L'ARC protecteur des copropriétaires de la menace du syndic malveillant?
Comment l’ARC ou l’UNARC, fait la promotion de ses bouquins sur le dos de ses boucs émissaires favoris que sont les syndics de copropriétés?
Ce récent article publié à la “célèbre” rubrique de l’UNARC “Les Abus en vrac” intitulé:
“Tout syndic professionnel doit disposer d’une carte professionnelle et deux assurances spécifiques”
(http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0512/abus3152.htm)
met en évidence l’utilisation intensive par l’ARC de son filon que constitue la profession de syndic de copropriétés.
En effet, en lisant le titre précité, on pourrait s’attendre à avoir des informations objectives sur la carte professionnelle obligatoire ainsi que les assurances spécifiques annoncées.
Certes dans un premier temps, il est fait état de l’obligation pour le professionnel de disposer, pour pouvoir exercer régulièrement sa mission, de deux types de documents en cours de validité : une carte professionnelle délivrée par la préfecture d ‘une validité de 10 ans et de deux polices spécifiques (l’assurance de responsabilité civile professionnelle et la garantie financière), comme souligné par l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET.
Une fois ce rappel des textes effectué, textes qui à ma connaissance semble être respectés par la quasi majorité des syndics professionnels sinon les associations de consommateurs relayées par certains médias avides de se faire du syndic ne se seraient pas privés de faire l’écho de la situation, se met donc en marche la stratégie bien rôdée il faut l’avouer, de l’ARC.
Tout d’abord, l’ARC dans sa stratégie, commence par dénoncer le défaut des moyens des préfectures ne leur permettant pas d’assurer un véritable contrôle de la profession d’où la possibilité donnée à des syndics :”d’ exercer avec des cartes non valides, voire une absence de garantie financière et aucun contrat d’assurance de responsabilité civile.”
Vu la “vigilance” de l’ARC et eu égard ses liens proches avec les médias précités, si ces derniers avaient constaté les dérives évoquées, ils n’auraient pas manqué l’occasion de jeter l’opprobre sur la profession.
Afin de faire face à ce nombre incalculable de syndics de copropriétés exerçant avec des cartes non valides, sans garantie financière, sans assurance de responsabilité civile, afin de palier à la carence des pouvoirs publics, l’ARC défenseur de la veuve et de l’opprimé a la solution:
– Son tout récent guide (octobre 2011 éditions VUIBERT) intitulé : « Bien choisir son syndic de Copropriété » et ce pour la modique somme de 10€.
Aussi, les deux tiers de l’article censé parler de la carte professionnelle du syndic de copropriété ainsi que des deux assurances spécifiques indispensables pour exercer le métier sont ils de fait réserver à décliner le sommaire du guide protecteur du “faible copropriétaire”.
Une fois le sommaire dudit guide égrené, l’article intitulé: “Tout syndic professionnel doit disposer d’une carte professionnelle et deux assurances spécifiques” se conclut avec la formule évocatrice s’il en est:
“Et tout ça pour seulement 10 €”
Eh oui, tout se paye, même et surtout la défense des copropriétaires devant la menace à démontrer des syndics de copropriétés.
Vous qui me faites l’amitié de lire cet article, afin de vérifier si besoin est, la justification des “craintes” de l’ARC, si vous êtes copropriétaires, pourriez vous par le biais d’un commentaire me faire savoir si votre syndic de copropriétés est détenteur de sa carte professionnelle, dispose d’une garantie financière ainsi qu’un contrat d’assurance de responsabilité civile?
Photo de Tom BAGLEY
22 Comments on “L'ARC, l'art de se sucrer sur les syndics de copropriétés.”
pas mal
1e) n’oublions pas que tout professionnel doit fournir chaque année au 31 mars a la prefecture le renouvellement de sa RCP et de sa Garantie Financiere, sans ela la prefecture intervient.
2 d) a quand l’analyse des syndics benevoles de leur assurance et de leur capacité a etre « syndic »….
cordialement
Bonjour,
Je comprends l’article, et le sens du bouquin de l’ARC même si je n’en ferai pas la lecture.
