ALUR, les conséquences du pré état daté
Comme nous l’indiquions dans un précédent article intitulé:”ALUR, le rôle du syndic dans l’avant contrat de vente”, la loi ALUR du 24 mars 2014 oblige le copropriétaire vendeur à communiquer ou annexer à la promesse de vente ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, un certain nombre de documents qui à défaut d’être communiqués, ne fait pas courir le délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH), le dit délai ne courant qu’à compter du lendemain de leur communication à l’acquéreur.
QUELS SONT LES DOCUMENTS VISES PAR LA LOI ALUR
Le copropriétaire vendeur est tenu de communiquer à son éventuel acquéreur, le règlement de copropriété et ses modificatifs, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, s’il en dispose.
Par ailleurs, il doit renseigner son acquéreur sur le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel qu’il a payées au titre des deux exercices comptables précédant la vente, les sommes pouvant rester dues par lui au syndicat des copropriétaires et les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur, qu’il est censé connaitre parce qu’il sait ce qui a été voté par l’assemblée, le montant de la part du fonds de travaux rattachée à ses lots, le montant de sa dernière cotisation versée au fonds, et enfin l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
La théorie étant une chose, la pratique une autre, afin de faire face à la réalité du terrain mettant en exergue, l’incapacité des vendeurs dans la plupart du temps à fournir les documents précités, s’est instituée une situation de fait qui consiste à vouloir transférer sur les syndics la communications des fameux documents censés constituer le dossier de vente du copropriétaire vendeur, d’où la naissance du “pré état daté”
ALUR: Pratique du “pré état daté”
Les notaires et les agents immobiliers, par souci de simplification et pour faire face, là encore, à la réalité du terrain faisant ressortir les difficultés d’application de la loi ALUR, se sont donc mis à réclamer aux syndics un “pré état daté”, même certains notaires, adressant aux syndics un questionnaire quasi similaire à celui qu’ils envoient pour la préparation de l’acte authentique.
Tout en précisant que le pré état daté n’avait pas d’existence juridique, bien qu’issue de la pratique notariale, la plupart des syndics via leur fédération ont opté pour la mise en place d’un “pack vendeur” .
Par ailleurs dans certains cabinets, le « pré état daté » le plus souvent présente, là aussi, la même forme que celui de l’état daté.
Toutefois, cette situation du fait accompli crée un certain ”flou artistique” dans les cabinets, chacun ayant la possibilité de réagir comme bon lui semble, ce qui à priori, est à l’opposé d’une des motivations de la loi ALUR consistant à réguler l’activité des professionnels de l’immobilier en général et du syndic de copropriété en particulier.
Encore une fois, à quand la parution des décrets fixant la voie à suivre, si il en a une, bien sur?
En attendant la dite parution des décrets, quelles sont les conséquences de la pratique actuelle du “pré état daté”?
ALUR: CONSEQUENCES DU PRE ETAT DATE
Tout travail étant censé mériter salaire, sauf à voir ce qu’il en résultera de la liste des prestations facturables déterminée par les décrets d’applications de la loi ALUR, les cabinets de syndics, devant les demandes des copropriétaires vendeurs ou de leurs mandataires que sont les agents immobiliers ainsi que les notaires, se trouvent confrontés à la question de la facturation de la prestation relative à la délivrance des informations obligatoires contenues dans les documents exigés par la loi ALUR.
Cette prestation de fourniture de “pré état daté” doit elle être facturée au syndicat des copropriétaires ou au copropriétaire vendeur, voire cette prestation que les syndics semblent vouloir réaliser, est elle facturable?
Selon certains auteurs, resterait une solution pour les syndics qui consisterait: “à considérer qu’il s’agit d’un service rendu à titre personnel au copropriétaire vendeur et le lui facturer directement, sans passer par la comptabilité du syndicat des copropriétaires, comme beaucoup de syndics le font quand ils font une copie du règlement de copropriété. Il faut cependant pour cela définir clairement cette prestation dans un contrat et y faire souscrire le copropriétaire, s’assurer qu’elle est couverte par l’assurance de responsabilité civile professionnelle lorsqu’elle est délivrée en dehors du mandat de syndic, et la faire payer également directement au cabinet et non par prélèvement sur la trésorerie du syndicat… “
Et vous, qu’en pensez vous de cette solution de facturation directe au copropriétaire vendeur?
