une part l’ article 17 modifié de la loi du 10 juillet 1965, (2^ème paragraphe)  qui prévoit: « Dans les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale suivant la mise en copropriété, un syndic provisoire a été désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord des parties, ce syndic ne peut être maintenu que par décision de l’assemblée générale, après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndics effectuée par le conseil syndical, s’il en existe un, ou les copropriétaires.” et d’autre part l’article 21 modifié de la loi du 10 juillet 1965 (3^ème, 4^ème, 5^ème, 6^ème paragraphes) qui prévoit: « Au cas où l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic, celle-ci est précédée d’une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé, effectué par le conseil syndical, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet.”

« Le conseil syndical peut proposer de ne pas procéder à la mise en concurrence mentionnée au troisième alinéa lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence. Le syndic notifie cette proposition aux copropriétaires dans un délai leur permettant de demander l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen des projets de contrat de syndic qu’ils communiquent à cet effet. La proposition du conseil syndical ne fait pas l’objet d’une question inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale.”

« Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l’assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés. “

« Lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire ».

Aussi avaient elles notamment suggérées la suppression pure et simple des paragraphes précités  de l’article 21 susceptibles de créer des confusions et du contentieux portant atteinte à la gestion paisible du syndicat des copropriétaires.

La réponse de la Ministre  du logement S.PINEL sur la mise en concurrence des syndics

Dans son discours réponse du 9.10.2014 au Président de l’UNIS dans le cadre de leur VIème congrès, la ministre S.PINEL précisait aux professionnels en quête d’éclaircissements sur le nouveau dispositif prévu par la Loi  :

“Je souhaite également évoquer devant vous ce matin les difficultés de mise en œuvre de la mise en concurrence obligatoire des syndics, sur lesquelles vous m’avez alertée.

Je souhaite tout d’abord rappeler que la mise en concurrence résulte de la volonté de ne pas laisser perdurer une situation dans laquelle le syndicat provisoire, souvent imposé par le promoteur, se trouvait en situation d’être automatiquement nommé.

C’est donc la première Assemblée Générale, après la mise en copropriété, qui se prononce sur le maintien ou non du syndic sur le fondement d’une mise en concurrence.

Mais j’entends les difficultés, ainsi que vos demandes de clarification concernant les désignations des syndics pour les assemblées générales suivantes.

Des exemptions existent déjà mais une plus grande simplification est nécessaire. La loi ne prévoit pas de décret d’application, mais rien n’empêche a priori d’en élaborer un ou bien de concevoir un autre vecteur règlementaire.

Aussi je vous propose que nous puissions travailler ensemble sur ce sujet, au sein du CNTGI, sur un texte règlementaire précisant les situations que vous avez soulevées, dès lors que les modifications ne remettent pas en cause les dispositions introduites par la loi.”

 

Madame la Ministre indique qu’une grande simplification du dispositif de mise en concurrence des syndics est nécessaire, gardons espoir que les suggestions du CNTGI puissent permettre à la profession de sortir du grand marasme dans lequel, sous prétexte de transparence et de défiance des syndics, nous a conduit les rédacteurs de ce fameux article 21 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 55 (V)

 

Et vous, croyez vous au pacte de simplification de la mise en concurrence des syndics que nous propose la Ministre S.PINEL?

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