Cependant, évitons, nous, professionnels de juger les compétences des syndics bénévoles (je fais allusion au commentaire posté):
– d’un parce qu’ils sont bénévoles,
– ensuite parce qu’ils n’ont parfois pas le choix (difficile de trouver un syndic pour une copro de moins de 6 lots – pas rentable)
– et enfin parce qu’ils ont parfois été victimes d’un syndic professionnel et que chat échaudé craint l’eau froide…
Je ne militerai pas contre la formation de syndic bénévole, mais plus contre celle des syndicats coopératifs qui peuvent avoir des tailles importantes.
il me semble n’être pas dans l’intérêt des administrateurs de biens d’espérer voir le législateur intervenir à ce sujet. Cela rendrait encore plus difficile les relations avec le client.
Il est juste essentiel que ces syndics bénévoles trouvent de l’information concrète et pratique pour assumer la totalité de la mission de syndic et surtout qu’ils n’oublient pas de prendre une assurance RCP, souvent proposée en extension de la garantie multirisque immeuble comme pour le conseil syndical d’ailleurs.
bien cordialement
Florence BENNANI
Bonjour,
Qu’il y ait des personnes qui s’engagent et s’investissent dans la gestion de leur copropriété avec l’assistance d’associations telles l’ARC, c’est tout à fait louable.
Néanmoins étant un incorrigible défenseur de la création du Conseil de l’Ordre des syndics professionnels, avec comme corollaire la protection du titre de syndic de copropriété, il faudrait à mon avis exiger une formation minimum validée par un diplôme permettant d’exercer le métier de syndic, complétée par des formations continues avec la possibilité pour le Conseil de l’Ordre de sanctionner, voir radier ses membres défaillants.
Bien à vous et merci pour votre commentaire.
Jean-Pierre DESIR
Désolée, mais une formation ne garantit ni la compétence ni l’honnêteté. Et aucun copropriétaire ne va se lancer dans l’aventure sans s’informer d’abord. Si elle est obligatoire, ça permettra surtout d’empêcher que l’on puisse passer par par une période de syndic bénévole quand on a pas le temps d’en trouver un autre mais un besoin urgent de se sortir des pattes de celui qu’on a. Et puis gérer une copro d’une vingtaine de lots, franchement, depuis 4 ans que je suis quasiment obligée de tout faire à la place de nos syndics successifs, non seulement c’est pas si compliqué, mais au final, j’en sais plus que le patron du syndic qui vient juste de nous envoyer une convocation où, sur les 30 points que nous voulions soumettre à l’ODJ (en RAR bien sur), il n’en reste plus que 15…. et m’a simplement dit « vous aurez qu’à convoquer une autre AG »
C’est pas un ordre qu’il faut, c’est des lois. Pour l’instant quasi aucune sanction automatique n’est prévue, dans aucune loi lorsque le syndic ne respecte pas la loi. Alors ils se marrent, les malhonnêtes, et c’est tous les autres syndics qui en font les frais. Je peux vous dire que pour ma part, plus JAMAIS je ne voterai un quitus, même si je suis certaine que le syndic est hônnête, parce que plus jamais je ne ferai entièrement confiance à un syndic, c’est aussi bête que ça..
Par ailleurs, vous avez des chambres syndicales que je sache? Je ne doute pas de votre souhait à vous, mais si la majorité de la profession souhaitait vraiment faire le ménage dans ses rangs, il suffirait d’exclure les mauvais syndics de ces chambres syndicales, ce qui n’arrive jamais, quoi qu’ils aient fait. Et ça n’arrivera pas plus avec un « ordre ». Pourquoi? Parce qu’être jugé par ses pairs ça donne généralement, dans toutes les professions, « je te tiens tu me tiens par la barbichette ». Tu fermes les yeux et je les ferme aussi… Et avec une profession comme syndic, ou les gros mastodontes qui gèrent des dizaines de milliers de lots, fourniront l’essentiel des troupes de l’Ordre, ce serait une fumisterie encore plus criante…
Allez, un petit exemple des quelques points de notre convocation, rédigés par un syndic professionnel et formé, et dessous ceux proposés par le conseil syndical bénévole donc incompétent a dû se dépatouiller:
6. En cas de non renouvellement du cabinet XXX désignation du syndic YYY et approbation de son contrat de mandat ci-joint (Art. 25)
L’assemblée générale prend note que le point intitulé « Désignation du Syndic (art. 25) » dont le conseil syndical a demandé qu’il soit mis à l’ordre du jour ne l’a pas été.
