Bien que constituant une étape importante dans la vie d’un immeuble neuf d’habitation, sa mise en copropriété, fait l’objet d’une grande confusion auprès des nouveaux acquéreurs,quant aux notions telles la réception de l’ouvrage neuf, la livraison dudit ouvrage, le rôle du syndic lors de la livraison de l’immeuble neuf,les conséquences juridiques inhérentes à ladite livraison, les mises en place des garanties légales offertes aux acquéreurs devenant copropriétaires dans l’immeuble neuf.
Aussi rappelons pèle-mêle les différentes définitions et situations relatives à cette mise en copropriété d’un immeuble neuf :
– La réception de l’ouvrage neuf est suivant l’article 1792 – 6 du Code civil, l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter celui-ci avec ou sans réserve.
Aussi le maître de l’ouvrage à savoir le promoteur de l’immeuble accepte les travaux des différentes entreprises qui sont intervenues sur le chantier avec ou sans réserve.
Bien que cet acte soit l’acte primordial de la construction de l’immeuble car s’agissant du point de départ de toutes les garanties légales attachées à l’acte de construction, le syndicat des copropriétaires ainsi que son représentant n’ interviennent pas dans cette phase.
De ce fait quel est le formalisme attaché à la réception de l’ouvrage ?
Quels sont les garanties qui entrent en jeu en raison de la réception dudit ouvrage?
– La livraison de l’ouvrage neuf est suivant l’article 1604 du Code civil, le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.
Aussi le vendeur qui est le promoteur délivre l’immeuble à la garde du syndicat des copropriétaires, ce qui se matérialise pour les copropriétaires, par la remise des clés.
La délivrance de l’immeuble suppose que celui-ci est conforme à l’ouvrage vendu tant dans sa destination que dans ces stipulations contractuelles.
Le syndicat des copropriétaires doit donc s’assurer que l’immeuble est conforme au contrat passé avec le promoteur et procéder aux vérifications afin de l’accepter avec ou sans réserve.
Les questions légitimes à se poser sont de savoir:
Qui intervient lors de la livraison de l’ouvrage ?
Comment établir le procès-verbal de livraison de l’ouvrage ? Qui en a la responsabilité ?
– Le rôle du syndic lors de la livraison d’un immeuble neuf.
La livraison des parties communes de l’immeuble représente, nous l’avons indiqué, une étape importante dans la mise en route de la copropriété.
En effet, le promoteur va transférer la garde de l’immeuble au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic élu.
Toutefois le syndic, bien que n’étant pas un homme de l’art, les copropriétaires vont beaucoup attendre de son intervention pour s’assurer que la livraison des parties communes, effectuée habituellement par le syndic, soit faite au mieux de leurs intérêts.
Aussi quel est le mandat du syndic pour cet acte ? Quel rôle doit-il tenir face à des interlocuteurs aussi différents que sont le promoteur et les copropriétaires ? Quelle est sa responsabilité quant à la rédaction du procès-verbal de livraison dans lequel, doit être noté l’ensemble des vices apparents ?
Au fil des années, la confusion entre les compétences des différents acteurs intervenant dans les phases cruciales précitées ne cesse de s’accentuer, les syndics sont toujours de plus en plus coincés lors de la livraison des parties communes entre d’un côté le promoteur qui le plus souvent, a désigné le syndic de façon provisoire, souhaite que celui-ci ne note pas trop de réserves et de l’autre côté, les clients que sont les copropriétaires, qui ont la plupart du temps élu le syndic lors de la première assemblée générale, s’attendent à ce que celui-ci défende “bec et ongles” leurs intérêts et veille à ce que celui ci exige du promoteur qu’il accomplisse jusqu’à la fin des travaux plus ou moins bien réalisés.
Ces situations vous parlent elles, êtes vous ou avez vous été confrontés à cette problématique?
Si oui, ne pensez vous pas que la création d’ un guide didactique de la mise en copropriété de l’immeuble neuf, soit un outil utile, pour lister de façon concrète, les droits et obligations de chacun,permettant à toutes les parties concernées, que ce soit le promoteur, les acquéreurs ainsi que les syndics, de pouvoir de façon claire, de s’y retrouver dans cet état de faits qui est plus propice à la suspicion, au mécontentement qu’à la mise en place d’une organisation pérenne de la mise en route du fonctionnement de la copropriété?
Votre avis et vos suggestions m’intéressent quant à l’élaboration de ce guide, aussi n’hésitez pas à laisser vos commentaires au bas du présent article.
A vous lire.
Photo de Alfortvilleautrement
13 Comments on “La mise en copropriété d’un immeuble neuf”
Bonjour à tous,
Pour commencer, le mieux est d’abord d’organiser la première ag afin d’avoir un mandat délivré par les copropriétaires plutôt que celui du promoteur. C’est une question disons de légitimité.
Deuxièmement,il y promoteur et promoteur, les vrais ceux qui sont sérieux n’ont pas peur des réceptions de parties communes et de la quantité de réserve que le syndic (alors assisté du cs par exemple) peut soulever.
Seul les promoteurs pas sérieux feront le forcing pour limiter les réserves mais le syndic est alors en première ligne et risque de ne pas être renouvelé à la prochaine ag. A quoi bon prendre une copro pour ce faire jeter un an après.
Conclusions, sauf si vous avez faim, ne lâcher rien sur la réception des parties communes mais soyons juste et ne cachons pas nos faiblesses en accusant injustement le promoteur comme je l’ai déjà rencontré.
Voici mes premières réflexions …
Tout à fait d’accord pour la création d’un guide
Bonjour,
Je serais vraiment très intéressée par ce futur guide.
