Le 10 mai dernier, pas moins de dix questions de parlementaires furent publiées au Journal Officiel, en attente de réponses du Ministère de la Justice et Libertés destinataire de ces questions.
Une grande partie de ces questions a trait au devenir du compte bancaire séparé, qui pour les associations de défense des consommateurs, doit être obligatoire, sans possibilité de dispense, ou du moins que le choix des copropriétaires soit économiquement neutre.
En effet le constat fait par certains, est que le compte bancaire séparé, normalement obligatoire dans toute copropriété, n’est que très rarement ouvert, les syndics augmentant pour ce faire,leurs honoraires de 20% voire plus .
il est par ailleurs rappelé que le projet de loi de la Chancellerie concernant les syndics prévoyait que l’ouverture du compte bancaire séparé soit obligatoire, disposition réclamée à tue tête par les copropriétaires et ce depuis plusieurs années, que malheureusement cette dernière ne serait plus à l’ordre du jour de la nouvelle mouture du projet de loi.
Pour les défenseurs du compte bancaire séparé, seul celui ci et sa généralisation sans exception dans les copropriétés constitue une sécurité pour les copropriétaires en cas de défaillance du syndic et permet une réelle transparence des fonds de la copropriété.
Aussi devant l’inquiétude des parlementaires, relayant les craintes de leurs mandants de voir disparaitre l’obligation du compte bancaire séparé, pression est faite sur le gouvernement pour rétablir si besoin était l’obligation inconditionnelle du compte bancaire séparé et savoir surtout, dans quels délais celui ci entendait soumettre le projet de loi au Parlement.
Quelque soit le levier ou le moyen utilisé pour faire pression sur le gouvernement pour permettre la sortie du projet de loi de réforme des conditions de réforme des activités d’entremise et de gestion immobilière, il est le bienvenu, car la plus grande menace pour notre profession de syndics de copropriétés serait que ce projet n’ aboutisse pas et que nous laissions passer cette opportunité de crédibiliser notre métier en veillant en particulier, à ce que les critères de contrôle d’accès de la profession, de formation continue , de mise en place de sanctions allant jusqu’à l’exclusion définitive, soient retenues; ces critères, étant les seules garanties de protection des copropriétaires contre les abus de toutes sortes.
Cheval de Troie: Photo de morpholoup
One Comment on “Compte bancaire séparé: le cheval de Troie du projet de loi des syndics?”
Alerte sur la contrefaçon de comptes bancaires avec la complicité des banques
Cas particulier : le compte séparé de syndicat de copropriété
Fraude fiscale, détournement, voire blanchiment par des inconnus !
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Janvier 2014 : les 12 exemples précis de tromperies des copropriétaires mis au point entre agences et banques : ARC
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbaWttVmVmRkZFWFU/view?usp=sharing
A – Le Faux compte séparé de copropriété en copropriété (cas particulier, voir documentation annexe) avec fraudes d’identification du bénéficiare ou titulaire
L’introduction d’une gestion obligatoire par compte séparé en copropriété (copropriété > 14 lots), a mis en évidence des pratiques de création par certaines banques de faux comptes de dépôts, pour la gestion financière des copropriétés. Il s’agit d’une contrefaçon relativement indétectable puisque compte séparé de syndicat (véritable compte de dépôt du syndicat, avec un mandataire, syndic ou autre personnel habilité de l’agence représentant la gestion de la copropriété, autorisé à faire les opérations) et compte individualisé (compte permettant au syndic, au dirigeant de l’agence ou à une autre personne de l’agence filiale ou siège principal de gérer en sous compte par copropriété) peuvent avoir un même RIB, un même chéquier. Les livres blancs édités par les revues Le Particulier et ARC UNARC sont à ce titre accablants avec des exemples concrets de documents falsifiés, ou tronqués. Cette tromperie financière astucieuse organisée entre banques et agences concerne l’identification civile voire morale réelle, complète, du bénéficiaire, des utilisateurs du compte bancaire de copropriété ouvert à la banque, par une agence souvent filiale ou succursale. Les soupçons inévitables sur le titreur, l’utilisateur ou le bénéficiaire du compte bancaire du syndicat sont dues aux informations peu probantes, de plus difficilement obtenues par certains copropriétaires, avec notamment la délivrance de Convention d’Ouverture des Comptes, partielles ou tronquées, ou pire encore de fausses attestations délivrées dites de « complaisance » mais en fait représentant la complicité délictuelle active de certaines banques attestant un véritable compte séparé alors même que le syndicat en question n’avait encore pas (pour notre cas personnel de copropriété) par exemple mandaté l’agence (dossier archivé auprès de la DDPP et du Procureur de Paris, prescription pénale des faits délictuels non acquise à ce jour !). L’agence en question se permettant de plus d’intimider et de faire publiquement déconsidérer le copropriétaire curieux ancien conseiller du syndicat en mandatant un avocat aux frais du syndicat !