XXX n’a pas eu une seule voix
8. Dispense d’ouverture d’un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires tant que le cabinet XXX restera mandaté en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires (art 25)
L’assemblée générale prend note que le point intitulé « Dispense d’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé (art 25) » dont le conseil syndical a demandé qu’il soit mis à l’ordre du jour ne l’a pas été.
Là, on s’en moquait: de toute façon, on l’aurait pas donnée, la dispense…
10. Vote d’un montant de 1 500 € de marchés ou de contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical sera obligatoire, sauf en cas d’urgence (art. 25)
Super!!! Une question qui contient la réponse obligatoire…
L’assemblée générale prend note que le point intitulé « Montant des marchés de fournitures et de travaux à partir duquel la consultation du conseil syndical par le syndic est obligatoire (art. 25) » dont le conseil syndical a demandé qu’il soit mis à l’ordre du jour ne l’a pas été.
11. Vote d’un montant de 3 000 € de marchés ou de contrats à partir duquel l’accord de l’assemblée générale sera obligatoire, sauf en cas d’urgence (art. 25)
Et une deuxième question qui contient la réponse….
Voilà, on les a virés. Maintenant faut récupérer les 30000 euros qu’ils nous ont piqué, et c’est pas gagné, vu que leurs grands livres sont bidouillés de A à Z, avec des écritures qui disparaissent et/ou réapparaissent selon les dates d’édition… des fournisseurs qui ont pas compte, des factures en double, des factures d’honoraires qu’on a jamais vues… On a été obligés d’augmenter notre prévisionnel de 40% pour faire face aux futurs frais de procédure et d’expertise.
Bonjour Jean-Pierre,
En parcourant ce forum ou blog , je tombe sur votre message du 2 juin 2012 à 13 h 26 min. où vous dîtes : » voir radier ses membres défaillants »
Depuis 2012 qu’on nous « bassine » avec ce Conseil de l’Ordre qu’en est-il en 2015 ?
Radier ses membres défaillants ? Défaillant le mot est faible….. croyez-moi si ce Conseil de l’Ordre voit un jour le jour, il aura du pain sur la planche et la France risquerait de se retrouver sans syndics tant il y en a de véreux.
Vous demandez si notre syndic a sa carte professionnelle et ses assurances ?
Et bien voyez, ça fait plus d’un mois qu’on les lui a demandées… en RAR, on les attend toujours. Comme tous les documents qu’on a demandés en vue de faire faire un audit, par l’ARC… Comme les explications à certaines dépenses, qu’on attend depuis novembre 2012… les grands livres, qu’on a mis plus de 4H de palabres à récupérer.
Et j’en passe…
Là, vu le trou dans notre trésorerie (début avril, c’était quasi un an de budget prévisionnel, sans justification) nos questions c’est:
– auront-ils les moyens de rembourser?
– s’ils peuvent pas, l’assurance (s’ils en ont une) le fera-t-elle sans rechigner? Apparemment, vu que d’après leurs papiers, c’est la LLOyd’s, c’est pas gagné…
– combien ça va nous coûter en procès?
Bref, dire que l’ARC « se fait du beurre » sur les syndics, est aussi malhonnête que dire qu’un syndic faisant honnêtement son boulot « se fait du beurre » sur les copros.
1) Les conseillers sont pas bénévoles mais salariés. Vu le temps qu’ils y passent, c’est logique.
2) Ils ont pas de subventions
Bref, ils font un boulot, et sont payés pour ça. Quand les syndics exerceront bénévolement, ils pourront leur jeter la pierre. Depuis presque 10 ans que je suis conseillère syndicale, (j’ai malheureusement découvert l’ARC il y a peu) après 2 syndics essayés, ma conclusion est simple: un syndic qui crache sur l’ARC, comme les 2 qu’on a eus, est un syndic qui a des choses à se reprocher. Plus il crache fort, plus c’est grave.
