La guerre des observatoires des charges de copropriétés

Après l’UNIS (Union des syndicats de l’immobilier) et l’ARC (l’Association des responsables de copropriété ), la FNAIM d’Ile-de-France a mis en place son propre Observatoire, alimenté de données collectées auprès de ses membres syndics de copropriété.

Comme il fallait s’y attendre, les critères retenues par la FNAIM pour l’évaluation des charges font l’objet de critiques par l’ARC, estimant que les résultats émanant de ces critères  sont  sous-évalués.

Quels sont ces critères?

A ce jour les observatoires précitées ont basé leur évaluation sur la surface habitable alors que la FNAIM opte  pour le critère d’évaluation de la  surface « assurée ».

Comme pour ses concurrents, l’objectif est de constituer, en s’alimentant de « données comptables, en prenant en compte des critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables »,  tenant compte des « typologies de biens et de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente », un indice de référence pour les professionnels, les responsables de copropriété et les particuliers, « véritable outil de gestion leur permettant de se situer et d’ajuster le coût des charges de copropriété sur une zone donnée et par type de biens comparables ».

L’établissement d’une typologie d’immeubles étant déterminante pour le niveau des charges, trois types d’immeubles ont été retenus pour l’analyse :

– les immeubles « Haussmanniens » (21% de l’échantillon),

-les immeubles « postérieurs à 1960 » (28%)

– les immeubles intermédiaires dits « Franciliens » (51% de l’échantillon).

Par ailleurs un parti pris pour l’établissement des coûts moyens par type de charges pour chacun de ces types d’immeubles fût retenu par l’observatoire de la FNAIM afin de faire ressortir le coût par « lot » (lot principal – l’échantillon est composé de 37.724 lots répartis dans 1.360 immeubles).

De même, se basant sur la « surface assurée », telle que figurant dans la police d’assurance multirisque de l’immeuble – des coûts au m2 sont possibles, constituant une donnée objective non redressée statistiquement » – hors charges spéciales : caves, parking et chambres de service.
Le m2 assuré est la surface développée de l’immeuble, incluant les parties communes (escaliers, paliers, halls d’entrée).

Prenant  en compte les  4 types d’ immeubles parisiens précités, l’ARC trouve une surface développée supérieure à la surface habitable de 28% pour un immeuble « post-haussmannien » de 1913, de 74% pour un immeuble « haussmannien » pur, de 67% pour un immeuble de 1970 et de 47% pour un immeuble de 1950…

Pourtant ce parti pris différent des autres Observatoires qu’a fait l’observatoire de la FNAIM, ne semble pas être  dénués de  bon sens, car en effet, les parties communes incluses dans la surface développée génèrent une bonne part des charges : elles sont chauffées, elles doivent être nettoyées, éclairées, etc. Plus elles sont importantes, plus elles coûtent…

Quelle moyenne ressort des critères retenus par l’observatoire de la FNAIM?

Sur les bases retenues, la FNAIM arrive à une moyenne de charges en Ile-de-France en 2009 de 20,6 euros/m2.

Ce coût varie assez peu au m2 selon le type d’immeuble.

En revanche, les écarts en valeur absolue par lot sont plus importants en fonction du type d’immeuble à cause de l’effet « surface » : il est de 1.838 euros par lot et par an moyenne, mais de 2.234 euros dans l’ « haussmannien », de 2.091 dans le « post 1960 » et de 1.538 dans le « Francilien » ; bien entendu, ces chiffres s’entendent pour les immeubles dotés à la fois de chauffage et d’ascenseurs…

Prenant en compte le niveau d’équipements et de services présents dans un immeuble, la FNAIM arrive aux résultats suivants :

– assurance : ce poste représente en moyenne 124 euros/lot soit 1,4 euro/m2 assuré ; ce poste monte à 165 euros/lot dans l’haussmannien (1,5 euros/m2) contre 122 euros (1,2 euro/m2) pour le post 1960 et 108 euros (1,4 euros/m2) dans le Francilien ;
– ascenseur : les charges liées à cet équipement représentent en moyenne 161 euros/lot (soit 1,5 euro/m2) ;
– chauffage collectif : il représente une charge moyenne de 619 euros/lot (soit 6 euros /m2 en moyenne). Le type d’immeuble impacte nettement le niveau de charges puisque ce montant atteint 830 euros/lot dans l’haussmannien (soit 8,8 euros/m2) contre 584 euros/lot dans le post 1960 (soit 5,4 euros/m2) ces derniers étant les plus économes en énergie ;
– honoraires de syndic : ce poste atteint en moyenne 204 euros/lots (soit 2,3 euros/m2), ce montant atteignant 225 euros/lot dans l’haussmannien contre 198 euros/lots pour le Francilien et 190 euros/lot dans le post 1960 ;
– entretien : la présence d’un gardien représente la part la plus importante avec 704 euros/lot, celle d’une société de nettoyage 326 euros/lot et d’un personnel d’entretien 462 euros/lot.

La comparaison des coûts par lot et des surfaces assurées donne une moyenne de 88 m2 de surface développée par lot (et même de 100 m2 pour les immeubles avec chauffage), alors que la surface habitable moyenne en Ile-de-France est inférieure à 60m2 ;

En comparant par ailleurs, les coûts au m2 donnés par les autres observatoires, et notamment celui de l’ARC, si l’on prend en compte ces rations, l’Observatoire FNAIM donnerait:

– 10,33 euros par m2 de surface habitable pour le chauffage collectif (au lieu de 6,2 par m2 « assuré ») contre 14 euros dans l’Observatoire de l’ARC,

– 3,37 (au lieu de 2,3) chez la FNAIM pour les honoraires syndic contre 4,8 dans celui de l’ARC.

Certes des écarts subsistent, néanmoins ils ne semblent pas être de nature substantielle.

Source: Universsimo.com

Photo: msamsa7373