Un syndic à l’Alur virtuel
A Lyon, un nouveau modèle de syndic voit le jour, issu selon ses fondateurs des conséquences induites par la loi Alur, d’où un modèle économique basé sur le tout en ligne.
Ce syndic « 100% en ligne », sera joignable 24 h sur 24, 7 jours sur 7 par email, sans jamais de « présence physique » du représentant du syndic, tant dans la copropriété que lors des assemblées générales, conseils syndicaux, expertises et autres réunions de quelque nature que ce soit, comme l’indiquent ses conditions générales !
Il se propose pourtant en tant que vrai syndic et pas seulement comme assistant d’un syndic copropriétaire ou syndic dit bénévole.
Les copropriétaires pourront échanger avec leur gestionnaire en vidéo-conférence ou par téléphone aux heures d’ouverture des bureaux, par SMS ou par courrier.
Dans tous les cas, ce syndic s’engage à répondre aux questions sous 24 heures (heures et jours ouvrables).
Prenant en compte la loi ALUR, le pari fait par ce syndic est que La loi Duflot qui aura un impact considérable sur le métier de syndic, va chambouler le modèle économique des cabinets traditionnels, car en effet, la suppression de la quasi-totalité de ces honoraires accessoires va amener les syndics à revaloriser leurs honoraires de base pour des raisons économiques évidentes, en y intégrant tous les honoraires accessoires perdus, sans oublier les produits financiers perdus suite à l’obligation de l’ouverture des comptes bancaires séparés.
Aussi le modèle économique proposé du service 100% en ligne, supprimant toute présence physique des collaborateurs du syndic dans la copropriété, lors des réunions du Conseil Syndical, Assemblées Générales, réunions d’expertise tout en développant et en s’appuyant sur une relation collaborative efficace avec le Conseil syndical, ce qui permettra de proposer un tarif tout compris aux copropriétaires défiant toute concurrence.
L’offre semble viser avec ces honoraires attractifs et aussi forfaitaires que possible, les petits immeubles, ceux que les syndics traditionnels délaissent ou dissuadent par des forfaits minimaux trop élevés.
L’impact de la loi ALUR, compliquera le sort de dizaines de milliers de copropriétés qui risquent de se retrouver sans syndic, pour ces raisons économiques précitées et courent ainsi des risques graves en cas de nécessité de travaux urgents ou de sinistre.
Les réserves formulées ici et là sur ce nouveau modèle économique peuvent être résumées comme suit:
– Est il possible pour un syndic de gérer une copropriété sans une présence physique sur celle ci?
– Compte tenu des responsabilités qui lui incombent de par la loi, le syndic peut il se reposer totalement sur les copropriétaires eux-mêmes ou sur des professionnels mandatés par lui ou les copropriétaires, dont le coût n’est évidemment pas pris en compte, notamment pour les travaux, les sinistres, une expertise judiciaire sur les lieux, etc…
– La faisabilité d’une telle prestation suppose l’existence d’un conseil syndical compétent et autonome, apte à s’organiser et fonctionner sans la présence du syndic, capable d’assurer la bonne tenue et la régularité des assemblées générales.
Justement concernant la tenue des assemblées, il semble difficile que le syndic se fasse substituer pour l’ouverture de l’assemblée, la signature de la feuille de présence, la vérification des pouvoirs, l’élection du président de séance, tous actes pour lesquels le professionnel engage sa responsabilité.
Pensez vous que le devenir de la profession de syndic, prenant en considération d’une part, la nécessaire modification du métier en raison de l’avènement de l’internet, d’autre part, l’impact de la loi ALUR entrainant inévitablement des conséquences économiques dans les cabinets de syndics, passera par une virtualisation aussi extrême de l’exercice de la profession.
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16 Comments on “L' Alur crée le syndic virtuel,100% en ligne”
Nous pensons tous à ce modèle et sommes tous capables de le mettre en place. Je ne vois donc pas très bien quelle sera leur valeur ajoutée…Quant à installer une marque nationale…c’est peut être une solution mais laissons faire les groupes essuyer les plâtres…
A Lyon ? quelle drôle d’idée… Il faut s’installer dans les locaux d’un centre d’appel au Maroc ou en Tunisie, le gestionnaire y est considérablement moins cher. Je ne penses pas que la loi Hoguet interdise une implantation à l’étranger… Et puis, en cas d’important sinistre RC, la distance devrait assurer une certaine impunité.