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28 Comments on “ALUR, les conséquences du pré état daté”
Bonjour, la question est dépourvue d’objet. L’art. 66 du décret Hoguet dispose que le syndic ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées [dans le mandat] ou la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.
Depuis 1972, la facturation de l’état daté par le syndic à des copropriétaires ou la réception d’un paiement par le notaire à ce titre sont des actions illicites ! Le traitement comptable courant de ces opérations est tout aussi illicite. Le syndic doit facturer l’état daté au syndicat qui doit payer le syndic et passer la charge au débit du compte du vendeur en vertu de l’article 10-1.
bonjour Il me semble que « J P M » a parfaitement raison , le décret cité est clair et net – Mais peu appliqué par les syndics
article du décret Hoguet -article 10-1.
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 90 JORF 16 juillet 2006
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné-
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement (de l’état daté )à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.
Dans le réalité l application de la loi ALLUR n a pas pris compte de
l’incapacité des vendeurs dans « la plupart du temps » à fournir les documents précités, s’est instituée une situation de fait qui consiste à vouloir transférer sur les syndics la communications des documents censés constituer le dossier de vente du copropriétaire vendeur,
– d’où la naissance du “pré état daté” –
Certains syndics ont pris soin d’instituer un site qui apporte une majorité des demandes de la loi ALLUR…… encore faut-il qu’il soit informaticien
A contrario , d’où demande d’un additif à la loi ALLUR
– à considérer qu’il s’agit d’une APPLICATION rendue à titre personnel au copropriétaire vendeur et le lui facturer directement, sans passer par la comptabilité du syndicat des copropriétaires,
Je ne vois pas (personnellement) d autres solutions, le SYNDICAT n étant en aucun cas impliqué dans l opération de vente d’un copropriétaire
A SUIVRE ….
Je désire avoir la confirmation de l’exactitude de la réponse de JPM.
Je désire connaître les modifications que la loi ALUR a apporté au fonctionnement du Conseil syndical?
Il me semble que que ces informations doivent être portées à la connaissance des copropriétaires lors de l’AG de copropriété qui suit l’application des nouvelles dispositions apportées par la loi ALUR? Or il n’en est rien.
Qui doit informer les copropriétaires?
– Le Syndic?
– Le conseil syndical?
Sur les honoraires je ne présente pas une solution. Je cite la loi. Voir pour des applications Cass. civ. 3e 11/10/2005 et 30-01-2008
Il ne faut négliger les conséquences sur le traitement comptable.
A signaler que les syndics vont avoir à publier les comptes des syndicats. on va pouvoir constater que certains syndics ne respectent pas le plan comptable. Quelle sanction alors ? Une amende pour les copropriétaires qui ont approuvé des comptes manifestement vicieux ???
la loi Carez avait laissé une marge d’erreur ce qui rendait la vente possible sans avoir à faire appel aux compétences du syndic.
Dans le cas ALUR, pour un montant qui ne concerne somme toute que des frais d’entretien et de gestion d’une copro, au lieu de demander simplement de présenter les compte rendu des deux dernières années (qui comporte budget appelés, travaux votés, qui montre l’état d’esprit de la copro, et qui se trouve entre les mains de chaque copro, le législateur invente une usine à gaz comme seule l’administration française sait en inventer.
Cela augmente le coût de la transaction (entre 100 et 300€ suivant les syndics) sans compter le fait que le règlement de copro n’est pas réimprimé et distribué après toutes modifications.
Délai augmenté, recours tordus, information à réinterpréter.
bref, gros progrès.
pourquoi faire simple puisque l’on peut faire compliqué.
La loi Carez avait laissé une marge d’erreur ce qui rendait la vente possible sans avoir à faire appel aux compétences du syndic. Maintenant, au lieu de demander simplement de présenter les compte rendu des deux dernières années on se retrouve avec ce qu’on peut caractériser d’une usine à gaz comme d’habitude, pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué … On marche sur la tête en France !!
Bonjour
Mais si le copropriétaire vendeur est en mesure de fournir tous ces documents , en plus à l’acheteur qui est déjà copropriétaire dans la même copropriété , pourquoi payer un pré état daté
Nous avons 1 syndicat principal et un syndicat secondaire , je vais donc payer 2 fois??????
