L’ALUR dispensera t’elle le syndic de la garantie financière

La loi ALUR en rendant obligatoire le compte bancaire séparé, entrainera la disparition de la gestion des fonds des syndicats mandants par le biais d’un compte bancaire unique ouvert au nom du syndic, regroupant sans distinction les trésoreries de toutes les copropriétés administrées par un même syndic.

Cette disposition de la loi ALUR crée une faille dans la loi HOGUET qui dans son article 3  (2°) dispose que le syndic professionnel doit «  justifier d’une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier ».

Aussi, en raison de l’absence actuelle d’adaptation à la loi ALUR, du mécanisme de la garantie financière imposée par le régime HOGUET (loi du 2 décembre 1970 et décret du 20 juillet 1972), applicable qu’au régime de la gestion financière par le compte bancaire unique du syndic, une situation paradoxale a pu être constatée.

En effet, sur le site d’un syndic de copropriétés, il fût indiqué que:

« Chaque copropriété étant gérée au moyen d’un compte bancaire séparé Monsieur D. a été dispensé par la Préfecture du val d’Oise de la garantie financière nécessaire pour les syndics utilisant encore un seul et même compte ».

Cette situation fit l’objet d’une levée de bouclier de la part de l’UNARC qui dénonça, qualifiant même d’abus la position de ce syndic (cf article ABUS 3656 Syndics IMMO : curieux, très curieux) ainsi que celle de la préfecture car elle estime que  les syndics et les préfectures  n’ont pas à décider seuls si le fait d’avoir des comptes séparés est suffisant pour garantir les copropriétaires de détournement de fonds, faisant comme à son habitude un procès d’intention au dit syndic nonobstant le fait que celui ci n’ait fait qu’appliquer les textes en vigueur, bien que ceux ci, certes, nécessitent une clarification.

Aussi, l’UNARC envisagea  t’elle: »d’alerter le Ministère de la Justice sur ce problème et – pour la sécurité des copropriétaires et des syndics honnêtes – demander aux préfectures de prendre réellement la mesure de cet article 3 du décret précité ».

Jean Pierre MANTELET, qui avait  déjà signalé ce problème, par le biais d’une LRAR à M. le Président de la Commission des affaires économiques,  avant même, les premières délibérations de l’Assemblée Nationale, a dans un article intitulé : »ALUR : Copropriété : Disparition de la garantie financière des syndics ???  » publié sur JPM-COPRO ,mis en exergue cette faille subsistant entre la loi ALUR et la loi HOGUET, expliquant qu’ avec la systématisation du compte bancaire séparé, les syndics professionnels ne détenant pas de fonds appartenant aux syndicats administrés, ne peuvent donc à aucun moment être redevables de la moindre somme à ce titre ni  être tenus à représenter des fonds, espèces ou valeurs.

Aussi,  la raison d’être de la garantie financière, telle que définie dans l’article 3 2° de la loi HOGUET (le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés)a disparu. Le critère de détermination du montant minimal de la garantie financière (montant maximal dont le syndic est redevable) a logiquement disparu aussi.

Il ne peut plus y avoir de contrôle global de la gestion financière des fonds mandants.

Pour Jean Pierre MANTELET, si le texte de  la loi ALUR demeure en l’état, la garantie financière des syndics professionnels se trouvera dépourvue de fondements juridiques et, notamment, il sera impossible de déterminer le montant de la garantie financière nécessaire pour un syndic déterminé puisqu’il ne sera plus redevable de quoi que ce soit vis à vis de ses mandants.

Toutefois comme le précise l’auteur, dans l’article précité, deux risques subsisteront qu’il conviendra de veiller à leur garantie, à savoir, d’une part, le risque d’erreurs ou de prélèvements abusifs par le syndic au titre de sa rémunération et d’autre part, le risque de détournement par le syndic avec ou sans complicité d’un tiers (fausses factures).

L’incohérence des textes précités de la Loi HOGUET vis à vis des dispositions de la loi ALUR sur le compte bancaire séparé, occasionne des problèmes pratiques qu’il y a lieu de résoudre au plus tôt comme, notamment la délivrance par une Préfecture d’une carte professionnelle sans la fourniture préalable,d’une attestation de garantie financière par ce professionnel.

Aussi est il indispensable, afin entre autres choses, d’écarter toutes suspicions  à l’encontre de syndics qui ne feraient qu’appliquer des textes en vigueur,  qu’une modification législative de la loi ALUR soit effectuée,  afin de combler la faille décelée dans la juxtaposition de ces textes.

Dans la série des textes inapplicables, il y a lieu de faire état  également des dispositions  de la loi ALUR, qui introduisent une nouvelle obligation pour les syndics professionnels, celle de proposer, à compter du 1er janvier 2015, « un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. »557, 10 juillet 1965, article 18, I, nouveau).

A ce texte, il convient d’ajouter les dispositions de l‘article 54 de la loi ALUR,  d’application immédiate, qui vise à mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété et dresse une liste importante de documents devant être annexés à la promesse de vente.

Lorsqu’un des documents  précités, manque  audit acte, le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur, d’où l’insécurité juridique des transactions de par l’inapplicabilité du texte.

La mise en conformité des cabinets à la loi,  passe inexorablement par des traitements informatiques lourds de ces cabinets de syndics afin de numériser les documents, les archiver et les mettre à disposition des copropriétaires et futurs copropriétaires.

Si on devait faire une analyse exhaustive de la loi ALUR, il y aurait fort à parier de découvrir d’autres incohérences des textes de la Loi, les rendant de ce fait, inapplicables.

Aussi semble t’il indispensable à l’instar de Michel Fréchet,
Président de la Confédération Générale du Logement (CGL) de se poser la question de la pertinence de la remise en service  de la Commission Relative à la copropriété (CRC) instituée par l’arrêté du 4 août 1987, présidée par l’éminent juriste Pierre CAPOULADE, qui avait pour mission de répertorier les difficultés d’application des dispositions relatives au statut de la copropriété afin de formuler des recommandations, bien que la LOI ALUR ait prévu sa disparition au profit du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilière (CNTGI), organisme qui pour l’instant semble avoir des difficultés à se mettre en place.

Et vous que pensez vous d’une remise en service de la CRC d’autant plus, d’une part, comme le rappelait Michel FRECHET que ses frais de fonctionnement étaient quasi nuls bien qu’ayant en son sein de grands spécialistes de la copropriété et d’autre part, qu’elle n’aurait, comme l’indiquait Monsieur  PAUL PHILIPOT de l’UNPI, surement pas laisser passer notamment la discordance relative à l’ articles 54  de la loi ALUR?

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