Bonjour, Dans l’un des contrats de ce type il est exigé du syndicat la désignation d’un référent chargé de l’interface entre syndic virtuel et syndicat.
On est sans nul doute dans le cas de la substitution prohibée par l’article 18 de la loi.
Pour autant il ne faut pas négliger les avantages que l’on peut tirer des nouvelles techniques. On ne peut envisager alors que l’assistance à un syndic copropriétaire, de type coopératif ou non.
Bonjour
Tout le monde a concouru à ce résultat :
– Les copropriétaires insatisfait en permanence totalement ignorant de la profession « tirant » sur le syndic comme aux plus beaux jours des westerns et d’une incorrection totale à l’égard des gestionnaires de copropriétés et provoquant le turn-over que l’on connait des gestionnaires et qui pourtant s’en plaignent.
– Les syndics eux même donnant trop de lots et donc trop d’immeubles à gérer à chaque gestionnaire qui ayant une masse de travail impossible à gérer, en ont été conduits à faire le choix de l’urgence » et non du travail en profondeur, d’où une insatisfaction permanente des copropriétaires et une demande de changement de syndic régulière de la part Des copropriétaires , et d’où un turn over des gestionnaires impressionnant, du au harcèlement des mêmes copropriétaires ,qui exigent des réponses immédiates sur tout et qui s’imaginent que leurs gestionnaires ont la souris de leur ordinateur greffée à la main et le téléphone portable ( dont ils exigent le numéro ) soit également greffé à l’oreille du gestionnaire
et des copropriétaires qui se plaignent tout le temps de changer de gestionnaires.
Malheureusement le simple fait d’évoquer la surcharge de travail des gestionnaires et le fait qu’ils ont TROP DE LOTS à gérer par personnes et qu’il FAUDRAIT LEGIFERER à ce sujet fait pousser généralement des hauts cris à bien des responsables de e cabinet qui dénient la réalité mais s’étonnent de » perdre des immeubles » et en rendent responsables les mêmes gestionnaires qu’ils ont surchargé de travail
– certaines associations contribuant à l’esclavagisme moderne,considérant que les syndics sont toujours trop payés pour le travail qu’ils font même s’ils sont els premiers à exiger ce qu’il n’exigerait même pas pour eux même à ,savoir d’avoir un gestionnaire qui fait les assemblées générales la nuit ( MAIS ils travaillent eux dans la journée ! comme si le gestionnaires ne travaillaient pas ) sans les payer parce que ,les assemblée générale le soit après 18 heures, les conseils syndicaux après 18 heures doivent être selon eux gratuits
depuis quand demande t-on aux autres professions et aux autres professionnels de faire une journée qui commence à 8 heures, de travailler après 18 heures parfois jusqu’à 2 heures du matin ( eh oui certaines assemblée générale lieu de règlements de comptes des copropriétaires entre eux se terminent à 2 heures du matin ) et d’être ensuite présents le lendemain à 8 heures pour répondre de suite aux mail de la copropriété suivante!
tout cela gratuitement et sans suppléments de salaire au gestionnaire
en arguant du fait que les syndics ne doivent pas augmenter leurs honoraires et que tout doit être compris avec des montants d’honoraires dérisoires !
et provoquant ce même turn over des gestionnaires la plupart du temps sous payés, – regardez donc les propositions de salaire sur pole emploi ! – qui pour simplement souffler demandent à changer de poste ou de syndic
Et là on cherche pas à savoir s’il y a respect de la législation concernant le travail et le respect de ces mêmes gestionnaires
– le législateur qui ne s’entoure même pas des professionnels de terrain concernés qui pourraient au minimum donner des suggestions basées sur la réalité et le vécu au jour le jour.
alors ne nous étonnons pas des dérives en tout genre !
et ne nous étonnons pas DES PROPOSTIONS DE SERVICES REDUITS (et virtuels) à PRIX REDUITS.
