Depuis le livre blanc publié par l’UNIS et la FNAIM , remis en Juin 2011 au Premier Ministre,  faisant suite aux Etats Généraux des professions immobilières, destiné à faire des propositions pour une réforme des métiers de l’Immobilier ,  que s’est il passé?

Il faut bien le reconnaitre, pas grand chose, à se demander si le projet n’est pas voué à prendre place dans un placard d’autant plus que le gouvernement avait envisagé de faire voter la loi en juillet ou septembre 2011.

Aussi devant ce constat, bien que le mois de septembre ne soit pas arrivé à son terme, l’association des responsables de copropriétés (ARC) propose de faire avancer les choses, de donner un coup pied dans la fourmilière,  suggère donc une solution rapide au Ministre du Logement ainsi qu’au Ministre de la Justice, tous deux en charge du dossier, qui consiste à intégrer trois mesures qu’elle estime indispensables dans le projet de loi dit de “protection des consommateurs” qui devra être soumis prochainement à l’approbation des députés et sénateurs.

Quelles sont ces trois mesures?

Pour l’Arc, les trois mesures essentielles à mettre en place au plus tôt pour la sauvegarde des intérêts des copropriétaires qui sont par ailleurs des consommateurs sont:

– l’impossibilité de dérogation à l’ouverture d’un compte bancaire séparé pour les syndicats de copropriétaires

– Prévoir que les contrats de syndics soient régis par un décret

– Instaurer les commissions régionales de discipline.

S’il y a une qualité  que l’on doit reconnaitre à l’ ARC- UNARC , c’est sa volonté manifeste de promouvoir le syndic bénévole, nos instances professionnelles devraient s’en inspirer, ainsi que son abnégation à “supprimer” sinon réduire à sa plus simple expression la profession de syndic professionnel.

Concernant le compte bancaire séparé, l’Arc propose de modifier comme suit la rédaction de l’article 18 alinéa 6 de la Loi du 10 juillet 1965:

Le syndic est tenu: “ d’ouvrir ou de tenir, si le compte est déjà ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat.Aucune dispense d’ouverture de compte bancaire séparé ne peut être votée par l’assemblée, ceci à quelque majorité que ce soit. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation”.

Sur ce point, l’Arc ne semble pas vouloir lâcher le morceau et fait fi de l’argument avancé dans le livre blanc par l’UNIS et la FNAIM, prônant le maintien de la faculté donnée aux copropriétaires de dispenser le syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé.

Espérons que les pouvoirs publics, à l’heure du choix définitif prendront en compte autant la sécurité financière des copropriétés que la préservation de l’équilibre économique et de la compétitivité des entreprises que sont les cabinets de syndics de copropriétés.

 

Concernant les contrats de syndics, là encore, la situation actuelle qui est régie par la mise en place du contrat issu de l’arrêté du 19 mars 2010, contrat conforme à l’avis du Conseil National de la Consommation (CNC), ne convient pas à l’Arc, aussi propose t’elle de modifier comme suit l’ article 18-3 de la Loi du 10 juillet 1965:

“Les contrats de mandats de syndics de copropriétés soumis au vote des assemblées générales doivent respecter des règles précises qui seront fixées par un décret pris en Conseil d’Etat qui déterminera:

1- les tâches de gestion courante obligatoires que les syndics de copropriétés devront assurer en contrepartie des honoraires annuels forfaitaires qu’ils soumettront au vote des assemblées générales.

2- les cas dans lesquels ces mêmes syndics pourront éventuellement prévoir des honoraires supplémentaires allant au delà des honoraires annuels forfaitaires visés au point 1

3- les cas dans lesquels, ils pourront prévoir des honoraires concernant un seul copropriétaire

4- les conditions dans lesquelles ils pourront se faire rembourser certains frais,

5- Une liste de clauses abusives des contrats de syndics de copropriétés qui devront être réputées nulles et non écrites”.

