ALUR, les jeux sont faits

Comme prévu, les sénateurs ont examiné le 26 octobre le projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ALUR, et comme malheureusement prévu, les modifications par rapport au texte issu de la commission des affaires économiques n’ont pas été significatives.

Ainsi, concernant la partie copropriété de la loi ALUR, il convient de relever les modifications apportées  par les sénateurs:

– la refonte des dispositions relatives au registre d’immatriculation des copropriétés : la transmission d’informations au registre sera limitée à des éléments précis, relevant de documents existants, que le syndicat n’aura pas de difficultés à fournir, ce qui supprime au passage le régime simplifié pour les copropriétés de moins de 10 lots ; la publicité des informations contenues dans le registre sera encadrée par décret pris après consultation de la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) ; les sanctions applicables en cas de carence du syndic relèveront du juge judiciaire, l’amende à l’encontre du syndic lorsque l’immatriculation est effectuée par le notaire, étant supprimée ; les frais d’immatriculation engagés par le notaire au moment de la vente immobilière devront être supportés par le syndic défaillant, sauf si le syndic n’est pas rémunéré, auquel cas ils seront supportés par le syndicat, qui bénéficie de l’immatriculation ; enfin, la sanction du retrait des subventions publiques dont bénéficierait le syndicat lorsque celui-ci n’est pas immatriculé ou si les données d’immatriculation le concernant n’ont pas été mises à jour est supprimée (article 23) ;

– la restriction de l’obligation du syndic d’établir et de tenir à jour – un amendement fixe une périodicité de mise à jour annuelle – une fiche synthétique de la copropriété aux seuls immeubles comportant une destination partielle ou totale ; le délai de transmission au copropriétaire demandeur de la fiche technique est porté d’une semaine à 15 jours (article 25) ;

– l’obligation pour la vente de lots en copropriété de mentionner dans les promesses de vente ou d’achat et les actes authentiques, outre la surface Carrez, la  surface habitable du lot, afin que les acheteurs qui souhaitent mettre en location le logement qu’ils achètent de connaître cette donnée qui doit figurer au contrat de location (d°) ;

– l’addition, dans les obligations du syndic fixées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de celle de « soumettre, au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat », étant précisé qu’une telle décision « ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic » (article 26) ;

– la précision que « quand l’assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic » (d°)

– la possibilité pour les immeubles à destination totale autre que d’habitation, lorsqu’un syndicat de copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales (immeubles tertiaires ou centres commerciaux détenus par des investisseurs immobiliers, asset managers, sociétés civiles ou commerciales) de convenir librement entre copropriétaires, avec le syndic dans le cadre de son contrat, « des missions du syndic, des honoraires de celui-ci, de la durée du mandat, des modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé et des modalités de perception des fonds » (d°) ;

– la mise en place d’ un régime spécifique pour les petites copropriétés (de moins de 10 lots principaux et budget prévisionnel inférieur à 15.000 euros), permettant notamment de faciliter l’accès au régime de syndicat coopératif par la suppression de l’obligation de constituer un conseil syndical (article 26 bis A nouveau) ;

– la révision et précision des règles relatives à la représentation des copropriétaires à l’assemblée de l’association syndicale de propriétaires (ASL, AFUL, AFU et demain AFUP ou associations foncières urbaines de projet) qui englobe leur copropriété dans son périmètre ; rappelons que dans ce cas, les membres de l’association sont les copropriétaires individuellement et non le syndicat, mais que les statuts peuvent prévoir qu’ils ne participent pas directement à l’assemblée ; en dépit de la réforme des associations syndicales de propriétaires opérée par l’ordonnance du 1er juillet 2004, la représentation des copropriétaires au sein de ces associations continue de poser des problèmes qui nuisent à leur bon fonctionnement ; pour les AFUL et AFU, relevant des articles L322-1 et suivants du Code de l’urbanisme, la représentation obligatoire des copropriétaires par leur syndic est supprimée et remplacée par la possibilité pour eux de « charger un ou plusieurs d’entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l’assemblée des propriétaires de l’association », étant précisé qu’ un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d’une copropriété ; pour les ASL, il sera inscrit dans la loi la possibilité, déjà prévue par le décret d’application de l’ordonnance de 2004, qu’un mandataire unique représente jusqu’à 1/5ème des membres en exercice de l’assemblée des propriétaires (article 26 bis B nouveau) ;

– l’extension aux petites copropriétés (moins de 10 lots) de l’obligation de mettre en place un fonds de prévoyance, qui s’appellera « fonds de provision pour travaux » et ne sera au minimum que de 3% du budget prévisionnel ; pour éviter que ce fonds ne soit alimenté indéfiniment, cet amendement prévoit le plafonnement de son montant par décret, étant précisé qu’une fois ce plafond atteint, le versement des cotisations sera interrompu, et ne reprendra qu’une fois les réserves du fonds entamées pour la réalisation des travaux (article 27) ;

– l’obligation pour le syndic d’ouvrir le compte bancaire séparé pour le versement de la trésorerie courante du syndicat et celui pour les cotisations au fonds de prévoyance dans le même établissement bancaire, étant précisé qu’il s’agit de celui « qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi » (d°) ;

– le plafonnement par décret des honoraires facturés pour l’établissement de l’état daté dans le cas d’une mutation de lot, ou des mises en demeure et relances effectués par le syndic à un copropriétaire dans les cas d’impayés (article 28) ;

D’autres dispositions ont été prises par les sénateurs concernant notamment:

– les opérations de restauration immobilière, avec la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de confier à une association foncière urbaine de restauration immobilière la maîtrise d’ouvrage de l’ensemble des travaux portant à la fois sur les parties communes et les parties privatives des immeubles.

– la surélévation d’un immeuble en copropriété  dont les règles sont assouplies afin de mobiliser les réserves de foncier et dégager des sources de financement permettant la requalification des immeubles et leur rénovation énergétique.

– la facilitation des opérations de requalification de copropriétés dégradées (ORCOD) d’intérêt national en permettant à l’opérateur chargé de la mettre en oeuvre de disposer du droit de préemption renforcé délégué par la commune, assorti de l’obligation faite à chaque propriétaire d’annexer un rapport sur la salubrité et la sécurité du bien à la déclaration d’intention d’aliéner (article 31) ;

Pour ce qui concerne la quasi majorité des dispositions adoptées par le projet ALUR par les députés, les sénateurs ont à leur tour confirmé ces dernières, voire ont pris des mesures recevant la pleine approbation des associations de consommateurs telles:

– l’encadrement des honoraires privatifs des syndics de copropriétés par la loi

– le rejet des amendements concernant les commissions régionales disciplinaires consistant selon ces organisations à supprimer les dites commissions ou du moins  en écarter les associations  représentants les copropriétaires.

Aussi , à notre avis,concernant les dispositions de la loi ALUR, « Rien ne va plus », les jeux sont faits !!!

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