Mais il ne faudra pas s’étonner plus tard des conséquences évidemment prévisibles qu’il n’est pas pas la peine de détailler : appels non justifiés de copropriétaires paniqués par une fuite qui n’en sera pas une, confusion des genres ( qui existe déjà un peu ) entre l’entretien des parties communes et l’entretien des parties privatives, réception de chantier qui ne pourront être faites ( eh oui le temps passé sur le terrain n’existera plus ) et pour lequel on fera appel à un intervenant extérieur ( type technicien ou architecte ) que là on acceptera de payer alors que si le syndic s’était déplacé on aurait considérer que cela aurait du être gratuit, mais là cela ne gênera personne parce qu’on considère que le gestionnaire doit travailler gratuitement ( cherchez l’erreur ) alors que l’intervenant extérieur, on considérera qu’il est normal de le payer etc etc….
On s’achemine vers de très grande surprises.
Mais je pense que tout le monde l’aura cherché et en premier lieux les copropriétaires qui n’auront pas réfléchie à ce que signifie tout simplement le BONS SENS, le TRAVAIL BIEN FAIT, LA COLLABORATION avec le gestionnaire de leur copropriété avec qui ils aurait du s’allier pour faire un travail commun et NON PAS LUI TIRER DESSUS à longueur d’année et LUI MANQUER DE RESPECT à longueur de semaines, confondant travail pour le bien de tous et désir de faire valoir immédiat et de notoriété sur son « petit domaine » pour déambuler en vainqueur dans les couloirs de son immeuble. IDEM pour ceux qui établissent des lois INUTILES ET DESTRUCTRICES !
Cordialement
Le devenir de la profession de ne saurait être détaché de celui de la :
– l’usage d’internet est indispensable pour leur fonctionnement dans le contexte actuel et futur
– la loi Alur a tenté de compléter les textes existants sur des points qui étaient mal traités, sous la pression de groupes d’intérêts tendant à s’opposer pour des raisons corporatistes et sans que les intérêts licites de tous les Copropriétaires aient été pris en considération.
La multiplicité des sujets et la variété des cas a conduit à une prolifération d’articles qui devront être complétés pour leur application par des textes rédigés par des bureaux aux compétences limitées dont on peut craindre qu’ils ne respectent pas l’esprit de la loi – voire du simple bon sens – et rendent impossible la gestion des petites copropriétés … alors que la priorité devrait être donnée à la responsabilisation par la base, à l’amélioration du et à la réduction des risques de précarité, donc à la recherche des économies d’énergie dans le cadre de la Transition énergétique …
Or la Loi n’a pas traité le problème principal de l’égalité d’information des copropriétaires : le Décret du 20-04-2010 prescrivant que le C.R. du Conseil syndical soit joint à la convocation reste souvent par le Syndic en connivence avec le Président du Conseil syndical ce qui permet d’utiliser abusivement les pouvoirs des absents.
Le devenir de la profession de Syndic passe d’abord par le respect par tous des règles de de la copropriété dont :
– la répartition des responsabilités entre le Syndic et le Conseil syndical
– les règles de désignation et de fonctionnement du Conseil Syndical.
La situation n’ayant pas changé depuis l’article du 9 mars 2013 :
,
je me référerai pour conclure à mon Avis du 10 mars 2013 :
et je m’interroge :
Comment éviter de plus grands abus avec la
sans commencer par régler ces problèmes de .
Pol.l.L
de 19h04 corrigé à 19h17
Le devenir de la profession de Syndic ne saurait être détaché de celui de la Copropriété :
– l’usage d’internet est indispensable pour leur fonctionnement dans le contexte actuel et futur
– la loi Alur a tenté de compléter les textes existants sur des points qui étaient mal traités, sous la pression de groupes d’intérêts tendant à s’opposer pour des raisons corporatistes et sans que les intérêts licites de tous les Copropriétaires aient été pris en considération.