Bien que ce contrat semble adopté par 90% des syndics d’après une enquête menée par la DGCCRF, l’Arc estimant surement que les résultats ne correspondaient pas à la réalité et surtout que les syndics professionnels sont des professionnels peu dignes de confiance, proposent de revenir à la règlementation des prix issue de l’ordonnance du 30 juin 1945.

il semblerait si on prend  en compte  l’analyse de l’Arc que les syndics soient une catégorie de professionnels qui ne peuvent être soumis au droit de la concurrence et de la consommation.

 

Concernant la mise en place de commissions régionales de discipline, l’Arc propose de modifier la loi du 2 janvier 1970 en y ajoutant l’article suivant:

“Tout manquement aux lois, règlements et prescriptions de code de déontologie, toute négligence grave, tout manquement à la probité ou à l’honneur causé par des professionnels de la gestion immobilière ou de la transaction soumis à la loi numéro 70-9 du 2 juin 1970 dans le cadre de leurs activités professionnelles, peut donner lieu à sanction disciplinaire.

il est créé, au siège de chaque Cour d’Appel, une commission régionale de contrôle et de discipline concernant les activités d’entremise et de gestion immobilière qui connait de l’action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans son ressort par les professionnels visés au précédent article.

la commission régionale de contrôle des activités d’entremise et de gestion immobilière comprend neuf membres:

– un magistrat de l’ordre judiciaire

– le représentant de l’Etat du siège de la Cour d’Appel

– un professeur des universités ou un maitre de conférence  chargé d’un enseignement juridique

– 6 personnalités qualifiées représentant les mandants et les mandataires.

les modalités de désignation des membres de la commission, de leurs suppléants et du magistrat exerçant les fonctions du Ministère public sont fixées par décret en Conseil d’Etat.

la commission régionale peut être saisie par le Garde des Sceaux, le Procureur de la République, le Conseil syndical de la copropriété concernée, un groupe de copropriétaires représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires ou au moins dix copropriétaires du syndicat concerné ainsi que les associations de défense des consommateurs agréées conformément à l’article L.411-1 du code de la consommation.

Les sanctions disciplinaires seraient donc:

1- l’avertissement

2- le blâme

3- l’interdiction temporaire d’exercer les fonctions pour un durée n’excédent pas trois ans

4- l’interdiction définitive d’exercer les fonctions.

Lorsqu’elle prononce  une sanction disciplinaire, la commission régionale peut décider de mettre à la charge de la personne sanctionnée tout ou partie des frais occasionnés par l’action disciplinaire.

Les conditions d’application sont déterminées par décret en Conseil d’Etat”.

 

Autant il semble indispensable pour la profession de syndic d’avoir un outil disciplinaire permettant d’appréhender les manquements de certains professionnels et de sanctionner si il y lieu  ces derniers, autant la proposition faite par l’Arc semble tendre vers un système destiné à mettre les syndics professionnels sous la “tutelle” des associations des consommateurs  et/ou de leurs mandants.

Cette proposition est tout simplement inacceptable et à défaut de la mise place d’un Conseil de l’Ordre des Syndics de copropriétés qui ne semble pas être la voie défendue par les organisations professionnelles telles la FNAIM et L’UNIS, les orientations proposées dans le livre blanc remis au Premier Ministre, consistant à créer d’une part des commissions régionales de conciliation composées d’un nombre équivalent de membres représentant les professionnels et les associations de consommateurs  et d’autre part une Commission nationale de discipline composée de 15 membres dont 12 représentant des professionnels nommés par le Garde des Sceaux, permettant la garantie d’une application uniforme des règles de déontologie sur tout le territoire, sont les plus appropriées pour une meilleure protection des consommateurs que sont les copropriétaires.

 

Aussi afin d’éviter que des suggestions tout autant farfelues que les dernières proposées par l’ARC-UNARC ne soient légions, il devient pressant que les instances gouvernementales se positionnent sur la suite à donner au projet de loi censé réformer les professions de l’immobilier et la profession de syndic en particulier.

 

Photo:  Killaee