Un des objectifs de la loi ALUR est de faciliter les travaux de conservation des copropriétés dont le constat de vieillissement des immeubles est source de dévalorisation du patrimoine des copropriétaires.

Pour éviter cette dévalorisation, la loi ALUR propose un certain nombre de leviers que sont pour l’essentiel:

– la mise en place du Diagnostic technique global

– la création d’un fonds de travaux

– l’abaissement des majorités

 

I) Le Diagnostic technique global

L’article 58 de la loi ALUR prévoit qu’à compter du 1er janvier 2017 que les assemblées générales des copropriétés devront se prononcer à la majorité simple  de l’art 24, sur la possibilité de faire réaliser par un tiers qualifié un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

Le dit Diagnostic  devra  comporter:

– une analyse de l’état apparent des parties communes et équipements communs,

– un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation

– une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble

– le diagnostic de performance énergétique ou l’audit énergétique de l’immeuble tels que prévue aux articles L134-3 ou L134-4-1 du CCH

Par ailleurs le Diagnostic Technique Global (DTG) devra faire apparaitre une évaluation des coûts ainsi qu’une liste des travaux à réaliser dans les dix ans afin de favoriser la conservation des immeubles, conformément aux dispositions de l’article 58,II,1° de la Loi ALUR;

Le syndic présentera à la première assemblée qui suit l’établissement du DTG, la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel des travaux ainsi que les modalités de sa mise en œuvre.

Une fois la réalisation des travaux nécessaires à la conservation de la copropriété acceptée par les assemblées générales,  le syndic devra intégrer ces travaux au carnet d’entretien selon des modalités qui seront fixées par décret. 

La loi prévoit enfin, que dans le cadre d’une procédure visant à assurer la sécurité de l’immeuble ou à lutter contre les immeubles menaçant ruines ou insalubres, l’autorité administrative compétente pourra demander au syndic de l’immeuble à usage principal d’habitation de  produire le DTG.

A défaut de production du DTG, dans un délai d’un mois après notification de la demande, l’autorité pourra réaliser celui ci en lieu et place du syndicat des copropriétaires, à ses frais.

 

II) La création d’un fonds travaux

Afin de financer les travaux indispensables à la conservation des immeubles, la Loi ALUR prévoit la création d’un fonds qui permettra de faire supporter à tous les copropriétaires successifs une part de l’usure du bâtiment prenant en compte l’idée développée dans le rapport Braye de janvier 2012.

Aussi, à compter du 1er janvier 2017, le fonds de travaux n’existera que pour les immeubles en copropriété à destination partielle ou totale d’habitation à l’issue d’une période de 5ans suivant la réception de l’immeuble (L. n°65-557, 10 juillet 1965, art 14-2,II créé par la loi ALUR, art 58,I,3°)

Toutefois la Loi prévoit que dans la mesure ou le DTG n’entrevoit pas des travaux dans les dix prochaines années, le syndicat des copropriétaires est dispensé de constituer le fonds de travaux pendant cette durée.

Par ailleurs la Loi prévoit également que pour l’immeuble de moins de 10 lots, le syndicat des copropriétaires peut décider en assemblée générale à l’unanimité, de ne pas constituer de fonds de travaux.

Le fonds travaux sera alimenté par une cotisation annuelle versée selon les mêmes modalités que les prévisions du budget prévisionnel et ne pourra être inférieur à 5% du budget prévisionnel, quelle que soit la taille de la copropriété.

Le paiement de la cotisation, qui sera versé sur un compte bancaire séparé spécifique, distinct du compte principal, sera garanti par le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires.

Il est précisé que le syndic qui ne respectera pas ces obligations s’expose à la nullité de plein droit de son mandat.

 

III) L’abaissement des majorités

La loi ALUR tout en précisant le champ d’application de la majorité de l’article 24, dite majorité simple, y intègre désormais les travaux jugés nécessaires à la conservation des copropriétés qui jusque là relevaient de la majorité de l’article 25;

De même, les décisions qui jusque là étaient prises à la double majorité de l’article 26, seront désormais prises à l’article 25, tels les travaux d’amélioration, d’addition, et de transformation, les demandes d’individualisation des contrats de fournitures d’eau et de réalisation des travaux et études nécessaires à cette individualisation.

Toutefois, restent soumises à la double majorité de l’article 26, les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles.

Il y a lieu de remarquer qu’en raison du passage des travaux d’amélioration sous le régime de l’article 25, la possibilité de réunir une deuxième a été supprimée(Loi ALUR art 59,I,9°,d).

Par ailleurs la nouvelle mouture de l’article 26 de la loi de 1965 précise que l’unanimité est requise pour la suppression du poste de concierge et pour la vente de la loge lorsqu’en vertu d’une clause de règlement de copropriété, cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives.

Pensez vous que les dispositifs qui seront mis en place par la Loi ALUR permettront de faciliter les travaux nécessaires à la conservation des copropriétés?

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Source: Dictionnaire Permanent/ Bulletin n° 466-1/ Avril 2014