La multiplicité des sujets et la variété des cas a conduit à une prolifération d’articles qui devront être complétés pour leur application par des textes rédigés par des bureaux aux compétences limitées dont on peut craindre qu’ils ne respectent pas l’esprit de la loi – voire du simple bon sens – et rendent impossible la gestion des petites copropriétés … alors que la priorité devrait être donnée à la responsabilisation par la base, à l’amélioration du Vivre ensemble et à la réduction des risques de précarité, donc à la recherche des économies d’énergie dans le cadre de la Transition énergétique …
Or la Loi n’a pas traité le problème principal de l’égalité d’information des copropriétaires : le Décret du 20-04-2010 prescrivant que le C.R. du Conseil syndical soit joint à la convocation reste souvent ignoré par le Syndic en connivence avec le Président du Conseil syndical ce qui permet d’utiliser abusivement les pouvoirs des absents.
Le devenir de la profession de Syndic passe d’abord par le respect par tous des règles de gouvernance de la copropriété dont :
– la répartition des responsabilités entre le Syndic et le Conseil syndical
– les règles de désignation et de fonctionnement du Conseil Syndical.
La situation n’ayant pas changé depuis l’article du 9 mars 2013 :
Le projet de Loi Duflot met les syndics sous tutelle,
je me référerai pour conclure à mon Avis du 10 mars 2013 :
Comme pour tous les problèmes qui concernent les citoyens la solution ne pourra être trouvée sans la participation active des copropriétaires et la mise en application au sein des copropriétés des textes des lois existantes, avant d’en créer de nouvelles qui risquent de défendre des intérêts autres que les leurs – à leurs frais … augmentés par ceux de tous les intermédiaires de justice …
et je m’interroge :
Comment éviter de plus grands abus avec la virtualisation
sans commencer par régler ces problèmes de gouvernance.
Pol.l.L
bonjour
Je vois que tout à fait naturellement, vous avez retiré mon commentaire preuve que l’opinion des professionnels » petites mains » sur le terrain ne vous intéresse pas et donc par conséquent vous n’avez pas la volonté de faire avancer les choses
Ne vous étonnez donc pas que des dispositions soient prises de toutes parts sans s’occuper des nécessités du terrain.
Cordialement
Bonsoir,
Juste pour vous faire part de ma réflexion sur les conséquences de la loi Alur:
Imaginons que la Copropriété soit une Société Anonyme et le Syndic le Président du Conseil d’Administration.
Nous sommes rendus à un point tel que l’idée véhiculée est que tous les présidents des Conseils d’Administration de toutes les sociétés anonymes sont à la fois de médiocres dirigeants et des dirigeants trop couteux.
Les actionnaires réclamant le remplacement rapide du dirigeant, sa mise en concurrence systématique, et conspuant son action sans discontinuité…
Bref à un point tel que quelque soit le dirigeant choisi les actionnaires sont systématiquement mécontents.
Que penser de cette situation, peut elle perdurer ?
Une résolution du conflit est-elle possible ?
Comment retrouver une sérénité, une confiance ?
Faut-il déplacer le « centre de décision » ?
Cela mérite réflexion.
L’équilibre économique, déjà précaire, du contrat de syndic va être immédiatement impacté par la loi Alur.
Trouver des gisements d’économie dans le fonctionnement des cabinets d’administration de biens ne serait pas facile.
La répercussion des coûts induits parait très improbable.
La restauration de la confiance est-elle possible ou s’agit-il d’une fuite en avant ?
Ne faut-il pas plutôt envisager, de façon plus systématique, un nouveau mode de gestion de la copropriété combinant une gouvernance de plus en plus directe (les copropriétaires, Syndicat Coopératif, Syndic Bénévole) et une assistance externe (recours à des prestataires de service pour la comptabilité, l’audit des immeubles, le suivi technique, la gestion des archives, etc… la copropriété choisissant les prestations à la « carte »)
A tord ou à raison le métier de « Syndic » pourrait se métamorphoser …
Le « fondé de pouvoir », risque de disparaitre … l’assistant collaborateur pourrait naitre…
En somme, de nouvelles bases, pour un travail, en concertation, des différents acteurs de la gestion des copropriétés, pour des relations pacifiées et le retour à un peu de bon sens.