Ces pratiques délictuelles couvrent a minima des détournements possibles par un bénéficiaire physiquement souvent inconnu du syndicat, des fraudes au fisc, et a maxima d’autres escroqueries diverses selon les habilitations et responsabilités du personnel gérant parfois (se renseigner auprès des bureaux des professions immobilières des Préfectures) en syndic de fait, selon les complaisances, les habitudes civiques, conflits d’intérêt entre parties, travaux en cours et complicités locales parfois évidentes avec des membres du conseil syndical inefficaces, désintéressés ou permissifs.
La réglementation concernant les risques de fraudes fiscales, de détournement et blanchiment bancaire est relativement précise, au titre de l’article 40 du code de Procédure Pénale, elle oblige « théoriquement » les fonctionnaires à dénoncer auprès du Procureur ces fraudes bancaires. Le code monétaire et financier prévoit diverses sanctions :
Au titre de l’article L.163-3 du code monétaire et financier, une personne physique qui utilise ou accepte un chèque ou un autre instrument mentionné à l’article L 133-4 contrefaisant ou falsifié est passible de 7 ans d’emprisonnement et 750 000 € d’amende.
Cette réglementation ne parait pas appliquée par les DDPP que nous avons contactées et ni par les services du Procureur sollicités dans plusieurs régions de France (cas illustratifs disponibles).
La réglementation concernant la participation des avocats et autres personnels de la justice, est également claire puisqu’elle oblige théoriquement l’avocat (du syndicat notamment) en cas de soupçon à la recherche du bénéficiaire réel physique du compte suspecté de contrefaçon et donc à l’arrêt de toute relation d’affaire en cas d’incertitude persistante. Une méthode facile, rapide peu onéreuse de départager les parties serait par ailleurs la consultation du fichier FICOBA (fichier national des comptes de dépôts).
Au cours d’une contestation des honoraires d’un avocat représentant une agence et une banques toutes les deux fautives, cette recommandation n’a pas été suivie par l’avocat malgré la consultation de son conseil de l’ordre des avocats concluant pourtant à la nécessité d’arbitrage par une juridiction de droit commun.
Il y a là un déni de toute la réglementation en matière de lutte contre les fraudes bancaires.
Et sans possibilité de consultation de ce fichier FICOBA la partie plaignante qui souhaite obtenir la nullité du contrat pour non respect d’ouverture de compte séparé de syndicat ne peut arriver à prouver une contrefaçon astucieuse connue pourtant par l’ensemble des personnels de l’agence, de la banque et même par le syndicat.
Il est de l’intérêt général et dans l’intérêt des tous les professionnels de l’immobilier, de la justice, que ces contrefaçons soient énergiquement réprimées, sinon les préjudices s’accumulent.
Il est patent également que le simple changement d’agence (par décision de tribunal, de la copropriété, ou par démission,..) ne permet pas d’assurer la réparation de détournements éventuels ni de garantir auprès du « syndic » successeur l’ouverture d’un véritable compte séparé pour le syndicat de copropriété.