On change (encore! et ça nous réjouit pas!) dans un mois, pour un syndic qui voit aucun problème qu’on soit à l’ARC… c’est la première chose qu’on lui a dite.. ni qu’on ait un compte séparé… et bizarrement, j’ai jamais vu un contrat de syndic aussi limpide : quasiment aucun honoraire hors forfait…
Sinon, des tonnes d’infos sont en accès libre sur le site de l’ARC, vous devriez les lire…
Bonjour,
Comme dans toutes professions, vous avez des bons et des mauvais professionnels.
Faire de cas isolés, une généralisation de la profession ne me semble pas très honnête pour reprendre votre expression.
Les comportements excessifs entrainent souvent des réactions excessives.
Que l’ARC prône l’avènement du syndic bénévole c’est son droit absolu, qu’il le fasse en discréditant la profession de syndic professionnel, pour ma part, celà est inacceptable.
Bien à vous.
ET puis quand même, vu que vous traitez dans un autre article d’obsession le souhait de l’ARC de rendre VRAIMENT obligatoire le compte séparé, jetez un oeil à cet arrêt de la cour d’appel de Paris du 10 avril 2008:
http://www.jpm-copro.com/CA%20Paris%2010-04-2008-1.htm
Pas de compte séparé= pas de preuve de la créance. Et peu importe les grands livres…
Bonjour,
Je n’ai, en tant que syndic professionnel aucune appréhension vis à vis du compte bancaire séparé, la totalité des copropriétés gérées par mon cabinet disposant d’un compte bancaire séparé, néanmoins je persiste à penser , cela n’engage que moi, que sur ce dossier et bien d’autres, l’approche de l’ARC me semble excessive.
Bien à vous
bonsoir,
Pour dépassionner le débat, je ne ferai ni généralité ni exception, juste un constant, si on doit attendre que les syndics décident de valider la mise en place d’un ordre des syndics, on pourra toujours attendre.
Et effectivement des lois sans sanctions ne servent à rien.
Des caisses de garanties sanctionnées telle que CGC ou qui s’exonère telle que la LLOYD, n’aident pas le client à avoir confiance dans leur offre de garanties ni même au titre du syndic.
La caisse de garantie est aujourd’hui traitée de Chimère sur quelques sites internet que j’ai pu visiter.
Sans action, la réaction des clients est prévisible, ce sera la fuite…
Florence BENNANI
13’immo consult
www-13-immo-consult.com
Bonjour,
Pour des problèmes de voisinage (bruits récurrents une grande partie de la nuit (déplacement de meubles, rires et conversations bruyantes, réunion « amicale » qui dure toute la nuit avec cris, rires, conversations, aboiements de chiens (2 adultes et 4 chiots) etc. j’ai alerté le syndic de mon immeuble plusieurs fois. En désespoir de cause je lui ai envoyé une lettre RAR demeurée sans réponse. Auprès de quel organisme puis-je m’adresser pour signaler cette inertie. Le syndic n’est-il pas rémunéré pour intervenir auprès des perturbateurs et les mettre en demeure de cesser ?
Leur argument est que nous sommes des vieilles qui n’avons rien à faire et qu’eux sont des jeunes qui ont envie de s’amuser !!!
Je ne vous dis pas le nombre de fois où la police est venue constater, une plainte a été déposée contre eux, les divers organismes ont été consultés, je ne sais plus où aller.
Merci de votre réponse.
nous avons testé les deux sur deux copropriétés différentse. Bilan :
– nullité du syndic bénévole manquant d’élévation entre son statut de propriétaire et celui de syndic bénévole censé représenté l’intéret general
– enfin syndic pro dépourvu de carte pro et des deux garanties RCP et garantie financiere.
Je dis bravo à l’arc qui vous ouvre les yeux.
Les gens ordinaires souhaitent avoir des représentants loyaux et non pas des lobbystes. Il en va de meme dans la vie civile et la vie politique.
Merci pour votre article qui est tres interessant sur les differents roles du syndic .
ATRIUM GESTION facture des ravalements de façade sur la base d’une superficie de 350 m² alors qu’elle ne dépasse pas 93.
Ce sont des escrocs qui courent toujours.
Quand Anthony Carle sera derierre les barreaux ?
