La loi ALUR dispose qu’en cas de vente d’un lot ou de cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot de copropriété, doivent être annexés à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, en sus du dossier de diagnostic technique (article 54) :

. les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :

– le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés,

– les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années si le vendeur en dispose ;

. les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire :

– le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente et , sauf pour les syndicats comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 euros,

– les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires

– les sommes qui seront dues au syndicat par l’acquéreur,

– l’état global des impayés de charges au sein du syndicat

–  la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

 

Par ailleurs pour toutes les copropriétés, devront  être également communiqués, lorsque le syndicat des copropriétaires disposera d’un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu, le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot, le carnet d’entretien de l’immeuble,le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux s’ils ont été réalisés.

 

Les  motivations d’information et de protection des acquéreurs qui furent à l’origine  des dispositions d’applications immédiates mises en place par la loi ALUR, auront elles des conséquences négatives sur le processus des ventes immobilières?

 

L’ensemble de la profession, la FNAIM en tête, a alerté les pouvoirs publics sur le risque de ralentissement de l’activité de la transaction, en exigeant des vendeurs d’annexer l’ensemble des pièces précitées au compromis ou à la promesse de vente et précise qu’une telle mesure porte atteinte à la sécurité des contrats, notamment en raison du délai de rétractation de sept jours qui continue de courir aussi longtemps que toutes les pièces n’auront pas été notifiées ou remises en main propre à l’acquéreur.

 

Certaines voix se font entendre pour affirmer  que les mesures mises en application par la loi ALUR, déjà recommandées dans le rapport « Braye » de 2012 ( ANAH – 19 janvier 2012 – rapport : « Prévenir et guérir les difficultés des copropriétés) étaient connues avec précision depuis plus d’un an, et que la profession se devait d’anticiper leurs applications.

 

Dont acte, mais de façon concrète quelle solution adopter, devant le flux de demandes que reçoivent les syndics de la part des agences immobilières, des notaires qui par facilité se retournent vers ces derniers afin de pouvoir  compléter leur dossier de vente?

Qui doit fournir les éléments exigés, et à la charge de qui ?

Quelle est la responsabilité du syndic dans la production de ces documents?

Il y a lieu de préciser que la responsabilité de production des documents destinés à parfaire l’information de l’acquéreur  sur la chose vendue, incombe au vendeur.

Le syndic n’a de lien de droit qu’avec le vendeur et ne doit communiquer le moment vendu que les informations prescrites par les textes en vigueur.

Bien que le vendeur soit déjà en possession d’une grande partie des documents sollicités, tels que le règlement de copropriété, le diagnostic technique antérieur à la mise en copropriété de l’immeuble, qu’il doit avoir eu lors de son achat, les procès-verbaux des assemblées générales, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par lui, ou encore l’arriéré qu’il a au moment de la vente et ce qui sera dû au syndicat par l’acquéreur, il semble plus facile pour ce dernier, voire plus rassurant pour celui ci de se rapprocher du syndic pour se faire communiquer les documents exigés par la loi ALUR; aussi il incombera au syndic de fournir  au vendeur afin qu’il les communique à son acquéreur les documents tel notamment le carnet d’entretien qui doit être tenu en permanence à jour par le syndic.

Par ailleurs, il est évident que les  vendeurs risquent devant la multitude des documents demandés de se trouver débordés et seuls devant toute cette paperasserie d’où l’opportunité pour les agents immobiliers et les notaires de les assister afin de constituer leur dossier de vente

Pour leur part les syndics FNAIM Côte d’AZUR avec leur partenaire informatique travaillent sur la mise en place  d’un outil qui permettrait aux copropriétaires (désirant mettre en vente un ou plusieurs biens) via l’extranet  propre à chaque syndic (déjà en place ou à installer) , de demander la transmission d’un « Pack Vendeur » (Scan PDF du Règlement de copropriété + avenants éventuels, 3 derniers PV d’AG disponibles et un dossier comportant les informations  suivantes (liste non clôturée…) :

· Information sur le nombre de lots de l’immeuble

· Existence d’une procédure d’alerte en cas de défaillance d’un copropriétaire

· Fiche synthétique de la copropriété regroupant  les données financières et techniques de l’immeuble

· Carnet d’entretien

· Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges de travaux payées au cours des deux exercices comptables

· Part du fonds de travaux du vendeur (s’il y a lieu)

· Etat global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs

· La notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires

Ce document « Pack Vendeur » serait constitué en un dossier PDF UNIQUE et  issu d’une procédure informatique automatisée permettant au syndic de contrôler la qualité du document avant sa transmission  (via un lien « cloud » ou directement par un mail accompagné d’une pièce jointe) .

 

À partir du 1er janvier 2015, la loi ALUR prévoit que les copropriétés gérées par un syndic professionnel pourront mettre en place, sauf décision contraire des copropriétaires, un site extranet « copropriété ».

Nul doute que ce service facilitera l’accès direct et rapide à bon nombre de ces documents de la copropriété.

Il est dommage néanmoins, que la mise en place de ce dispositif d’extranet prévu en 2015 soit en décalage avec l‘application immédiate des dispositions de l’article 54 de la loi ALUR, ce qui aurait évité la pagaille actuelle.

Ne pensez vous pas qu’il soit utile qu’une cohérence soit établie entre les deux dispositifs actuellement en discordance, à savoir d’une part  rendre d’application immédiate la mise en place d’un site extranet pour les copropriétés, ce qui risquerait de poser des problèmes de logistique pour certains cabinets de syndics  ou d’autre part , différer en 2015, la mise en application des dispositions de l’article 54 de la loi ALUR?

 

Votre avis nous intéresse, merci de nous le faire partager en laissant votre commentaire au bas du présent article.

Cet article vous a plu ?

Merci de le partager sur Twitter, sur Facebook ou chez Google+ en cliquant sur un ou plusieurs des boutons ci-dessous.

Si vous l’avez trouvé utile, bien sûr !

Merci d’avance