Après la diffusion de notre dernier extrait sur le  guide de la mise en copropriété d’un immeuble neuf relatif à sa livraison , ci joint ci après, en exclusivité pour les lecteurs du blog Syndic Pro, un nouvel extrait du guide à paraitre en juillet prochain, concernant les missions de comptabilité et de gestion du syndic provisoire

“§7/3 – Les missions de comptabilité et de gestion du syndic provisoire

§7/3– 1- La tenue et l’arrêté des comptes de la période transitoire

Le financement des charges engagées au cours de la période transitoire

La question se posait de savoir comment financer les dépenses engagées pendant la période transitoire, même si ces dépenses qui concernent une période courte ne sont pas très élevées.

Par le décret du 20/4/2010 modifiant l’article 35 du décret du 17/3/1967, le législateur a pris des dispositions pour permettre au syndic provisoire de gérer la période transitoire sans difficultés de trésorerie. Le législateur invite les rédacteurs de règlements de copropriété (sans toutefois en faire une obligation) à prévoir dans le règlement, outre une réserve permanente de trésorerie (limitée à un sixième du budget prévisionnel) une provision pour faire face aux charges de la période transitoire.

Les provisions pour charges de la période transitoire

Si une telle provision est prévue, le syndic provisoire, dès son entrée en fonction, doit l’appeler auprès des copropriétaires (ceux qui ont acquis les lots sur plan ou le promoteur, propriétaires des lots non encore vendus.)

NB : Quand le RC prévoit une réserve permanente de trésorerie, il est impossible au syndic de l’appeler auprès des copropriétaires tant que le budget prévisionnel n’est pas voté, puisque cette réserve doit être limitée à un sixième du budget prévisionnel.

Si la provision est bien calculée et que la période transitoire est de courte durée, ce qui devrait être la règle, la solution paraît propre à assurer la trésorerie du syndicat jusqu’au vote du premier budget.

La provision prévue au RC peut s’avérer insuffisante quand elle a été mal estimée ou que la période transitoire dure trop longtemps. Le RC, en outre, peut ne prévoir aucune provision de ce genre. En pareils cas le syndic provisoire connaîtra des difficultés de trésorerie.

Les courtes avances consenties par le syndic provisoire

Pour remédier à cette difficulté, le législateur invite le syndic [du moins la nouvelle rédaction de l’article 35 du décret du 17/3/67, modifiée par le décret du 20/4/2010 le laisse-t-il entendre] à faire de courtes avances, sur ses propres fonds, pour payer les fournisseurs du syndicat en demandant aux copropriétaires, immédiatement après, sur justification, le remboursement des avances qu’il a consenties.

Les avances possibles du promoteur

Quand le règlement de copropriété ne prévoit pas d’avances pour la période transitoire ou que les avances prévues sont insuffisantes (du fait notamment de la réunion tardive de la première AG), le syndic provisoire peut demander au promoteur de consentir une avance au syndicat, non pas en sa qualité de membre de la collectivité des copropriétaires, mais en sa qualité de simple tiers.

Le promoteur n’est en rien obligé de consentir une telle avance. Cette avance est évidemment remboursable dès la date d’exigibilité des provisions sur budget. Elle est comptabilisée dans les comptes du syndicat par le crédit du compte 462 (Créditeurs divers) et non par le crédit du compte 450 du promoteur, en sa qualité de copropriétaire (Collectivité des copropriétaires – Copropriétaire individualisé)

Ouverture d’un compte bancaire (séparé) au nom du syndicat par le syndic provisoire

Dès que le syndic provisoire procède à des appels de provisions sur les charges de la période transitoire et recueille des fonds il doit les déposer sur un compte bancaire ouvert au nom du syndicat. Il assure le règlement des dépenses courantes du syndicat grâce aux fonds déposés sur ce compte bancaire.

L’arrêté des comptes de la période transitoire

A l’issue de la période transitoire, qui se termine le jour de la première AG, le syndic provisoire en établi les comptes, sous une forme qui n’est pas précisée (Faut-il utiliser les documents de synthèse ?) et les notifie aux copropriétaires qui sont invités à les approuver à l’occasion de la première AG. “

Avant la publication du  prochain guide, nous communiquerons un dernier extrait de celui ci faisant état de la préparation et de l’établissement de l’ordre du jour de la première assemblée générale devant comprendre au moins quinze points essentiels.  

Afin de nous permettre de parfaire notre guide afin qu’il réponde à vos attentes, votre participation au sondage est la bienvenue.

Si le présent article vous a intéressé, merci de nous donner votre avis en nous laissant votre commentaire .

Photo de Sol Cardona