C’est une aberration cette loi!!!!!!!!
Mon syndic me demande plus de 400 euros pour fournir le pack vendeur. En y regardant bien, les honoraires liés à la fourniture de ces documents sont bien inscrits au contrat mais ils ne sont jamais libellés loi ALLUR ni ne comportent de caractère obligatoire. On les regarde à peine au moment de valider le contrat, ils semblent représenter des honoraires pour des demandes spécifiques de documents… Lors de la dernière AG, la loi ALLUR nous a été présentée uniquement pour le compte séparé. Rien n’a été dit à propos de ce pack et des frais inhérents. Ai-je bien compris? ces documents sont constitués au fil de l’eau par le syndic, pour l’ensemble de la copro. et cela relève de la gestion elle-même déjà facturée.
A chaque vente, le syndic va-t-il pouvoir facturer ces honoraires comme s’il devait reconstruire totalement ces états? J’ai maintenu ma demande au syndic mais me suis opposée à ce montant, en demandant que ce point soit mis à la prochaine AG, mais que puis-je faire réellement?
Bonjour,
Quand un copropriétaire est capable de fournir tous les éléments demandés, et c’est tout à fait faisable, pourquoi ne le ferait-il pas ? le notaire ne peut pas refuser et le syndc n’a rien à demander. Je connais un syndic qui demande 400€ pour l’état prédaté et précise que ce n’est pas obligatoire .
C’est une faute manifeste imputable au législateur que de ne pas avoir prévu de régime transitoire pour les réformes de la loi ALUR en matière de copropriété. La responsabilité de l’État pour faute du législateur a déjà été reconnue me semble-t-il.
Les contrats de syndic en cours pendant le 1er semestre ont été approuvés bien avant la réforme ALUR et ne peuvent comporter aucune indication.
Il ne faut pas tomber dans le mauvais pli de multiplier les nouvelles prestations inutiles en prétendant qu’elles entrent dans le champ des prestations de gestion courante. L’affaire du règlement de copropriété montre bien qu’on baigne dans l’absurde. Un copropriétaire doit être en possession de son règlement de copropriété. Il est donc inutile d’en demander une copie au syndic. Si le vendeur ne l’a pas, il est en faute et doit supporter les conséquences de sa négligence. Idem pour d’autres documents à produire comme des PV d’assemblée.
Nous nous accordons tous sur la bêtise de cette loi, il n’en reste pas moins qu’au quotidien c’est une horreur.
Etant moi-même gestionnaire, je me mets à dos tous les notaires de Paris car mon Cabinet refuse purement et simplement de remplir le « pré état-daté », cela résout de fait les problèmes de facturation au copropriétaire.
Et si vraiment ce dernier insiste nous avons mis en place une convention qu’il remplit et signe avec la liste des documents dont il veut une copie.
En fait, nous avons trois mouvements :
L’état de l’article L 721-2 du CCH (surnommé état pré daté). Les information doivent être données sous peine de ne jamais commencer le délai de rétractation.
Je ne pense pas qu’il soit possible de se passer du professionnel eu égard à la qualité des sanctions.
L’état de l’article 5 du décret 67 – 223 : état qui doit être daté et préalable à toute mutation.
La réponse Moreau semble indiquer que l’état daté doit être délivré préalablement à l’avant contrat, je partage cette opinion : la rencontre des volontés est bien au jour de l’avant contrat.
De plus, l’article 5 dispose d’informations provisoires qui seront soumises à l’arrêté des comptes
Le certificat de l’article 20 (durée de péremption un mois), et seul texte normatif (les deux certificats précédant n’étant qu’informatifs.
Ne peut on pas raisonnablement penser que l’état daté est celui préalable à l’avant contrat et recouvre celui établi par l’article 5 du décret ?
L’information sera donnée au vendeur pour la mise en place de l’avant contrat et le notaire demandera préalablement à la réception de l’acte, le certificat de l’article 20 qui lui sera délivré si les conditions le permettent.
Sur la facturation de l’état daté : le syndic pourra se faire rémunérer si la facturation est prévue dans le contrat de syndic.
Par contre, j’aime bien la notion de « dossier vendeur » qui permet une certaine réactivité face à l’urgence lors de la mise en place d’un avant contrat.
