Comme vous le savez (cf articles du 04.05.2013 ) j’ai entrepris il y a plusieurs semaines de me lancer dans un projet un peu osé, je l’avoue,  de  la mise en place d’un guide de la mise en copropriété d’un immeuble neuf.

Mon objectif : Permettre  une présentation claire des différentes étapes de cette mise en copropriété d’un immeuble neuf,  autant pour les acquéreurs de lots de l’ immeuble neuf, que pour les professionnels que sont les promoteurs et les syndics et tenter de ce fait, de pallier à la situation de confusion qui subsiste actuellement dans cette phase essentielle de la vie de cette copropriété en devenir.

Pour que ce guide réponde au plus près à vos besoins et qu’il soit le plus précis possible, j’ai décidé:

– d’une part, de m’associer à un expert dans le domaine, Jean Paul CASTA, Maître en droit, Administrateur de biens depuis 1973, fondateur de l’ organisme de formation CASTA FORMATION ET CONSEIL, qui a une parfaite connaissance des métiers de l’immobilier, aussi bien théorique que pratique

– d’autre part, de vous proposer un sondage , dont les premiers retours dépassent déjà nos espérances, afin de mieux cibler vos attentes et permettre au guide d’être utile.

Aujourd’hui, je vous communique en avant première, un extrait du guide à paraître, relatif à la livraison de l’immeuble soumis au statut de la copropriété:

“§5/6 – La livraison de l’immeuble soumis au statut de la copropriété :

Quand l’immeuble vendu à construire est soumis au statut de la copropriété il est, en fait, vendu par fraction, à des acquéreurs différents, autrement dit par lot de copropriété.

§5/6 -1 – La livraison d’un lot de copropriété

Quand le promoteur livre un lot vendu « à construire » il en remet les clés à son acquéreur, tant celles permettant d’accéder à la partie privative qu’aux parties communes. Par cette remise de clés, l’acquéreur prend possession de son lot, au sens de l’article 1642- 1 CC.

En conséquence de quoi, tout acquéreur acceptant de prendre possession de son lot, constate par là même, que l’immeuble est achevé dans son entier.

IMPORTANT : Prise de possession simultanée de la partie privative et des parties communes

Un lot de copropriété constitue une entité composée d’une partie privative à laquelle est attachée une quotepart de parties communes. Quand le promoteur livre un lot à un acquéreur et lui en remet les clés (tant celles permettant d’accéder à la partie privative qu’aux parties communes) il en livre la totalité des composantes, partie privative et quoteparts de parties communes. L’acquéreur prend ainsi possession de son lot dans son entier, ce qui signifie qu’il prend possession, en même temps, et de la partie privative du lot livré et de la quote-part de parties communes qui y est attachée.

Dans le cas d’une construction en plusieurs « tranches », en prenant possession de son lot, le copropriétaire prend uniquement possession des parties communes du bâtiment construit dans lequel se situe son lot (art R 261-10 CCH)

Un délai de un mois pour signaler les vices et défauts apparents

En vertu de l’article 1642-1 CC, comme tout acquéreur d’immeuble à construire, l’acquéreur d’un lot de copropriété vendu à construire dispose d’un mois à compter du jour de la prise de possession de son lot, prise de possession caractérisée par la remise des clés (celles permettant d’accéder tant à la partie privative qu’aux parties communes) pour signaler au promoteur, par LRAR, tous les vices de construction et tous les défauts de conformités qui lui apparaissent, et ce, tant en parties privatives qu’en parties communes.

« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. » art 1642-1CC

C’est donc un mois après la livraison du dernier lot vendu à construire que le promoteur est définitivement déchargé des vices de construction en parties communes et des défauts de conformité des parties communes lorsque ces vices de construction et défauts de conformité sont apparents.

§5/6 – 2 – Le rôle du syndicat des copropriétaires, dans la « Livraison des parties communes »

Le syndicat des copropriétaires, nous l’avons vu, a pour objet d’administrer les parties communes (art 14, L 10/7/65) dont il n’est pas le propriétaire, et non d’en prendre livraison ou possession au sens de l’article 1642- 1 CC. Prendre livraison d’un bien acquis, en effet, n’est pas un acte d’administration mais un acte de propriété, au sens de l’article 1988 CC

Le syndicat des copropriétaires, représenté légalement par son syndic, n’a donc pas le pouvoir de prendre livraison ou possession des parties communes. Si le syndicat y procédait malgré tout, cette prise de possession ne produirait aucun effet car elle ne ferait courir aucun délai et n’empêcherait pas les différents acquéreurs de lots d’utiliser les droits que l’article 1642-1 leur accorde (cf paragraphe précédent)

IMPORTANT : Le législateur n’ayant donné au syndicat (et a fortiori à son syndic), ni la mission, ni le pouvoir de prendre possession ou livraison, au nom de la collectivité des copropriétaires, des parties communes d’un immeuble en copropriété, parler de « livraison des parties communes au syndicat » n’a pas vraiment de signification juridique.”

Cet article vous a intéressé, merci de laisser votre commentaire et pensez si vous ne l’avez pas encore fait de répondre au sondage, car en effet vos réponses pourront nous permettre d’affiner le guide de la mise en copropriété d’un immeuble neuf avant sa publication prévue en juillet 2013