Le « pré-état daté » dénué de tout fondement
Quels sont les fondements du pré-état daté, nouveau document réclamé par les notaires lors de l’établissement d’une promesse de vente?
La question du parlementaire MOREAU
Un parlementaire, Monsieur Yannick MOREAU, attire l’attention du Ministre du logement et de l’égalité des territoires sur le vide juridique créé par l’absence de la date du document réclamé par les notaires lors de promesses de ventes,afin de respecter l’obligation d’annexer certaines informations financières relatives à la copropriété et au copropriétaire vendeur, tel l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis à vis des fournisseurs.
En effet l’imprécision de la situation précitée incitait les notaires à réclamer aux syndics un état à jour lors de leur demande.
Les syndics éprouvant de grandes difficultés à répondre à cette exigence, d’où le rallongement des délais des transactions, portant par la même atteinte à la fluidité du marché de la transaction.
La réponse ministérielle n° 57834 du 16.09.2014
Dans leur réponse, les services de la Ministre précisent que les dispositions de l’article 54, III de la loi ALUR du 24 mars 2014, n’avaient pas pour objet de créer un nouveau document comptable, mais de rendre obligatoire l’annexion à la promesse de vente, ou, à défaut, à l’acte authentique, d’un certain nombre d’informations de nature à éclairer l’acquéreur sur son choix.
Ces informations pourront être obtenues à partir de documents dont l’établissement est déjà rendu obligatoire par la règlementation en vigueur.
Il est précisé par ailleurs que: “Chacune de ces informations comportera la date d’établissement du document comptable de référence dont elle est issue. Ainsi, les informations figurant:
– à l’article L.721-2, 2°), a) et c) devront être à jour à la date de clôture du dernier exercice comptable précédant la vente étant précisé que:
a) le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente.
c) l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis à vis des fournisseurs.
– à l’article L.721-2,2°),b) et d) résulteront de l’état daté et seront donc à jour à la date d’établissement de l’état daté étant précisé que:
b) les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires et des sommes qui seront dues par l’acquéreur.
d) lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versé par le copropriétaire vendeur au titre de son lot(…)
La réponse ministérielle vient donc préciser que les sommes dues par le copropriétaire vendeur au syndicat et les sommes qui seront dues par l’acquéreur et les données relatives au fonds de travaux résulteront de l’état daté établi à l’occasion de la mutation d’un lot conformément à l’article 5 du décret du 17 mars 1967 et seront donc à jour de l’établissement du document qui est dû par le syndic ultérieurement à la promesse en vue de la préparation de la signature de l’acte authentique.
Aussi dans le cadre d’une promesse de vente, n’y a t’il pas lieu d’établir ce nouveau document comptable, le “pré-état daté” inventé par les notaires, seul l’état daté est exigé en vue de la signature d’un acte authentique.
Par ailleurs, le copropriétaire vendeur en raison des documents fournis par son syndic tout au long de l’année, ne devrait pas avoir de difficultés à communiquer à son éventuel acquéreur, son solde de charges dues au syndicat des copropriétaires, ni les provisions à acquitter lors des prochaines échéances.
Pensez vous que la clarification apportée par la réponse ministérielle permettra à l’activité immobilière de transaction de retrouver sa fluidité écornée en raison de la récente pratique du “Pré-état daté”?
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16 Comments on “Le "pré- état daté" dénué de tout fondement”
Pingback: Le « pré- état dat&eac...
Bonjour, la réponse envisage notamment le cas d’une promesse de vente et les informations visées par l’article L 721-2 en son 2° b et d. Elles seraient données à la date d’établissement de l’état daté.
Or, en l’état des textes, l’état daté n’est établi qu’en vue de la signature de l’acte authentique !!!!!
Il y a donc un couac.
Ceci étant : l’amélioration de l’information des acquéreurs est un souci fort respectable. Elle pose le problème de la tenue ponctuelle des écritures comptables et aussi celui du respect de la procédure d’engagement. Sur ce dernier point il y a eu récemment un premier arrêt significatif : responsabilité du syndic ayant omis l’engagement.
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Il n’empêche que la plupart des notaires devrait toujours demander le pré état daté, afin de se couvrir et être rassuré sur l’information délivrée à leur client.
Pourquoi un notaire a besoin d’être rassuré?