Devant la généralisation de ces comptes contrefaits concernant sans doute d’autres secteurs, entreprises, personnes vulnérables, il est urgent pour le législateur :
1 / De permettre à tout citoyen l’accès au fichier FICOBA rassemblant les comptes de dépôts
2 / De labelliser (avec une norme BF Banque de France) tous les comptes de dépôt ouvert
3 / De criminaliser, pénaliser les infractions liées à la fabrication, l’utilisation de chéquiers contrefaits par le personnel des agences immobilières
4 / De lutter et sanctionner (tribunaux du Commerce, Commission nationale des Sanctions de la Banque de France ou du Ministère des Finances,.. ?) les réseaux bancaires participant généralement avec parfois une division immobilière bancaire spécifique à contourner massivement les intentions du législateur en matière d’obtention d’un véritable compte séparé de copropriété.
5 / Les moyens de luttes contre cette fraude, contrefaçon astucieuse aux méthodes et conséquences diverses doivent rassembler diverses sections, fisc, tribunaux du commerce, inspecteurs du travail, inspecteurs de la banque de France et de la Concurrence ayant une possibilité d’action sur la totalité du territoire (siège de agence gestionnaire du compte souvent non locale).
Je vous remercie par avance du relais civique auprès des administrations que vous voudrez bien assurer à ces demandes.
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B – Le code monétaire et financier :
1. Contrefaire ou falsifier un chèque ou un autre instrument mentionné à l’article L. 133-4 ;
2. Faire ou tenter de faire usage, en connaissance de cause, d’un chèque ou un autre instrument mentionné à l’article L.133-4 contrefaisant ou falsifié ;
3. Accepter, en connaissance de cause, de recevoir un chèque ou un autre instrument mentionné à l’article L. 133-4 contrefaisant ou falsifié.
Chéquier contrefait : avec faux RIB associé, bénéficiaire tronqué ou caché, les sanctions pénales prévues
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbZlRIc2tFYnZsdXM/view?usp=sharing
LES PEINES ENCOURUES
1 / Personnes physiques SIMPLE DELIT Article L.163-3du C.M.F.
– 7 ans d’emprisonnement, 750 000 € d’amende
Articles L.163-5 et L.163-6 du C.M.F.
2 / Personnes morales (sociétés immobilières, banques,…)
L’article L. 163-10-1 du code monétaire et financier prévoit la responsabilité des personnes morales :
« Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement dans les conditions prévues par l’article 121-2 du code pénal des infractions définies aux articles L. 163-2 à L. 163-4-1, L. 163-7 et L. 163-10. »
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C – Documentations fraudes monétaires et financières, tromperies aggravés sur la qualité d’un compte bancaire prévu comme véritable compte de dépôt (secteur copropriété)
Impunité des délinquants nominativement désignés au Procureur : une politique pénale inadaptée, interventions à ce jour vaines auprès d’associations, d’administrations et de députés (prescription non acquise)
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbc19CbmtKMGpQclk/view?usp=sharing
Enquête en cours sur la réalité de l’ouverture des comptes bancaires, ARC 2015
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbOEhGdkhwNUVVNUk/view?usp=sharing
Complicité des banques : des syndics avec l’ARC !
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbVFFmNVI0T1RzMVU/view?usp=sharing
Les entourloupes aux comptes séparés, article de Marianne, 18 au 24 janvier 2014, interview d du nouveau Directeur de l’ARC Monsieur Emile HAGEGE et de Monsieur Etienne GINOT UNIS
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbYXZTRHVpTlQzcU0/view?usp=sharing
Le livre blanc du faux compte séparé de copropriété : ARC, 12 exemples précis : 3ème dossier du mois de janvier 2014
http://arc-copro.fr/sites/default/files/files/janv_3_2014.pdf
Le dossier créé par l’ARC et la Revue Le Particulier est relativement accablant pour les banques, certaines,… !
Ces faux comptes existent certainement depuis plusieurs années dans d’autres domaines, d’autres secteurs professionnels et peuvent même à mon avis faire des victimes chez des particuliers. D’où l’OMERTA, le déni sur des réseaux de délinquants bien installés !