Bonjour,
En effet, ce guide serait à atout.J’espère qu’il pourra aussi être complété par un point administratif et comptable.
Tout à fait partant pour participer à l’élaboration et à la diffusion d’un tel guide par le site Universimmo.com.
Attention dans votre article une inexactitude :
Vous dites :
« – La livraison de l’ouvrage neuf est suivant l’article 1604 du Code civil, le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.
« Aussi le vendeur qui est le promoteur délivre l’immeuble à la garde du syndicat des copropriétaires, ce qui se matérialise pour les copropriétaires, par la remise des clés.
« La délivrance de l’immeuble suppose que celui-ci est conforme à l’ouvrage vendu tant dans sa destination que dans ces stipulations contractuelles.
« Le syndicat des copropriétaires doit donc s’assurer que l’immeuble est conforme au contrat passé avec le promoteur et procéder aux vérifications afin de l’accepter avec ou sans réserve. »
C’est inexact : la livraison des parties communes est effectuée aux acquéreurs en même temps que les parties privatives puisque chaque lot comporte des parties privatives et une quote-part des parties communes. Evidemment les acquéreurs ne le savent pas et ne s’occupent que de leurs parties privatives… Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’est pas partie aux ventes : la conformité aux contrats passés – qui peuvent être différents d’un acheteur à l’autre – ne peut être vérifiée que par les contractants. Le SDC n’a aucune qualité pour agir dans le cadre de chacun de ces contrats. Il ne faut dont pas parler de livraison des parties communes au SDC mais simplement d’une passation de responsabilité et d’un « état des lieux » !
Bonjour à tous, et plus spécialement à Alain PAPADOPOULOS, confrère virtuel émérite,
Je complète ce que dit justement Mr PAPADOPOULOS en précisant que la prise en charge par le syndic (la livraison a lieu entre le promoteur et ses entreprises) des parties communes doit être faite AVANT la livraison des parties privatives. En effet l’assurance des communs, la mise en place des services d’ordures ménagères, l’entretien, les protections des communs pendant les déménagements doivent être organisés avant les livraisons privatives.
Le guide est nécessaire et pourrait être une sorte de DTU, premier d’une longue série, que nous (les méchants syndics au travers ou non d’un ordre) pourrions utilement proposer.
A votre disposition,
Et bravo pour cet article.
Le syndic effectivement prend place avant la livraison de l’immeuble pour verifier de manière professionnel la conformité del’immeuble.
bonjour à vous,
Je pense qu’un didacticiel complet et simple à la fois pourrait être une aide précieuse pour les individus ayant peu ou pas du tout de connaissances en matière immobilière et qui se lancent dans l’achat d’un appartement au sein d’une copropriété neuve.
J’en veux pour preuve, la situation difficile dans laquelle je me trouve depuis maintenant quelques mois et le temps que je perds dans la recherche des textes officiels et des différentes jurisprudences pour essayer de régler les problèmes existants dans la copropriété.
Nous sommes confrontés avec les autres copropriétaires à des infiltrations dans toutes les parties de l’immeuble dues à un défaut d’étanchéités des terrasses. Lors de la livraison de l’immeuble au syndic représentant les copropriétaires des réserves avaient été formulées par un expert judiciaire concernant justement ce défaut d’étanchéité. Depuis, l’immeuble est en grande partie sinistré et tout le monde se rejette la faute, du promoteur à l’assureur dommage ouvrage. Je résume la situation qui est en réalité plus complexe, car de nombreux autres intervenants sont impliqués dans cette affaire.
C’est pourquoi je pense que la rédaction d’un didacticiel pourrait simplifier grandement la compréhension des procédures et permettre à des novices en la matière de gagner du temps dans les démarches juridiques en mettant rapidement les acteurs devant leurs responsabilités.
merci pour cet article
Bonjour,
Merci d’avoir soulevé cette situation qui est importante pour la suite de la vie de la nouvelle copropriété. Un guide serait utile, mais il me semble qu’ il serait plus judicieux d’avoir recours en un expert en bâtiment qui serait nommé par l assemblée générale , une personne indépendante à la fois du syndicat,du syndic et du promoteur.
Cet expert se verrait remettre toutes les pièces du dossier avant de procéder à la réception à laquelle serait convié le promoteur et le syndic.un rapport serait envoyé à chaque copropriétaire qui disposerait alors de quelques jours pour soulever des observations.
Un expert en batiment ne traitera que des questions techniques et pas des questions juridique ou comptables (exemple : la livraison des parties privatives peut elle intervenir avant la prise en charge des parties communes ? ce type de questions ne peuvent être dévolues a un expert en batiment). De plus la copropriété, qui vient de naitre, n’acceptera pas de payer la note…
Savez-vous à quelle date et ou je peux acheter le guide de la mise en copropriété des immeubles neufs ?
Merci
VEFA: le syndic provisoire (nommé par le promoteur) peut-il convoquer une AG AVANT la livraison des parties privatives? Plus précisément encore, le syndic peut-il me convoquer à la 1ère AG alors même que mes parties privatives (et beaucoup d’autres) n’ont pas encore été livrées?
Question subsidiaire: quand devient-on légalement copropriétaire, et donc à partir de quel moment peut-on être convoqué à une AG? A la signature de l’acte VEFA? Au premier acompte? à 50% ? 100 %? A la remise des clefs ? A la réception des parties communes?
lorsque la livraison des parties communes intervient plus d’un mois après la livraison privative, qui doit payer les charges que réclame le syndic durant ce plus d’un mois? le copropriétaire ou le promoteur qui n’avais pas terminé les parties communes et qui a fait rentrer les acquéreurs plutôt pour ne plus payer les indemnités de retard ?