Les documents transmis par le vendeur ou le syndic sont identiques
Si il y a des impayés ( état daté ), il peut les régulariser à la signature de l’acte de vente
Vous trouvez normale que le vendeur paye pour rassurer le notaire
Le grand gagnant est le syndic ( 220 euros gagné en 10 minute )
Bonjour
Je persiste à dire que le pré état daté est une aberration ,
En effet je viens de payer 220 euros ( nous avons 2 syndics principal et secondaire )pour fournir à l’acquéreur des documents que je possédais déjà ( documents transmis au notaire par émail en 5 minutes )
Si le compromis n’aboutit pas? non seulement j’aurais payé pour rien , mais je vais devoir repayer au nouveau compromis
Quand aux notaires qui on besoin d’êtres rassurés, pourquoi?puisqu »ils peuvent verser directement les sommes duent aux syndics à la signature de l »acte de vente
Quand à notre ministre écologique , 80 photocopies supplémentaires n’est ce pas une aberration ?
Très cordialement
René MEILLAND
Bonjour,
Nombreux sont les vendeurs incapables de fournir les documents. Il faut y ajouter les cas volontaires ou non de recel d’information et enfin l’existence d’informations que le syndic seul peut détenir comme l’existence d’une injonction administrative récente par exemple.
Sous ces réserves il est bien entendu souhaitable de simplifier. Le texte a été maladroitement rédigé.
Enfin il faut lutter contre les excès tarifaires.
Bonjour,
En tant que copropriétaire, votre lecture et interprétation de la reponse ministérielle me plait bien. Mais après une lecture personnelle de ce document, j’ai des doutes et mon notaire ne m’a pas rassuré :
– lorsque dans le paragraphe « Ces dispositions n’ont pas pour objet de …, mais de rendre obligatoire l’annexion à la promesse de vente, ou, à défaut, à l’acte authentique de vente, … »
-et que dans le paragraphe suivante la liste des docs obligatoires intègre l’état daté –> on peut traduire que l’état daté est obligatoire à la signature de la promoesse
Le probleme de cette liste de documents est qu’il n’y a pas séparation explicite de la liste pour la promesse ou pour l’acte de vente
Et le notaire de l’acquéreur considère qu’il faut tout à la promesse …
et mon syndic qui facture 380euros le pré-état daté et 180 l’état daté … sachant il m’en faut un pour l’appart et un pour le parking (2 syndicats de copro) merci pour le holdup !!!
Franchement on est pas aidé !!!
Bonjour à tous,
Ce que je voudrais savoir, c’est comment sont encadrés les frais du syndics pour l’établissement du pré état dété, car pour ma part rien n’apparaît dans mon contrat de syndic et les frais me tombent dessus comme ça. Mon syndic me soutient que le décret d’application quand à l’encadrement de leur honaoraire n’étant pas paru ils font ce qu’ils veulent.
Il y a t-il un texte de loi qui me permettrait de lui dire que si ce n’est pas marqué dans mon contrat de syndic ce n’est pas légal.
Merci à vous
Bonjour à tous
je ne comprend pas ce pré-état daté, facturé 108.00 € par le syndic ( loi Allur ) alors que ce même syndic me facture déjà 480.00 € pour remettre au notaire l’état de mon compte ( Cet redevance de 480 € étant intitulé pudiquement par le syndic » honoraires de mutation » ). Comme je vends 2 garages + 1 appartement à chaque fois 480 € soit 3×480 € = 1440 € + si j’ai bien compris 108 € de prêt-état daté. Je vais donc voir ce que dit le notaire dans quelques jours
Merci à vous pour vos commentaires SVP
cordialement
ARTICLE DE L’ARC 12 JUIN 2014
PRÉ-ÉTAT DATÉ : vous n’êtes pas obligé de passer par le syndic ou :comment économiser de 100 à 300 euros
L’état daté est un document obligatoirement établi par le syndic pour information de l’acquéreur, ceci avant l’établissement de l’acte de vente. Cette obligation se base sur l’article 5 du décret du 17 mars 1967.
La loi ALUR a instauré une nouvelle information de l’acquéreur préalable non à l’acte de vente mais à la promesse de vente ce que l’on appelle le pré-état daté.
Le vendeur ou son mandataire doit indique en particulier :
• les sommes que le vendeur doit à la copropriété ;
• les sommes que l’acquéreur devra payer ;
• le niveau des dettes « fournisseurs » à la fin de l’exercice passé.
Il s’agit des informations dont dispose le vendeur.
Nul besoin du syndic pour réunir des informations comme nous le montrons dans un dossier adhérent intitulé : « État daté après la loi ALUR : pas de panique. Tous nos conseils pour le faire par soi-même ».
