ALUR, une opportunité de valorisation des honoraires des syndics?
Le projet de loi DUFLOT, ALUR sera ce une opportunité pour les syndics de valoriser leurs honoraires?
De prime abord, le projet de loi « Duflot »(ALUR) qui tend à imposer une obligation de compte bancaire séparé, instaurer une forfaitisation des actes de gestion courante, la limitation des actes spécifiques devrait plus porter atteinte au modèle économique des cabinets de syndics que permettre une valorisation des honoraires de ces derniers.
Néanmoins une étude réalisée en juin 2013 par XERFI-PRECEPTA(1), identifie les enjeux stratégiques des professionnels ainsi que les facteurs clés de succès de la profession à l’horizon 2017, qui passe par une revalorisation de l’activité de syndic de copropriété, la mise en exergue du développement de la gestion locative et des relais de croissance naturels, la révision des
modalités de croissance, privilégiant la croissance organique à la croissance externe.
Aussi selon les experts de XERFI-PRECEPTA, les contraintes liées au projet de loi ALUR, auront pour conséquences d’obliger les administrateurs de biens, syndics de copropriétés à se recentrer sur leurs métiers de gestion et leurs relations clients.
La revalorisation du syndic de copropriété redeviendra fondamentale car trop longtemps délaissée au profit d’activités plus rémunératrices telles les transactions.
Le syndic devra faire preuve d’imagination et de professionnalisme pour utiliser les nombreux leviers existants dans son métier afin de rendre son activité lucrative en proposant une offre compétitive, claire et différenciante.
Cette revalorisation de l’activité de syndic passera nécessairement par une réévaluation des honoraires du syndic qui devra être légitimée par sa transparence, sa qualité, l’offre de nouveaux services dans son cœur du métier et cette légitimité devra être véhiculée par une véritable stratégie de marque.
En résumé, si on se réfère à l’étude du cabinet XERFI- PRECEPTA, le syndic de copropriété est confronté à deux options stratégiques à l’aune de 2017
– Soit il opte pour une forme de statu quo qui consisterait à minimiser la hausse des honoraires de syndic et la hausse des charges, notamment les frais de personnel, en considérant que seul le prix oriente le choix du consommateur afin de se conformer à la politique consumériste prônée par Madame DUFLOT, d’où la dégradation inexorable de la qualité de la prestation.
– Soit il opte pour un « choc de qualité » fondé sur des investissements importants, notamment dans les ressources humaines, une stratégie de marque, l’offre de services innovants dans le cadre de son métier,ouvrant ainsi la voie à une réévaluation plus conséquente de ses honoraires.
Pour vous, quel devrait être l’option choisie d’une part par les syndics de copropriétés et d’autre part favorisée par les copropriétaires?
N’hésitez pas à donner votre avis en laissant votre commentaire au bas du présent article.
(1) Xerfi-PRECEPTA – communiqué de presse 26 juillet 2013 étude : « Les administrateurs de biens à l’horizon 2017 – L’impératif de recentrage sur les métiers de la gestion et de la relation client »
9 Comments on “ALUR,une opportunité de valorisation des honoraires des syndics?”
Je crains que le choc de qualité que nous espérons tous ne se produise pas car le métier de syndic n’a pas de barrière à l’entrée et nos clients ont de moins en moins de moyens…
Stéphane Pujol
Immobilière Pujol
En tant que- copropriétaire – par le fait du contact de mes congénéraires
Je crains!!! tout en étant sur que
= « le choc de qualité » même désiré par certains syndics ne soit possible
A couse des copropriétaires eux-même « qui opteront par soucis des charges et-obligeront- les syndic à proposer
= » la forme de statu quo qui consistera à minimiser
– la hausse des honoraires
– la hausse des charges, notamment
– les frais de personnel,
considérant que seul le prix oriente le choix du consommateur D’où la dégradation inexorable de la qualité de la prestation.
afin de se conformer à la politique consumériste prônée par Madame DUFLOT
MERCI Madame la Ministre venez dans les copropriété, venez assister aux AG et « peut-être » comprendrez vous les possibilités des syndics
Les deux orientations sont très clairement posées.
On peut observer ces tendances pratiquement tous les métiers, dans l’alimentation, l’automobile, le transport aérien, etc…
Pour faire court, opposons « haut de gamme » et « low cost ».
Ceux qui souhaitent attaquer le problème par le prix (option « low cost ») devront être très costauds en matière de contrôle de gestion et sont condamnés à gérer des gros volumes de lot (+de 5000…), ils vont s’épuiser, et de toute façon seront battus par les « groupes » qui sauront mieux tirer parti des phénomènes d’économie d’échelle.
A l’inverse, un service de proximité, beaucoup plus « ituitu personnae », basé sur des compétences de haut niveau des collaborateurs, conforté par des outils des gestion (informatiques en particulier) puissants, pourront justifier des honoraires plus élevés, il y a un marché pour cela, je le constate sur le terrain depuis longtemps, sur la Côte d’azur comme en région parisienne.