Enfin, on ne peut que regretter que le législateur n’ait pas réglementé l’information de l’acquéreur du lot de copropriété : comment gérer une réalisation de compromis qui dure ?
Bonjour,
je viens de découvrir que le syndic me demande de verser 280 euros pour ce pré-état daté. Y a-t-il un moyen de contester ces frais ?
Bonjour,
Je suis d’accord sur la débilité du pré-état daté. Il aurait été plus judicieux de mettre l’obligation d’annexer l’état daté au compromis, tout simplement.
Je suis également d’accord sur la responsabilité du vendeur vis à vis de l’acquéreur, car il doit déjà avoir en sa possession tous les documents, y compris les procès-verbaux qu’y leurs sont, rappelons le, envoyés chaque année. Elle ne doit en aucun cas devenir la responsabilité du syndic.
En outre, certains syndic, ont mis en ligne sur internet, la plus part de ces documents, qu’il suffit pour le coût de télécharger (gratuitement ou pas).
Quant au frais de syndic, je suis pour, car derrière tout cela, il y a du travail et du temps pour établir les documents, notamment la partie comptable qui doit être calculé pour une date prévue de vente, et la partie administratif qui doit être vérifiée à chaque fois.
Sans oublier que la plus part des notaires ne respectent même plus les délais légaux pour laisser le temps de répondre aux syndic (exemple : demande le matin par téléphone à 11 h 45 avec réponse pour 14 h 00 le même jour). Il ne faut pas oublier que la mise en place de la loi alur, inflige aux syndic un double travail. La ou je suis contre, c’est le montant des frais, qui deviennent exorbitant et difficiles à la compréhension des copropriétaires. La loi alur, sectionne le syndic par le double travail et une responsabilité qui n’est pas la sienne, et surtout le copropriétaire qui à conserver ou télécharger les documents sur internet.
Effectivement, là encore, le législateur c’est masturbé le cerveau pour compliquer la vie de tous (copropriétaires, négociateurs, syndics, notaires).
Il ne savait pas quoi faire d’autre certainement.
Bonjour, pour la mise en vente de mon appartement, j’ai dû demander à mon syndic tous les documents nécessaires à fournir au notaire, carnet d’entretien de l’immeuble, etc.
Le syndic m’a facturé cette prestation 80 euros. Est-ce légal ? Merci.
En l’absence d’un contrat passé directement avec le copropriétaire vendeur, il est évident que le syndic ne peut lui réclamer de paiement pour l’état pré-daté que si cette prestation figure en tant que telle dans l’énumération des prestations facturables du mandat de syndic voté par l’assemblée générale des copropriétaires.
Bonjour,
Mon syndic va me réclamer au total (2 pré état daté et 2 état daté pour mon appartement et mon parking) près de 1 500 euros !! J’avoue que cela est une désagréable surprise !!
Question : Cette loi étant de 2013, le syndic doit-il faire un avenant au règlement de la copropriété indiquant le prix des ses honoraires ?
Question : si oui à la première question et si cela n’est pas fait, peut-on refuser de payer ?
Merci pour votre réponse
katia
Bonsoir,
J’ai vendu un lot dans une copropriété au mois d’aout 2015.
Le notaire m’a demandé une provision en tant que vendeur de 300.00 euros en la justifiant que désormais le notaire devait demander si des avenants au règlement de copropriété existaient, et cela aurait un cout de 150.00 e par acte, et qu’il connaissait une vente ou le vendeur a eu 15000.00 (oui quinze mille!) de frais car il y avait 100 avenants au règlement…. Mais qu’elle ne fut pas ma surprise de constater que le notaire à garder les 300.00e. En justifiant cela par un travail sur le fameux état pré daté, amis seulement après ma demande d’explication…. Car sinon, je ne saurais pas la réalité de ces frais, frais qui me paraissent très douteux! Hors et car le syndic est un syndic bénévole. Depuis j’ai saisi la direction de la protection de la population suite à un entretien avec un spécialiste du ministère du logement transmis au téléphone par le 3939. Direction qui m’a signifié qu’elle ne pouvait statuée juridiquement et que je devais saisir la chambre des notaires, qui elle même ne trouve rien à redire à ses frais! Des proches ont signé des actes d’achat et personne n’a vu le notaire demandé au vendeur des frais. C’est donc à la tête du client? Et apparemment rien ne vient encadré les frais de ces états. De plus j’ai cherché sur le net ou dans les média et personne n’évoque que désormais le vendeur est ses frais, comment cela est possible qu’une telle disposition ne soit mentionné; à savoir que les notaires perçoivent des frais de la part du vendeur! Si vous avez une piste pour que je ne laisse pas passé cela, merci.