Cordialement
Il ne faut pas tomber dans les marigots d’une presse qui fait des copier-coller avec des billets consuméristes en les noircissant un peu. La DGCCRF en rajoute avec des clauses abusives sans savoir apparemment que la Cour d’appel de Grenoble puis la Cour de Cassation les ont validées !!!
Dans la majorité des cas, il existe des relations correctes, voire cordiales entre les syndicats et leurs syndics. C’est ce qu’il faut prendre en compte sans négliger les difficultés qui existent et les agissements critiquables de quelques professionnels.
Un des problèmes préoccupants concerne des » chaînes de syndics « , avec des instructions contestables venant ‘ d’en haut » soit dans leur esprit (priorité excessive à la rentabilité) soit dans leur contenu ( méconnaissance des traitements comptables et insuffisance caractérisée des connaissances juridiques au niveau de la direction).
Il y a du pain sur la planche mais il faut laisser tomber la culture de la haine du syndic, et réagir vigoureusement aux attaques abusives sans tomber dans les excès de la Stasi.
Cordialement
Sur ce sujet, vous pouvez venir au colloque : Loi ALUR, Internet et syndics
Des dispositions de loi ALUR prévoient l’utilisation d’Internet par les copropriétaires et les syndics pour leurs échanges, ainsi qu’un accès en ligne aux documents de la copropriété.
Un colloque, jeudi 10 avril 2014 de 17h à 19h, Amphithéâtre de la Bred 18, quai de la Rapée 75012 Paris, fait un état des lieux de ce qui sera obligatoire et de ce qui est envisageable : extranet du syndic, site Internet de la copropriété, lettre recommandée électronique, paiement en ligne des charges, surveillance du compte bancaire…
Il ouvre le débat sur l’impact de ces innovations pour les relations entre les syndics et leurs clients, mais surtout pour les conséquences pour leur modèle économique : Opportunité de proposer de nouvelles prestations ? Coûts supplémentaires ou au contraire amélioration de la productivité ? Alourdissement de la communication ? Quelles conséquences sur l’organisation interne des syndics ?
Inscription en ligne sur : http://goo.gl/ONZNZD
Programme
La dématérialisation dans la loi ALUR : Daniel Goldberg, député des Yvelines et rapporteur du projet de loi, Émile Hagège, ARC, Paul Philippot, UNPI, David Rodriguez, CLCV, Jean-Marie Tétart, député des Yvelines
La vision des professionnels : Jacques Bigand, AC3, Jérôme Dauchez, Unis, Stéphane Durand, FNAIM, Stéphane Glucksmann, Citya, Soly Savdié, Egide Informatique.
Linkpay, solution de i-paiement intégrant la gestion multi-comptes pour administrateurs de biens.
La convocation électronique présentation du décret – Alain Papadopoulos
Modalités
Jeudi 10 avril 2014 de 17h à 19h Amphithéâtre de la Bred 18, quai de la Rapée 75012 PARIS
Participation forfaitaire 42 euros TTC – 35 euros HT
Inscription en ligne sur : http://goo.gl/ONZNZD
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Bonjour à tous,
Il faut revoir le métier de syndic, pourquoi ce métier passionnant n’aurait pas la notoriété qu’il mériterait ? Les gestionnaires de copropriété doivent maîtriser un éventail de connaissances rare dans les autres métiers mais ils sont la plupart du temps complètement surchargés. Et je sais de quoi je parle, étant un ancien gestionnaire de copropriété professionnel.
Il faut donc voir les choses sous un angle différent, ce que je propose maintenant. Je ne fais plus de gestion de copropriété mais j’interviens pour des prestations d’assistance ponctuelles dans les résidences : tout le monde y gagne ! Plutôt que de perdre une copropriété définitivement, un syndic n’aurait il pas plutôt intérêt à perdre un peu d’honoraires ? Des copropriétaires bien informés ont souvent de meilleures relations avec leur syndic, mais le syndic n’a pas le temps d’être pédagogue.
En ce qui concerne le 100 % virtuel, c’est dangereux tant que le code de la copropriété ne sera pas modifié en conséquence, trop de responsabilités importantes.
Il y a de tout, des syndics pros et très sérieux, et des syndics nuisant à la réputation de ce métier. Que tout le monde cesse les pratiques douteuses (voir illégales …), et battons nous pour une vraie reconnaissance de ce métier.