Il faut souhaiter que les documents médiatisés par l’ARC démontrant à travers plusieurs exemples, l’aspect trompeur de nombreux comptes de dépôts dans le secteur de la copropriété, portent enfin leurs fruits :
– Auprès des Procureurs seuls habilités à mon avis pour endiguer cette délinquance bancaire produisant des chéquiers trompeurs sur l’identification du bénéficiaire et de fausses attestations,
– Auprès des DDPP pour améliorer les rapports de contrôles des agences, les enquêtes auprès des salariés d’agence et de banques
– Ainsi que la qualité des audits ou du suivi des syndicats de copropriétés effectués par certaines associations !
Le Ministère des Finances et de l’Economie a donné des directives aux administrations locales et décentralisés visant à lutter contre la fraude fiscale et les détournements bancaires.
Des décrets et une réglementation existent à ce sujet.
D’autres associations de, consommateurs (CLCV, UFC Que Choisir,..), de copropriétaires ou de propriétaires (UD Copro CLCV,..) , d’usagers des banques (AFUB,… ) ont été contactées et devraient dénoncer sans exception les responsables de ces tromperies délictuelles condamnables selon le code du commerce et le code monétaire et financier
Les banques sont tenues de participer à la lutte contre la fraude bancaire, soupçons de détournements, de blanchiment par des individus mal ou non identifiés dans les agences personnes morales.
16 Enquête ARC et documentation sur la détection et le répression des faux comptes séparés
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbS09WMjlSZGpta28/view?usp=sharing
17 Organisation interne aux banques pour dénoncer les probabilités de fraudes bancaires : faux chéquiers, identification du porteur incertaine, détournement, blanchiment,… sanctions pénales ou commerciales prévues.
https://drive.google.com/file/d/0B12qUqVtRuhbQjkyUUxRQmhsSk0/view?usp=sharing
Lutte contre le blanchiment bancaire : obligations des agences immobilières
http://www.viadeo.com/fr/groups/detaildiscussion/?containerId=0021guonnqr6574&forumId=002k34ta36a6ctx&action=messageDetail&messageId=0022dusm9wgmdv5q
Vrais comptes bancaires séparés ouverts par les agences gestionnaires de copropriétés : les sérieux doutes de l’ARC !!!
http://www.viadeo.com/fr/groups/detaildiscussion/?containerId=0021guonnqr6574&forumId=002k34ta36a6ctx&action=messageDetail&messageId=0021m54esk76brng
Démasquer et sanctionner l’ouverture d’un faux compte séparé de copropriété
http://www.viadeo.com/fr/groups/detaildiscussion/?containerId=0021guonnqr6574&forumId=002k34ta36a6ctx&action=messageDetail&messageId=0021cy8yqykckp6w
Les pratiques commerciales trompeuses : missions des DDPP
http://www.viadeo.com/fr/groups/detaildiscussion/?containerId=0021guonnqr6574&messageId=0021blm0wdavjw5d&action=messageDetail&foundRows=9&pageNumber=2
La France doit mieux faire en matière de lutte contre les fraudes bancaires
http://www.viadeo.com/fr/groups/detaildiscussion/?containerId=0021guonnqr6574&forumId=002k34ta36a6ctx&action=messageDetail&messageId=0025evynavxxoxp
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Docteur Alain LE HYARIC, 101 Boulevard ARAGO 75014, alain.lehyaric@laposte.net
Le 15 mai 2016, Version 0.3 du document (Version 0, 18 avril 2016)
Adhérent et délégué national copropriété pour les associations Droits et Libertés (2013 à 2016), ADUA (2014 à 2016), ANVEDJ (2014 à 2016), Au Nom du Peuple (depuis 2013).
Adhérent : ARC (depuis 2004), CLCV, UD75 Copro CLCV (2014 à 2016), AFC (2014); APF (2015 et 2016), ANTICOR (2015 et 2016), La Marche Citoyenne (2016), Violette Justice (2016), Commission Nationale d’Enquête pour la Justice (2016),…