Nous Nous reviendrons la semaine prochaine sur ce problème du pré-état daté, nouvelle « pompe à finance » des syndics.
En attendant, soyez très vigilants.
Par ailleurs aucune disposition ne prévoit que c’est le syndic qui DOIT donner les informations, contrairement à l’état daté.
Donc, si vous voulez vendre votre logement, donnez les informations nécessaires à l’agence qui mette en vente, mais ne les laissez surtout pas s’adresser au syndic qui sera trop heureux de facturer 100 euros de plus…
Réponse à Pierre :
Quand cela les arrange la Loi Allur s’applique et quand cela ne les arrange pas ils invoquent que les décrets d’applications ne sont pas parus.
Cela démontre le sérieux de certains syndics (attention je n’ai pas dis tous les syndics)
Pierre, vous devriez regarder de plus près le contrat que votre Syndicat a signé avec ce syndic (ce contrat a été obligatoirement inclus dans l’A.G. lors de sa nomination ou renouvellement)
Ces frais « hors gestion courante » doivent impérativement être mentionnés et chiffrés et en aucun cas le syndic n’a le droit de les dépasser. S’ils correspondent exactement a ce qui a été accepté et voté par l’A.G. vous ne pourrez pas les discuter car le contrat est un contrat synallagmatique qui doit être respecté par les deux parties.
D’où l’intérêt que les copropriétaires assistent aux A.G. et ….ne se fassent « enfler » par des syndic qui abusent.
POUR INFO : CE MONSIEUR DAVY, PDG DE FONCIA QUI REPRESENTE L’UNIS AU CNTGI ! QUE VA-T-IL FAIRE FACE A CES COPROPRIETAIRES ? IL SERAIT INTERRESSANT DE CONNAITRE A SUITE.
ABUS 3956 SYNDIC+ (SYNDICPLUS) :
il faudrait que FONCIA organise des assemblées générales gratuites…
I. « SYNDIC+ » ou le syndic « différent », etc. etc.
C’est en faisant confiance à ce slogan qu’un certain nombre de copropriétés ont changé de syndic et sont parties chez « SYNDIC+ ».
Or ces copropriétés apprennent aujourd’hui qu’on va les réorienter vers FONCIA, qui après avoir été actionnaire occulte de « SYNDIC+ » à 30 % est désormais propriétaire à « 100 % ».
II. Paradoxe
Ainsi les copropriétés ont souvent quitté FONCIA (ou son équivalent) pour « SYNDIC+ » pensant passer de la nuit au jour… Or elles vont se retrouver de nouveau chez FONCIA !
III. Espoir…
Espérons que Monsieur François DAVY, PDG de FONCIA et qui représente l’UNIS au CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières) aura à cœur – au nom de la transparence et de la déontologie – de remettre à ses frais en jeu le mandat de ce faux-nez de « SYNDIC+ » pour permettre à des copropriétaires qui ont quitté FONCIA (ou son équivalent) pour un syndic « différent » de ne pas se retrouver… chez FONCIA malgré eux.
Espérons.
KINOU,
Si vous saviez…..il n’y a pas que SYNDIC+ beaucoup de grands groupes rachètent de petits syndics, gardent la raison sociale faisant croire que se sont de petits syndics indépendants …
Sur LevalloisPerret j’ai la preuve qu’un petit syndic appartient à FONCIA mais il persiste et jure qu’il est indépendant …..
Donc faudrait presque faire des enquêtes de police pour ne pas se faire « enfler »
Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat-type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR vient d’être publié au Journal Officiel du 28 mars 2015.
Pour ceux qui n’ont pas le JO , voyez le lien suivant :
http://arc-copro.fr/documentation/le-decret-sur-le-contrat-type-de-syndic-larc-et-lufc-que-choisir-entendues-80
Bonne lecture
Je suis d’accord avec le point de vue de Stef.lrx.. Il est vrai que la réponse de Mr Moreau précise certaines choses mais laisse, à mon sens, un flou sur le fait que l’état daté indiquant les informations b) et d) doive être produit avant ou après la promesse de vente.
Est-ce que votre interprétation (Syndic Pro) de cette réponse de Mr Moreau a été confronté à l’avis d’autres professionnels du secteur et y a-t-il un consensus ? Avez-vous déjà vu des notaires accepter des « pré-état datés » remplis par les vendeurs à partir des informations déjà en leur possession ?
Le sujet est important car cela peut représenter une source d’économie importante pour les vendeurs.