Bien cordialement
Bonjour,
Je viens de lire tous les commentaires laissés sur cet article et il est affligeant de voir qu’un seul syndic à compris les enjeux de la loi Duflop. A croire qu’il est seulement le seul « vrai » syndic à avoir laissé un commentaire sur cet article.
Ce qui est décrit par Martinez est la « réalité vraie » et quotidienne que connait tout Syndic qui se respecte.
La loi Alur (qui n’en a que le nom), fortement soutenue par l’ARC, avait pour but de combattre les lobbies et de rendre aux peuples ce qui lui appartient sous la régence d’un ministre qui ne voyait à travers cette loi que le fait qu’une loi porte son nom.
Au final, la loi s’est retournée en faveur des lobbies, une fois encore, et va surtout desservir les copropriétaires. Car ne nous leurrons pas, l’exemple du « Syndic virtuel » est déjà celui que connaisse les copropriétés gérées par des syndics comme Loréedubois , Lavilleprochaine (pas d’anglicisme, nous sommes en France) ou encore Vavite (Foncez braves gens). Vous avez le droit de payer mais pas d’avoir le service que l’on vous a vendu. La seule honnêteté que je verrais dans le métier de Syndic virtuel, c’est qu’il a le mérite d’afficher le fait qu’il sera virtuel…
Cette loi vise tout simplement à supprimer une profession pour en créer un autre demain ou les plus gros pourront gagner deux fois plus que ce qu’ils faisaient auparavant.
Le syndic à toujours été un factotum de tous temps. Dans une conjoncture peu évidente où tout le monde contrôle son porte-monnaie, cette fonction a été amplifiée.
Ce métier est en fin de vie et comme l’a dit Pbcopro, il faut revoir le métier de Syndic. En revanche, il est clair que celui-ci risque fortement de changer de nom.
L’article sur la pénurie de Syndic en Belgique est le reflet de l’avenir de ce métier dans notre pays avec toutes les contradictions qui sont évoquées comme la formation, la législation, les salaires…
Je rejoins totalement les propos de Martinez et même si j’abonde dans le sens de sa conclusion, je crois que le mal est déjà fait et qu’il est bien trop tard pour que la tendance s’inverse…
Bien cordialement.
La dématérialisation via internet est une évidence. Elle va permettre aux gestionnaires de se focaliser sur son cœur de métier en utilisant son temps pour résoudre les problèmes plutôt que de l’utiliser pour se justifier. Les Conseils syndicaux pourront avoir accès aux données en temps réel. Cette notion va permettre d’augmenter la confiance entre les parties en présences.
Bien évidement cela nécessite de se creuser le citron pour identifier la façon de procéder et de mettre en place la bonne méthode de travail. Rien ne sert de disposer d’un traitement de texte si personne ne vous à expliquer comment s’en servir.
L’investissement financier et humain pour identifier les axes d’amélioration, construire les outils de demain et former les utilisateurs sont donc primordiaux. Tout ceci ne va pas avoir un fort impact sur les petites structures de syndic.
Quant aux syndics virtuels en Indonésie ou ailleurs, je crois que ca n’est pas tenable. Les copropriétaires ne cherchent pas seulement un prix, mais un service. Bien évidement, entre cher et pas de service, et low cost et pas de service, on sait ou cela mène.
La dématérialisation des échanges, le partage de données, apportent agilité, disponibilité, souplesse, accessibilité… au service de personnes bien réelles. Je suis pour la technologie, c’est ma profession.
Mais le syndic virtuel sera-t-il présent lors d’une expertise sinistre ou la livraison de travaux à la copropriété ?
Je ne voterai pas pour un tel syndic dans ma copro (mais je donnerai mon consentement pour recevoir convocations et PV en LRE)
C’est une belle initiative de la part de ce syndicat. De toute façon, avec l’émergence des monnaies virtuelles et des multitudes d’actions qu’on peut faire en ligne, ce genre de syndicat aurait vu le jour tôt ou tard. Et je pense qu’il est grand temps de le lancer au niveau international.