Dans notre cas nous avons payé 444 euros pour un PRé-état-daté lors du compromis de vente que l’acquéreur potentiel n’a pas signé lors du rendez vous chez le notaire.
Nous avions fourni parallélement tous les documents nécessaires.
L’acquéreur était déjà locataire et propriétaire dans la même résidence .
Mais aussi:
Payer un état-daté ou pré daté alors que la période de rétractation et en cours.
Un complément pourrait nous être demandé lors de la signature de l’acte authentique pour l’état-daté.
Nous aurons à payer un nouvel pré-état-daté lorsque notre bien sera revendu, en espèrant que notre vente aille jusqu’au bout.
Les grands gagnants sont encore une fois les syndics ( dans notre cas 444euros pour des photos copies).
Bonjour,
Nous avons un acquéreur potentiel pour l’achat d’un emplacement de parking situé au niveau -1 sous un immeuble.
Ce futur acquéreur est déjà propriétaire d’un appartement dans cette résidence.
Est-ce que l’état daté est obligatoire dans ce cas ?
Comment faire pour éviter de payer 450€48 pour l’établissement de cet état daté ?
Merci de votre réponse
Bonjour
Mon syndic a refuse d etablir le pre etat date demande par l agent immobilier pour faire le compromis…
Le syndic m a dit qu il donnerait ce document au notaire 15jrs avant la vente uniquement…
Est ce legal?
Cordialement
bonjour
pour la vente de mon appartement le syndic me demande 288£ pour l’état prédaté.
Cette facturation ne figure pas dans le contrat du syndic.Seul ,l’état daté est prévu pour un montant de 600£
Puis-je refuser de payer le pré-état daté?
Bonjour ,
Pour la vente de mon appartement le syndic bénévole refuse de remplir le pré daté pourtant à je suis à jour de tout les paiements de mes charges .Sont refus risque de faire rater la vente , que puis je faire ?
Mon syndic refuse catégoriquement d’établir un pré état daté demandé par le Notaire qui lui a fourni le questionnaire reprenant l’ensemble des éléments à consigne. Cette situation nous empêche de signer le compromis qui pour des raisons de timing est urgent. Cette demande a été faite par le notaire depuis plus d’un mois, sans résultat, malgré les relances faites à ce jour. Peut on adresser au syndic une injonction de faire sous peine d’engager sa responsabilité ?
Le préjudice potentiel est de 30.000 € si ce compromis ne peut être signé dans les prochains jour.
J’ai vendu mon appartement en Avril 2016; le syndic m’a facturé 473 euros pour un pré-état-daté et 473 euros de plus pour l’état daté . L’agence n’a pas cherché à savoir si j’avais les documents (que j’ai) mais m’a dit d’envoyer un mail au syndic pour demander les documents utiles au compromis de vente . J’ai demandé le remboursement du pré-état-daté suite à la lecture d’articles disant que le pré-état-daté n’est pas légal et ne doit pas être facturé vu qu’il ne fait pas parti de la liste exaustive même si il a été demandé , mais silence du syndic malgré mes relances.
BECLE J
27 /02/ 2017
Dans quelques temps je serai dans votre situation .
Si quelqu’un d’entre vous pouvait donner la liste des documents à fournir on pourrait ainsi aisément contourner cette arnaque .
Dans l’attente , merci
Le Pré état daté n’est pas légal …point…le gouvernement a statué sur le sujet….donc pas d’honoraires à payer.
D’autre part, en ce qui concerne l’état daté, le syndicat des copropriétaires qui signe en AG le mandat et le contrat de syndic ne peut se substituer sur une transaction privée…en clair…..le syndic se doit d’établir un contrat entre chaque copropriétaire pour ce qui concerne des documents dont le vendeur aurait besoin, c’est une affaire « privée » qui ne concerne en rien le syndicat….ne le faisant pas il n’y a aucune raison de subir ces honoraires qui pour le travail fourni ne se justifient pas….