Il est assez extraordinaire de voir l’ARC qui connait tous les dysfonctionnements de l’Etat en matière de contrôle de continuer à militer sur le seul sujet de syndic,
1 / d’une part, le coût annuel du syndic (de l’agence) reste faible vis à vis de l’ensemble des dépenses annuelles engagées par un syndicat,
2 / D’autre part quand on sait que le nouveau conseil d’administration a quatre membres sur 12 syndic (bénévoles mais non intéresses !), celà devient du plus haut comique.
Avec un seul membre du DA représentant les copropriétaires individuels,…. un peu seule (il s’agit d’une femme !
De qui se moque t’on !
A l’occasion de gros dysfonctionnements dans notre syndicat, j’ai adressé plusieurs fois à l’ARC des dossiers montrant le laxisme (le mot est faible) des bureaux des Professions immobilières de Paris, du Val de Marne et de l’Essonne en matière de distribution des cartes et sous cartes et attestations d’emploi vis à vis de dirigeants qui ouvraient plusieurs sièges principaux, sur plusieurs départements.
Nous étions et nous sommes pourtant adhérents individuels et adhérents du syndicat pour le conseil syndical.
Le conseiller juridique ne nous a apporté aucune aide.
A priori je suis très déçu, mais en négociation actuellement avec le nouveau Président, même s’il est syndic (sans carte et sans formation !) qui semble avoir de gros problèmes au vu de la façon dont c’est passé la succession, le départ de Monsieur Champavier.
Monsieur Vorms le nouveau Directeur du CNTGI est connu pour son rapport de 2002 (plus de 10 ans déjà !) dévoilant les dysfonctionnements quant aux modalités de distributions et donc de contrôles des cartes et sous cartes de gestion et de transaction immobilière, par les bureaux des professions immobilières de nos Préfectures en France.
Rapport VORMS sur la modernisation de la réglementation des professions immobilières
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbd1A0dGZDVmZUMXM/edit
Obtenir sa carte professionnelle, aujourd’hui et demain à la CCI
http://www.viadeo.com/fr/groups/detaildiscussion/?containerId=0021guonnqr6574&forumId=002k34ta36a6ctx&action=messageDetail&messageId=00220v9quevzy4lg
L’ARC est une association » a but lucratif »
dont une grande partie des membre sont des incompétent notoire, incapable d’expliquer une répartition de charges !
Ils sont très accueillant au demeurant et surtout de très bon commerciaux,
passé les voir vous repartirez avec des bouquins dans les poches mais aucunes réponse aux question que vous aurez posées.
je me base sur 2 visites dans leurs locaux qui ce sont soldés par 2 problèmes non résolu et non compris par la soit disant Avocate que j’avais devant moi, mais après avoir payé une cotisation et acheté 1 bouquin
Au final très dessus par l’ARC, qui a lieu de chercher a régler mes problème, c’est acharné dévaloriser et accusé mon syndic de divers tricheries.
Bonjour.
Je fais parti d’un syndic professionnel de copropriété. Pour pouvoir exercer nos actions, nous avons dû demander une carte professionnelle à la Préfecture. Elle doit être renouvelée tous les 10 ans.
Merci.
L’ARC… En tant que membre d’un conseil syndical adhérent et après des demandes restées sans réponses malgré plusieurs relances téléphoniques et par mails, cette « association » nous est apparue comme une vaste supercherie tout juste bonne à pointer du doigt les syndics en alimentant habilement son blog afin de gagner en crédibilité.
Au final, une perte de temps et d’argent !
Bonjour
L’ARC donne de fausses informations sur l’ANCC et prétend dénoncer des abus qui n’en sont pas.
Ce n’est pas nouveau et depuis de nombreuses années l’ARC est condamnée pour diffamation.
Aujourd’hui de nouvelles fausses informations sont diffusées notamment sur les syndics issus de professions réglementées autorisées par la loi Hoguet.
Il est notamment prétendu par l’ARC que le siège de l’ARC serait un cabinet d’avocat ce qui est parfaitement faux mais qui relève de la jalousie. En effet, la majorité des copropriétaires se détournent de l’ARC pour son manque de professionnalisme et des prétendus ABUS qui n’en sont pas de la part des syndics en général.
Les informations de l’ARC font plus écho à la presse à scandale qu’à de vraies informations juridiques fiables.
Méfiez du loup, il cherche à capter votre attention pour vous endormir