Evidemment, tous les copropriétaires ne sont pas prêts à payer au prix fort leur syndic. Les syndic « discounters » (souvent pas les plus qualifiés, comme par hasard) qui braderont leurs honoraires pour assurer du volume vont continuer de faire des « dégâts ».
Ceux, forts de leurs compétences et de leurs métodes de travail modernes qui chercheront à attirer leur clientèle « par le haut » continueront à
tirer leur épingle du jeu, avec une rentabilité n’étant pas liée, forcément au volume.
Chaque syndic devra choisir, en fonction de ses possibilités et de sa vision du métier, dans quel catégorie il a choisi de « boxer ».
Croyez-moi, si vous le pouvez, le service haut de gamme c’est bien plus sûr pour durer, bien plus valorisant pour vous et vos équipes, encore une fois, c’est un choix…
Tout a fait d accord avec Philippe LASRY
Je ne sais si son commentaire est un commentaire SYNDIC ou COPROPRIÉTAIRE
J OSE et accorde le même verdict au projet de loi DUFLOT
– QUALITÉ = « haut de gamme » service de proximité, basé sur des compétences de haut niveau le tout conforté par des outils de gestion puissants, (exemple informatique )pourront justifier des honoraires plus élevés le service haut de gamme est bien plus sûr pour durer,et bien plus valorisant
Ceux, forts de leurs compétences, de leurs méthodes de travail modernes continueront à tirer leur épingle du jeu, avec une rentabilité n étant pas des plus respectables
Les syndic « discounters » (en principe les non-qualifiés), braderont leurs honoraires et par cette façon continueront à faire des « dégâts »
Chaque syndic devra choisir, en fonction de sa vision du métier, son choix
Mais Les copropriétaires porterons dans ce choix une énorme responsabilités
ET VOILA COMME PONCE PILÂT cette loi n apporte rien a plus ou brève échéance le problème actuel
J’ai un avis plutôt orienté « Syndic » parce que mon métier est de leur vendre des solutions informatiques, mais j’essaie aussi de me positionner comme citoyen et comme copropriétaire que je suis aussi.
L’intérêt des syndics compétents ne rejoint il pas celui des copropriétaires exigeants ? Je le crois.
La loi DUFLOT, même si elle perçue -ce qui n’est pas contestable- comme
coercitive, voire punitive (notamment par rapport au blocage des honoraires de Location qui me paraît dangereux), trace une route dégagée pour les « bons » syndics:
Rien que la mesure rendant le compte séparé OBLIGATOIRE sonne le glas des manoeuvres de contournement pathétiques pratiquées par certains, en particulier les groupes.
Le métier de syndic n’est pas de placer des fonds qui ne leur appartiennent pas.
Recentrez-vous sur votre coeur de métier : LA GESTION DES IMMEUBLES.
Il y a matière à améliorer la réactivité, la transparence, en n’oubliant pas le rôle pédagogique que gagneraient à assumer les syndics vis-à-vis de leurs mandants, notamment les membres de Conseil Syndical.
Faisons un parallèle avec la politique : Les citoyens (éclairés) ont les élus qu’ils méritent, de même les copropriétaires éliront les syndics avec plus ou moins de discernement, mais au moins auront ils un choix en général bien plus étendu qu’en matière politique !
Mesdames, Messieurs,
Comme dans tous les métiers il y à des bons, des moins bons et des escrocs. Sous prétexte de défendre le consommateur opprimé par des lois le protégeant, Mme DUFLOT fait une loi politique pour laisser une trace de son passage dans un gouvernement.
Tout Syndic qui se respecte et qui travaille normalement n’a pas attendu Mme DUFLOT pour avoir des comptes séparés, de la transparence et proposer des services à ces clients et ce, sans les surfacturer comme savent si bien le faire les grands groupes.
Le rapport de XERFI-PRECEPTA n’est rien d’autre qu’un miroir aux alouettes que l’on vendra aux médias et qui laisse croire que l’on va pouvoir créer de l’emploi grâce à cette réforme. On oubliera de dire dans les même médias que cette réforme va surtout couter leur poste à environ 40 000 personnes dans la profession…
Mais bon Mme DUFLOT a prévenu, c’est une loi politique et non une loi économique !
Par définition le Syndic est considéré comme un parasite inutile qui est là pour prendre l’argent du pauvre copropriétaire désabusé et s’enrichir avec.
La loi DUFLOT ne fait qu’affirmer cette doctrine avec le soutien principal de l’ARC, qui compte bien tirer profit de la situation…
Un inversement des lobbies ?
Alors pour ce qui est de tracer une route « dégagée » pour les bons Syndics, permettez moi d’en douter M. LASRY. Les bons existent et existeront toujours et non pas attendu Mme DUFLOT pour se faire.
Votre parallèle avec la politique n’engage que vous mais pour ma part, j’ai arrêté la politique depuis bien longtemps. Si comme vous le dites, les citoyens étaient réellement éclairés, nous ne verrions pas ce type de loi apparaitre. Les copropriétaires seraient alors des gens responsables, il n’y aurait alors pas besoin de réformer l’article 25 pour des problèmes de quorums, et les assemblées se dérouleraient avec le sourire et une tasse de café et non avec un flingue dans une main et une batte de baseball dans l’autre.
Je crois que le post de Claudie AMAND est suffisamment bien rédigé pour expliquer ce que cette réforme va apporter à une nuance prêt : grâce à cette loi, les copropriétaires ne porteront plus de responsabilités puisque justement, elles sont toutes transférées au Syndic…
Responsable mais pas coupable..
Je partage l’avis de Claudie car tout est fait pour tirer notre métier vers le bas MAIS nous devons toujours tenter de le tirer vers le haut même si cela signifie ne pas faire son travail ou ne plus le faire dans certains cas
Syndic professionnel (indépendant), je n’ai pas attendu la loi DUFLOT pour agir dans le sens principal de cette loi qui présente quand même
l’intérêt de s’attaquer à certains « problèmes » récurrents sources de
conflits entre copropriétaires et syndics. Exceptés les tarifs réglementés pour les prestations particulières (nous n’en connaissons pas encore les montants) nous n’aurons rien de fondamental à modifier dans nos contrats en vigueur. Le compte séparé et les honoraires au forfait (absence de facturations de copies…) sont déjà intégrés d’office depuis des années dans tous nos contrats. Les nouvelles obligations (immatriculations, informations mutations …) vont dans le sens du mouvement national pour la sur-protection des « consommateurs ».
Phénomène qui n’est pas nouveau et qui se traduit au final … par une augmentation des tarifs dans toutes les professions. Les « low-cost » sont et seront forcément des syndics aux prestations amoindries… La question est de savoir sur quels points un syndic peut-il diminuer la qualité de sa prestation? Pour une voiture, c’est assez facile à comparer et à déceler , n syndic,il faut le pratiquer pour s’apercevoir que les prestations attendues ne sont pas toujours au rendez-vous… ou le contraire
Beaucoup de conflits naissent de la méconnaissance du métier de syndic et des tâches effectuées en « back-office » au quotidine. Certains pensent que les syndic devraient être plus présents sur les immeubles, négocier tous les contrats tous les ans, éplucher en détail toutes les factures, et … être disponibles 24h/24. En additionnant les heures et les prestations demandées , ça coince souvent et de plus en plus car les gestionnaires sont des salariés comme les autres (35h / semaine …en théorie) Certains propriétaires (poussés par des associations) estiment qu’un gestionnaire ne doit pas gérer plus de 1500 lots . Pourquoi pas ? Mais si le nombre de lots gérés par gestionnaire diminue pour améliorer les prestations … les honoraires eux ne vont-ils pas flamber ?
les gestionnaires sont entourés de comptables, d’assistantes, de secrétaires … et un syndic professionnel, c’est aussi (et avant tout) une entreprise.
Notre copropriété est gérée par un syndic que je respecte
En tant que copropriétaire très intéressée par la gestion, j’ai voulu m’investir et comprendre les méandres de ce métier
J’ai appris (mais un peu tard) que l’on ne m’y prendrait plus !!!
Si dans certaines copropriétés le syndic à une mauvaise connotation ce n’est pas le cas dans chaque « entreprise » (annotation de syndic)
Pour moi peut-être une entreprise mais (pas avant tout)
Avant tout …….les copropriétaires doivent s incorporer, fusionner à leur copropriété
– le syndicat est le point principal de la copropriété
– le conseil syndical a pour mission (avant tout) de s’intégrer aux autres copropriétaires : de les intéresser; de leur expliquer les lois désignées par ….. ARTICLES N° xx, de les faire participer à la vie de la copropriété
Seul le syndic « même bien entouré » de comptables, d’assistants, de secrétaires =
• Le syndic reste la clef principale de la copropriété
Lui apporter aide en A G par la présence des copropriétaires est une chose primordiale –
Non pas comme la majorité des copropriétaires le pensent et le constatent par le montant des charges ces dernières peuvent paraitre « non conforme » Les copropriétaires étant inaptes à la connaissance d’un travail de syndic
La loi DUFLOT apportera certainement des points intéressants mais également par obligation une augmentation des charges : ce qui semble normal à tout copropriétaire sensé, voulant reconnaitre le travail accordé à la résidence
La base « avant tout » est l’approche, le contact, la connaissance, la réunion des copropriétaires
Malgré mon investissement les essais de ma participation en tant copropriétaire j’ai dû constater et apprendre (mais un peu tard) que l’on ne m’y prendrait plus !!!
Je continue à m’intéresser au labyrinthe, de cette profession,
– Comme tous copropriétaires je passe la marche arrière « comme sur une voiture »
– Très déçue peut-être incomprise
Ayant 75 ans je laisse la place aux jeunes dans cette copropriété, il y avait pourtant tellement à faire afin de contacter et incorporer les copropriétaires, je pense qu’une chose très importante au côté du syndic, c’est le syndicat
La loi DUFLOT se fixe un objectif =
– les syndics, qui ne sont pas tous à mettre à l’objectif = restructuration